街道富丰村墩门“三旧”改造项目可行性研究报告

1 第一章 总 论 一、项目概况 （一）项目名称： *区 *街 道 富丰村墩门“三旧” 改造项目 （二）建设地址： *市 *区 *街道 富丰村委丰门墩 村 （三）项目业主： *市 腾凯房 地产开发有限公司 （四）企业性质：私营 （五）法人代表： （六）业主地址： *市 三河洲花园 25 幢首 层 24 号 （七）投资总额及资金筹措： 本项目总成本费用 元，其中 开发成本中的土地费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、开发期间税费、不可预见费，共计为 万元。开发费用中的管理费用、财务费 用、万元。 资金筹措方式为： 企业自有资金、银行贷款分别是 元 和 50000万元， 分别 占 52%和 48%。 （八）建设内容及规模 主要建设内容为商住建筑， 项目占地面积 方米，建筑面积 365698平 方米。 配以环境绿化、道路及水、电、气综合管网等公建设施。 （九）建设工期 项目建设年限为 5 年。从 20 年 03 月到 20 年 02 月。 2 二、项目业主简介 *市腾凯房地产开发有限公司注册资金 500 万元 (现时登记注册 100 万元），由自然人 、 、 3 个自然人组成，法定代表人是 ，三位股东简介： 公司发展战略： 1、继续在工程承包领域做大做强，凭据我们有充足的资金，在工程带资及建材销售方面获取高额利润，资金年投资回报保持在 25%30%范围。 2、筹划 元资金（其中，自筹 元，银行贷款 元）滚动开发 *丰门墩三旧改造项目，开发期 46 年，预测创造利润 元。 3、我们与湖南郴洲裕农纸业有限公司（该公司拥有 50 万亩经济林，元建设规模 100 万吨 /年造纸厂）实施企业互动，营造乳源 2 万亩竹柳丰产林，筹划 6000 万元资金（其中，自筹 3000 万元，银行贷款 3000 万元）分期开发及种植竹柳树木，开发期为 6 年，预测项目利润 元。 4、肇庆市肇科新型建材有限公司砖厂是国家支持的节能环保企业，计划在两年内扩产两条生产线，预计投资 5000 万元（其中，利润滚动投入 2000 万元，银行贷款 3000 万元），扩产后企业产值达 元，利润达到 4000 万元。 5、公司计划在两年内组建“ *腾凯集团”，注册资金 元，力争在 5 年内“ *腾凯集团”资产规模达 5 亿元以上，控制资产负债率在 30%50%内，在不久的将来，利用林业科技 开发或者节能环保建材领域在深圳创业板上市。 三、研究内容 本项目研究内容主要包括如下： （一）项目建设的必要性分析； 3 （二）项目建设的充分性分析； （三）在项目规划方案基础上，编制项目建设方案； （四）围绕项目的建设方案，对项目建设成本进行细分，按成本单元进行估算； （五）为保障项目的顺利实施，配合项目的开发建设进度设计合理的融资方案，在满足项目开发资金需求的基础上，实现资金成本最小化； （六）在项目效益评价（含经济、社会、环境评价等方面）的基础上，总结项目投资的可行性，对项目整体实施提出建议。 可行性 研究报告对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。 四、报告编制依据 1、 项目建议书及其批复文件 2、 国家及 *市颁布的相关法律、法规、政策 3、 *市城区住房建设规划 4、 粤国土资试点发 2011 175 号文 关于建立 “三旧 ”改造地块标图建库动态调整机制的通知 5、 *市城市总体规划（ 2008 6、 土地开发合作意向书 7、 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 8、 *市城区国有土地使用权基准 地价更新成果的通告 9、投资项目方签定的协议书或意向书 4 10、 编制报告的委托合同 11、 “三旧”改造项目合作开发合同 12、 *市中心城区“三旧”改造专项规划（ 2010 2014） 13、 *市中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法 （ *区政府 2009 年 9 号文）、 14、 *市中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法补充细则 （ *区政府 2009 年 32 号文）、 15、中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法补充规定 （ *区政府 2010 年 3 号文） 16、 其他有关依据资料 17、 *市住房 城乡建设信息网 五、简要结论 （一）投资环境分析：目前，全国房地产宏观投资环境良好， *市经济运行良好，本项目未来发展前景非常好。 （二）目标客户：城区及周边乡镇的中高层消费群； （三）价格定位：按建筑面积计算，住宅部分均价为 5500 元 /平方米，商业部分均价为 10000元 /平方米，车位为 15 万元 /个 。 （四）财务方面：项目总投资 元，销售收入 元，税前利润为 元，扣除所得税后利润为 元。项目缴纳的销售税金及附加为 元， 所得税为 万元，合计交缴纳税金 元，该项目建成后， 大幅 盈利，投资利润率为 ，税后投资利润率为 ，项目税后投资回收期为 5 （五）风险状况：项目抗风险能力 强 ，企业所面临的财务风险和市场风险较小。 （六）营销策划：突出配套、彰显景观、强调社区认同，提高项目的市场渗透力和吸引力。 六、主要技术经济指标 项目相关的技术经济指标如表所示。 项目技术经济指标表 序号 名称 单位 数据 I 项目经济数据 1 开发产品投资 (含利息 ) 万元 2 资金筹措 万元 3 销售收入 万元 4 销售税金及附加 万元 5 总成本费用 万元 6 利润总额 万元 7 所得税 万元 8 税后利润 万元 务评价指标 1 投资利润率 % 2 投资净利润率 % 6 第二章 项目建设背景和必要性 一、项目建设的背景 1、 *市简介 *，是 *最年轻的地级市。 *地处粤西中部，依傍西江，东接珠江三角洲，与肇庆市、江门市交界，南与阳江市、茂名市相邻，西靠桂东南，北临西江，与肇庆市的封开县、德庆县隔江相望。市区距肇庆 60 公里，距 *160 公里，水路距香港 177 海里，上溯广西梧州 60海里。是富饶的珠三角洲经济区与广袤的大西南腹地之间的交通枢纽和商品集散地。 “城中有山，山中有水，绿树花香，山水相映 ”是 *的特色。 全市总面积 7779 平方公里。总人口 。 *市管辖 *区、新兴县、郁南县、云安县、罗定市等 5 个行政区域。 *区是 *市人民政府 所在地，全市的政治、经济、文化中心。 *历史悠久。周代为百越地，唐天宝元年（公元 724 年）设 *郡，明朝万历五年（ 1577 年）建置东安县， 1914年改为 *县。 历史上罗定、 *（现在的 *、云安）、郁南古有“三罗”之称，新兴是“三罗”沟通粤中的“桥梁”。 *人杰地灵，曾哺育出唐代佛教南宗始祖惠能（新兴县人），著名工人运动领袖邓发（ *区人），抗日爱国名将蔡廷锴（罗定市人）等。 *市素有“云石之乡”、“国际石都”之称，有悠久的石材加工历史，它的 7 加工已有 200 多年的历史，是全国四大石材生产加工基地之一，最 近获中国石材工业协会授予的“中国石材基础中心”称号、中国建材流通协会授予的“中国石材流通示范基地”称号。生产加工大理石，人造石装饰板材及石制家具，石材工艺品等 23 大门类 1000 多个品种，成为华南地区最大的石材生产集散地。*正健步迈向国际知名石都之列。据了解， *市现有一定规模的石材企业 4000多家，在区内 324国道两旁形成了连绵“百里石材走廊”，目前已发展为集全国乃全世界名优石材的加工生产、销售、服务的基地。 2、 *市总体发展战略 （ 1） 集聚优势战略 引导资源和相关企业向优势地域集中，使同一行业的产业链 相对密集与完整，多企业、多环节紧密联系，分工合作，优势互补，促进市域产业的整体升级，发挥规模效应，推动经济又好又快发展。 （ 2）特色主导战略 选择在全国全省具有影响力、产业关联度高、市场潜力大、技术进步快的产业作为区域主导产业培植，集中资源投入，有效带动区域经济增长和促进区域产业结构升级，提升区域综合竞争力。 （ 3）中心崛起战略 壮大中心城区规模，推进 *、云安同城化发展；推动中心城区滨江延伸，构筑现代化功能型的城市基础设施和服务设施体系，全面提升城市功能和品位，增强中心城区的凝聚力、吸引力和辐射力。 （ 4）城乡统筹战略 推进城乡统筹协调发展的综合配套改革，建立城乡优势互补、良性互动的 8 发展格局，促进城乡资源要素均衡配置和合理流动，推进城乡基本公共服务均等化，实现城乡互补、融合、协调发展和共同繁荣。 3、 *市中心城区“三旧”改造专项规划 根据 *市中心城区“三旧”改造专项规划（ 2010 的 会议指出，国家有关部委和省专门出台以旧城镇、旧厂房、旧村庄改造为主要内容的“三旧”改造政策和措施，对于我们解决历史遗留问题、提升土地利用效率、拓展城乡发展空间、推动宜居城市建设和城乡统筹发展、提升经济发展水平十 分有利，机会难得。会议提出，有关部门要吃透政策，抢抓机遇，在 2012 年底前，集中力量启动一批“三旧”改造项目，推动“三旧”改造工作全面铺开，到 2014年底，完成“三旧”改造总面积 顷，重点项目 40 个，进一步优化我市城市空间和功能分区 。 二、项目建设的必要性 1、 是提升城市形象的需要 *区 *街道富丰村委丰门墩村“三旧”改造项目 位于世纪大道旁及比邻 324国道，是 *城市形象的重要组成部分，该片区的城市面貌直接影响到城市招商引资及社会经济发展。该地块上的建筑物多 数为参差不齐 13 层砖混结构农村住宅， 其中部分为破烂瓦房 ， 环境卫生差，道路弯曲狭窄，低洼地，下大雨时水浸，生活极不方便 ，阻碍城市发展。 该项目的建设，将建设相关配套设施，包括道路、广场、绿化、环境打造、整治排洪沟等， 将其建成配套设施功能齐全的高档小区，为 *区府前路增添一道亮丽的风景线， 可以极大改善居民生活环境，弘扬 城市文化 ,塑造城市个性 ,打 9 造城市品牌 ,提升城市形象和核心竞争力 ,从而 使 *城区 走上可持续发展的道路。 2、是缓解政府拆迁压力的需要 该片区占地面积 114 亩，但居民的楼房和瓦房等建筑物总面积超过 平米。由于拆迁量大，投资额高， 一般开发商不敢问津。 该项目 *市 *区 *街 道 富丰村委丰门墩村 和 *市腾凯房地产开发有限公司合作开发。项目所有拆迁安置费由 *市腾凯房地产开发有限公司 承担，这样就缓解了 拆迁矛盾 ， 加快拆迁进度 ，解决政府在 拆迁管理工作 中 需要破解的难题。*市腾凯房地产开发有限公司 在城市拆迁过程中，开拓思路，创新模式，心系百姓，为 *区 今后拆迁管理工作提供了有益的借鉴和启示。 3、是社会安定团结的需要 长期生活在 *区 *街道富丰村委丰门墩村 的居民和从事生产的人员，因生活生产环境脏、乱、差，且安全隐患严重，显得人心惶惶，发展下 去可能会形成社会不稳定因素。 该项目的建设，能够平息社会舆论，安定人心，给政府与居民吃了一个定心丸，对社会的安定团结 做 出了积极的贡献。 因此，该项目建设必要性明显 。 10 第三章 项目市场分析与预测 从 2010 年 1 月 7 日“国十一条”房地产调控开始，国家从没有放松过政策调控如下图 ： 在经过号 称房地产“史上最严厉调控年”的 2011年已临近尾声，结合各地情况来看，“部分城市成交跌入冰点，房价涨幅全面趋缓，降价现象频现”是当下 大中城市 房地产市场的真实写照。 。 另一方面，房价拐点仅是曙光初现，全面下跌 缺乏权威数据的支撑，楼市调控目标远未实现。 11 除此之外，楼市调控的本质就是倒逼经济结构调整，改变以房地产为代表的、粗放的 长方式，促进产业和地产的结合，倒逼地方政府摆脱土地财政，开辟新税源。 从政府高层释放的信号来看， 2012 年，政府在推进楼市调控方面预计有以下动作。 一是，以限购为代表的楼市调控政策不会动摇，但是执行方面会进行微调，避免误伤刚需和改善性需求。 二是，允许地方政府自行发债。此举一方面能减少地方政府对土地财政的依赖；另一方面使政府财政资金的使用公开化、透明化。 三是，征收房产税，增加住房的 持有成本，弱化住房的投资属性，以进一步发挥在房地产市场运行过程当中的调控作用。 2012年，地方政府正处于换届之时，面对中央的压力，地方政府现在也不敢轻易放松对房地产的调控，未来一段时间，至少年内，他们仍可能会执行中央部署的房地产调控政策，跟中央步调保持一致。 面对政策较长时间内的不可逆转， 2012 年楼市将依然严峻。 不过，相对于今年下半年， 2012 年的房地产市场也有利好的信号。 首先，政策呈现“外松内紧”的趋势，持续的楼市调控下，地方政府的土地财政持续萎缩，前 11 月，土地财政的降幅高达 30%，“十二五”地 方的投资需 12 求较高，再加上保障房的建设任务等对资金的需求量大，预计部分地方政府在政策执行上会有防松。 第二， 2012年下半年，土地市场或将存在机遇，在政策的趋紧的情况下，持续到明年上半年，预计土地市场都将冷清，为了增加财政收入，预计 2012 年，地方政府或将加大土地供应量，以刺激房企的拿地热情。 第三，货币政策释放松紧信号， 2012年通货膨胀较 2011年有所好转，年底中央经济会议确定改“反通胀”的经济目标为“保增长”，为了保持经济的增长态势，货币政策或将在 2012年持续放松， 至 5 月 18 日 ，央行 已经二次 下调存款准 备金率 ，同时各 地提高 住房公积金 比例 。 预计 2012 年下半年 到明年三月份，或将迎来房地产市场的一个小阳春，刚需或将入市，带动成交量回暖 ，三、四线城市的房地产业将迎来相当大的发展空间。 同时在 第一轮城市化后，今天我国大规模的城市化已开始转向二三线城市，掀起我国第二轮城市化，目前这些城市的城市化率在 40%间，进入了城市快速的增长期和城市功能的升级期。城市化不仅表现在住宅楼和城市规模的扩张，更多的是迎来了城市的功能升级。在这种城市功能的升级过程中，建筑综合体起到了核心作用。 再者 *市“三旧”改造的力度加 大，也将带动房地产业的发展。因此， *市房地产市场的投资和消费将继续同步增长，且保持较高水平。 13 第四章 地块条件分析 一、地块基本情况 (一 )、地块规划控制条件 *区 *街富丰村墩门 “三旧”改造项目主要规划控制条件表所示： 序号 项目名称 数值 单位 备注 1 建设用地面积 方米 2 规划建筑面积 365698 平方米 3 容积率 4 绿地率 35 % 5 建筑密度 6 规划用途 商住 （二）地块地理位置分析 项目建设地址位于世纪大道旁， *市 *区 富丰 村委 丰门墩 村 。用地总体呈不规则形， 南边为 富丰村 ， 北为世纪大道， 东 为天马变电站 ，西为 大坎河 (南沙河支流 )。 以下为地块 位置及 各 个方向的环境情况： 14 15 16 17 18 19 （三）建设条件分析 1、 地质环境条件 地形、地貌以及不良地质现象 *市地势西南高，东北低，市内主要河流：丘陵是 *市的主要地貌，多沿山地边缘发育，高丘陵海拔 250 米 450 米之间，低丘陵海拔 100 米250 米之间。低丘陵坡度平缓，多为 15 度 20 度 2、 气候条件 *地处 亚热带 ，横跨 北回归线 ，年平均温度 22 ，极端最低温度 0 ，最高温度 ，气候宜人，是全国年平均温差最小的大城市之一。 *属南亚热带季风气侯，由于背山面海，具有温暖多雨、光热充足、夏季长、霜期短等特征。全年水热同期，雨量充沛，利于植物生长，为四季常绿、花团锦簇的 “花城 ”*提供了极好的条件。年均降雨量为 米，平均相对湿度为 68%。全年中， 4 至 6 月为雨季， 8 至 9 月天气炎热，多台风， 10 至12 月气温适中，是旅游的最佳季节 。 3、 交通条件 *是面向珠三角和沟通大 西南的重要枢纽，是环珠三角城市。水路，公路，铁路完备。 水运 西江黄金水道贯穿全境， *新港位于珠江水系 “黄金水道 ”的西江中游南岸云安县六都镇河段，上距广西梧州 108 公里，下距肇庆 65 公里，距 *210 公里，距香港 177 海里。 *新港 是珠江水系规划中的地区重要港口，是珠江水系最具发展潜力和竞争能力的口岸，同时也是地方经济发展的龙头项目。 *新港是 *内河第一大港 。 20 铁路 南广高速铁路 : 国家高速铁路网规划中 “五纵六横八连线 ”中的一横 沪南线 ：上海 台州 福鼎 福州 泉州 安） 云宵 汕尾 *梧州 贵港 线按以上节点只设 23 个停车站 ,站点之间直连。 南广铁路跨桂、粤两省区，为双线电气化国家 I 级铁路。时速达到 250公里，日开行客车 110 对，满足开行双层集装箱列车运输的要求， 2008 年11 月开工建设。 *东站是 *地区的客货一体的站点，位于 *都杨，是客运为主货运兼顾的国家一级铁路。建成后 *到 *只需要 30 分钟，到香港只需要 1 小时。 三茂铁路：途经 *区腰古站，新兴车岗站，另有云硫支线。 罗阳铁路和罗岑铁路。 公路 *昆明高速公路 ( *到达 *只需要 1 小时 40 分钟。 江门 *高速公路；江门鹤山到 *罗定。 *岑溪高速公路； *双凤到罗定，岑溪。 *阳江高速公路； *双凤到阳江。 湛江 汕头高速公路，途径清远，四会， *都杨，新兴。 新兴 高明高速公路；新兴接广明高速公路。 *茂名高速公路；途径罗定，信宜，高州，化州 。 空运 罗定机场是粤西地区的民航机场，全国第一家县级自资机场 。 21 轻轨 珠三角规划城际轨道建设，广佛肇轻轨将延伸到 *。时速 200 公里的广佛肇轻轨正在动工建设，预 计 2012 年肇云段将动工建设。轻轨站初步设计在思劳镇，都杨镇和 *城区 。 4、 施工条件 项目地块场地拆迁平整后，需要进行一定量的土石方挖填以及异地弃土运输；周边交通道路条件好，利于施工机械、建筑材料的进场；水、电、气供应充足，能够满足前期施工的要求。因此，整个项目的施工条件 较 为有利。 5、 环境保护条件 项目对周边的环境及社会影响不大。项目主体工程和管网工程均按国家有关标准设计施工，日常运营产生的废水、废气、噪声等符合国家污水、废气、噪声综合排放标准等环保要求。因此，项目拟选场址位置能够为当地环境容量所接受， 符合国家环境保护法规的要求。 综上所述，该项目拟建地的地形、地貌、地质、能源、交通和通讯等基础设施基本满足项目建设的需要，建设的配套条件良好 。 22 二、项目地块 析 (一）项目 优势分析（ 区位优势 本项目在 *区得地独优，地处 *市世纪大道 旁 ， 紧邻市政府 、南山森林公园和南沙河游乐中心，连通 324 国道及 速 公 路 ，交通便利。 随着 开发进度的加大 ，消费者对 该 区域接受程度越来越高。 区域市场接受高 本项目 定位的购房消费主体是收入处于中 上 层的消费人群。 该片区因长期以来居民生活、生产条件及环境差，生活质量低下，安全隐患严重，能够拆迁、改造是民心所向，其有一定的社会基础，市场接受度高。 项目开发时机成熟 区位优势 区域市场接受度高 项目开发时机成熟 项目自筹资金，收益效果好 周边配套设施不完善 环境条件差 *房地产大势看好 “ 30分钟生活圈” “ 15分钟设施服务圈”良好影响 城市化进程加速 未 来市场供应量较大 23 *区 *街 道 富丰村墩门 “三旧”改造项目 成为 *市“ 30 分钟生活 圈” 和“ 15分钟设施服务圈” 的重要组成部分，其经济、社会、人文等各个因素都亟待提高，该片区位为 *区 的 东 北边 ，其环境急需整治，形象急需提高，因其拆迁成本高， 难度大 ，是政府亟待解决的一个难题。这时 腾凯 房地产开发有限公司愿意出资 进行旧城改造，无疑为城 市的建设起到积极的推动作用。 企业自筹资金， 收益效果好 该项目投资额达 10 亿元左右，部分为自有资金，且投资回收期只有 目税后利润约 项目所能承受风险能力较强 。 （二）项目 劣势分析（ 周边生活配套设施不够齐全 地块周 边目前没有 商业网点和金融机构； 府前路 沿线主要 无 商业铺面，无酒吧、网吧等娱乐设施； 小学、幼儿园等教育机构 不健全 ,与城区教学基地 均 较远；医疗设施缺乏，主要为小的门诊部。总的来说 ,人文环境几生活配套设施较差 ,是项目开发的一大劣势。 周围环境条件差 项目 东北 侧 天马变电站 、北面为府前路，车流量稍大， 对噪声环境有所影响 ； 同时城市建筑物陈旧，影响城市形象。 （三）项目 机会分析（ *房地产住宅市场健康发展需求旺盛 ,大势看好 从近年交易数据显示，销售面积与竣工面积供给与需求总体上是平衡的，全市商品房销售面积逐年增长，市场需求逐渐旺盛起来。另外， *市出台关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见，共制定 16 条措施，务求在当前国际金融危机背景下，进一步鼓励商品住房消费，优化房地产业投资发展 24 环境，优化行政管理服务环境，加快推进住房建 设。实施意见规定，凡在市区或县城（镇）购买新建商品住房的，公安部门可凭房地产权证办理其本人及其直系亲属按规定迁入住房所在地城镇户口手续。 在住房公积金方面， *市放宽住房公积金贷款条件，在外市 (地 )缴存住房公积金，在本市购买商品房的，可申请住房公积金贷款。另外，还放宽住房公积金提取条件，职工本人或其配偶、直系亲属在购买住房时，可同时提取上述人员个人账户的住房公积金，提取总额合计不得超过购买住房总价款；职工在偿还住房贷款时，可同时提取本人及其配偶个人账户的住房公积金，提取住房公积金额合计不得超过当期还款的 总额。另外，住房公积金贷款上限由 20 万元提高到 35 万元，住房公积金最长贷款期限由原来 20 年延长到 30 年。按月偿还住房公积金贷款的，由每周年提取一次缩短为每半年提取一次。申请人购买住房的，最高贷款比例为总房价的 80%，但最高贷款额不得超过 35 万元。 “ 30 分钟生活圈”和“ 15 分钟设施服务圈” 发展新格局 带动当地经济发展，带给项目带来良好的经济环境 *市 委市政府 提出的 围绕建设 “ *富庶文明大西关 ” 和“健康、生态、幸福的宜居城市示范市”的目标，加快实现做优做大城市的 “ 中心 崛起”战略，实施“美化环境与和谐社会 共同缔造”行动，有序推进和有效引导全市旧城更新改造，切实改善人民群众生活环境和居住条件，促进土地高效节约集约利用和城市功能提升的 发展新格局，是极富有 特色的城乡统筹发展新路子 。全力打造 “ 30 分钟生活圈”和“ 15 分钟设施服务圈”。 *实行中心崛起和城乡统筹战略 ，给项目带来较多的潜在客户 *市 城区人口发展目标为 60 万人，现在 城市人口 逐年增加 ，且私营，民营 25 企业今年来不但增加，收入水平也不断增加，加之 云安同城化 、 都杨工业园区的快速发展，必然会带动 中心 城区的发展速度。 （四）项目 威胁分析（ 未来 市场供应量较大 *城 区经济发展速度较快，房地产业也逐步进入稳定增长阶段，随着该区约城市化进程的加快，房地产市场将迎来更多的竞争者，市场竞争激烈。为此，开发时应注重项目本身的设计，以加强竞争力。 26 第五章 建设内容 和 拟建 规模 及产品方案 一、建设内容 拆除项目地块范围内所有建筑物，构筑物；在拆除项目地块范围内建设住宅、公共配套（包括广场、商业、道路）等建筑物、构筑物，环境绿化及水、电、气综合管网等全部工作内容。包括以下各内容： （一）项目区域内 的场地平整； （二）基础工程； （ 三）房屋主体工程； （四）安装工程； （五）项目区域内 的道路建设； （六）项目区域内 的管网建设； （七）项目区域内 的环境 和 绿化建设 。 二 、建设规模 （一）拆迁规模 本项目拆迁面积约 35000平方米，拆迁户 95户， 拆迁面积按 50000平方米的建筑面积进行补偿 。 （二）新建规模 *区 *街富丰村墩门 “三旧”改造项目规划总用地 方米，建筑面积 365698 平方米。容积率 化覆盖率 35%。 27 三、产品方案 方案为 部分 高层 、 部分 多层 及商业建筑 ， 总建筑面积 365698 平方米： 其中 多层为回迁房 ，建筑面积 42732平方米 ， 高层建筑面积为 252450 平方米， 商业建筑面积为 9928 平方米 ， 停车泊位 1514 辆， 设计方案 、 综合技术经济指标和设计户型 如下： 28 总建设工程方案综合技术经济指标 序号 名称 单位 经济指标 备注 设计指标 规划指标 1 总用地面积 2 总建筑面积 65698 3 高层建筑面积 51450 4 商业建筑面积 928 5 回迁房 建筑面积 2732 6 地下车库建筑面积 0588 7 停车泊位 辆 1514 8 容积率 % 9 建筑密度 % 10 绿地率 % 35 29 30 第 六 章 组织机构及人力资源配置 合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构和配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件。在制定管理方案时，我们对项目的组织机构设置及人力资源及员工培训等内容进行了研究，比选优化方案 。 一、 组织机构设置及其适应性分析 本公司是股份有限制公司，分为权力机构，经营管理机构和监 督机构。最高权力机构是董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。董事会对股东大会负责，总经理受董事会任聘，各部门分设经理，负责组织公司的经营管理活动，高级职员由董事会商议任聘，监理会对公司的财务和职权予以监督。 组织机构图 31 本组织机构结构明了，分工明确，可以确保项目的有效进行，具有较强的问题处理能力，适应性良好。 二、 人力资源配置、员工培训方案 (一 )人力资源配置 本公司是股份有限制公司，分为权力机构，经营管理机构和监督机构。最高权力机构是董事会，实行董事会领导下的总经理负责制，董事会由 10人组成，董事长 1 人，副董事长 2 人，对股东大会负责。总经理受董事会任聘，各部门分设经理，负责组织公司的经营管理活动。高级职员由董事会商议任聘。监理会由股东代表 2人和职工代表 8 人组成，对公司的财务和职权予以监督。 办公室 ： 1、 负责公司文档管理 :可对公司的文档进行分类管理。 2、 负责内部员工管理 :对公司的内部职员的个人资料进行管理。 人事部 ：负责人力的招聘和录用、调配和使用、人事的考核，晋升与奖惩，教育和培训工作。 财务部 ：负责资金的筹集和管理；财务的核算和监督以及资金的拨款和管理；交纳各种税务和上级管理费等，保证工程进度和各 项资金使用计划。 开发部 ：负责项目的相关的开发管理工作。 预算部 ：负责做好工程的相关造价预算等工作。 工程部 ：负责做好工程施工方面的统筹工作，任务艰巨，工作量大。 营销部：负责工程完工后的营销及相关方面的咨询工作。 售后部：负责售后服务，要求合理处理好公司与客户方面的关系。 物业部：负责相关的物业管理，具体为通常所说的物业。 32 人力资源定额表 部 门 管理人员 营业人员 工程技术人员 业务人员 合 计 总经理办公室 总经理 副总经理 1 3 1 3 行政管理 办公室 人事部 财务部 3 7 6 3 7 6 工程技术管理 开发部 预算部 工程部 5 10 20 2 10 2 7 10 32 销售管理 营销部 售后部 物业部 2 1 7 1 1 3 6 10 4 7 合计 32 7 21 30 90 33 (二 )员工培训方案 （ 1） 公司管理层以职员提供可持续发展的机会和空间为己任。在公司，职员勤奋的工作除可以获得薪金、 享有福利以外，更可以得到公司适时提供的大量训练和发展机会。 （ 2）培训为公司完成经营目标、提高绩效、实现事业发展提供人力资源的保证。培训是职员胜任职责、提升自我、开发潜力、拓展职业的途径。 （ 3）在公司除获得正规培训以外，职员还将自觉或不自觉地得到其他收获：职员将学到怎样善用时间；职员将学到如何发挥团队精神；职员将学会如何管理、激励、培训其他人；职员将学到更为有用的专业技术知识；职员的经验将是职员迈向更高职位的起点；职员在公司的经历将有助于职员从事其他相关工作。 （ 4）培训的形式主要包括：脱产培训、在职培训 、自我启发。 脱产培训是就管理中共性的、有必要让职员理解和掌握的东西（如工作必须的技能、知识、公司理念等），对职员进行的集中脱产培训、研修。这种培训由专任讲师授课或主持。在职培训是指在日常工作中对职员的培养训练。即通过制定工作计划、分配调整工作、听取汇报和意见、评价考核业绩、推进工作改善、帮助解决问题等途径对职员进行的指导。自我启发是指职员自己加强学习，提高修养，不断开发和提高自身能力。为此职员必须要善用所有的学习资源，以获得进步和发展，其中“挑战性的工作角色”是最重要的培训过程。 （ 5）培训种类主要有以下 四种：公司内部课程：作为公司职员，为进一步了解公司，适应岗位职责要求，职员可申请或被指定参加公司内部举办的各种培训课程，课程类别主要有：公司理念推广、自我开发、管理研修、专业技能训练等。公司外部课程：作为表现突出的骨干人员，为开拓思维，触发灵 34 感，进一步提高管理水平和业务能力，职员可申请或被选送到外部管理顾问公司等专业培训机构参加短期课程，包括各种外部教育机构、培训中心所举办的短期培训课程、交流会。使职员有时间、精力来总结提炼职员丰富的实际操作经验，以利于在集团范围内交流，实现集团资源共享，同时进一步系统 了解公司运作特点。公司除举办各种培训班提高职员的素质外，也鼓励职员到大专院校或专业培训机构进修学习（包括攻读学位、上岗培训、职称及其他资格证书考试、培训等）；形式有脱产进修和业余进修，其中脱产进修的申请条件要求在公司服务满三年以上。参加各种形式的学习后，职员的结业（毕业）证书及成绩单须报总部人力资源部备案，作为调配、选拔以及任免的参考依据。外出考察：为拓展视野、丰富学习经验，公司将组织管理人员、专业人士以及荣获嘉奖的职员到外地考察。考察单位包括境内外的优秀企业或机构。 （ 6）培训积分制度。职员参加各种培 训并获得结业后，可以向人力资源部门申报积分，积分将是职员在公司参加培训的最全面记录。年度累计积分的多少是职员晋级或晋升的参考标准之一。不同类别的职员积分要求有所不同。 （ 7）培训信息公布和查询人力资源部门将定期公布培训信息，主要包括：年度培训服务概览、月度培训及研修计划、外部培训信息、周培训信息。职员可以登录到公司主页上查询或咨询所在单位的人事专职人员。 35 第 七 章 项目实施进度 一、建设工期 本项目决定采取 分期 施工方式。本项目工程计划自 2013年 3月开工，至 2017年 2 月竣工， 总工期 5 年 。 预计 2018年全部销售 完毕 ，计算期 6年 。 二、实施进度安排 为了节约投资，决定分区分阶段开发。据市场分析，预计每期推出商品房有 30%可采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性，本项目工程开发建设进度计划安排 ： （一）项目前期准备： 2012年 6 月 2013 年 3月完成土地征用，项目立项，可研报告的编制及审批，总体规划的设计和审批，单体工程的设计等工作，落实并完善各项规划建设手续。 （二） 第一期建安 工程： 2013 年 3 月 2015年 9 月完成 土地平整、基础工程、 主体工程 、安装工程 的建设 。 （三）第二期建安工程： 2015 年 10 月 2017 年 2 月完成 基础工程、 主体工程 、安装工程 的建设。 （四）其他配套工程： 2015年 1 月 2017 年 2月完成 道路、管网、环境、绿化等配套工程 的建设 。 项目竣工验收 。 36 三、项目建设与生产的衔接 项目建设到一定份额（ 30%）后，原则上就可以预售来回收部分资金以利于工程的后期建设。当项目建设完成后，可以把建成项目移交 给销售部门统筹管理，并处理好售后服务与小区物业管理的协调工作，树立 公司良好的形象。 37 第 八 章 项目投资估算 *区 *街富丰村墩门 “三旧”改造项目规划总用地 方米，建筑面积 365698平方 米， 容积率 化覆盖率 35%，总投资额约为 万元。 一 、土地的地块开发成本计算 （ 1） 土地费用 土地费用是指项目在取得土地使用权过程中所产生的费用。本项目 属于合作开发， 纳入“三旧”改造的估价： 57 667 1470 20% 元；不纳入“三旧”改造的估价： 57 667 1470 45% 元 。 二项共计 ： 元。 （ 2） 拆迁安置费 项目用地范围内建筑物的拆迁安置费主要分为： a. 居民安置费： 35000 8 18=504 万 元 。 b. 拆迁补偿费： 35000 300=1050 万元 房 屋 以每平方米 180 元计算，共拆除房屋面积约 35000 平方米 ， 计 630 万 元。 d、 其他费用：主要指拆迁安置管理费，按上述各项之和 2%计算，（ 504+1050+630） 2%= 元 。 合计： （ 3） 前期 费用估算 前期工程费主要指 包括项目可行性研究费、规划设计费、地质勘察测绘费、场地准备费、筹建开办费 。 38 前期工程费用表 序号 项 目 金额 (万元 ) 备注 1 项目可行性研究费 建安费用 2% 2 规划设计费 建安费用 3% 3 地质勘察测绘费 建安费用 3% 4 场地准备费 建安费用 6% 5 筹建开办费 建安费用 1% 6 合计 （ 4） 建安工程费 建安工程费包括建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用等。 建安工程费 = 365698 1800=元 。 （ 5） 基 础设施费 基础设施建设费是指建筑物 2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水，供电，环卫，排污，小区道路，绿化设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管的接口费用。一般按实际工程量进行估算。 基础设施费： 元 。 （ 6）公共配套设施费： 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等 。 。 公共配套设施费 =3%=元。 （ 7）不可预见费： 包括备用金（不含工料价格的上涨预备费）、不可预见的基础设施和其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。一般为（ 1）（ 6）项的 3% 5% ，这里取 4%。 39 不可预见费 =元 。 （ 8）开发期间税费： 开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。 开发期间税费： 元。 二 、 开发成本汇总 1、 开发成本 开发成本一览表 序号 项 目 总投资（单位：万 元） 备 注 1 土地使用权出让金 2 土地征用及拆迁安置补偿费 3 前期工程费 包括项目可行性研究费、规划设计费、地质勘察测绘费、场地准备费、筹建开办费等 4 建安工程费 5 基础设施费 约占建安工程费的 6%左右 6 公共配套设施费 7 不可预见费 8 开发期间税费 9 合 计 40 2、 开发间接费用 指房地产开发企业 内部独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。 （ 1）管理费用 管理费用是指房地产开发企业 的管理部门为组织