酒店项目可行性研究报告

1 第一章 总 论 一、 项目概况 （一） 项目名称： （二） 项目业主： （三） 项目业主地址： 重庆市 某 区 某 湖镇 （四） 项目建设地址： 重庆市 某 湖 西岸 （五） 项目法定代表人： （六） 建设内容及规模： 五星级酒店、会议中心及酒店式公寓，总建筑面积 10万平方米 （七） 项目总投资 ：人民币 6亿元 （含土地费用） （八） 资金筹措：自筹 （九） 建设年限： 2011年 1月 2月（ 36个月 ） 二、 项目业主简介 公司是在区政府的大力支持和 某 区旅游业发展的大好前景下成立的，致力于 某 湖 畔高端酒店的 开发和经营，努力改善景区现有的 旅游 配套设施，大力推进 某 旅游业的发展，为三峡库区旅游业 做出应有的贡献。 三、 编制依据及研究范围 （一） 编制依据 2 1. 长江三峡区域旅游发展规划 ； 2. 重庆市 某 区城乡总体规划 3. 重庆市 某 区土地利用规划 4. 重庆市 某 湖风景名胜区总体规划 5. 重庆市 某 区 某 湖镇总体规划（ 2010 2030年） 6. 重庆市 某 区 某 湖镇控制性详细规划用地地质灾害调查评价报告 ； 7. 重庆市 某 区 2009年度国民经济和社会发展统计公报 ； 8. 重庆市 某 湖西岸片区控制性详细规划 ； 9. 项目 业主 提供的相关资料； 路设计 文件。 （二） 研究范围 本研究报告通过对项目建设的必要性 、 可行 性 、 建设区域的资源条件 、 市场等进行研究，提出项目的建设目标与方案，通过投资估算，对可能产生的经济效益和社会效益进行分析和评价，提出结论性的意见，以及招投标方案和建设进度安排意见。 四、 主要技术经济指标 项目主要技术经济指标汇总表 序号 项目 技术经济指标 单位 备注 一 建设内容 3 1 五星级酒店 54500 2 会议中心 5500 3 酒店式公寓 38000 4 配套设施 2000 二 投资数据 总投资 元 1 土地费 用 9570 万元 2 工程费用 31450 万元 3 工程建设其他费用 元 4 建设期利息 8284 万元 三 经济指标 1 项目税后财务内部收益率： 计算期 13 年 2 项目税后财务净现值（ I=8%） 元 全部投资 3 税后静态投资回收期 全部投资 4 项目税前财务内部收益率： 全部投资 5 项目税前财务净现值（ I=8%） 元 全部投资 6 税前静态投资回收 期： 全部投资 7 投资利润率： 8 投资利税率 9 年平均利润 2371 万元 五、 主要结论 某 湖旅游风景区自然景观优美而独具特色，旅游资源丰富，极具旅游开发价值。 某 区是联系渝东南和渝东北的枢纽，是重庆通往华中和东部沿海地区的桥头堡，区位条件十分优越。 某 4 的几何中心的位置，在方圆 150 围内，集中了重庆市大部分人口，旅游开发直接受到周边城市的带动。 某 景区背靠西南最大核心城市和游客发生地重庆市，位于环城游憩 带范围内，有成为重庆市“中心花园”的便利条件。此外又有三峡国际旅游热线的辐射拉动， 旅游市场前景广阔。 本项目的建设将极大地完善 某 湖旅游 配套 设施， 弥补当地 高端旅游配套设施严重 不足 的 现象， 可带动周边区域内相关产业的发展和加速地区产业结构的调 整 ，有利于 政府 招商引资 。因此，本项目的建设是必要的。 本项目的建设基地条件适宜，技术可靠，前期工作扎实，建设规模合理。 经测算，本项目在技术上、经济上都是可行的。 5 第二章 项目背景及必要性 一、 某 区概况 某 区位于重庆腹心，三峡库区上游，雄踞长江之滨，是重庆“ 1小时经济圈”中规划建设的百 万人口大城市，幅员面积 1423 平方公里，人口 90万，城镇人口 39万。 某 区辖 14个镇、 4个街道办事处。距重庆主城区 40 分钟车程，是重庆陆路的交通枢纽和长江上游的重要港口，是重庆特大城市经济社会资源向三峡库区和渝东南地区辐射的重要中继站。 2009年 某 地区实现地区生产总值 长 固定资产投资 长 社会消费品零售总额 长 地方财政收入 长 年末金融机构存款余额 款余额 年初分别增长 全区全年共接待游客 现旅游收入 别增长 12%。 某 在旅游方面将全力打造“滨江 某 谷”、“菩提 某 山”、和“天赐 某 湖”为代表的 某 主题文化城。 某 作为三峡库区的重要区县， 1小时经济圈的组成部分，是重庆作为西部增长极的重要支撑，政策优势、地沿优势、产业优势将使 某 成为重庆的重要窗口、重庆经济的重要增长点、独具特色的大城市、城乡统筹的先行区。 6 二、 项目建设的背景 （一） 旅游业将逐渐发展成为重庆及三峡库区经济的支柱产业 重庆市自 1997 年直辖以来， 市委市 政 府一直把旅游业作为支柱产业进行着力培育与扶持，积极实施“政府 主导型”旅游发展战略，不断加大对旅游业的投入，产业规模逐步扩大， 被称为旅游业三大直接支柱的旅行社、旅游交通、旅游饭店及其它配套设施均有极大的改善 庆市统计局数据， 截止到 2009年， 全市有国际、国内旅行社353 家， 星级宾馆饭店 266 座，国际旅游收入 美元，国内旅游收入 666亿元 。 长江三峡是我国目前推向国际市场的最具竞争力的旅游产品之一，三峡工程的建设又使三峡成为世界最知名的旅游目的地之一，其知名度和品牌竞争力大大提高。 三峡是国内最知名 的峡谷风光和峡江文化为代表的旅游目的地，根据长江三峡区域旅游发展规划预测， 2010 年到三峡旅游的国内旅游者为 350 400 万人，这个数字只相当于同年国内出游城镇居民总量的 三峡国内 旅游前景广阔。 同时， 2020年内三峡旅游区仍然是国际旅游者的最主要目的地之一，国际旅游者年均增长将保持 10 15，长江三峡旅游国际需求前景广阔无比。 根据长江三峡区域旅游发展规划 ，长江三峡库区旅游业发展的总体目标是：将三峡旅游建设成以新三峡为品牌，以自然生态观光和人文揽胜为基础，以休闲度假和民俗体验为 主体，以科考探险和体育竞技为补充，融生态化、个性化和专题化为一体，具有国际影响力、 7 竞争力和可持续发展的世界级旅游目的地。规划期内将旅游业培育成库区支柱产业，到 2010 年，三峡旅游区接待入境旅游者 195人次，实现旅游外汇收入 待国内旅游者 游业总收入达到 1000当于全区国内生产总值的 15%，进一步壮大旅游支柱产业。 （二） 某 湖旅游业正面临着前所未有的发展机遇 随着西部大开发，三峡大移民，退耕还林、还草政策的全面实施，三峡生态经济区的建设为 三峡库区的生态旅游发展提供了千载难逢的机遇。根据重庆市整体发展战略， 某 湖景区的旅游业将作为区域经济的支柱产业，事实上，从 2001 年起， 某 湖旅游收入已超过了传统的主导产业 渔业的收入，已达到 3000 万元 (渔业收入约 2000 万元 )，旅游人数已达到 19万人次。 2004年旅游人数已达到 35 万人次，旅游收入已达到 4000万元。 根据 重庆市 某 区 某 湖镇总体规划 （ 2010 依托 某 湖风景名胜区，以旅游服务为发展核心，完善旅游基础设施，努力把 某 湖镇建设成为在重庆具有较大影响的城郊旅游镇。统筹城乡发展，发展特色 农业，不断提升城镇化水平，建设和谐发展新城乡。 规划提出，将通过大力发展旅游业 推动城镇的建设，以风景区保护与完善基础设施为中心，以镇区建设为重点 ，突出旅游特色，打造精品景点， 完善城镇功能，吸纳农村剩余劳动力。以旅游服务业为主导，推动基础设施和旅游服务设施的建设，逐渐形成以旅游服务为主导的产业模式。规划至 2015年末，（预测）镇域总人口将达到 8万人，城镇化率 44%， 8 镇区人口为 到 2030年末，镇域总人口将达到 13万人，城镇化率为 85%，镇区人口为 11万人。 （三） 某 湖西岸片区急需 发展 随着重庆市经 济社会发展，商务活动会更加频繁，带动商务、会务游的发展；市民闲度假游、自驾车旅游也将迅速发展，本地观光游的外流趋势将进一步加强。 某 湖景区山清水秀、湖面开阔、景色旖旎，是开展休闲度假、水上娱乐的理想地， 某 湖景区这些 资源组合背景非常适合开发度假旅游产品，适于进行生态度假旅游。 目前景区最便于开发的的 某 湖西岸 的配套市政基础设施已经启动，但 缺乏相应的 旅游服务设施，市场的需求将催生西岸片区的快速发展。 某 湖景区准备以重庆市区域发展背景为依托，跨越客观上必然存在的经济技术梯度，大力发展以旅游业为核心的产业体系，带动商业、金 融、会务、信息等高端服务行业发展，辐射周边村镇发展。为了达到上述目标，大力改善 某 湖西岸片区重庆市的投资环境，就需要加强 旅游配套 设施的建设。 某 湖西岸片区属 某 湖镇辖区，含东海村、黄坪村、水口村、罗山村、回龙村、响塘村、围子村、桂花村 8个村。南北向沿湖长约 8公里。南接 某 湖镇区，北至与高丰岛相接的西岸最北端半岛，沿湖以海拔 337米为低界，西端大致以海拔 400米等高线附近的可用地为高界。规划总用地约为 中建设用地 划区人口规模约为 9 三、 项目建设的必要性 （一） 是开发和利用 某 湖景 区资源，完善 旅游配套设施 的需要 为积极开发 某 湖西岸片区的旅游景观资源，强化 某 区作为重庆近郊休闲度假旅游基地的功能，同时为 改善 某 湖西岸片区内的 服务配套 、 生态 环境等 条件 ， 某 区政府对 某 湖西岸片区进行了整体性规划，依托良好的自然山水景观资源，并与 某 湖生态环境保护、历史传统文化有机地结合起来， 将其打造成以 旅游服务和开发为产业导向， 集休闲度假、游览观光、水上运动、会议会展于一体的 国际休闲旅游度假区。 店 （含会议中心） 是 某 湖景区 内唯一的五星级度假酒店，是 风景区 旅游 配套设施的重要组成部分 ，它的建成将改善 某 湖旅游区内高 端度假酒店空白的局面， 同时，将极大的提升风景名胜区内休闲、度假、会议、会务等功能， 带动整体区域 旅游经济 的 发展。 （二） 是解决库区移民及下岗再就业的需要 旅游业 是以满足旅游者吃、住、行、游、购、娱等各项活动需求的综合性产业， 高端酒店的建设可以极大的促进当地旅游业的发展，通过 迅速 发展 的 旅游业可以带动其 关联产业提供大量间接就业岗位安置移民及下岗工人。 旅游关联产业包括交通、餐饮、商业贸易、邮电通信等直接关联产业和农业、制造业、水电气暖供应业及咨询、教育、科技、公共安全、医疗卫生服务、政府管理等间接关联产业。关联产业所提 供的就业岗位数，取决于关联产业与旅游业发展的相互作用程度， 10 程度低，提供的就业岗位就少，相反则多。世界旅游组织在全球的调查显示，旅游业直接安置 1 名就业人员，其关联产业可安置 4 5 名间接就业人员。 根据 某 湖风景区旅游发展规划资料， 到 2015 年，可直接解决从业人数 5404人，间接解决从业人数 21614人。 （三） 是促进 某 产业结构转型、加速城镇化步伐的需要 某 湖景区常住人口约两万余人，其中农业人口 13000多人，城镇人口约 7000 多人，主要分布于 某 湖镇及周边地区。以前， 某 湖景区经济结构主要以渔业和特色水果生 产为主，渔业是传统的主导产业，近 年来 ，由于旅游业的繁荣和蓬勃发展，旅游业已成为景区的新兴主导产业。 随着景区外围道路工程以及市政配套工程的逐步建设 ，解决了交通和市政条件不足的瓶颈，为景区大力开发铺平了道路，随着高端酒店的开发建设，将进一步吸引旅游人群进驻景区内部， 提升 某 湖区域整体价值， 从而促进了招商引资、土地开发， 进一步改善 某 区的现有产业结构，加快 某 区城镇化的进展步伐。 （四） 是提升 某 湖景区窗口形象、增强景区竞争力的需要 某 湖旅游资源类型齐全，资源单体数量较多。景区内自然旅游资源以岛屿、湖泊、山体及野生动植物等见长 ，可谓山岛湖景观三位一体，优美俊 秀；人文旅游资源则以史迹、寺观、古城址、古建筑、特色物产等取胜。 某 湖的特色物产丰富，地方气息浓郁，是镶嵌在重庆市中心位置上的一颗璀璨明珠。 某 湖周边过去几年的服务功能 主要集中在宾馆、招待所、 11 和家庭旅馆等各类 低端 接待服务设施上，总体上说， 某 湖景区的旅游开发还处于起步阶段。 高端 酒店项目将极大的改善这一状况 ， 其对整体区域的带动性 对提升景区窗口形象，增强景区旅游竞争力具有重要的现实意义。 综上分析，本项目 选择当下的机遇进行 建设是非常必要的。 12 第三章 旅游市场分析 一、 全国旅游市场分析 （一） 国内 旅游业发展现状 旅游业是一个最具发展活力和潜力的产业，从发展趋势看，旅游业这一“朝阳产业”还将因为全球经济从金融危机泥潭中走出及中国旅游市场的需求而日益旺盛， 2009 年的国庆假期因为和传统佳节中秋节叠加，因此长达 8 天，被称为“史上最长的黄金周”。据全国假日旅游部际协调会议办公室统计：今年“十一”黄金周中国国内旅游人数预计将超过 2 亿人次，同比增长 13%;旅游收入超过 1000 亿元人民币，同比增长 25%。 不仅仅是今年的黄金周，近年来中国的旅游业一直都是持续快速发展，下面有这样几组数字可供大家参考： A. 从 2002 年 2007 年过境旅游人数从 3680 万人次将增长到5360 万人次，年均增长 高于全球平均增长率 3 个百分点。 B. 旅游外汇收入从 204 亿美元将增长到 370 亿美元，高于全球平均增长率的两个百分点。 C. 国内旅游人数从 人次将增长到 15 亿人次，国内旅游收入从 3878亿元将增长到 6820 亿元，年均增长 12%。 D. 旅游总收入从 5566 亿元将增长到 1 万亿元， 13 E. 中国公民处境旅游目的地的国家和地区从 20 个增加到 132 个，处境旅游人数从 1660 万人次将增长到 4000 万人次， 从数据中可以看出：中国已经成为世界第四大入镜旅游接待国，亚洲第一大处境旅游国，并且据联合国世界旅游组织预测，到 2015 年中国将成为世界上第一大入镜旅游接待国和第四大出境旅游客源国。中国已经实现了从亚洲旅游大国到世界旅游大国的转变，开始迈入建设世界旅游强国的进程，中国旅游业发展前景十分广阔。 随着中国经济的进一步发展，中国人均收入将达到中等发达国家的水平，到时候，旅游将会成为中国人生活中的一部分，旅游消费 需求将大幅提升，这是旅游业持续兴旺发展的动力，中国旅游业将继续保持高速增长。 （二）全国旅游业发展走势 步入新世纪以后，中国旅游业进入了一个快速发展的机遇期。准确把握旅游业的发展走势，对于制定区域发展战略，调整产业结构，策划制作符合市场需求的旅游产品显得尤为重要，当今中国旅游的发展将呈现出以下走势： 1、旅游业的产业地位将会得到全面确立。 旅游业以其综合性强、关联度高的特点，带动相关产业的快速发展已被各国的实践所证明，旅游业的乘数效应越来越被各级领导所认知，一些国家或地区把旅游业作为支柱产业来拉动第三产业乃 至国民经济的发展，一些资源大省、大市、大县则以“旅游强省”、“ 14 市”、“旅游立县”来确立旅游业的产业地位，来实现旅游的倍增计划。跨入新世纪，中国旅游业进入新的战略机遇期，作为旅游资源大国，实现资源优势向产品优势再到产业优势的攀升将成为旅游业发展的必然趋势，旅游业在国民经济发展中的作用与地位将会迅速提高。而目前担当领导旅游工作的县区长、旅游局长不懂旅游的现象非常普遍。一些旅游企业特别是旅游景区从事领导工作的同志也是半路出家的多。 2、旅游业的产业规模将会迅速扩大。 随着我国加入 改革开放的不断深入 ，各级政府对旅游业的投入越来越大；一些外资、民资及其他社会资金也不断向旅游业注入，旅游基础设施和基本设施建设的步伐将显著加快；一些地区通过建立旅游联合体、共同体，增强产业积聚效应；信息时代催生旅游业发展新平台，特别是 代的到来 ,一些大型的网络公司依靠雄厚的资金实力和自己成熟的市场运作模式向传统公司模式渗透 ,大型的旅游企业也同样借助网络平台向高端的商务平台渗透 , 给中国旅游企业带来更多的机遇；一些传统的旅游企业通过改制或改组，增强企业经营实力，实行集团化、集约化、规模化经营的势头将越来越猛等等。 传统的旅游管理人才难以满足形势发展的需要，旅游信息、旅游网络营销的人才需求将会急剧 增加。 3、旅游业的运行质量将会显著提高。 随着经济国际化步伐的加快，市场经济体制的建立和完善， 15 旅游业融入世界各地先进的旅游业发展模式、经验和法制化的管理手段，经营将更加规范。在科教兴国战略指引下，先进的科学技术和高水平人才也将不断向旅游产业流入，管理水平不断提高。在科学发展观的思想指导下，旅游行业正在坚持可持续发展原则，集聚各方优势，加快旅游业的发展步伐，必将实现经济效益、社会效益和环境效益的有机统一，实现政府、旅游者 和旅游经营者利益最大化。对培养网络营销、绿色营销、服务营销、文化营销、关系营销以及新型国际化的旅游人才将提出了新的更高的需求。 4、旅游业的文化载体地位将会得到巩固。 文化是旅游的灵魂，旅游是文化的重要载体。加强旅游文化建设是旅游发展的时代要求。旅游业中的传统文化在新世纪要放射出光芒，一些现代文化也要进入旅游业以提高其品味。旅游业的吃、住、行、游、购、娱六大要素中，无不承载着文化的内涵、无不张扬着文化的个性、无不演奏着文化的乐曲。体验经济的鲜明特点要有主题性，具有较高文化素养的旅游人才诸如旅游策划、景点设计 、高级导游、外语导游等也将受到欢迎。 5、旅游业的生活功能将会显著体现。 旅游是现代生活的一种方式。在我国全面建设小康社会的进程中，经济和社会也将进入可持续发展期，人们的可支配收入和余暇时间将会大幅增加、旅游欲望也会明显增强，为提高生活质量提供了保证，也为旅游业发展奠定坚实的基础。在发达国家，旅游是高质量的生活体现。二十一世纪的中国是充满希望的中国，生产力得到发展、 16 综合国力得到加强、人民生活水平极大提高，旅游自然成为生活的一项重要内容，成为生活质量提高的重要标志，这是社会经济发展的必然趋势，也是中国旅游走向 大众化的必然趋势。迎合体验业的发展要求，个性化的旅游特色服务业人才就业空间将增大。 6、旅游业的发展格局将会显著变化。 在地域方面，欧美地区为主体的旅游地域格局将会被打破。到2020 年，无论是从国际旅游者的接待人次还是国际旅游收入，亚太地区都将超过美洲，成为世界第二大旅游地区，其中中国的国际旅游将会有长足的发展。从国内旅游的空间结构来看，由于我国旅游业发展以城市为中心、以资源丰富地区为重点，相比之下以沿海地区的旅游基础设施较为完善，而且离主要客源地国家和地区的距离较近，国际旅游者的可进入性较好，形成了诸如 长三角、珠三角、环渤海等经济发达地区向其他地区推进，逐渐形成完整的旅游经济发展的地区格局。 （三）全国旅游地产市场发展状况 1、 国旅游地产行业发展回顾 旅游房地产最早在我国出现也是分时度假的概念。在 20 世纪 90 年代初，海南首先出现了分时度假酒店 (产权酒店 )的萌芽，但是并没有获得良好的市场反应。 20 世纪 90 年代末，在假日旅游热和旅游地房产大量空置的情况下，分时度假开始真正受到旅游饭店经营者和房地产开发商们的普遍重视，并以旅游房地产这一概念在房地产业内传播开来。 2001 年 7 月，在海口举办“中国首届旅 17 暨首届中国旅游房地产发展论坛”之后，同年 11 月又在杭州召开“中国旅游房地产论坛”。旅游房地产和分时度假成了房地产业和旅游业共同关注的热门话题，吸引了众多包括大量海外、港台投资者在内的房地产开发企业。 目前国内对旅游房地产的解释还不统一，没有一个权威或者公认的概念能解释清楚什么是旅游房地产。比较多的说法是，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，其开发物是实现全部或部分旅游功能的房地产。具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山 /滑雪运动度假村等产品形态。更为广泛的讲就是直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发都属于旅游房地产。 2、 中国旅游房地产市场的需求分析 改革开放 30 年来，我国经济取得了举世瞩目的成就，经济的持续增长强化了居民的旅游支付能力， 2008 年中国人均 次突破3000 美元，上海、北京更是分别突破 8500 与 9000 美元。日本共同社指出， 3000 美元作为经济发展的一个节点，随后更有可能带来消费的活跃。可自由支配收入越高，旅游支付能力，特别是以休闲和度假为代表的高端旅游 支付能力就越强。其次，居民可支配时间增多，除了十一、春节两大黄金周外，政府还颁布了职工带薪年休假条例，假日时间总量的增加带动了国内旅游市场的增长，对旅游产品的选择也更加合理与多样， 18 游模式，可以说，经过 30 年的积累，一个休闲为主的旅游时代正在来临。 3、 我国旅游房地产业进入发展新阶段 旅游地产是一个复杂的系统，与城市的恩格尔系数、 平等都有着密切的关系。时下，旅游业发展势头正盛，产业规模不断扩大，硬件、软件设施的完善及宏观经济环境中供给和需求的发展，均为 旅游房地产的开发提供了契机。 旅游房地产在发展迅猛的旅游业这一母体下发展，自然会具备得天独厚的优势。政府将旅游业列为新的经济增长点以及拉动旅游的相关政府法规的出台，成为旅游房地产发展的坚实基础和动力保证。假日经济带动高品质的居住需求。工作时间缩短，每年 115 天的假期，尤其是 7 天长假及企业年假制度的运行，使人们有时间脱离日常生活环境到一处景观房产度假，享受另一种轻松、愉悦的生活。同时，节假日期间，酒店往往爆满，这也成为旅游房地产开发的潜在商机。随着旅游消费者消费观念的成熟，度假旅游需求逐渐取代传统的旅游需 求方式，并形成了每年 增长幅度。根据国际通行发展惯例，度假需求从产生到具备一定的规模需要 3 5 年的时间，也就是说旅游房地产的潜在需求潜力巨大。 4、 2010国旅游地产发展趋势 旅游地产发展商正面临一个专业化的时代，投资开发的行为向专业化、集约化和国际化方向发展。旅游地产不同于普通的房地产开发，它更依赖于环境条件和投资的实力。 19 售相结在“大旅游、小地产”的开发理念下，休闲度假需求的升级推动了旅游地产的多元化。目前，随着旅游形式由观光旅游、商务旅游升级到休闲旅游 ，旅游度假产品也会相应的升级换代，对旅游的充分挖掘将不再局限于旅游业本身。 多元化有利于把旅游地产做成规模，但是也存在一定的隐忧。其中，资源利用和保护之间的矛盾，将成为其中突出的问题。以新农村建设为例。不可否认，新农村建设为旅游地产开发带来了契机，但如何在项目运作成功的同时，保护好当地的自然资源和人文景观，解决土地权属和农民居住、收入、生活等一系列问题，将成为开发过程中的一大挑战。 近年来，随着旅游业与房地产业的不断发展，除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，从产权酒店、分时度假房产，到景区房产、酒店式公寓 ，再到以旅游为主题的区域开发建设等，“旅游房地产”这个概念越来越多地被人们提到，同时也越来越多地用于各类房地产项目之上。 虽然目前我国还面临着旅游房地产开发法律、法规、制度不健全、专业人才短缺、开发商意识水平有待提高、旅游房地产开发整体水平良莠不齐的问题，但是展望未来，在我国国民经济持续健康发展的大环境下，在旅游房地产发展的环境日渐成熟、旅游投资规模持续增长、市场需求潜力巨大等利好因素的推动下，作为旅游业和房地产业相结合的产物，旅游房地产必将迎来更快的发展时期。根据国际权威结构预测，未来二十年，中国的旅游业 20 展前景，旅游地产作为两个黄金产业的交叉型产业，已经开始逐步受到业界及专家学者的关注。 二、 重庆市旅游产业发展现状及趋势 （一） 重庆旅游业发展现状 重庆直辖以来，全是旅游产业的资源条件、产业地位、发展规模与格局都发生了突破性的变化，各项旅游指标均创新高（见表 1），旅游业已经成为重庆市国民经济重要组成部分。 表 1 指标 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 入境旅游者 （万人次） 游外汇收入 （亿美元） 内旅游者 （万人次） 3950 5032 5156 5235 5811 6786 8009 9228 国内旅游收入 （亿元） 70 游总收入占%） 1 旅行社（家） 203 204 211 215 220 263 280 291 星级饭店（家） 111 129 143 163 189 207 219 230 旅游直接从业人数（万人） 12 13 1 游景区（个） 18 25 34 45 56 61 70 75 客运车（辆） 575 590 595 601 616 628 640 678 客运船（艘） 89 86 88 86 91 88 90 95 近年来，重庆市旅游外汇收入和旅游总收入呈上升趋势，并始终保持着较高的增长率，旅游总收入年均曾展给 23%，到 2008 年旅游总收入达到全市 1%，十年间，该数值上升了 21 旅游业成为重庆发展最快、最具活力的新兴产业和新的经济增长点。 2009年，共接待海内外旅游者 上年增长 旅游总收入 长 其中，入境旅游者 长 旅游外汇收入 美元，增长 20%。今年 1我市旅游发展更加可喜，全市共接待海内外旅游者 比增长 旅游总收入 长 其中，接待入境旅游者 人次，增长 旅游外汇收入 美元，增长 根据重庆市旅游业 “十一五 ”规划，重庆旅游业发展的总体目标是：把旅游业发展成为我市的支柱产业，把重庆建设成为中国旅游强市、国内外知名的旅游目的地和重要的旅游客源地，为 2020 年建成长江上游旅游中心奠定基础。旅游经济保持年均两位数增长，旅游经济增长明显高于全市经济增长速度和全国旅 游业发展的平均水平。到2010 年，入境旅游者突破 100 万人次，国内旅游者超过 1 亿人次，旅游总收入达到 600亿元人民币以上，相当于 2%。成功创建中国最佳旅游城市。重庆作为国内外重要的旅游目的地和客源地，旅游整体形象更加鲜明，旅游产品更具市场竞争力，旅游产业结构更加优化，旅游经济规模更大；旅游经济总量在全国排位明显提升，旅游的综合带动功能明显增强，直接和间接提供就业岗位达到 200万个。 （二）、重庆旅游业发展趋势 2007 年 6 月，经国务院批准，国家发改委正式批准重庆、成都成为全国统筹城乡综合配套改革实 验区， 22 合配套改革实验区，俗称“新特区” 。重庆作为我国行政级别最高，涉及范围最广的“特区”，在全面推进体制改革，并在重点领域和关键环节率先突破、形成统筹城乡发展的体制机制、促进全市城乡经济社会协调发展和推动全国深化改革、实现科学发展与和谐发展中发挥着示范和带动作用。 旅游业在重庆统筹城乡发展、建设“新特区”的历史进程中肩负着重要的使命，发挥着重要作用。在重庆建设“新特区”的背景下，旅游业成为统筹城乡发展的重要载体和途径，具有不同以往的新特征和发展趋势。 重庆是一个拥有 3000 万人口的年轻 直辖市，大城市与大农村的二元结构十分明显，城市化水平远低于其他三个直辖市。近年来，乡村旅游在全国展开的红红火火，在拉动农村经济发展、调整产业结构、带动闲置劳动力就业、提高农民生活水平等方面发挥了重要作用， 乡村和农业旅游资源相对于其他旅游产品而言，开发价值尤为突出。 重庆旅游在资源分布、产业布局和企业配置上发展趋势良好，发展潜力巨大，主要表现在城乡旅游经济的发展水平上，即精品旅游资源多分布在渝东北的三峡库区，渝东南的民族聚居区以及渝西北走廊等经济欠发达地区，而旅游经济发达区集中于主城区及近郊环城休憩带等产业密 集区，城乡旅游二元结构现象十分突出。 因此，合理、优化布局旅游生产力，对促进旅游经济的城乡协调发展具有重要意义。 重庆旅游业发展较快，发展态势良好，经过近几年的发展已经达到西部中等水平，在“十二五”规划下，重庆将抓住旅游业发展的机遇，利用好建设“新特区”的契机， 23 提高。 三、 某 湖旅游产业状况 （一） 某 湖风景区概况 某 湖景区是经重庆市人民政府批准设立的省级旅游风景区，位于某 区的西北角，介于北纬 东经 间，是国际旅游热线三峡黄金水道的重要组成 部分，是 某旅游业发展的龙头景区，以山岛湖风光， 某 文化，乡土文化为主要景观特色的国家级生态旅游度假区。 某 湖旅游风景区整体面积 179中水域面积 游面积 有大小岛屿 200余座， 某湖景区分为狮子滩旅游综合服务区，湖心浏览区，动感水上游乐区，寿山仙岛浏览区及历史悠久的“赵云寨”、“东林寺”、“安顺寨”、“无常庙”等景区，还有意义深远的周恩来视察遗址，刘伯承养伤故居。 某 湖形成于 1954年动工兴建的狮子滩水力发电站，坝高 长 1399.5 m，坝顶宽 8.0 m，设置了 3座副坝，水库总容量 库控制流域 3020 节库容 站于 1957年全部建成并发电，是新中国最早建立的水电站之一。 1958 年，农垦部门进驻库区，成立了 某 湖渔场，从事水产养殖和水果栽培。 1985年 某 区正式成立 某 湖镇。 1992 年元月重庆市政府批准 某 景区为市级风景名胜区。 1997 命名为重庆市新巴蜀十二景“长湖浪屿”。 某 湖景区位于 某 区境内的西北角，地处 某 区、垫江县、涪陵市交界处，距 某区政府所在地凤城镇 28 24 （二） 某 湖景区旅游业发展现状 某 湖 景区所属的 某 湖镇辖 13个村， 1个居 民委员会， 111个村民组， 2007年末总户数 17916户，总人口 51038人，其中 农业人口 46329人，非农业人口 4709 人。 2009 年工业总产值 5809 万元，农业总产值 20757万元，乡镇企业总产值 25779万元，国民生产总之 52345万元，财政收入 元。 景区经济结构以渔业和特色水果生产为主，每年渔业产量约 5000吨 ，占重庆市消费量的 45 50。 景区是联合国粮农组织确定的夏橙生产基地，年产夏橙达 160万吨 。近年来，随着旅游业异军突起，蓬勃发展，景区经济结构发生较大变化。湖区内污染严重的网箱养 鱼已得到控制，渔业发展规模不断下降，而旅游业已逐渐成为景区内新兴主导产业，据统计， 2001 年风景区共接待游客 19万人次，旅游收入达到 3000万元，已首次超过了渔业生产的收入。 2004年 某 湖景区共接待游客 达到 50万余人次 。从整体看， 某湖景区旅游业尚 处于开发阶段，据有关调查资料， 某 湖风景区旅游客源市场情况详见表 2。 某 湖景区旅游资源客源基本特征 表 2 游客特征 所占比例 ( ) 所占比例 ( ) 所占比例 ( ) 地域结构 重庆和本地游客 74 市内其他地区游客 20 国内外游客 6 年龄结 构 青壮年 60 儿童和老人 40 25 旅游目的 观光旅客 75 商务会务游客 20 其 它 5 季节性差异 旺季 (4 10月 ) 80 淡季 (11 20 高峰期 (五一、十一长假 ) 35 停留时间 一日游 66 二日游 30 多日游 4 从旅游者旅游消费看，消费水平偏低，以基本消费为主，娱乐消费较少，而购物消费则更少。 （三） 某 湖景区旅游业发展前景 根据 修编中 的 某 湖风景 名胜区总体规划 ， 某 湖景区由水上动感娱乐景区、田园风光景区、生态林地景区和外围保护地带几部分组成，是 集休闲度 假、健康养生、探险观光、商务会务、康体疗养和综合水上运动等功能于一体 的综合性风景游览区 。 预计 到 2015 年，年旅游人数可达到 120多万，旅游收入将达到 发展前景十分乐观。最终， 某 湖景区年旅游人数可达到 150 200 余万人次，年旅游收入可达到约 10 亿元。 26 第四章 重庆酒店市场研究 一、 重庆酒店业特征 （一） 重庆酒店业市场结构 对酒店业市场结构的分析同样要依照产业经济学的通用原则，因为酒店业也是一个相对独立的产业。 1、市场集中度 集中度是判断产业内企业垄断或竞争程度的指标。一般采用的标准有 尼系数、赫 芬达尔指数和洛伦茨曲线。用得最多的是 行业内规模最大的前四家或前八家企业的经济数值（如：员工数、资产额、利润额等）占整个行业的份额。 属垄断型行业。 重庆最大四家酒店目前按照客房数 依次 为万豪酒店 （ 517间） 、索菲特大酒店 （ 464 间）、希尔顿酒店（ 437 间）、 国贸豪生大酒店（ 423间） 。 根据重庆市旅游局统计数据，目前 最大四家酒店房间数为 1841间，重庆 2009年 全市区域 内星级酒店房间数共计 23330间， 以上数据仅为 星级酒店，如 果将整体行业的非星级酒店计算入内，则此份额还会更低，可以看出如下特征： 重庆的酒店业属于竞争型行业，产业结构比较合理，仍有较大的可进入空间， 27 出现可以看出。 2、市场壁垒 在退出壁垒方面，酒店的资产专用性很强，沉没资本巨大，即酒店尽管可以产权易主，但由于酒店功能和设施的专门性，很难退出经营，充其量改为写字楼或公寓，但在经营本质上并未退出市场。重庆的高星级酒店业是进入壁垒高、退出壁垒也较高，五 星级酒店属“严进严出”的产业。 3、酒店客源结构 从上图可以看出，入境旅游者在渝主要居住在三星级以上酒店，其中五星级酒店入境旅游者的比例最大为 46%，三星级酒店入境旅游者占 28%，四星级酒店仅占 11%。 28 主要以日本、美国、港澳、台湾同胞为主，尤其美国来访人数占 29%，同比增加 63%，说明重庆的对外辐射能力正在大幅度的提高。 （二）、 相关产业对酒店业的影响 1、 房地产业的影响 房地产业对酒店经营尤其是酒店的销售影响非常明显，而且对酒店的远期市场以及进入壁垒的影响也很深远。总的看来，有下面几个方面的影响： （ 1） 对高端 市场蕴藏着远期压力，而且压力不小 重庆房地产项目近几年来由于在建筑设计和施工质量上不断和国际水平和潮流对接，因此出现了很多高档设计、高档建设的房地产项目，为追求更高的利润，向写字楼、公寓和酒店功能转化，而酒店本来就具有公寓和写字楼的功能，并且这也通常是酒店销售的一大块业务。高档公寓、写字楼等酒店功能项目在供给和 功能上对酒店的挤压长期内不会减缓 。 （ 2） 房地产项目分流了酒店业的长住客需求 0200004000060000800001000001200001400001600000%5%10%15%20%25%30%人次 59642 7312 5021 149550 8797 13560 22862 21598 3030 17542 44784 61012比例 11% 1% 1% 29% 2% 3% 4% 4% 1% 3% 9% 12%日本 新加坡 泰国 美国 加拿大 法国 英国 德国 29 酒店业的一项稳定的高利润来源是长住客，尤其是在商务客人集中的城市，如上海、深圳和苏州。但是，大量的公寓、商住楼、写字楼的建 成必然要分流甚至完全吸走酒店的长住客，这对以商务旅行客人为主目标市场的酒店将是非常大的冲击。即便是对其他酒店，由于市场容量的相对缩小（如：商务酒店在客源不足时势必被迫进入到和非商务酒店争夺旅游客人和其它类型客人的竞争中），冲击也相当明显。 （ 3） 房地产业的消化速度直接影响酒店业的发展形势，这和国家对房地产的政策和国家经济形势有关 重庆房价每年都在稳步攀升，这说明明年酒店尤其是高档酒店的销售压力将有所缓解，主要方向在于如何突出主营的客房业务和抢占、巩固已有的写字楼或公寓酒店功能的份额。 2、 替代品市场的影响 酒店业的替代品市场在我国主要指那些可以和主流酒店竞争客源的企业，这些替代品企业主要包括： （ 1） 各地的办事处 各地驻渝的办事机构，大型企业的驻渝办事机构更是举不胜举。这种现象在上海、广州等特大中心城市也很普遍。这些办事机构的表面职能是招商、引资、接待、办公等，但在运行范围和功能上已基本进入当地的酒店行业。最近几年以至未来几年，新建和扩建办事处的趋势还没有看到有收缩之势，甚至有扩大的迹象，这也和国家政治体制改革和财政改革的步伐放慢有关， 30 档办事处进入酒店业一方面扰乱了酒店市场的竞争格局和秩序，而且 给酒店的销售带来很大压力。 （ 2） 接待中心和培训中心 和办事处不同的是，各类接待中心和培训中心建设前本身的动机大部分就是想进入酒店经营市场，而以接待中心和培训中心的名义立项即能绕过政策壁垒又能获得一些优惠政策，而我国行政管理中横向职能重叠混淆的部门割据现象长期得不到解决、积重难返也为这些接待中心和培训中心乘虚切入酒店业提供了温床。 它们进入酒店业后增加了酒店客房的供给，并且这种供给常常是带有不正常成本优势的供给，另一方面，这些中心的立项通常可以获得投资方向调节税的减免，经营中仍以培训或教育的面目示人，具有一 系列的减税优惠。这些项目以低成本、低价格在市场上竞争，如各大军种的培训中心，对正常的酒店业势必造成很多市场根本解决不了、调节不了的问题。 （ 3） 旅社、旅馆、招待所 这些原来设施落后、管理懈怠的企业经过市场的洗涤，自然进入酒店业是市场的规律。大型国家企事业单