金苑邻居中心项目可行性研究报告

第一部分 项目总论 一、 项目概况 1、 项目名称 金苑邻居中心项目 （ 暂定 ） 。 2、 项目位置（四 至 范围） 胜浦镇兴浦路、中胜路交界口东北角。北至规划河道、东至幼儿园、南至中胜路、西至兴浦路 。 3、 项目周边目前现状 项目 以东为动迁房“园东新村”，以西、以北为动迁房“金苑新村”、以南为 “东景公寓”住宅（下有沿街商业）。地块处于整个胜浦镇中心区域，四周皆被住宅环绕。 1 项目周边住宅入住情况： 目前，本项目周边主要以 低层次 沿街商业为主， 面积较大的 有“ 世纪联华 ” 、 “ 福客隆 ” 数 家 中型 卖场， 其次是 宅下 底商，商业形象 混乱。 2 4、 项目性质及主要特点 本项目 规划 为 商服 用地 。 项目 所在区域为 镇区 黄金地段， 中胜路、兴浦路为南北干道 。 地块 周边集聚了 若干 成熟社区 （动迁房、商品房皆已交付） ， 辐射周边常住 人口在 56 万人。 项目所在地 人流、车流量大，是胜浦镇区的商业核心 。 5、 项目地块面积 地块规模： 18,958 28 亩 。 二、项目研究的目的 我们通过研究、分析以下几个部分来制定此项目的可行性报告。 评估 胜浦镇 当前及 未来的宏观社会经济环 境 。 分析 胜浦镇 商业 当前及未来的供应需求情况 。 评估此项目的优势、劣势、竞争 和机会 。 根据同 类商业开发 财务信息，对此项目的年度收益进行预测 。 基于以上研究结果、合理假设计算此项目的财务指标 。 三、项目 研究 的前提 本报告的总结与建议是基于以下假设之上的。 此报告中论述的预估竞争条件是与 胜浦镇 未来富有竞争力的商业 相符。 胜浦 经济将会持续发展 ，并 保持过去的增长速度 。 胜浦镇主要交通干道 沿线地块 将继续稳步 增值 。 当地 政府对 该商业 项目的持续支持 。 所有经营运作的预计结果是以可行、高效的管理为设想而建立的，并不包括这个项目所在区域的 商业 市场的变化。 本次可行性研究中的有关资料来源：国家相关法律 、法规， 项 3 目地块 规划文件 、苏州 市 统计局等部门统计 资料 、同业态商家开发信息等 。 本次可行性研究中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化，或发生自然灾害或其它不可抗力对项目的影响。 四、项目 研究 的背景 本 公司 作为苏州工业园区代表性国 有公司 ，在园区精耕细作十余年，形成了成熟的 开发思路、运作理念，保持了良好的发展态势。 在园区 中新合作区 之外寻找适合的地块开发项目，是公司实施“二次创业” 的必然举措 ，也是 公司做大做强社区商业的必然之路 。 为论证该 项目 开发价值，验证企业业务发展模式的可复制性，现总结如下： 案例模式 ：是 公司 在 中新合作 区外的又一个项目案例 （前者为已实施的 唯亭项目） 。 当地需求 ：随着 胜浦镇 城市化步伐加速， 居住项目不断推出、开发，当地 具有引进高品质商业配套的需求。 开发储备需要： 公司 目前亟待储备 2011 年以后开发的项目，获取本地块的开发权，有利于企业未来的业绩 持续 增长 ，有利于企业做 大 做 强 。 4 第二部分 项目 介绍 一、项目位置 二、项目总体布局 本项目 总 建筑 面积 79,435中，地上建筑面积 46,421下建筑面积 33,014地下 2 层 ，容积率 绿化率 20 ，建筑密度 50%（最终土 地面积以及规划条件以获批准的规划为准 ，项目位置 5 下同 ） 。 项目工程总投资 预计 为 元 左右 。 本项目以商务办公、酒店 、餐饮、娱乐 为经营主 题 ，设有 商务办公 （ 8,100各种业态商业（ 31,571酒店 （ 6,750地下室（ 33,014等，经济型酒店、 商务办公 （胜浦首家）、相关丰富的商业业态 ，即 可以满足 周边居民日常 生活所需 ， 又可为附近工业区、物流园等商旅人群提供商业服务 。 三、 项目的平面功能描述指标 项目采取 商业 、商务办公 、酒店三种功能相结合 的模式 ： 1商业 31,571 5酒店 6,750 10商务办公 8,100、 项目的功能品质 打造成 胜浦镇 商业、酒店、办公于一体的 大型购物中心，时尚休闲中心、商旅服务中心。 五、 项目实施进度 时间 进展步骤 2010年 7月 确定合作方式及签署合作协议，并获得主管部门认可 2010年 9月 胜浦镇 负责项目上的建筑物 拆迁、 清场 2010年 9月 公司与胜浦镇下属集体企业 联合参与土地挂牌竞拍并取得土地 2010年 9月 成 立 苏州工业园区胜浦 项目 公司 （暂定名） 2010年 10月 设计方案报批通过 2010年 11月 12月 施工图设计完成 2010年 12月 2011年 3月 桩基工程 2011年 4月 9月 地下室工程 2011年 10月 2012年 8月 地上工程建设 2012年 10月 项目开业 6 六、项目开发方式 1、项目开发主体 ： 地块将由胜浦镇政府下属集体企业 苏州工业园区胜浦镇集体资产经营管理公司 与公司共同成立 苏州工业园区胜浦 项目 公司进行项目的开发建设 ，公司全资子公司 苏州工业园区 融鼎资产管理有限 公司负责项目建成后运营管理 。 注册资本 ： 10,000 万元 。 出资比例：公司以现金投资 5,100 万元，占注册资本 51%； 苏州工业园区胜浦镇集体资产经营管理公司 以现金投资 4,900 万元，占注册资本 49%。 合作期限： 30 年 2、 项目名称： 金苑邻居中心 项目（ 暂定 ）。 3、 项目地理位置： 胜浦镇兴浦路、中胜路交界口东北角。 4、 项目规模：占地面积 18,958M，可建 建筑面积约 79,435 5、 地块权属 ： 胜浦镇负责以 “ 旧镇改造 ” 申报等 方式，设置相关 条件，促成地块 挂牌 上市。随后，由 胜浦镇下属 苏州工业园区胜浦镇集体资产经营管理公司 与 公司联合投标获取土地 。 6、 土地性质：商 服 用地。 7、 土地使用费：按 国家有关规定缴付。 8、项目功能设置： 根据项目 规划限制以及 周边住宅、商业现状，作以下功能设置：在招商项目上满足胜浦镇的商业配套要求，在业态布局上除邻里中心12 项必备功能和 23 项商业配套功能外，还设置商务办公、连锁经济型酒店、连锁院线影院，以填补胜浦镇在该方面的需求。 7 9、 项目运营方式 项目实施销售、租赁相结合的经营方式： 商务办公部分 实施转让，确保项目 投资 资金 回笼，减轻公司财务压力并支持 后期运营 ； 商业部分 实施租赁，确保项目整体服务功能完善、稳定 ；酒店部分由公司负责经营管理，以便公司的酒店连锁发展。 七、 项目 地块初勘 等 情况 1、规划条件 注：相关规划条件是 与 胜浦镇政府协商后拟定 （上述规划条件作为未来该土地公开挂牌规划限制参考） ，具体规划条件以规划局 公告为准。 2、红线图 地块上现有建筑“金苑邻居中心”，投用年代为 1998 年。占地面积 7,001M，总建筑面积 12,000 M。如图： 8 胜浦镇承诺将其拆平，以便于 公司与胜浦镇下属企业成立的 项目公司 进场开发建设 。 八、 项目 规划设计、工程开发建设、招投标等方面的政策 项目 规划设计、工程开发建设、招投标等方面的政策 参照园区相关规定执行 。 9 第三部分 区域分析 一、 项目所在区域发展情况 （一） 胜浦 镇 发展概况 胜浦是个新兴集镇，与中华人民共和国同龄。 1994 年撤乡建镇，属吴县。 这 年，胜浦镇成建制从吴县划归苏州工业园区。 胜浦镇位于苏州工业园区东部，规划面积 方公里，下辖8 个社区，总人口 人，其中户籍人口 人，外来人口 1、 经济发展水平 2009 年胜浦地区生产总值 元，地方一般收入 元，到账外资 1 亿美元，注册外资 美元，注册内资 元 , 居民 人均收入 元。 在 2005 年国家统计局 农村社会经济调查队发布的全国首次小城镇综合发展指数测评结果中，胜浦镇位列全国千强镇第 80 位。 2、 基础设施建设 基础设施建设达到了 “ 八通一平 ” 。累计投入十几亿元，基本完成了胜浦镇区域的主要基础设施开发 ； 建有主干道路 9 条，总长近40区道路硬化率 100%；建成污水管网 4,000 多米和污水泵 10 站 3 座，通过污水管网将所有工业、企业排放的工业废水及全镇生活污水集中到污水厂集中处理达标后排放；供水、燃气、排水、排污、邮电、有线电视基本实现了全覆盖。 3、 便利的交通条件 胜浦地理位置独特，西连苏州市区，南 靠 苏沪快 速公路，北临沪宁高速公路、京沪铁路和 312 国道，东靠国际大都市上海。胜浦距苏州市区 17 5 条公交线路直达，距沪宁高速入口 3虹桥机场 7040 分钟车程），距浦东机场需 13080 分钟车程）。 4、 投资状况 投资项目质量和数量齐驱并进。累计吸引中外项目 500 多个，其中吸引欧洲、美国、新加坡、印尼、日本、韩国、香港、台湾等国家和地区企业 200 多家，其中不乏国际知名企业、旗舰型企业，如在胜累计投资 20 亿美元的金光集团、世界五百强企业美国铝业和美国食品机械和化学品公司分别投资成立的美铝紧固件系统 （苏州）有限公司和苏州富美实植物保护剂有限公司、全球最大的耐火材料供应商美国珉泰克公司等。 5、 社会事业发展 累计建设动迁小区 5 个，开发各类成熟商业网 10 万多平方米，新建绿地 90 多万平方米，绿化覆盖率超过 45%，通过了国家卫生镇的考核验收，通过了全国环境优美乡镇的考核验收，生态环境得到有效保护，生活环境得到显著改善，目前，旧镇改造全面启动，动迁房建设、商业网点等工程正在快速开发。 （ 二 ） 胜浦 城市发展规划 11 在园区整体规划中，胜浦镇定位为 依托园区、富有特色的现代化城市副中心 、 辐射周边、配套完善的区域服务 中心 、 功能齐全、宜居宜业的东方欧美式小镇 。 原有规划 胜浦镇居住人口 ， 因城市的快速发展，人口聚集力增强， 预计 至 2020 年胜浦镇 人口 将 达 15 万人。 本项目属 在胜浦镇新规划中处于城市中心，周边密集分布镇主要行政办公机构，成片居住小区，规划道路直通即将建设的新城区，属难得的城市核心商业地块。 二、项目 所在区域政策 及产业环境 （一）胜浦商业发展现状 胜浦镇地处吴淞江畔，环境优美，整洁卫生，交通便利，配套完善。按照总体规划，胜浦镇将建设成为苏州工业园区东部新的城市副 12 中心。胜浦镇商业历史上基础较为薄弱。改革开放以 来，特别是工业园区开发建设以来，随着胜浦镇由传统农业乡镇向现代工业化小城镇快速转变和发展，在镇区大规模城市化建设中，胜浦商业服务业也快速发展起来，形成了多个新兴街区。近几年来，胜浦镇根据经济发展和消费需求变化，结合旧镇改造和基础设施建设，进一步加快了商业设施建设步伐，商业面貌日新月异。 上世纪 90 年代末建设了邻居中心，以后又陆续建成了小商品市场和吴淞商业广场，从而使胜浦镇商业初具规模。 2007 年以来，胜浦商业加快发展，从中胜路到新胜路，随着高层住宅区的相继建成，一批超市、餐饮、专业店、专卖店陆续开业，胜浦商 业总量不断壮大，逐步走向繁荣。 经过十多年的建设和发展， M，实际营业面积 M。最近三年是胜浦镇商业发展最快的时期，现有 14 个商业项目中，有 7 个是 2007 年后建成的商业载体建筑面积达 M，占比达到 随着园区经济的快速发展， 房地产规模不断扩大 ，外来人口不断增加，消费需求日益增长，从而为胜浦商业的发展提供了机遇和空间。但是目前胜浦商业发展现状存在以下方面问题： 1、 商业现有布局存在缺陷 由于历史的原因，定位于城市副中心的胜浦，现有商业布局很不合理，缺乏一 个相对集中的商业中心。而目前胜浦虽然商业总量不小，但分布呈多点式，每个点商店小而散，形不成集聚效应，也难以成市。 如盛景华庭等底层，开间仅 ，而进深却 15 米 ，造成商铺供应的同质化现象严重，而且多是沿街底商 。 2、现代商业业态占比较低 13 目前胜浦商业中现代商 业 业态的占比仅 其中零售业态为18%，餐饮为 星级 酒店为 0%。即使这 占比中，仍有一定的水分，有的 业态 只是名义的连锁，没有实质内容，名连而实未连。如果剔除这一部分因素，真正属于现代商 业 业态的占比更低。目前，苏州全市现代商贸业 态的占比已经超过 37%，市区更高占比超过 40%。由此可见，目前胜浦镇商 业 发展水平总体层次还很低。 3、商业发展缺乏亮点 胜浦镇环境比较优美，也比较整洁卫生，但相比之下，胜浦镇的商业比较平淡，既无亮点，更无特色。一是没有亮点的区域，胜浦作为一个几乎新建的镇，把最好的地段让出来搞了商住楼，高层住宅建好了，但中心区域商业设施没有规划建设好；二是没有亮点的商业建筑，商业建筑大都是高楼底层沿街门面房，没有能够体现胜浦形象的地标性建筑；三是商业品牌也没有亮点，现有品牌店少而又少。和周边的 城镇 相比，有不小的差距。 4、经营结构不合理 主要体现在三个方面： 一是业态结构 ，在六大门类业态中，零售类、餐饮类和综合服务类门店数占比为 而旅社类、文体卫生保健类、休闲娱乐类占比为 这三类业态 比重过低 。 二是规模结构，胜浦镇商业设施大都是小面积沿街门店，面积大的门店比重极少， 300M以下商业网点占89%， 1000 M以上的网点仅占 三是层次结构，胜浦的商业层次偏低，缺乏中高档的餐饮店、星级 酒店 和有一定档次的休闲娱乐设施，无法满足企业商务接待和商务住宿的 需求。 5、文体设施不足 14 目前，胜浦镇区范围，缺乏文化设施，没有图书馆、阅览室、青少年活动中心。现有电影院平时很少放电影，镇上书店仅二家，面积小书籍很少，且多兼营文化用品、音像制品等。 （二）产业政策 作为苏州工业园区下辖镇之一，享受国家给予苏州工业园区的所有优惠政策和待遇，城镇规划建设兼具合理、现代、超前特性。 目前胜浦镇政府正在 积极 通过 支持国有载体参与商业重点项目的建设，发挥其主导和引导作用，提高国有载体项目的市场占比和调控能力。 镇政府 根据经济发展、市场供求变化，适时调整商业网点布局规划， 使之更符合胜浦 商业发展的实际情况。把 政策扶持作为推动商业 发展的一项重要措施，积极引进重点业态、重点品 牌，提升商业的层次与水平。 本项目地处镇中心，发展前景乐观。 通过对周边商业业态的整合，做好 科学的 规划， 合理的 功能定位， 建设成区域性商业服务中心 。 15 第四部分 市场分析 一、 所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查 1、项目周边商圈布局 胜浦镇主要商业网点分布在 中胜路和新胜路 ，该区域聚集了主要商业 设施 ，已建成 商业面积 11 万 M。 振胜路和通江路交叉路口嘉瑞商业广场 定位为服务周边的社区商业 ，商业面积 2 万 M。 兴浦路和吴胜路交叉路口吴淞商业广场和农贸市场 ， M，主要服务吴胜路南侧居民。 16 现场 实景照片 ： 2、 项目周边 现有商业规模 规模上，已建成商业整体规模较大，能满足当地商业市场需要，但各商业体单个规模均较小，缺乏具有竞争力的新型商用物业形态 以及 有 知名度的品牌店屈指可数 。 5 M的第三层级产品在该区域尚属空白。 和周边的甪直、斜塘、唯亭相比，有不小的差距。 名称 面积（M ） 物业类型 完工时间嘉瑞商业广场 20,000 纯商业 2007年吴淞商业广场 15,000 纯商业 2006年新盛广场 16,000 纯商业 2008年邻居中心( 老金苑) 12,000 纯商业 1998年嘉馨苑 12,000 纯商业 2004年农贸市场 9,000 纯商业 2004年新胜社区商业 10,000 纯商业 2005年盛景华庭 10,000 沿街商铺 2006年华园春天 10,000 沿街商铺 2008年胜浦宾馆 8,000 宾馆 1999年金融商贸大楼 1,000 写字楼（银行） 2007年华园四季 12,000 沿街商铺 2009年东景公寓 10,000 沿街商铺 2009年建屋博客 9,000 沿街商铺 2009年载体信息总面积（M ）7 各种商业业态 分布状况 ： 现有商业特点： （ 1） 业态单一 ， 目前胜浦商 业多以生活配套设施为主， 层次较低，缺乏商务酒店、影剧院、大型卖场、百货、专营店等现代服务业，将难以满足周边居民的消费需求。 （ 2） 档次低 ， 商业为小业态，缺少上规模，中高档的商业。 （ 3） 三产发展程度 为 园区最低 ， 从胜浦镇第三产业从业人员占产业总人员的比例看，娄葑镇比例为 亭镇比例为 浦镇比例为 浦镇的三产发展程度是园区最低，具有较大发展空间 。 二、 所在区域内商业用房销售价格以及租赁价格情况调查 1、 项目周边商 业用房 租售情况 业态 数量饭店 小吃点 咖啡店16 家 56 家 1 家浴 浴场 网吧 游戏机房3 家 6 家 2 家 7 家 3 家宾馆 小型旅馆1 家 12 家台球 书店 音像店1 家 1 家 1 家超市 小超市 副食品零售 水果店 蛋糕店 手机卖场 服装鞋帽 小饰品 化妆品9 家 9 家 18 家 6 家 4 家 7 家 120 家 7 家 4 家办公用品 五金建材 家具 床上用品 小家电 电脑 自行车 鲜花店 眼镜店1 家 29 家 1 家 1 家 1 家 2 家 1 家 2 家 3 家干洗店 维修 照相馆 话吧 打字复印 房屋中介 职业中介 药店 美容美体 美发4 家 14 家 3 家 2 家 6 家 6 家 5 家 9 家 2 家 18 家移动营业厅 电信营业厅2 家 1 家农业银行 建设银行 邮政储蓄1 家 1 家 1 家 1 家4 家宾馆住宿13 家餐饮 73 家休闲娱乐21 家东吴农村商业银行文体 3 家零售 225 家服务 69 家通讯 3 家银行 18 序号 空间范围 项目 项目地址 体量（ M） 销售 均价（元 /M） 租赁均价(元 /月 *M) 1 100东景公寓 （沿街 商铺 ） 中兴路与兴浦路交界口 11,000 75 2 盛景华庭 （沿街 商铺 ） 中胜路与兴浦路交界 10,000 8,000 60 3 500新胜亿嘉福商业街 新胜路与新江路交界 18,000 9,000 75 4 胜浦商贸市场 新胜路与新江路交界 9,150 75 5 金融商贸大楼 （写字楼） 新胜路与兴浦路交界 1,000 70 6 医院旁 （沿街 商铺 ） 中胜路与通江路交界 707 38 7 新盛商业 广场 中盛路与兴浦路交界 18,000 8,000 60 8 1000嘉馨苑商铺 新胜路与通江路交界 12,000 41 9 瑞翔商业广场 振胜路与通江路交界 20,464 7,800 10 10 建屋胜天地 通江路与新胜路交界 11,000 9,000 38 11 新盛花园旁商铺 吴胜路与新江路交界 9,700 100 12 吴淞商业广场 吴胜路与兴浦路交界 15,000 7,000 30 小计： 136,021 8,133 56 胜浦镇早期建成的商业因形象差、档次低 、销售 价格提升 较慢，随近两年新建商业的产品提升，商业价格 涨幅较快， 新建成的瑞信小区已 突破 1 万 /M。 公司 依据 多年来积累的开发建设、运营管理经验，将 本项目打造成为胜浦最大的、功能齐全的、业态丰富的、符合市场发展方向的中档偏上的 区域性商业 中心 。 2、 项目周边酒店 销售情况 19 序号 等级 项目 房间数 价格区间 （ 元 ） 折扣价格 （ 元 ） 折中价格 (元 ) 位置 1 三星 国合假日酒店 55 3987813 2 普通 八月哩商务宾馆 26 2281055 3 世家假日酒店 2586889 4 丽景宾馆 1985070 5 金盛旅馆 19 1280010 6 四星 嘉怡酒店 150 6889898 3均价 ： 胜浦周边 部分代表性酒店价格表 （ 1） 2 除国合假日酒店（即胜浦宾馆）外均为小型旅社，其中 700的旅社 3 家，床位 20； 100方的 10 家。国合假日酒店有 6,000 M， 80 个床位 ，正在装修，今年 5 月对外营业。 （ 2）这些小型旅社总体经营情况尚好，年均入住率 50%是胜浦目前 商业 业态中最好的一类业态。 胜浦的旅社规模小，档次低，缺乏星级宾馆和商务酒店，无法满足当地中外企业商务客人住宿的要求。这 些 旅社，都不是连锁经营，没有一家品牌连锁酒店。 公司 可以利用邻里假日酒店连锁品牌， 以弥补胜浦中高档酒店不足的缺陷，以适应和满足胜浦中外企业对外商务接待的需求。 3、 项目周边住宅 情况 20 三、市场价格预测 周边价格参照 商业 写字楼 酒店 租赁均价 （元 /月 M） 销售均价 （元 /M） 租赁均价 （元 /月 M） 销售均价 （元 /M） 均价 （元） 调研结果 56 8,100 20,500 220 建议可拟定价格 60 10,000 30 8,000 200 注：目前胜浦无商业办公房，故数据来自周边 (斜塘 )商业办公房 。 序号 离项目距离 住宅 总套数 总人数 交房日期 销售均价 （元） 1 50M 盛景华庭 480 1,680 2008 6,000 2 25M 东景公寓 439 1,500 2009 7,000 3 100M 金苑新村 632 2,594 1998 5,700 4 200M 园东新村 1,367 5,023 2002 5,800 5 500M 新盛花园 1,086 4,282 2003 6,200 6 600M 浪花苑 2,200 4,400 2006 5,800 7 700M 星胜客 681 2,000 2009 6,700 8 800M 吴淞新村 1,195 5,151 2007 6,200 小计 8,080 26,630 6,175 21 第五部分 项目 优劣势分析 一、地块特征分析 1、项目区位分析 2、 项目交通 、人流 分析 项目 周边有金苑、园东、东景公寓、丽景华庭等多个小区环绕。项目东至：动迁房 园东新村，人流聚集，无商业；项目南至：隔中胜路为东景公寓，沿街有大量底商，有一定的商业氛围；项目西至：隔兴浦路为金苑新村，老社区，入住率很高，部分底商；项目北至：金苑新村，人流集中，无商业。 项目 地块处于镇区中心位置，按照胜浦镇用地布局控制性详规，中胜路处于东西向中心轴，是规划建设中的商贸中心位置。 项目 地块周边路网密集，东边的兴浦路是胜浦的南北主干道，离苏胜路仅300M，离现代大道 3面的中胜路即将和港田路贯通，可直通园区；地块周边有五路公交车可达市区、园区，门前还有环镇公交的项目地块 园区六中 住宅区 东 景 公 寓 沿 街 商 业 沿街商业 沿 街 商 业 园东新村（动迁房） 兴 浦 路 中 胜 路 金苑新村（动迁房） 园东新村（动迁房） 金苑新村（动迁房） 22 站点。 随着经济的高速增长，胜浦企业的增加，胜浦人口数量特别是外来人口增速加快。 2009 年总人口为 人，比 2005 年 人增长 其中户籍人口增长 外来人口增长 115%。到 2020年胜浦镇规划人口 15 万人，比 2009 年翻一番。人口增长为 该项目扩大消费繁荣市场提供了支撑。 3、 项目周边规划 胜浦的城市定位、 发展方向： “ 有配套产业支撑、交通便利 ” 的现代城市副中心 。 项目位置 23 二、项目 析 内部因素 外部因素 S（优势） W（劣势） 区域优势周边社区成熟，涵盖大量住宅、学校等建筑 ； 交通便利 优势明显； 政府合作背景，强强联手。 周遍属老社区范围，地段形象欠佳 ； 周边小型商业业态众多； 商业整合，当地居民消费习惯能否接受。 O（机会） O 住宅集中，但缺少集中 大型 商业项目； 沿街商业无法引入大型业态，同时管理混乱； 商业、住宅集中区域，缺乏商办项目； 周遍改造项目以退二进三定位为主，政府极力打造核心商圈。 营建 “ 一站式”商业模式 ，打造区域商业中心综合体 ； 制定媒体发布计划，大张旗鼓进行形象宣传，结合当地政府，引领商业合作新模式 。 充分体现建筑形象表现 ； 结合消费者需求，引入空白业态，进行功能更新 ； 无论从前期形象和后期管理及商户品牌等事项，全方面体现商业定位上档次。 T（威胁） T 周遍沿街商业体量较大，竞争激烈 。 功能做强做大； 业态定位错位与放大 邻里中心品牌效应结合政府公信力 业态升级换代； 功能设置丰富，具有一定的兼容性。 1、综合评价 无论是胜浦企业还是居民，离项目距离较近，可以节省时间， 方便企业和居民消费，这是最大的优势。项目位于胜浦镇商圈的相对中心位置周边居民小区很多，交通十分便捷，位置较为优越。项目集餐饮、住宿、休闲娱乐及购物于一体，一条龙服务，相对于单一商业项目的经营有比较优势。 综合来看该 项目 实属优质项目。 2、 项目核心竞争点 （ 1）差异定位 环比 项目 周边现有商业形态，拟在本项目中设置“各类商业、酒 24 店、 商务办公”三大功能相结合的业态， 除满足周边居民日常生活需要 （ 12 项目必备功能）外， 将项目打造成区域的消费休闲中心、商务共享中心、生活娱乐中心。 各类商业定位 主打餐饮、娱乐休闲 、文体 活动 业态，引入知名品牌的旗舰店、精品零售店、 影院 、 健身中心 、 培训机构、 先端体验店，对比现有周边业态体现 中 高端。 酒店定位 商务 型酒店，拟打造 便捷舒适 的商务酒店，为商务人群提供快捷便利的商旅服务。 商务办公定位 通过调研，发现周边市场上 无 商务办公房 ， 与市场需求脱节，拟于项目中设置 规模适中的 商务办公房 ，通过环境提升、功能优化、专业管理、精细服务，提升商务办公环境。 （ 2） 提升业态 基于上述三大业态，通过商业整合 、提升，根据运营情况（市场反馈），可规划调整设置部分 中 高档餐饮、精品 、高档商务会所等业态 ，同步提升租金、物业管理费等。 （ 3） 营销手段 本项目中除了酒店全部及 商业外，其他功能区 （商务办公） 拟全部销售出让，达到资金快速回笼的目标。 三、 项目定位方案 1、 项目 主要功能建筑规模 楼层 建筑 面积 （ M） 租赁面积 自营面积 出售面积 停车 面积 （ M） 业态规划 主要商业 功能 商铺面积 （ M） 超市 面积 （ M） 影院 面积 （ M） 酒店面积 （ M） 写字楼 面积 （ M） 6,507 1,617 （设备用房） 55 55 14,780 停车场 6,507 4,402 （其中设备用房 3,000） 11,020 915 饮食阁 25 ,082 7,957 425 350 （门厅） 350 （大堂） 以快速餐饮为主，银行以及百货业态 银行、社区医疗、快速餐饮、品牌店 ,993 7,833 80 80 电玩城 ,434 5,374 2,900 80 80 以儿童娱乐为主，儿童用品、休闲、 娱乐业、餐饮及其它 影院一层、量贩式 乐游、美容美发 ,062 4,842 326 814（早餐厅） 80 影院、健身 中式酒楼、影院二层 ,750 6750 酒店、健身中心 ,100 8,100 写字楼 合计 79,435 32,025 11,445 3,226 8,214 8,830 15,695 2、 主要技术经济指标 序号 指标名称 单位 指标值 备注 1 占地面积 M 18,958 2 总建筑面积 M 79,435 其中 商业面积 M 31,571 商务办公 M 8,100 酒店 M 6,750 地下室 M 33,014 2层 3 建筑层数 层 15 不含地下室 4 容积率 5 建筑密度 % 50 6 绿化率 % 20 7 高度 M 60 26 第六部分 项目 投资 、收益 估算 本报告的财务测算是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查、估算、分析和预测后得出的 （部分资料参照了公司目前经营数据） 。鉴于 目前的客观条件和市场的实际情况，有必要对报告的有关问题进一步作出说明 : 公司 所进行的财务测算是建立在最新的市场调研基础上的，各种费用估算及效益评价具有一定的可信度与参考价值 ； 本报告在测算数据时， 为了保证开发的每一环节都优质高效，公司 需精心组织规划设计、功能定位， 组建一支高素质、高水平的工程管理队伍，以及高水准的专业 营销团队 操作项目，这将大大有利于规避不可预见风险。降低开发成本，同时紧紧地抓住市场机会，增加销售收入，达到先前制定的盈利目标 ； 本项目 由于 地下室面积较大，在 租赁 收入测算中， 将地下 室一 半以上面积 纳入 商业出租 计划 ； 本项目 地块还未正式挂牌出让 ， 经与胜浦镇政府协商，未来该土地公开挂牌价拟 定在 2,800 万元 3,200 万元之间 。公司 从 投资效益和 风 险控制方面考虑，在参与该地块竞拍时，设立了 二 种可能的土地竞拍价（注 表示土地价格为 2,800万元 ；注 表示土地价格为 3,200 万元 ），作为本项目投资、收益估算以及项目财务分析的依据。 27 一、项目投资估算 本 项目地块 占地面积 18,958 M，总建筑面积 79,435M(含地下室 )，单位投资 3, / M（不含土地）。 项目 建设期自 2011 年至 2012 年，建设期 2 年。 单位：万元 项 目 总成本 备注 1、土地成本 2,800注 3,200注 2、工程投资 （ 1）建筑 15,887 15,887 （ 2）装修 4, 4, （ 3）其它 4,000 4,000 4、合计 27,7,二、 项目资金筹措 公司与胜浦镇 双方 自筹资金 1亿元 作为 注册资本 参与土地竞拍 以及支付 项目前期的 相关 费用 ，其余通 过 项目 贷款获取支持。 单位：万元 注：财务利息费率按 5年期以上长期借款利率将近 三、项目收益测算 1、 营业收入 根据本项目的定位，项目建成后以商铺出租以及酒店 自主 经营为主 ，故其营业收入主要来自商务办公房出售 （第一年全部售出） 、商铺的租金以及酒店自营收入，其中商务办公房销售 均 价 8,000 元 / M；序号 名称 2010 年 2011 年 2012 年 合计 1 自有资金 0 0 0 0 2 借贷资金 注 2,800 12,267 4,907 19,974 注 3,200 12,267 4,907 20,374 28 商铺 （销售均价 10,000 元 / M） 月租金 均价 60 元 / M，以后每年递增 5%，商业出租率为 90%；酒店房价收入单间 均价 200 元 ，每年以5%增长 ，其他包括物业管理费， 地下室面积一半 以上 面积用来商业出租 。 本项目在运营期需缴纳营业税金及附加和房产税，其中房产税(12%)、营业税（ 5%）、城建（ 7%）、教育附加和地方教育附加（ 4%）、土地增值税（ 3%）、所得税税率（ 25%）。 本项目营业收入测算如下： 单位：万元 年份 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2023 2024 2025 2026 2027 租赁收入 3,115 3,271 3,435 3,607 3,787 3,976 5,075 5,328 5,595 5,875 6,168 酒店 收入 197 310 543 742 779 818 1,043 1,096 1,150 1,208 1,268 销售收入 6,480 - - - - - - - - - - 商务办公房 管理净收入 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 项目 总收入 9,857 3,646 4,042 4,412 4,630 4,858 6,182 6,488 6,810 7,147 7,501 2、 营业成本 本项目 在运营期，对应的成本费用包括管理费、维修费、保险费、固定资产折旧费、摊销费以及利息支出。其中：管理费、修理费、保险费均以租金收入为取费基数；折旧费、摊销费采用平均年限折旧法，其中房产 折旧 年限 30年、土地摊销年限 40年。 本项目 财务利息费率按 5年期以上长期借款利率将近 （ 1）当土地竞拍价达到 2,800 万元时，营业成本测算如下： 单 位：万元 年份 2013 2014 2015 2016 2024 2025 2026 2027 总收入 9,857 3,646 4,042 4,412 6,488 6,810 7,147 7,501 总成本 (减项 :) 5,236 1,955 2,025 2,096 2,716 2,812 2,912 3,018 29 租赁运营费用 394 414 434 456 674 708 743 780 租赁税金 547 574 603 633 935 982 1,031 1,083 客房运营费用 145 152 160 168 248 261 274 288 客房税金 11 17 30 41 61 64 67 70 销售成本 2,787 - - - - - - - 销售税金 554 - - - - - - - 折旧与摊销 797 797 797 797 797 797 797 797 大修费用 60 63 94 98 103 109 所得税 829 96 193 297 943 1,000 1,059 1,121 每平米租赁 运营成本 间酒店 运营成本 10,1,1,2, 18,9,0,1, 2）当土地竞拍价达到 3,200 万元时，营业成本测算如下： 单位：万元 年份 2013 2014 2015 2016 2024 2025 2026 2027 总收入 9,857 3,646 4,042 4,412 6,488 6,810 7,147 7,501 总成本 (减项 :) 5,285 1,964 2,034 2,105 2,725 2,821 2,921 3,027 租赁运营费用 394 414 434 456 674 708 743 780 租赁税金 547 574 603 633 935 982 1,031 1,083 客房运营费用 145 152 160 168 248 261 274 288 客房税金 11 17 30 41 61 64 67 70 销售成本 2,828 - - - - - - - 销售税金 554 - - - - - - - 折旧与摊销 806 806 806 806 806 806 806 806 大修费用 60 63 94 98 103 109 所得税 810 88 184 289 941 997 1,056 1,118 每平米租赁 运营成本 间酒店 运营成本 10,1,1,2, 18,9,0,1,、 项目净收益 （ 1）考虑到 本 项目 每年运营成本费用 （ 主要是 财务费用） 、现金流回笼等因素， 全部出售商务办公房 8,100 M。 （ 2） 2013年 按 商务办公房全部实施 销售 ， 销售收入的 10%计提税 30 金， 商铺 全部出租 以及酒店自主经营 计算。预测 商务办公房 销售价格为 8,000元 / M；第 1年租赁能产生 60元 / M/以后每年租 金 以 5%递增，按租金价格的 提税金。预测 酒店房价收入单间以 200元估算，每年以 5%增长 。 地下室一半以上也用于商业出租。 项目净收益估算 如下： 单位：万元 年份 2013 2014 2015 2016 2024 2025 2026 2027 净收益 （销售净收益 +租赁净收益 +酒店经营管理收益 ） 注 2,486 288 578 891 2,830 2,999 3,176 3,362 注 2,431 264 553 867 2,823 2,992 3,169 3,355 31 第七部分 项目 财务 分析 一、项目测算期 本项目预计开发期为 2 年，从 2011 年至 2012 年。项目预计从2013 年初 正式营业，项目经济测算年限：从开始营业起 15 年，即2013 年至 2027 年。 二、项目投入估算 本项目投入成本分为两部分，即项目开发成本和项目运营成本。 （ 1）项目开发成本估算 项目开发成本包括土地成本和工程投资成本。 土地成本 本项目地块 将 于 2010 年 8 月 公开挂牌出让， 经与胜浦镇政府协商未来该土 地公开挂牌价拟定 2,800 万元 3,200 万元之间。 楼面价格在 400 元 / M左右，公司有能力参与本项目地块竞拍。 工程投资成本 项目工程投资成本包括工程建设费、装修费、管理费等，项目工程投资成本在建设期内分期投入，预计不含资本化部分 24,元 。 项目 总建设 成本 预计 为 元左右。 （ 2）项目经营成本估算 项目营业后运营总成本根据现有 公司 项目，主要包括物业管理人员人件费、保安保洁费、消防维保费以及大修等费用。根据目前 公司已运营项目， 商业 每平米经营成本 100 元 /年 左右， 酒店 每间 经营成本 11,000 元 /年 左右 。 以后 租赁 每年以 5%递增 ，酒店 前 5 年每年以10%增长，以后每年递增 5%。具体 收入、成本、税金、现金流量等估算 见附件。 32 三、项目收入估算 本项目 未来主要收入来源为商务办公房销售收入、商铺租赁收入、 酒店 经营管理 收入 及 其它收入。 鉴于本项目投资 资金来自商业贷款以及未来商铺只租不售 ，公司财务费用支出较大，经营压力明显，因此商务办公房建成后全部出售，减轻公司财务压力。 （ 1）商务办公房 销售收入 假定本项目地块建成并取得预售证后，商务办公房 8,100 M实施全部销售，预计销售价格为 8,000 元 / M， 实现销售收入 6,