我国房地产市场现状以及未来发展趋势分析

我国房地 产 市 场现 状以及未来 发 展 趋势 分析温馨提示：扫一扫，加关注！更多实用、前沿的企业管理资源第一时间发布，尽在博商微信。主要内容 一、房地产企业的融资环境 二、房地产金融市场 三、房地产企业的融资渠道 四、房地产企业的传统融资方式 五、房地产企业的创新融资方式 房地产信托的融资创新 房地产产业基金的融资创新 房地产企业的资产证券化资本市场房地产企业基本概况 1994年以前 房地产企业曾经是证券市场的一个亮点 ; 从 1994年下半年开始 国家为了抑制房地产开发过热，出台了一系列政策： 1995年中国证监会明令： 对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店建设的配股申请不予审批 ;资本市场房地产企业基本概况 1996年 在新股发行方面 ,中国证监会则于开始对金融、房地产行业企业暂不受理。 1997年 继续沿用了这一规定 房地产企业上市暂停了 5年时间 由于受到增发条件的限制，以及房地产企业高负债对业绩的不利影响，房地产企业在当时实现股市融资还有一定的操作难度。资本市场上房地产企业 2001年 国内资本市场恢复 房地产企业 IPO，也只有部分企业得以上市，其中很大部分都是国有股份控股。 许多房地产公司不得不选择到 境外上市 借壳上市房地产业基本发展态势 国务院办公厅2008年 12月 8日颁布了 关于当前金融促进经济发展的若干意见 2008年 12月 20日又颁布了 关于促进房地产市场健康发展的若干意见 房地产业基本发展态势 2010年 12月 8日 中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合主办的 “2011年 住房绿皮书 发布暨20102011年住房形势与政策研讨会 ” 在北京举行。 会议正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心完成的国家重大社科基金阶段性成果： 住房绿皮书 中国住房发展报告（ 20102011） 房地产业基本发展态势 绿皮书指出： 近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的势头： A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。 仅 2009年就有近 30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。房地产业基本发展态势 房地产业务已成为 A股市场分布最广泛的行业： 不仅房地产类上市公司为数众多 涉足房地产领域的非地产公司也为数众多 据统计，按照深、沪两市分类的 20个行业中 除去房地产、金融保险以外的全部 18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。 房地产业基本发展态势 其中： 通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司（含房地产业上市公司） 802家 占 1300多家深市 A股主板和沪市 A股上市公司的 60.53% 。房地产业基本发展态势 收入中有房地产贡献的前三位是： 1、综合类公司 19家中 15家涉足房地产业务，占 78.95% ； 2、 35家建筑与工程业的公司 24家通过销售房地产取得收入，占总数的 68.57% ； 3、批发和零售行业 73家 占行业 114家公司的 64.03% ，排在第 3位房地产业基本发展态势 上市公司参与房地产业务的另一种方式是持有物业： 通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益 截至 2009年，上市公司共持有账面价值 1597.7亿元的物业。 房地产业基本发展态势 绿皮书分析认为： 国内众多企业集中投资房地产行业的原因为： 一是相对较高的行业毛利率 2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为 55.72% 。 仅万科就实现净利润 53.3亿元， 同比增长 32.1% 。 二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。 三是民间投资渠道窄，经营环境差。房地产业基本发展态势 2011年 1月 4日 在 136家房地产上市公司中，有 133家收于红盘。 申万房地产指数上涨 5.09% ，位列全部行业之首19992006年我国房地产企业资金来源比例年份年份 预算内资金比例预算内资金比例 银行贷款比例银行贷款比例 债券比例债券比例 外资比例外资比例 自筹资金比例自筹资金比例 其他来源比例其他来源比例1999 0.21 23.18 0.21 5.35 28.03 43.022000 0.16 23. 09 0.06 2. 81 26.91 47. 012001 0. 18 21.99 0. 004 1.76 28.38 47. 692002 0. 12 22.77 0. 023 1.61 28.09 47.382003 0. 12 23.78 0. 004 1. 29 28.57 46.272004 0. 07 18.40 0. 001 1. 33 30.33 49. 872005 NA 18.31 NA 1. 21 32. 72 47.762006 NA 19.74 NA 1.48 31. 68 47.10我国房地产企业资金来源 从上表可以看出： 金融机构贷款所占比例增大，特别是银行贷款 在中国房地产企业融资中，占据了相当大的比重。一直都保持在 19%23% 左右的比例 除此以外，在其他资金来源中，约有 50% 以上来源于商业银行贷款，因为近几年很多消费者都是采用贷款的方式买房。 自筹资金、银行贷款和其他资金来源三者加起来约有50%60% 的资金来源于商业银行贷款我国房地产企业资金来源 根据 2008年中国房地产金融报告 : 银行贷款是最主要的融资渠道 我国房地产业的融资结构中直接和间接来自于银行贷款的比重大约占 55% 超过 3040% 的国际水平 这种以银行贷款为主的融资状况对房地产企业和金融业都有不利影响 .我国房地产企业资金来源 根据国际经验 个人住房贷款比重接近或达到 1820% 时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。 房地产资金过于依赖银行，一旦融资渠道过于单一，则 房地产金融风险就会集中在商业银行系统内 房产泡沫将演化为金融泡沫，而金融泡沫又迅速蹿升为经济泡沫 直至经济泡沫的 “灾难式 ”破灭。我国房地产企业资金来源状况 2009年 房地产开发企业本年资金来源达到 5.7万亿元，比上年增长 44.2% 其中 定金及预收款 15914亿元，占整个资金来源的 14.71%， 个人按揭贷款 8403亿元，占整个资金来源的 27.86% 两项各计占 42.57% ，几乎占了房地产开发企业资金来源的半壁江山。20082009房地产开发企业资金来源及同比变化房地产开发企业资金来源及同比变化 年份年份项目项目2008年年 2009年年 同比增长同比增长额度额度 比例比例 额度额度 比例比例资金来源总额资金来源总额 38146 57128 49.76%国内贷款国内贷款 7257 0.1% 11293 19.7% 55.62%企业自筹资金企业自筹资金 15081 39.5% 17906 31.3% 18.73%其它资金其它资金 15082 39.5% 27459 48% 82.06%其中：个人按揭贷款其中：个人按揭贷款 3573 23.6% 8403 30.6% 135.18%定金及预收款定金及预收款 9759 64.7% 15914 57.9% 63.10%房地产 融资渠道2009年前三季度我国房地产开发企业资金来源分布情况资料来源：国家统计局前三季度全国房地产市场运行情况我国房地产企业融资环境 按照新的房地产市场调控政策：住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施都从根本上限制了房地产开发企业可用的资金来源。如果这些政策有效地执行下去，那么经过不太长的时间就会对房地产开发企业的融资环境产生致命的影响，各上市公司资金链压力可能不断上升。我国房地产企业融资环境 央行数据显示： 2010年地产开发贷款新增 1647亿元，年末余额同比增长 24.7% ，比上年末低 79.5个百分点。 如果各家银行今年内都控制开发贷不再新增，那么给地产商的开发贷款增速会继续回落，甚至可能负增长。我国房地产企业融资环境 按揭贷款和开发贷这两条银行的输血主渠道被相继收紧，而过去盛行的银信合作戏法也被监管层识破我国房地产企业融资环境 银信合作是指 银行将贷款债权卖给信托公司，信托公司做成理财产品通过银行卖给投资者。 这种做法是 将贷款挪出了银行的资产负债表，因此银行虽让出了部分利润给信托公司，但腾挪出新的贷款额度来我国房地产企业融资环境 2010年 8月起 监管部门要求 两年内将这些银信合作理财产品转入到银行的资产负债表内 也就掐断了这一戏法存在的根源2010年中国房地产企业再融资搁浅 2010年以来 从招商地产 50亿元定向方案撤销，到万科百亿元增发预案过期失效，房地产公司在资本市场撤回股权融资方案可谓此起彼伏 公司债的前景也是相同的命运，国内资本市场再融资的大门已向地产行业彻底关闭2010年中国房地产企业再融资搁浅 2010年 10月 证监会又明令严格审核地产行业的兼并重组，借壳标准趋同于 IPO，这无疑是对热衷借壳登陆资本市场的中小型房地产公司当头一棒。 在房地产调控愈加密集和严厉的时刻，对于地产行业而言，国内资本市场融资依然是遥遥无期。2010年中国房地产企业再融资搁浅 资本市场一直是房地产公司寄予厚望的一条融资通道： 但在国内资本市场发展受非市场因素影响过多的条件下，这也是一条充满风险的道路。 在证监会的这次再融资关闸中，各个地产公司暴露出的囤地、拿地