高士商贸城建设项目可行性研究报告

1 高士商贸城建设项目 第一章 总 论 目概况与建设背景 高士商贸城 项目建设地点位于望江县高士镇高士街东侧。 法人代表： 望江县鑫宝莱房地产开发有限公司成立于 2012 年 5 月 11 日，经望江县工商局注册的私营企业，位于望江县高士镇高士街，注册资金 200 万元，主营房地产开发。 望江县鑫宝莱房地产开发有限公司共有员工 9 人，中高级职称有 6 人， 公司开发建设的 高士花园小区，总建筑面积为 9087的 商住楼，其中住宅房 6400，商业房 2687，配套设施齐全。 公司 自成立以来，业务稳步、快速发展，公司以 “ 理性、真诚、专业、创新 ” 为经营理念，以 “ 为顾客提供最好的产品和服 2 务 ” 为营销理念。公司在发展壮大过程中，始终注意选拔和培养一批有上进心、职业素养好、专业水平高的优秀人才，并力求用优秀的企业文化塑造优秀团队 ，铸造出精品的作品，更好的服务于消费者。 (1)望江县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要； (2)安庆市建筑定额、现行建筑市场行情； (3)望江县城镇发 展总体规划； (4)建设方案与参数（第三版）。 房地产行业作为关系到国计民生的一个重要产业，在国民经济发展中占有举足轻重的地位。特别是近几年伴随着经济社会的快速发展和城镇化建设进程的加快，城镇住宅市场的需求量也在迅速的上升。逐渐富裕起来的人们已经越来越不满足于现有的住房条件，迫切地期盼配套设施齐全、建筑设计前卫、环境状况良好的住宅小区。高品味的住宅小区已经备受消费者青睐。 望江县现有人口 61万，县城区常住人口已超过 15 万，按照县城发展规划和我县教育兴城的发展方向，未来几年望江将有大 批农业人口向城镇转移，城镇房产需求空间将会进一步加大。从经济角度看，望江县近几年的发展势头相当迅猛，房地 3 产行业也还是处于上升阶段，建设用地需求越来越旺盛，因此住宅市场开发将进入一个崭新的局面。 本项目位于望江 县高士镇高士街东侧，占据着重要的地理位置，区域位置优越，景观条件良好。 项目总用地面积 方米，约 ，总建筑面积 26321平方米。其中计容建筑面积 计容建筑面积 方米（其中地下车库 4166 平方米）。项目建设遵循集居住 、商务及配套服务为一体的规划设想，拟建商住楼、住宅楼、会所、幼儿园及相关配套设施等，力争做到小区内生活设施齐全，基础配套完善，另配套增加高科技成分，如：宽带、有线电视入户等。 要技术经济指标 主要技术经济指标一览表 序号 指标名称 单位 数据 一 技术指标 1 总用地面积 平方米 总建筑面积 平方米 26321 3 总户数 户 160 4 4 容积率 绿化率 % 建筑密度 % 30 二 经济及财务指标 1 总投资 万元 5400 2 销售收入 万元 营业税金及附加 万元 利润总额 万元 所得税 万元 税后净利润 万元 投资利润率（税前） % 投资利润率（税后） % 投资利税率 % 题与建议 (1)本可行性研究是建立在项目基础配套设施满足的基础之上，而基础配套设施又是乐观预计的，所以为了保证项目稳步实施，必须把好基础配套设施的建设关，兑现 对消费者的承 5 诺。 (2)本项目周边的竞争对手较多，所以要知己知彼突出体现项目的特色和卖点，从而增强竞争能力。 (3)从本项目的不确定性分析结果显示，项目的投资风险并不是很大，但是风险依然存在，要时刻保持警惕，严格执行预算，优化营销策略，尽早的收回投资。 第二章 市场分析与预测 地产市场宏观形势分析及预测 中国目前的城镇化率仅有 43左右，未来至少还有 20的提升空间，由于城镇化和家庭小型化带来的城镇新增家庭将超 6000 万户。另外中国处于以劳动适龄人口为主的时期，目前抚养 负担比重约 40，这比例至少可以延续到 2020年以后，在东部沿海城镇则可以延续更为长久，因此可以预见的是，在相当长一段时期内，中国住宅市场将持续繁荣。从供求关系上看，未来商品住宅供应量难以满足居民需求。从新增土地供应角度看， 2009 年大部分城镇都未能完成供地计划，而随着城镇拆迁的难度不断上升，未来土地供应的能力更加不容乐观。 6 而从存量土地利用角度看， 2005 2010 期间，存量土地处于较快的消化状态，这与开发企业充分运用预售款的融资功能、提高了一定资金的运用效率有很大关系；而随着预售融资功能的不断弱化，未来存 量土地的利用能力将遭遇严峻挑战。在这一背景下，市场未来的主要矛盾仍是供应不足，并不存在重大调整风险。从政策调控角度看，未来商品住房市场的制度环境将更加明晰、稳定。 综上所述，未来相当长一段时期内，中国房地产市场尤其是住宅市场，仍具有较为显着的上涨趋势，并不存在楼市泡沫现缘。 2009 年，中国房地产市场全面繁荣，全国性房价上涨加速，地价和房价涨幅距离拉开，投资旺盛。从购买力角度看，全国范围的房地产泡沫尚未产生，但各大中心城镇作为资金和各类资源的热点流向，居民房价负担压力增加。 2009 年虽然面对国际金融危机影 响，国家实行积极财政政策和适度宽松的货币政策，房地产市场并没有萎缩，反而有加强加大的趋势。 国家“十一五”规划纲要中指出“控制城镇大广场建设，发展节能省地型公共建筑和住宅”和“十七大”报告强调“发展现代服务业，提高服务业比重和水平”，为我国城镇建设指明了方向。 7 资环境分析 家政策与宏观经济环境概述 随着国民经济的快速发展，人们生活水平不断提高， 2020年我国将全面进入小康社会。我国城镇化战略的实施，推动了各地城镇化的进程，而随着城镇化程度的提高，城镇在社会经济发展中的作用会不断增大。 城镇化程度也是一个国家经济发达程度，特别是工业化水平高低的一个重要标志。 改革开放以来，中国城镇化进展在快速发展，城镇发展的水平从 1980年的 19%，提高到 2006年的 提高了 速是同时期世界平均水平的三倍，差不多每年城镇化的水平提高一个百分点。到 2020 年中国要基本实现工业化和城镇化。预计城镇化水平可以达到 60%左右。城镇发展不仅关系到中国经济发展的质量、速度和水平，而且也关系到信息社会与和谐社会的构建，城镇的科学发展蕴含着经济社会转型的现实方式，是关系到中国现代化能否顺利 实现的大问题。 国家“十一五”规划纲要中指出“控制城镇大广场建设，发展节能省地型公共建筑和住宅”和“十七大”报告强调“发展现代服务业，提高服务业比重和水平”，为我国城镇建设指明了方向。 国务院办公厅早在 2008 年就出台了关于促进房地产市 8 场健康发展的若干意见（国发办 2008131 号），着重强调要贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。在落实具体指导意见时 ，提出六条意见：加大保障性住房建设力度；进一步鼓励普通商品住房消费；支持房地产开发企业积极应对市场变化；强化地方人民政府稳定房地产市场的职责；加强房地产市场监测；积极营造良好的舆论氛围。面对当前房地产业发展趋势，控制房价过快上涨，国家连续出台了“国11条”、“新国 10条”、“新国 8 条”， “新国 5 条”进一步加强和规范房地产业发展。 从我国宏观经济发展来看，其基本点目前仍是扩大国内需求、实施投资和消费双向拉动。随着政府宏观调控能力的增强，特别是积极财政政策的实施，各行各业均呈现迅猛发展的态势，城镇 居民经济收入逐年增强，购买力旺盛，恩格尔系数呈逐年下降趋势，这些足以表明居民生存型消费期正在向小康享受型消费方向转变。根据居民生活水平不断提高的需求，房地产业正处于蓬勃向上的发展阶段。 住宅建设作为新的经济增长点是实施投资和消费双向拉动的主要举措之一，在二十一世纪初期仍然如此。有关专家认为，若 %，就需要固定资产投资增长 12%以上。那么，作为重点发展的住宅建设投资增长就应当在 15%以上。据 9 此，当前继续加大住宅建设力度和建设规模势在必行，房地产全方位进入买方市场必定无疑。 近年来，随着城乡居民人 均收入不断提高，顺应形势的房改政策陆续推出，人们对改善居住条件的愿望越来越迫切，更新弃旧、地域更换、层次调整等已成为广大居民关注的热点。 徽省房地产行业发展政策导向 安徽省人民政府以皖政 200417 号文“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”中指出， 结合安徽省实际，就促进安徽省房地产市场持续健康发展问题，通知强调七条建议： 1、 充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义 房地产业关联度高，带动力强。促进房地产市场持续健康发展，对于拉动投资增长，促进消费，提高居民住房水平，改善居住条件，保持国 民经济持续健康发展具有十分重要的意义，也是加快我省城镇化进程和全面建设小康社会的必然 要求。各地各有关部门必须遵循市场规律，坚持住房市场化方向，不断完善房地产市场体系，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；坚持深化改革，不断消除影响居民 住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善全省住房保障制度；坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，到 2020年基本实现 “户均一套功能配套、宽敞舒适的住房”的目标。 10 2、完 善住房供应政策，调整供应结构 增加普通商品住房供应。优化房地产开发用地供应结构，优先满足普通商品住房建设合理发展的用地要求，合理确定普通商品住房用地在年度房地产开发用地供应计划中的比例。 加强经济适用住房建设与管理。各地要根据居民住房状况和收入水平的变化，合理确定经济适用住房年度供应量。 规范集资、合作建房。 建立和完善廉租住房制度。 规范发展房屋租赁业务。 3、努力提高住宅建设水平，推进住宅产业现代化 坚持综合开发、配套建设。积极引导房地产开发企业建设规模适当、功能齐全、设施配套的现代化住宅小 区。鼓励以房地产开发带动危旧房改造，加快旧城区成街成片改造，做到统一规划、统一开发、统一配套，严格控制零星建设。对较大规模的住宅小区和危旧住房改造项目，市、县政府应 给予适当的政策倾斜。 坚持高起点规划、高水平设计、高质量施工。对规划、设计、施工和监理等单位，要通过招标等方式确定，不得搞行业与地区垄断。新的住宅小区建设要注重生态环境建设和住宅内部功能设计，完善各类基础设施和配套设施，提高住宅综合质量，营造优美的人居环境。 11 推进住宅产业现代化。各地要积极营造平等竞争的市场环境，支持有资信和品牌优势的房地产 企业通过兼并、收购和重组等形式，形成有较强竞争力的大型企业和企业集团，提高产业集中度。制定和完善住宅产业经济、技术政策，鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成套技术、产品和材料，推动住宅产业技术进步。完善住宅性能认定、住宅 产品认证和淘汰制度，保证住宅质量。 4、深化城镇住房制度改革，落实各项房改政策 加快现有公有住房清理出售，严格房改纪律。 落实资金，兑现住房补贴。 加强住房公积金归集和管理。 5、采取有效措施，进一步激活房地产市场 调整有关收费政策。 搞活住房二级市场。 加快房地产交易中心建设。 6、加强市场监管，整顿规范市场秩序 强化用地管理。 加强房地产开发建设管理。 规范商品房销售管理。 加快房地产信用建设。 7、加强房地产市场宏观调控 发挥计划引导作用。市、县人民政府要编制并及时修订 12 完善房地产业和住房建设发展中长期规划，加强对房地产业的指导。要组织有关部门编制房地产开发中长期计划、年度计划，确定住宅建设与房地产业发展目标和任务； 根据土地利用总体规划、土地利用年度计划、城镇总体规划、 房地产开发中长期计划、年度计划及房地产市场供求状况 等，编制房地产开发用地计划，合理确定房地产开 发用地供应总量、布局和结构，并及时向社会公开发布。 要充分发挥城乡规划的调控作用，在城镇总体规划和近期建设规划中，要合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城镇基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，合理配置市政配套设施。 建立健全房地产市场信息系统和预警预报系统。 加强协调领导。各级政府要切实加强协调和领导，采取有效措施，推动房地产市场持续健康发展。 随着“新国 8 条”的颁布实施，安徽省人民政府 发布了安徽省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于进一步做好房地产市场 调控工作有关问题的通知 ，制定了“新国 8 条”的实施细则。 （二）国家宏观调控下安徽房地产业趋势分析。 1、当前房地产宏观调控的新特点 “新国八条”相对于此前两轮调控，最大的特点是“抬高门槛，强化力度”，以抑制过度消费和投资需求。主要表现在： 13 首先，在政府监管方面，进一步落实地方政府责任，要求地方根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力来合理确定本地区年度新建住房价格控制目标并于一季度公布，同时落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。其次，在金融政策方面，强化了差别化住房信贷政策，二套房 首付款比例提至六成，贷款利率不低于基准利率的 次加强了对投资及投机购房的控制。第三，在限购政策方面，要求各直辖市、计划单列市、省会城镇和房价过高、上涨过快的城镇，在一定时期内，从严制定和执行住房限购措施。当地户籍家庭限购第三套房，拥有 1 套及以上住房的非当地户籍家庭，无法提供一定年限当地纳税证明或社保缴纳证明的，均被纳入限购范围内。 与“国八条”相应，央行加息、上调存款准备金率等措施的推出，将提高购房持有成本。目前，央行已连续三次加息和八次上调存款准备金率，大型金融机构调整后的存款准备金率达 历史高位。加息和存款准备金率上调的叠加效应也将逐步释放，进一步影响市场预期。 国务院原则同意在部分城镇开展房产税试点工作。重庆和上海分别推出各自房产税征收管理细则，对高档房和非重庆户籍二套房征税；本地家庭新购二套房超面积开始征税。房产税的推出增加了房产的持有成本，能有效抑制投资和投机需求。 14 2013 年 2 月 国家又出台了“ 新国五条 ” ，研究部署继续做好房地产市场调控工作，提出要坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围 。同时，会议确定了 5 项政策措施。 1、 完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 2、 坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。 3、 增加普 通商品住房及用地供应。 2013 年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。 4、 加快保障性安居工程规划建设。全面落实 2013年城镇保障性安居工程基本建成 470万套、新开工 630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。 2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地 15 住房保障范围。 5、 加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价 规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 徽省房地产市场行情 1、开发投资平稳较快增长，住宅投资居主导地位 近年来，安徽省房地产开发投资保持着快速增长的良好态势，各年各月的同比增速比较平稳，基本保持在 40%左右。 2007 年 1份全省完成房地产投资 元，增长 增幅比全部投资低 上年同期提高5 个百分点，投资总量占全部投资的 2008 年 1份，全省商品房销售面积 平方米，增长 3%，增速比去年同期回落 上月回落 百分点。其中，现房销售面积 平方米，同比下降 比今年最高 2月份的 落 房销售面积 平方米，同比增长 比今年最高5 月份的 落 分投资用途看，住宅投资居主导地位。 2007年 1份 16 全省住宅完成投资 元，增长 41%，投资额占房地产投资的 办公楼完成投资 元，增长 占总额的 所占比重最低；商业营业用房投资 长 占 其它房地产完成投资 元，增长 70%，占总额的 2、施工竣工面积平稳增加 2007年 1省房屋施工面积 比增长 其中新开工 长 19%。住宅施工面积 长 其中新开工 长 办公楼施工面积 平方米，增长 42%，其中新开工 长 商业用房施工面积 长 其中新开工 长 2007年 1省房屋竣工面积 比增长 13%。其中，住宅竣工面积 办公楼竣工面积 平方米，增长 商业用房竣工面积 平方米，下降 3、土地购置面积较快增长，土地开发进度加快 自 2007 年 6 月以来，全省土地购置面积扭转了同比下降的局面，增幅逐月提高， 1份全省累计购置土地面积达到 平方米，同比增长 长 57%，完成土地开发面积 17 增长 4、资金来源多元化，资金到位率高 2007年 1地产开发投资资金来源总额 比增长 从各项资金来源看，其它资金 比增长 57%，其中个人按揭贷款 元，利用外资 长 自筹资金 长 国内贷款 长 值得一提的是，全省房地产开发到 位资金明显超出房地产开发投资完成额，资金到位总量比完成投资多 元，由此表明安徽省房地产企业资金筹措能力较强，这为全省房地产业发展提供了有力保障。 5、商品房销售持续升温，增速呈逐步加快之势 2007年 1省商品房销售面积 平方米，同比增长 其中现房销售 平方米，期房销售 长 自 7 月份以来，销售面积增速逐步加快， 7、 8、 9、 期房销售面积增速在 9 月份超过 50%， 10月份达到 销售面积的增长同时带来的是销售额的快速增加， 1份，全省累计完成销售额 比增长 其中 7、 8、 9 各月增速分别达到 6、商品房空置面积有所下降 18 2007年以来，随着商品房销售的持续升温，商品房空置面积增幅逐月回落，截至 2007 年 10 月底，比下降 其中住宅空置面积 153 万平方米，下降 办公楼空置面积 下降 商业营业用房空置面积 降 1、开发投资呈加速增长态势。从走势来看，我省房地产投资增速在 2009年 5月到达谷底，之后开始逐步回升转旺， 去年除 8、 9 月份外，我省增幅均高于全国平均水平。 今年 1 2 月份，全省完成房地产开发投资 长 增速较上年同期和 2009年全年分别提高 地产开发投资呈现加速增长态势。 2、销售价格涨幅创历史新高。随着房地产销售市场的好转，在旺盛的需求带动和充足 的资金支持等因素综合影响下，全省商品房销售价格持续走高。 2009 年，全省商品房销售平均价格为 3400元 /宅销售平均价格为 3215元 /者分别较上年增长 商品房销售均价月度涨幅从 09 年以来基本维持在 11%左右， 2010 年 到 11月份，涨幅明显加速。今年前 2个月，全省商品房销售均价突破 4000 元 /到 4061 元/比增加 896元 /长 增速创历史新高。 3、居民购房意愿仍旧保持高位，但有所放缓。 2009 年以来，随着经济形势的回暖、各项利好政策措施的出 台，房地产销售 19 趋向好转，商品房销售面积逐渐上升，并超出市场预期。但随着销售价格的快速上涨，市场需求有所回落。 2010年 1省商品房销售面积达 493万 长 与全国相比，我省商品房销售增速低于全国平均水平 百分点。销售面积增幅较 2009年全年回落 （一）需求市场分析。“十五”和“十一五”期间，作为安徽省新一轮经济的增长点的房地产业，保持着较快的发展势头。房地产投资年均增长率 42 3，年均拉动安徽省 4 个百分点左右； 房屋竣工面积年均增长率达 21左右；房地产销售面积年均增长率 28左右。房产供求关系明显改善。销售竣工面积之比已由 2000 年的 0 71： 1 上升到 2004年的 0 85： 1。房价一路上涨。安徽平均房价已由 2000 年的1193 元 /平方米上涨到 2004 年的 1782 元 /平方米。由于国家对房地产的宏观调控， 2007 年房价涨幅同比放缓， 2008 年出现小幅回落。“十二五”期间，随着安徽经济的快速稳定增长，房地产市场发展潜力巨大。 1、房地产潜在需求依然旺盛，但有效需求增长不会太快 “十二五”期间，安徽省经济仍将继续在 新一轮扩张期中保持较快的增长势头，预计安徽省的 速仍将保持 10左右。经济快速增长为房地产业发展提供了扩张空间；城镇居民收入水平有了较大提高，居民消费结构的升级转型，将较大 20 幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。城镇化进程加快，近十年城镇化率年均增长 这意味着每年大约有 一步加大了住房需求。房地产的潜在需求依然旺盛。房地产市场将在 2008年的市场调整之后，包括消费者预期的调整、房屋结构的调整。随着房地产市场相持的局面逐步被打破，房地产企业家信心指数将进一步回升， 2009 年房地产市场将会逐步趋暖，但房地产市场总体有效需求增幅不会太快。 2、未来房地产发展形势 从国际对比看，世界各发达国家和比较发达国家人均住房建筑面积大约为 35 平方米，如 20 世纪 90 年代初，美国的人均住房建筑面积是 60平方米，英国、德国、法国均为 37 38平方米，日本是 31 平方米。国际经验表明，在人均住房面积达到 30 平方米之前，商品房需求都会保持持续增长。现在，我国城镇人均住房建筑面积仅为 25 平方米；低于发达国家的平均水平，刚刚达到中等收入国家 20 世纪 90 年代初的水平。“十二五”期间，随着我省经济的快速稳定增长，房地产市场发展潜力巨大。 从安徽省房地产需求预测看， 1994 2004 年间，全省人年均增加 徽省近十年，城镇化率年均提高 此计算，全省每年新增城镇人口 左右，但考虑到这些人口的收入水平，其人均有效需求估计在 10 平 21 方米左右，将需要增加房地产建筑面积 平方米。“十二五”期间，不计算房屋自然折旧、毁损以及由于拆迁而产生的被动需求，预计，房屋需求也将达到 均需求 2600万平方米左右，是“十 一五”年均销售量的 。 （二） 当前我省房地产运行需要关注的几个方面 1、房地产市场供需缺口仍然较大 首先，市场供给的结构性矛盾未根本解决。普通住房供应严重不足，是造成房价居高不下的重要原因。由于住房保障制度尚未制度化，地方政府无法获得土地出让收入，开发商利润较低，各方均缺乏保障性住房投资建设的积极性。 2009 年，我省经济适用房投资 元，与上年同比下降 而同期住宅投资达 元，增长 经济适用房投资无论从速度上，还是从规模上看仍然偏低。 其次，市场需求仍在快速增长。 一是随着城镇化进程的推进，人地矛盾更加凸显， “ 十一五 ” 期间，我省城镇化率以年均提高 右的速度增长，进城农民对住房需求仍在加速增长。二是目前我国投资渠道相对狭窄，加上近年来房价只涨不跌，投资者更青睐于投资房地产市场。三是宽松的货币政策使流动性普遍过剩，在通胀预期下，房地产成为 “ 避风港 ” ，大量投资性资金注入房地产市场。四是皖江城镇承接产业转移示范区建设，以及合肥、马鞍山两市加入长三角城镇群，都将进一步推动市场需求。 22 2、房价上涨过快可能带来一系列问题 我省商品房均价涨幅已经连续 3 年超过两位数，而去年我省 城乡收入分别上涨 相对于城乡居民收入，房价上涨明显过快，房价收入比呈现扩大之势。房价过快上涨可能成为影响我省经济运行的不确定因素。 首先，房价上涨过快抑制了居民的其他消费。 2000而商品房均价的年均增长为 对房价仍将大幅上升的预期，将压缩居民在汽车、家电等其他方面的消费，购买住房，抑制实体经济的复苏，将成为扩大内需的严重阻碍。 其次，房价上涨过快将扩大地区之间和居民之间的贫富差距。目前，我省收入分配的不平等状 况已经比较严重， 2008年，最高和最低收入户城镇居民家庭年均现金收入比为 2000 年，这一数字为 价的大幅上涨，特别是大中城 市 房价的上涨，意味着财富以货币和资产的形式向经济发达、居住环境较好的城镇聚集，向高收入者聚集，将进一步拉大收入差距。 再次，房价的上涨过快将增加农民进入城镇的成本，抑制城镇化发展的进程，影响城乡统筹发展；将提高城镇商务成本，还将积累大量的资产泡沫，威胁金融秩序的安全，进而带来经济社会的剧烈震荡。 第四，市场上投资、投机型购房需求的明显增加，将进一 23 步推动房价上涨，房价的上 涨又再吸引投资。如此循环下去，不仅会危及房地产行业自身的健康发展，阻碍民生改善，更积累了大量资产泡沫和金融风险，对经济的长期持续健康发展构成威胁。 3、房地产调控力度将进一步加大 自去年年底以来，虽然中央和地方先后出台了一系列政策，市场成交量有所下降，但房价仍旧上涨较快。这在一定程度上与政策调控的初衷相违背。从已往房地产调控来看，房地产市场存在 “ 越调控越涨 ” 的现象。房地产市场调控难，主要是因为：一是房地产市场存在刚性需求，加之人口变迁趋势，房地产市场需求非常强劲；二是商品房不同于一般商品。商品房具有 “ 保值增 值 ” 的特性，而且土地作为稀缺资源，调控供给的手段有限；三是房地产涉及广泛的利益群体。房地产联动钢铁、水泥、建材、家电等许多相关产业，具有重要的带动作用。目前，我国对房地产市场的调控处于进退两难的境地。如果收得过紧，房地产市场出现大的滑坡，可能会对整个宏观经济运行产生不利影响；如果收得不够，市场经过短期适应以后，房价会进一步加速上涨，进一步加剧风险。因此，政府在房地产市场调控的上会采取相对保守的措施，最终还是要确保房地产市场的平稳健康发展。 从上年末至 现在 ， “ 营业税优惠政策 ” 调整、五部委关于进一步加强土地 出让收支管理的通知、 “ 国 八 条 ” 、 “ 新 24 国 五 条 ” 、 存款准备金率上调等措施的密集出台，反映了政府对投机性购房需求高涨、房价上涨过快的担忧。加强对房地产市场的调控力度是今年中央宏观调控的一个重点，政策收紧倾向明显。 “ 两会 ” 期间，政府已定下 “ 促进房地产市场平稳健康发展 ” 的政策基调，预计后期仍将有一系列的调控实施细则陆续出台。 江县房地产供需现状 当前，望江房地产供销情况如下图所示： 25 目 析 1、区位优势 项目位于望江县 高士镇 高士街东侧 。高士镇 是 省政府批准的 省级中心建制镇，同时被确定为省新农村建设 “ 百镇千村 ”示范镇。 2009 年 6 月被省政府列为全省扩权强镇试点镇。全镇国土面积 122 平方公里，辖 16 个行政村，总人口 余人；镇区占地面积 住人口 人。省道安九路与县城主动脉窝甘线呈 “ 十 ” 字型从集镇中心穿越而过，镇村道路四通八达。镇区离县城 20 公里，距安庆市区仅 45公里，三纵六横的交通网络凸现了无可比拟的区位优势和良好的发展环境。镇内市政设施配套齐全，镇区街道路面全部实现了绿化、亮化。 这里拥有它特有的宁静，但又不缺乏繁华的商业气氛，是人们居住的理想场所。在这里居住的人们既能感受到城镇里的繁华，又能体会到周围环境的优雅。 2、项目交通环境良好 项目所在地位于高士镇高士街东侧 。镇区离县城 20 公里，距安庆市区仅 45 公里，三纵六横的交通网络凸现了无可比拟的区位优势和良好的发展环境。 3、周边配套齐全 26 镇区文化、教育、医疗、金融、通迅等体系 一一齐全。城镇管理日趋规范 ， 组建了市政中队和环卫队，镇区脏乱差现象得到有效治理，居民生活质量达到新高 ， 新农村建设稳步推进，花园村、童岭村被确定为 “ 百镇千村 ” 示范村，武昌、毛安、龙口等村的新农村建设 。 4、小区内部环境 配套商业设施齐全，可方便为小区居民提供服务。小区内除了最基本的基础设施外，还增加了许多科技因素如：宽带入户、有线电视、门禁系统等。并安排一定的公共面积，用于景观绿化。小区内物业管理规范。 “新国五条”进一步加强了对房地产的宏观调控，房地市场竞争进一步加剧、且项 目投资高、风险较大。物价水平增涨过快也加大了项目投资风险。 市场优势及自身优势详见市场分析。 主要是解决项目竞争问题。优化小区设计，提高小区品味，设计更人性化，增强小区吸引力。 通过 以看到，本项目的优势明显： 27 1、项目优势明显 基础设施齐全、环境良好、秩序稳定、宏观条件更是优越。 2、项同形象良好、概念新颖。 本项目的绿化率高达 上，从现在市场行情看属于较高的，项目设计规划新颖，宜人宜居，给 人一种温馨、舒适、浪漫的感受。 3、项目自身。 小区在满足最基本的生活设施外，在配套上加入许多高科技元素，使人们的生活更方便。同时小区的商业设施完善，商业面积大，绿化率高，休闲娱乐场所全面。 但是本项目也存在着很多的风险，面对国家的进一步宏观调控、物价的持续上涨、竞争的逐渐激烈，开发商机遇和挑战并存，所以拥有良好的管理体制、独特的营销理念、充分的风险意识，把握市场、提高自身产品质量，是房地产公司在行业里安身立命的法宝。 第三章 项目规模和主要建设内容 28 设规模 项目总用地面积 方米，约 ，总建筑面积 26321平方米。其中计容建筑面积 方米，不计容建筑面积 方米（其中地下车库 4166 平方米）。小区其他配套设施建设等。 要建设内容 新建高层 5 栋 5+1F 的多层住宅。 1 3 层为商业住宅， 4套建设物业管理、会所、公厕及地下车库、绿化等。 第四章 项目建设条件 策条件 详见市场分析中房地产政策分析。 境条件 （ 1）地理位置 望江县位于安徽省西南部，长江中下游北岸，东南濒临长江与东至县、江西省彭泽县隔江 相望，西与宿松县、太湖县接壤，北与怀宁县交界。地跨北纬 30 03 30 26，东经 116 26 116 55，县城位于县域的南部。项目所在地高士镇位于安徽省西南边缘望江县，长江中下游北岸，地处 29 望江县风景秀丽的焦赛湖与武昌湖畔。全镇国土面积 122平方公里，总人口 8 万余人，辖 16 个行政村。省道安九路与县城主动脉窝甘线呈“十”字型从集镇中心穿越而过，镇村道路四通八达。镇区离县城 20公里，距安庆市区仅 45公里，三纵六横的交通网络 凸现了无可比拟的区位优势和良好的发展环境。 地形：地势由西北向东南缓斜、大致呈 现丘陵岗地平原阶梯状分布；三面临水，素有“水乡泽国”之称。 气候：属亚热带季风气候区。季风明显，四季分明，气候温和、雨量充沛。 年平均气温 无霜期 252天，是全省热量资源最丰富的县份之一。年均降水量 1300 毫米，年日照为 （ 2）地质地貌 望江县大地构造属下扬子江古生代褶皱带的长江冲积平原，境内襟江带河，湖荡罗列；一面负山，三面傍水，岗地洲圩成片，低丘零星分散出露。地势西高东低。自西向东呈丘陵 岗地 平原三级阶梯分布。 （ 3）地震 地震烈度 6 级。 然条件对建设项目的影 响 （ 1）对项目方案的影响 望江县城地貌单元属长江中下游冲积平原，地势起伏不 30 大，境内襟江带河，湖荡罗列，本区属于中部低岗地，区域内受新构造运动和流水切割作用影响，形成孤丘突起、岗顶平缓、地形破碎、岗冲相间、亚粘土承载力较大，工程地质条件较好，建设条件较为理想，自然条件对项目方案影响较小。但水土流失较严重，因此，在方案设计时应当充分利用上述优势条件，克服不良影响，进行多方案比较，做到安全、经济、适用、美观。 （ 2）对施工条件的影响 望江县四委分明，气候温和，雨量适中，光照充足，无霜期长，自然条件总体来说有利于 施工，但是，部分年份也有水灾、旱涝现象，冬季轻冻，对项目施工稍有影响。 （ 3）对项目造价的影响 交通便利，建筑材料资源较为丰富，无需通过长途运输有，水泥、砂石等主要材料来源充足，运距较短，可大大降低工程造价。 望江县地震基本烈度为 6 度，对重要的项目和地质条件与地层构造特别复杂的地带要进行必要的地震危险分析，并采取相应的抗震措施，这样可能会使工程造价略有上升。 济发展 高士镇是 省政府批准为省级中心建制镇，同时被确定为省新农村建设 “ 百镇千村 ” 示范镇。 2009 年 6 月被省政府列 31 为全省扩权强镇试点镇。 近 年来，高士镇党委、政府坚持贯彻落实科学发展观，与时俱进，开拓创新，加大招商引资力度，使全镇各项事业都取得了可喜的成绩。依据城镇发展总体规划，始终坚持以城镇化建设为龙头，以推进新型工业化为抓手、以农业产化为基础、以新农村建设和提高城镇发展承载力为重点，全面提升城镇综合竞争力，城镇建设实现了快速发展。高士镇以纺织服装、工业、商贸、生态四大集聚区区建设为平台通过招商引资已初步发展成纺织服装、农产品加工、建材、旅游四大支柱产业。 2008年全镇 元，财政收入 900 万元，工业总产值 2亿元。 第五章 项目 规划设计方案 划设计方案的指导思想 1、规划思想 为了加速中心镇的崛起，带动产业的黄金效应，体现以人为本的理念，提高城区居住水平，打造高档的人文商贸相结合的居住社区，是本小区规划的主要思想。 、统筹兼顾，配套建设。坚持全面规划、合理布局、综合开发。 、合理进行竖向设计，在满足交通、排水要求的同时，尽量节省土方量。 32 、因地制宜，以人为本，保证景观设计的均好性，建造景色宜人的住宅小工。 2、设计理念 以发展商业贸易为主，建设以传统商业批发为基础，以商贸零售为主体，坚持以人为本的设计原则，充分结合地块 特征，创造出体现人性化的生态型商贸城环境，建成一个功能明确、布局合理，空间丰富的新时代园区。 在注重可持续发展，关心生活质量的今天，引入大量“生态建筑”的设计手法，通过对总体布局和建筑单体的技术处理，使整个商贸城区建筑和人对自然界的阳光、空气、绿化等具备更强的亲和力，远离噪声和污染。空间及建筑造型充满自然和谐气息，令人耳目一新。 本着可持续发展的原则，资源的利用应当最优化，亦因如此，最优化利用资源，就是目标价值的最大化。这就是以最优方式利用每一块土地，让土地等资源的价值作为进行社区布局的重要因素，让最有价值 的设施占据最有增值潜力的空间，以最优化利用资源为基础，最终实现各方收益的最大化，使二者在最佳点上取得平衡。 引入西侧城市绿化带及东侧独特景观元素，以人为本，增加积极空间的邻里效应，配套高档休闲活动区域，建设舒适、充满活力的高尚社区。在注重规划超前性的同时，小区规划与建筑设计充分考虑地方习惯与市场需求，使规划具备可操作性。同时充分考虑小区开发建设的不确定性， 33 面向市场，适应市场经济的发展，使规划可根据建设实际情况灵活应变，充分的弹性。景观设计上巧妙利用中心花园步行区域，结介水景、汀步、廊架等小品，使得内部中央景观 生动活泼，盎然有趣，在总体布局中充分利用地形条件，利用高差结合景观设计，使建筑与周边环境资源相结合，做到场地内景观整体的均好性，打造望江独一无二的生态绿化居住环境。 体布局 设计紧扣生态、人文、前卫三个原则，倡导以人为木，强调人与自然互动的设计思想。体现出现代人“仁者乐山，智者乐水”的生活情趣。 1、沿高士街建设商住结合多层住宅， 1 3 层为商业，4以上为住宅建筑。 2、规划沿街商业与内部商业。为提高内部商业利用价值，在沿高士街，开设四个入口，并使商业形成商业街模式。这样不仅可以服务于周边及 小区内部居民，同时体现城市商业用地的集聚效应，也在一定程度上缓和了商业与居住层次的衔接，由浅入深，积攒人气，也在一定程度上为小区的封闭式管理提供围合的作用。因此，规划步行街商业用房为 3 层，一层层高为 4 米，二层及以上高为 住宅下结合地形设置地下车库。 整个建筑形态上，商用与住宅相结合，商住结合等多种 34 组合方式，丰富了城市天际线，使小区成为镇区范围内重要节点。 3、配套公建。 包括医疗养老、活动中心及物业用房等。规划在道路系统上商业街内以环道连接各个分区，尽量避免车辆对各区影响，保证道路通畅和消防的要求， 各区域之间设置室外停车场，保证访内部停车的需要。体现自由灵动的景观效果，与住宅的序列相响应，形成刚柔并济的韵律美。规划结合控规道路标高及现状地形标高的高差安排地下车库，满足机动车与非机动车的停放，同时采用平战结合的手法，必要时可兼做人防使用，经计算满足人防建设要求。 4、配套设施 根据相关规划要求，地块周边配建有小学、幼儿园、卫生站及菜市场。与本规划地块相邻，有服务半径以内，规模均可满足本小区居民的使用要求，达到资源共享，帮本次规划在服从上位规划的前抻下相关的配套设施有： a、根据 70米的服务半径安排垃圾 收集点。 b、根据供电的需要，安排两处配电房，建筑面积为 90 平方米。 c、安排配套设施用房。 强调居民的舒适性，娱乐性和参与性，提供运动健身，休闲观赏等丰富的人文活动及多样化的自然景观体现出小区特有的清澈和宁静，温馨和祥和。在这样一个布局合理，社会 35 公共配套设施齐备，交通便捷，绿意昂然，具有神韵之美的健康舒适的高品味住宅环境中，有助于增强居民的归属感和自豪感。 筑设计 结合现有环境，营造具有个性并与环境协调的格调，建筑整体风格与地域风格相协调，体现建筑的文化性，地域性与时代性。在立面设 计上，突出现代建筑风格，营造良好居住气氛。 充分考虑地形情况，利用建筑物的不同层次和建筑语言的表现力，运用简洁的线条和现代建筑的表现形式，在空间形态、立意上富于韵律感。以统一中有变化的肌理作为立面造型的手法，通过建筑材质匠变化，色彩的搭配，符号的运用，使建筑具有较强的虚实对比与空间感。建筑以淡雅朴实的现代风格为主调，体现时代气息，形成简洁明快的建筑风格。 路交通 1、道路网：规划小区内分为主路、次路及景观小道。其中主路为地块规划 10 米道路与高士街衔接，小区内设环路将各分区连接，与宅间路相结合，次路宽 4 5 米，景观小道宽 要道路转弯半径为 9 12米，满足消防需要。 36 2、停车：结合地形布置地下车库，共计车位数 152 个，考虑到小区内部尽量做到人车分流，将车库的主要出入口均布置在小区