某某市房产测绘实施细则讲义1

- 1 -某某市房产测绘实施细则讲义某某市住房保障和房屋管理局二一年一月- 2 -某某市房产测绘实施细则讲义第一章 总 则第一条 为了规范房产测绘行为，为房产产权产籍管理、房地产开发利用以及城镇建设提供数据和资料，根据国家有关法律、法规、规章，结合某某市实际情况，制定本细则。 （细则修订的背景：是为了在房地产市场不断发展和有关政策的需求下，由于 04版细则对房地产市场的发展中新型建筑的不断出现问题和难点难以解决，因此必须对 04版细则进行修订。经过内部调研和外部考察，封闭创作后写成细则初定稿，通过多次讨论和专家评议，经过多次修改后形成 2010 版细则。现市局发文于 2010 年 2 月 1 日开始施行。 ）第二条 本市行政区域内所有房产测绘均适用本细则。第三条 某某市住房保障和房屋管理局（以下简称“市局” ）负责全市范围内的房产测绘管理工作。某某市房产测绘中心（以下简称“中心” ）协助市局开展房产测绘管理及技术工作。各测绘机构具体从事房产测绘业务工作。 （现市局发文已经开展对房产测绘成果管理工作。 ）第四条 具备房产测绘资质的各测绘机构必须经市局备案后，方可开展房产测绘工作，测绘机构应保证使用符合国家计量规定的测绘仪器。 （现在市局备案认可的测绘单位为 16 家，可以从事房产测绘，其他没有备案的测绘单位是不能开展房产测绘工作的.测绘仪器根据国家测绘局规定，定期到国家计量部门检核，合格后才能使用。 ）第五条 从事房产测绘的人员应当按照规定经过统一培训，考核合格后方可持证上岗。 （这次细则培训，全体房产测绘人员都要经过考试合格后，才能持证从事房产测绘工作，市局备案系统才认可所做房产测绘成果。 ）第六条 对施测的房产应当设定唯一的房地产编码，并实现与房地产登记编码相关联。 （国家住建部委托我局编写了房地产登记规程中的房地产登记编码，现在报批中，如出台后我市的房地产编码将同她关联起来。 ）- 3 -第二章 一般规定第七条 房产测绘主要是采集和表述房屋和房屋用地有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。房产测绘基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量及成果资料的检查验收等。 （以下几章中要重点讲的内容，在这里简单的介绍。 ）第八条 房产测绘基本流程为：房产测绘委托受理及备案、调查施测、内业整理、检查验收、成果备案、整理归档。第九条 房产测绘成果包括：图表簿册、技术设计书、技术报告书及测绘数据等。（现在成果包括电子文档）第十条 受理委托时，房产测绘机构必须与委托人签定全市统一的房产测绘合同，并报市局备案。(现市局制定了新版房产测绘合同，将在市局信息系统上公布，测绘单位和开发单位都可以下载进行合同签订，签订合同要报市局备案。)第十一条 调查施测包括：房产要素调查，房产测绘（含商品房预测） 。一、房产要素调查内容包括房屋座落、产权人、产别、层数、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、产权来源、四至关系等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。 二、委托人委托房产测绘机构进行房产预测时，应提供规划审批图、规划许可证、土地证（含界址点成果表） 、设计说明等资料；实测时，还必须提供房屋竣工验收资料。第十二条 房产测绘成果必须执行二级检查、一级验收制度。第十三条 房产测绘实行测绘合同及成果备案制度。房屋建设单位有义务对经备案的房产测绘成果予以公示。 （市局现下文对房产测绘合同和成果要进行备案。 ）第十四条 房产测绘必须建立并使用统一的房产测绘信息系统。 （市局经过二期信息化建设，建立全市统一的房产测绘信息系统，其中包括管理系统和生产系统等。 ）第十五条 房产测绘应用的测量基准：一、1954 年北京坐标系。二、平面投影采用高斯-克吕格 3 带投影。三、1985 国家高程基准。- 4 -第十六条 房产权利人对房产测绘成果有争议的,可向某某市房地产面积测算鉴定站申请鉴定。第三章、房产平面控制测量在城市的房产产权、产籍管理区进行房产测绘，必须首先建立具有必要精度的平面控制网，作为房产平面图测绘和日常变更测量的基础。测量房产平面控制网的工作称为房产平面控制测量。房产平面控制测量的目的是建立一个高精度的、有一定密度的、能长期保存使用的、稳定的房产平面控制网，为测绘大比例尺的房产平面图、地籍平面图提供起始数据，为房地产变更测量、面积测算拨地划界和各种建设工程的放线验线等日常工作提供测绘基础。一、房产平面控制网点的布设原则为了充分利用国家和城市的已有控制成果,保证测绘成果的共享和质量,满足国家经济建设和房产管理的要求,房产平面控制点的布设原则和其他控制一样,应遵循“从整体到局部、从高级到低级分级布设”的原则。某某市的平面控制网主要采取以三角网为主和导线网为辅的方式建立,一直沿用至今。随着 GPS 测量技术的应用普及,目前城市测量的平面控制网已采用 GPS 网。为了很好地利用国家已有的测绘资源,并且和国家控制网保持统一,房产平面控制测量这种局部性质的测量必须成为全国整体大地控制网的一部分。因此,房产平面控制网要和城市控制网相连接、点的密度、标志设置、精度等级要求都要和某某市测量控制网接轨并保持一致。“从高级到低级分级布网”的原则,是要求房地产平面控制网应按照规定的等级规格,从高级网到低级网,统一分级布网,但不是要求逐级布网,中间可以越级布网。例如,在二等平面控制网下,可以按照四等控制网的精度和规格,布设四等平面控制网。实践证明,越级布网在某 些条件下是有利的,也不会降低控制网应有的精度。二、房产平面控制点的内容和密度,房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三、级平面控制点。房产平面控制点均应埋设固定标志。房产平面控制点要有相当的分布密度,以满足房产要素测量对起算控制点的需求,即要求建筑物密集区的控制点平均距在 100m 左右,建筑物稀疏区的控制点平均间距在 200m左右,也就是说在市区必需布设一、二、三级平面控制网点,可能还要增布辅助控制网点,- 5 -甚至缩短控制网点之间的边长。辅助房产控制点可以不埋设固定标志。房产平面控制网点都应该埋设永久性的固定标志。这些固定标志可能是埋在地下的测量标石,也可把标志嵌埋在永久性的坚固的建筑物或构筑物上,也可利用已有的能长期保存的,牢固的独立地物上,例如:界标上、消防栓上、水井上等,以满足房地产测量不断变更修测的需要。房产平面控制网,要求所提供的平面控制网点的坐标能保持较长时间的稳定,不要经常变换。因为房产测绘是一种提供官方证明的政府行为的测量,其成果用于进行产权登记,一经确定,即具法律效力;而坐标和面积将是今后产权登记最主要的基本数据,一经登记发证,就应保持其严肃性和稳定性,而不能经常或任意改动,以免造成产权登记和档案材料的混乱。三、对已有控制成果的利用充分利用已有测绘成果,尤其是控制网成果,制止不必要的重复测绘,促进测绘成果高度共享,是信息社会的要求和测绘行业应遵循的经济投入原则。就全国而言,房产平面控制量能利用的有两大快:一是国家的一、二、三、四等大地控制网,另一个是各城市的二、三、四等城市控制网和一、二、三级城市平面控制网。某某市城市测量的平面控制网的最终精度是要满足最大基本比例尺测图、解析法细部坐标测量和普通市政工程施工放样的需要。城市最大基本比例尺测图为 1:500,图解精度以图上 0.1mm 计算,则实地精度为 5cm。因此规定四等以下各级平面控制网的精度指标对于普通市政工程的施工放样也是能够满足要求,因为放样时要求新建筑物与邻近已有建筑物或与平面控制点的相对位置误差不应大于 1020cm,因此用作施工放样的控制点本身具有 5cm 的误差也是允许的。某某市城市平面控制网因施测的技术方法不同,由三角网、电光测距导线网(以下称“导线网”)、GPS 网组成。因施测年代不同,三角网、导线网的技术要求符合 CJJ885“城市测量规范”和CJJ899“城市测量规范”的规定。其技术要求见下表:三角网的主要技术要求等级 平均边长(km)测角中误差()起始边边长相对中误差最弱边边长相对中误差二等 9 1.0 1/300000 1/20000三等5 1.8 1/200000(首级)1/120000(加密) 1/80000- 6 -四等2 2.5 1/120000(首级)1/80000(加密) 1/45000一级小三角 1 5.0 1/40000 1/20000二级小三角 0.5 10.0 1/20000 1/10000光电测距导线的主要技术要求等级 闭合环或符合导线长度(km)平均边长(m)测距中误差(mm)测角中误差()导线全长相对闭合差三等 15 3000 18 1.5 1/60000四等 10 1600 18 2.5 1/40000一级 3.6 300 15 5 1/14000二级 2.4 200 15 8 1/10000三级 1.5 120 15 12 1/6000某某市城市测量的 GPS 网的技术要求符合 CJJ7397“全球定位系统城市测量技术规范”的规定。其技术要求见下表:GPS 网的主要技术要求等级 平均距离(km)a(mm) b(1106) 最弱边相对中误差B 9 10 2 1/120000C 5 10 5 1/80000D 2 10 10 1/45000E 1 10 10 1/20000注:当边长小于 200m 时,边长中误差应小于 20mm。综上所述某某市城市测量的平面控制网(GPS),其四等网最弱相邻点的相对点位中误差不超过5cm,不仅可以作为城市控制测量的起算控制,也可作为房产控制测量的起算控制。四、房产平面控制测量的方法当前某某市房产平面控制测量一般选用 GPS 定位技术。三角测量、三边测量及导线测量，曾经是某某市平面控制测量的主要手段,目前三角测量这一定位技术,其大部分功能已为 GPS 定位技术所取代,其使用范围正在逐步缩小。房产平面控制测量的方法中,今后将主要采用 GPS 定位技术去建立房产平面控制网。国家标准房产测量规定的控制部分仍然列击了三角测量,并不是提倡使用三角测量技术,而是出于历史和显示的原因。但是它的一些基本原则、精度要求、点的设置、网的规格等技术指标,仍在继续沿用,仍将具有指导意义和参考价值。应该理解和掌握这些技术要求,以保证对已有成果的利用和- 7 -保证房产平面控制网的质量。总之,GPS 以其精度高、速度快、费用省、操作简单、技术先进等优良性能被广泛应用于国民经济建设的各个测绘领域,现已逐渐成为城市房地产测量的主要技术手段与方法。同传统的测量控制网建立方法一样,利用 GPS 技术建立房地产基本控制网也包括外业和内业两项工作。外业工作主要包括选点、建立观测标志、野外观测以及成果质量检核等。内业工作主要包括 GPS 测量的技术设计、测后数据处理以及技术总结等。如果按照建立 GPS 控制网的工作程序,则可分为技术设计、选点埋石、外业数据采集、成果检核与平差计算等阶段,现介绍如下。五、GPS 定位测量的基本知识GPS 是全球定位系统的英文缩写。GPS 卫星定位技术是通过安置于地面的 GPS 接收机,同时接收四颗以上的 GPS 卫星信号来测定地面点位置的技术。其定位,方式有静态、快速静态、准动态和动态定位等。1、静态相对定概念用两台接收机分别安置在测量基线的两个端点(T1,T2)上,其位置静止不动,同步观测相同的 4 个以上 GPS 卫星,确定 T1,T2 在 WGS84 坐标系中的相对位置。如下静态相对定位可以达到很高的精度,但定位观测时间过长,在距踪 4 个卫星的情况下,通常观测 11.5 小时甚至更长的时间。近年来为了实现快速定时定位而采用快速静态相对定位方法。- 8 -国家标准房产测量规定中有关 GPS 静态相对定位测量主要立足于 GPS 快速静态对定位技术而设计,其有关技术指标和技术要求也是针对 GPS 快速静态相对定位技术而定。2、RTK GPS 测量方法:RTK 是“实时动态”的英文缩写是 GPS 测量技术与数据传输技术相结合而构成的组合系统。RTKGPS 实时动态测量的基本思想是,在基准站上安置一台 GPS 接收机,对所有可见 GPS 卫星进行连续观测,并将其观测数据通过无线电传输设备,实时地发送给用户观测站。在用户站上,GPS 接收机在接收卫星信号的同时,通过无线点接收设备接收基准站传输的观测数据,然后根据相对定位的原理,实时地计算并显示用户站的三维坐标及其精度。RTK 为 GPS 测量工作的可靠性和高效率提供了保障、对 GPS 测量技术的发展和普及、具有重要的现实意义。六、某某市连续运行卫星定位服务系统(WHCORS)某某市连续运行卫星定位服务系统(WHCORS)是利用卫星导航定位技术,在某某市、根据需求按一定距离建立长年连续运行的若干个固定 GPS 基准站,(在新洲、黄陂、江夏、汉阳、东西湖区建立)利用计算机、数据通信设备和互联网络(LAN/WAN)技术将各个基准站与数据中心(数据中心设在某某市勘测设计研究院内)组成网络,由数据中心从基准站采集数据,利用基准站网软件进行处理,然后向各种用户自动地发布不同类型的GPS 原始数据、各种类型 RTK 改正数据等组成的一个网络系统。这个系统能够全年365d,每天 24h 连续不断地运行,全面取代常规大地测量控制网,前天候地支持各种类的GPS 测量、定位、变形监测和放样作业、用户只需要一台 GPS 接收机进行野外作业,即可进行准实时、实时的快速定位、事后定位或导航定位。由这些基准站构成的 GPS 网可以实现系统的数据在网内共享,对社会可根据不同需求进行公益性服务或有偿性服务。- 9 -第四章、房产分幅平面图测绘一、分幅平面图是测绘分丘图和分户图的基础资料二、分幅图的规格：5050cm 正方形份幅中心城区分幅平面图比例尺为 1：500三、分幅平面图精度点位中误差：0.5mm（图上）地物点间距中误差：0.4mm（图上）城市最大的比例尺地形图为 1：500，上述精度与分幅图一致四、分幅图编号：西南角坐标公里数，与城市 1：500 编号一致五、分幅图的整饰一般不注图名- 10 -第五章、房产分丘平面图测绘一、丘的定义：地表上一块有界空间的地块。二、分丘图是绘制房产权证附图的基本图三、界址点测量方法：解析法测定精度：1 级 5cm2 级 7.5cm与本市国土界址点精度一致四、分丘图的规格：比例尺在 1：1001：1000 之间选用五、面积计算图解计算时，用上量距应量至 0.2mm- 11 -第六章、建筑面积计算规则由于房屋建筑面积的测算规则是一个很敏感、并为人们普遍所关心的问题，尤其是权属建筑面积，涉及到千家万户产权人的切身利益，容易引发矛盾和纠纷，此次修订规则时，我们都比较谨慎，尽量保持规则的稳定和连续性，在参考了有关兄弟城市的做法以及我们系统内搜集到的方方面面意见，经过讨论，此次修订主要是对一些不太合理的条款进行调整，对一些容易引起歧义的条款和一些新出现的建筑形式进行完善和补充说明。本章从第四十四条到第四十八条共五大条，63 个条款，比 04 版增加了 13 个条款。其中第四十四条、第四十五条是计算房屋面积的基本条件，与 04 版细则基本相同，只是把关于“地”的条款调整出去；第四十六条是房屋建筑面积计算规则，分为计算全部建筑面积范围、计算一半建筑面积范围、不计算建筑面积范围，共 44 个条款，在这一条中主要采取相近的条款进行合并、叙述复杂的条款进行简化（如临街走廊） 、容易产生歧义的条款进行完善、不太合理的条款进行调整，其中调整最大的是阳台上盖的界定，本次调整为若上盖达到两个自然层高均视为无上盖，这也是综合了大家的意见并借鉴兄弟城市的做法；第四十七条是特殊情况下的建筑面积计算，共 6 个条款，这一条增加了架空层建筑面积处理的条款；第四十八条是计算规则补充说明，共 13 条 45 个条款，是本次新增内容，主要是对前面的条款进行细化，便于大家在具体工作中好操作。第四十四条 房屋面积测算系指房屋的水平投影面积测算，包括房屋建筑面积、共有建筑面积、权属建筑面积、使用面积等测算。房屋建筑面积计算按栋进行计算。这里采用的投影面是指平均高程面。第四十五条 房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖，有围护物、结构牢固，有实际- 12 -使用功能，层高 2.20 米及其以上的永久性建筑。明确了计算面积的五个普遍性条件： 上盖一般应具备有经规划审批的设计图，建筑材料可以是与主体结构材料相同，也可以是其他较牢固的材料，如钢化玻璃等一些透光材料。 围护物一般是指结构墙体、柱、各种材料的栏杆。 结构牢固一般是从房屋是否耐用、安全去判断。 实际使用功能一般是指能供人们生活、生产、休憩、娱乐的场所。 2.20 米是一个硬性规定的界限，永久性是相对临时性建筑而言，主要是从权属管理的角度出发，经规划批准的正式建筑就可以认定为永久性建筑，外围水平投影一般是指我们在采集房屋外部尺寸时应包含裸墙的装修层，即抹灰层、外保温层或直接粘贴的面砖层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。是指室内0 至上一层楼面、或上下两层楼面、或楼面至屋顶面的垂直距离。坡屋面的房屋测量其层高时可以采取测量室内净空高加楼板厚度的方法。第四十六条 房屋建筑面积计算规则一、计算全部建筑面积的范围（一）单层房屋，按一层计算建筑面积；二层及二层以上房屋按各层建筑面积的总和计算。单层房屋只要层高在 2.20 米及其以上的，无论比 2.20 米高出多少均按一层计算建筑面积，低于 2.20 米的均不能计算建筑面积。（二）房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及其梯间、电梯间等其高度在2.20 米及其以上部位计算建筑面积。房 屋 内 的 夹 层 、 插 层 、 技 术 层 通 常 指 建 筑 在 房 屋 内 的 局 部 层 次 ， 有 时 也 称 附 层 ， 这 些层 不 计 算 自 然 层 ， 有 的 建 在 一 个 自 然 层 内 ， 有 的 是 介 于 两 个 自 然 层 之 间 ， 从 结 构 上 讲 ， 这 些房 屋 层 有 的 是 结 构 层 ， 是 房 屋 整 体 结 构 的 一 部 份 ， 有 的 是 技 术 层 ， 是 加 插 进 去 的 ， 不 管 是 上述 哪 种 情 况 ， 只 要 其 层 高 不 低 于 2.20 米 都 可 以 计 算 建 筑 面 积 。 供 这 些 附 层 直 接 使 用 的 楼 梯 、电 梯 ， 层 高 在 2.20 米 及 其 以 上 的 都 应 计 算 建 筑 面 积 ， 为 自 然 层 服 务 的 主 楼 梯 间 、 电 梯 间 穿过 附 层 且 对 附 层 直 接 开 门 的 ， 视 同 附 层 直 接 使 用 的 楼 梯 间 、 电 梯 间 ， 应 计 算 建 筑 面 积 。- 13 -结构转换层是房屋上下建筑结构不同或者使用功能不同，而方便用来改变建筑结构或者配套设施（水、电、暖）的层次，层高在 2.20 米及其以上的都应计算建筑面积。（三）房屋屋面上属永久性建筑且层高在 2.20 米及其以上的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按其外围水平投影面积计算。水箱间是指建有储水池及机械设备的房屋，用砼建造的水箱或储水池不为水箱间。斜面结构屋顶（坡屋面）的房屋层高在 2.20 米以上的部位计算建筑面积。房屋天面一般指房屋顶面上，四周有维护结构，可供人们活动的平台，楼梯间是突出屋顶面供人们进行屋面检修或安全出口的步行通道的建筑物，水箱间是突出屋顶面用来安放储水设备的建筑物，电梯机房是突出屋顶面用来安放电梯控制设备或供电梯检修的建筑物，这几种建筑物层高在 2.20 米及其以上的都应计算建筑面积。 斜面结构屋顶下方，有垂直通道到达且能供人们居住或存放物品，层高在 2.20 米以上的应计算建筑面积。（四）楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算其层数。楼梯是房屋各层间上下步行的垂直通道，电梯是房屋各层间上下的电动垂直通道，提物井是房屋各层间垂直升降物品的通道井，垃圾道是房屋各层倾倒垃圾的通道井，管道井是房屋各层的各种管道（上下水管、暖气管、电缆、通信线等）上下集中通过的井道，这些井道有的并不构成明显的层，但又都占用了各层的建筑面积，因此应视同它们是房屋自然层的一部分，应按自然层计算建筑面积。（五）穿过房屋仅为本楼服务的通道、房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在 2.20 米及其以上的，按其水平投影面积计算。通往回廊的室内楼梯，不论梯位是否在回廊范围内，该梯均按楼层投影计算建筑面积。这里讲的通道系指房屋的内部水平通道。房屋内的门厅、大厅由于其功能的需要，层高一般都建的比较高，前面已说明，只要不低于 2.20 米,无论多高均按一层计算面积。回廊系指沿门厅、大厅的周边设有的楼层式走道，临门厅、大厅一侧通常以栏杆作围护物，有的也有柱，无论是否有柱，只要层高不低于 2.20 米均应计算全面积，通往回廊的室内楼梯，无论梯位的投影是否在回廊的投影范围内，只要是回廊直接使用的，均- 14 -应跟回廊一起计算建筑面积。（六）连接几栋房屋的地下室及独立的地下车库、地下广场、商场等地下房屋应计算建筑面积。为了提高土地的效能，充分利用地下空间，目前存在以下两种情况：一是地面上是独立的几栋房屋，地面以下是全部连通的地下房屋；二是在广场地面以下建有独立的地下房屋，它们主要用于停放车辆、商业服务等，从建房批准文件来讲也不是地下人防工程，这类地下房屋皆应计算建筑面积。（七）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 2.20 米及其以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/2 者。半 地 下 室 是 指 房 间 地 面 低 于 室 外 地 平 面 的 高 度 超 过 该 房 间 净 高 的 1/3， 且 不 超 过 1/2 者 。采光井是指地下室墙体外用于地下室采光和通风的地下空间，防潮层是指为防止地下水渗透而做的隔离层，保护墙是地下建筑抵抗周边压力的保护层，它的厚度随掩埋深度的增加而增厚，这些增厚的部分都不应计算建筑面积，故地下室、半地下室的面积计算应以地面上的墙体为准。地下室、半地下室设在室外有顶盖的出入口，层高在 2.20 米及其以上的计算建筑面积,出入口是坡道时，应以垂直于坡道和顶盖的方向确定其层高。地下室、半地下室出入口设在室内并且是坡道时，坡道下方的地下室部分已利用的按正常情况计算，坡道下方未被利用的仍应是 2.20 米以上的部分计算建筑面积。- 15 -（八）封闭的挑廊按其外围水平投影面积计算。（九）封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 、封闭是指房屋在规划、设计、施工等环节都已确定封闭，自行封闭的，视为不封闭。挑廊是楼房主体结构向外悬挑的廊道，是房屋的附属设施；挑楼是楼房向外悬挑的部分楼层，是房屋的主体结构。阳台是供人们休憩及晾晒衣物的房屋附属设施，是室内与室外的过渡空间。封闭是指挑廊、阳台已被玻璃等建筑材料围闭，判断是否为封闭应以设计图和规划审批为准。（十）与房屋相连属永久性的且有非独立柱（不论是否突出墙外）或封闭的门廊、门斗、雨篷，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊（有两根以上柱） ，两房屋间有上盖和双排柱的连廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。门廊、门斗是大门进出的主要通道，系指房屋门前有顶盖、有支柱或维护结构的通道，支撑顶盖为柱时称为门廊，该柱应为结构柱而非装饰柱；支撑顶盖为承重墙体时称为门斗，承重墙体有时是房屋主体结构承重墙，有时是单独的与顶盖相连的墙体；顶盖应与房屋主体相连，可以是独立的顶盖，也可以是上层挑廊、挑楼、阳台的底板。门廊、门斗均属于房屋的附属设施，它们主要起防雨、挡风、遮阳等作用。门廊一般应以柱的外围水平投影计算建筑面积，特殊情况可按梁的水平投影计算建筑面积，判断门斗是否计算面积应以门斗是否形成闭合图形为准。- 16 -有柱走廊是人们出入和通行的水平通道，顶盖和柱应与房屋主体结构相连，柱应为承重的结构柱。两房屋间有上盖和柱的走廊是指连接两栋房屋底层的有柱走廊，一般应按柱的外围水平投影计算建筑面积，当柱的水平投影突出顶盖的水平投影以外时，则应按顶盖的水平投影计算建筑面积。（十一）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。室外楼梯是建在房屋主体结构以外，供人们上下各层的步行通道。室外楼梯的上盖是指最上层的顶盖，室外楼梯的层数应与到达的层数相同，计算楼梯的层数时，平台层可视为一层。单跑楼梯应分段投影计算。（十二）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。架空通廊是指建在两栋房屋之间供人们通行的空中水平通道。封闭是指已用玻璃、砖石等建筑材料围闭，已类似房屋。（十三）玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。此处所讲是指房屋没有砖石等其它建筑材料作为外墙体，而是以幕墙直接作为外墙体，否则幕墙只能作为装饰物，不能计算面积。（十四）属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。这里的柱也应是承重的结构柱，应有规划的批准文件，要与临时性建筑区分清楚。（十五）房屋架空层层高在 2.20 米及其以上的部位,按柱或围护结构外围水平投影面积计算。架空层分为整层架空和局部架空，层高在 2.20 米及其以上的部位是指除楼梯、电梯和门厅以外的部位。（十六）与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。伸缩缝是由于房屋过长，为避免因温度变化引起房屋拱裂而设置分离建筑物的竖直缝，沉降缝是由于地基承载力差异较大或建成时间不同，为避免因沉降不均匀引起房屋拉裂而设置分离建筑物的竖直缝，它们统称为变形缝。变形缝能否计算建筑面积并不取决于它的宽度，主要调查它是否与室内相通，能否利用。与室内相通，具备房屋的一般条件，并能加以利用的则应计算建筑面积。- 17 -（十七）立体停车库、图书馆立体书库其层高在 2.20 米及其以上的，按自然层计算建筑面积。机械车库是指用电动设备作为车辆进出通道的有多层停放车辆的房屋，这里的书库是指为存放图书而建有多层书架层的房屋。（十八）旋转上升式的楼房，楼层以其旋转一周的水平投影为自然层，其轴心部分依照自然层计算。旋转上升式的楼房一般为多层车库，是指通道（坡道）沿轴心螺旋上升，房屋的其它部分也不在一个水平面上，是以坡道相连，该类房屋应以其通道旋转一周的水平投影计算自然层数。（十九）舞台灯光控制室以围护结构外围水平投影面积按实际层数计算。舞台灯光控制室是指礼堂、影剧院等房屋内安放光、电等控制设备的房间，它应属于房屋的夹层，层高在 2.20 米及其以上的应按实际层数计算建筑面积。（二十）室内体育馆、剧院等场馆按实际层数计算建筑面积。看台下方空间加以利用的，高度在 2.20 米及其以上的部位，以围护结构外围水平投影面积按实际层数计算。体育馆（剧院）等看台是供人们观赏体育比赛、文艺表演的座位，其下方建成多层房屋并可以利用的（目前多数体育馆都已利用） ，层高在 2.20 米及其以上的，应按实际层数计算建筑面积。二、计算一半建筑面积的范围（一）与房屋相连有上盖无柱未封闭的走廊、檐廊、永久性架空通廊按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。檐廊是指顶盖由屋檐延伸而构成的底层走廊，这里的围护结构是指达到一定高度且未完全封闭的围护物（栏杆、砖石砌体等） 。且与室内相通，则应以围护物的外围水平投影计算一半的建筑面积。（二）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。单排柱的车棚、货棚应具备相关批准建设的文件，且层高在 2.20 米及其以上，则应按其顶盖水平投影的一半计算建筑面积。（三）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影内上盖水平投影面积的一半计算。- 18 -（四）无上盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。无上盖的室外楼梯按实际层数计算。三、不计算建筑面积的范围（一）层高小于 2.20 米以下的房屋。包括夹层、插层、技术层、架空层及其楼梯间和电梯间，以及层高小于 2.20 米的地下室和半地下室及其楼梯间和电梯间等。这是计算建筑面积的普遍性条件，应包含房屋的所有部位。（二）突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、金属幕墙及其它材料幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。构件是指房屋的梁、柱，配件是指构成房屋的其它部件，如砖、瓦等。装饰性的幕墙是指已有砖石等其它材料的外墙体，幕墙挂在墙体外作装饰用。（三）房屋之间无上盖的架空通廊、无上盖的阳台、挑廊。阳台、挑廊与其上盖相距达到两个自然层高及其以上或上盖为镂空、上盖水平投影面积小于阳台、挑廊围护结构水平投影面积一半的，均视为无上盖。此条作了较大调整，详见补充说明。（四）房屋内的花池及房屋的屋面、挑台、屋面上的花园、露台、泳池。房屋内的花池不同于入户（户内）花园、公共花园，它是直接用来种花种草的，多见于架空层、门廊、阳台外侧等处。（五）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。主要是指工业厂房内安置的一些附属设备。（六）骑楼、过街楼的底层用作道路、街巷通行的部分。骑楼特指房屋底层的有柱走廊作为市政人行通道，过街楼的底层是指房屋的底层作为公众通行的市政通道，皆不计算建筑面积。（七）房屋临市政规划道路旁的底层走廊作为公共开放或公众通行的部分，不论走廊是否有柱或围护物。在市政规划道路两侧房屋的底层走廊只要对公众开放、为公共服务，不论任何前提条件皆不计算建筑面积。（八）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为上盖建造的房屋。在这些路、桥下面独立建造自备顶盖的房屋则应按标准计算建筑面积。（九）活动房屋、临时房屋、简易房屋。- 19 -非永久性房屋皆不应计算建筑面积。（十）检修、消防等用途的简易楼梯。（十一）其它不能计算建筑面积的建筑物、构筑物等，如独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。（十二）与房屋室内不相通的房屋伸缩缝、沉降缝。（十三）穿过夹层、插层、技术层与之不相通的楼梯间、电梯间（观光电梯） 、垃圾道、管道井等。楼梯间、电梯间（观光电梯） 、垃圾道、管道井与附层不相通时，按自然层计算建筑面积。（十四）挑楼、挑廊、檐廊和阳台的底板在下层的投影部位，且无围护结构。单独的上盖投影不能作为计算面积的依据。（十五）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等的建筑。是指外型已具备阳台、挑廊等的一般条件，但与室内不相通，人们不能有效地利用，故不应计算建筑面积。（十六）楼梯已计算建筑面积的，其下方空间，无论是否利用的；借用房屋屋面作为楼梯的部分，楼梯不计算面积。（十七）房屋内的中空部分。（十八）窗台高于楼地面的外凸窗。第四十七条 特殊情况下的建筑面积计算一、复式楼内的梯间按自然层计算建筑面积。客户自理的复式楼梯间，依据规划许可的设计图纸按自然层计算建筑面积。房屋内的回形楼梯、旋转楼梯，按楼梯投影计算建筑面积。复式楼内的梯间，是楼内唯一的垂直通道，只要具备规划审批的设计图，无论是否建造楼梯，皆可按自然层计算建筑面积。回形楼梯、旋转楼梯多数是在办公楼、写字楼、商业服务楼等人流较多的多层建筑物内，有的回形楼梯、旋转楼梯存在大小不同的中空，按规定中空部分的面积应相应扣减，该类楼梯应按楼梯的投影计算建筑面积，而不是按楼梯间的投影计算建筑面积。二、阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板外沿水平投- 20 -影计算建筑面积；若外围水平投影小于底板外沿的，按围护物上沿的外围水平投影计算建筑面积。是指阳台、挑廊、架空通廊的围护物向外倾斜，其围护物顶端的水平投影面积大于底板水平投影面积，应以底板投影面积为准，反之应以围护物上沿投影面积为准。三、对倾斜、弧状等非垂直墙体或围护物的房屋，层高在 2.20 米及其以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板外沿投影计算建筑面积；房屋墙体向内倾斜，按距底板层高 2.20 米及其以上部位的水平投影计算建筑面积。房屋的墙体向内倾斜或者球状建筑物，仍应是高度在 2.20 米及其以上的部位计算建筑面积。四、以走廊、雨篷的上盖或下一层房屋的平屋面作为独立使用的阳台，以上一层阳台的水平投影面积折算。详见补充说明。五、两户相连的阳台作为消防通道的仍计入各户的套内建筑面积。两户相连的阳台作为消防通道或者消防通道作为阳台，大多数已有明确的分界线，平时主要是供各户独立使用的阳台，因此仍应以阳台计算建筑面积并计入各户的套内面积。第四十八条 计算规则补充说明一、层高的确定- 21 -一个楼层内因结构梁、反梁、垫层等形成的局部高度不够，其层高仍取所在楼层的层高值。如下图： 层高二、走廊(挑廊、檐廊)、连廊、门廊、门斗、雨蓬的面积计算（一）房屋的内走廊无论两端是否封闭，均计算全部建筑面积。（二）房屋底层设有两端不封闭消防通道的，若该消防通道仅供本栋使用，该消防通道计算全部建筑面积；若该消防通道可供汽车通行且两端与市政道路相通，则视为公共道路，不计算建筑面积。计算全部建筑面积的消防通道一般是指有独立的院落，且该栋房屋为一个权利人所有，多为酒店、宾馆等。（三）有柱走廊与无柱走廊的区分，如下图：1、当走廊沿延伸方向的长度超过一个自然开间的宽度时，开敞侧柱的个数超过 2 根以上的则视为有柱走廊，否则视为无柱走廊；- 22 -2、当走廊开敞侧有虽不承重但与结构连为一体的，类似柱（墙）的走廊，视为有柱走廊； 上 层 底 板与 结 构 相 连 的 柱 走 廊3、仅有与结构不相连的装饰性柱（墙）的走廊，视为无柱走廊；4、走廊开敞侧围护之外还有柱的走廊，视为有柱走廊；- 23 -围 护 物柱 外 围5、走廊开敞侧柱外还有围护的，柱内按有柱走廊处理，柱与围护之间部分按无柱走廊处理。 围 护 物柱 外 围（四）由多段构成的走廊，仅某一段走廊有柱（墙）或临市政规划道路，则以该段走廊的两端转折处为界，分别计算面积或不计算面积。 围 护 物 小区路道市 政 道 理无 柱 走 廊 计 算 一 半 建 筑 面 积 有 柱 走 廊 计 算 全 部 建 筑 面 积临 街 走 廊 不 计 算 建 筑 面 积（五）无柱走廊当上盖层高小于两个自然层高时，按其围护结构外围水平投影计算一半建筑面积，当上盖层高达到或超过两个自然层高时，不计算建筑面积。（六）无柱走廊当上盖为间断型时，以走廊转折处为界，分段计算面积或不计算面- 24 -积。 围 护 物上 盖上 盖上盖 重 合 部 分 计 算 一 半 建 筑 面 积两 转 折 点 之 间 上 盖 投 影 大 于 围 护 1/2两 转 折 点 之 间 上 盖 投 影 小 于 围 护 1/2重 合 部 分 不 计 算 建 筑 面 积 有 柱 走 廊 计 算 全 部 建 筑 面 积计 算 一 半 建 筑 面 积（七）位于地面与房屋相连的有盖、无柱、无围护结构或无围护物的部分，均不计算建筑面积。 上 盖地 坪（八）两房屋之间地面一层的有盖连廊按以下情况分别处理：1、双排柱连廊按柱外围水平投影计算全部建筑面积； 房 屋 房 屋2、单排柱连廊其上盖檐口高度小于两个自然层高时，按上盖水平投影面积的一半计- 25 -算建筑面积；上盖檐口高度达到或超过两个自然层高时，不计算建筑面积； 房 屋房 屋3、无柱连廊按其围护结构外围水平投影计算一半算建筑面积。 房 屋 房 屋围 护 物（九）连接两房屋未封闭的架空通廊，若上盖高度小于两个自然层高时，通廊按围护结构外围水平投影面积一半计算建筑面积，否则不计算建筑面积。（十）开敞式的门廊、门斗、雨篷无柱时，不计算建筑面积；开敞式的门廊、雨篷有独立柱和单排柱的，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积；有其他柱的，按柱外围水平投影计算全部建筑面积。如下图：- 26 -三、架空层的面积计算（一）架空层内局部层高达到 2.20 米及其以上的，该部分计算全部建筑面积。这里的局部是指除楼梯间、电梯间及门厅外的部