桂林市临桂县市场调查报告

桂林临桂本报告严保密市场调研报告报告思路图第一部分 桂林市房地产发展第二部分临桂县房地产发展 城市背景第一部分 桂林市房地产发展 经济因素 房地产市场世界著名旅游城市、文化历史名城、广西东北部重要城市u 世界著名旅游城市 ;u 拥有两千多年历史，国家首批通过历史文化名城；u 广西东北部政治、经济、文化、科技中心；u 桂林山水甲天下；u资料来源：政府信息网城市背景u 桂林市位于中国的南部，是广西的东北部；u 桂林市全市总面积 2.78万平方公里，市区面积 565平方公里；u 桂林市辖秀峰、叠彩、高新（七星）、象山、雁山 5个城区，临桂、灵川、兴安、全州、灌阳、资源、永福、阳朔、荔浦、平乐和龙胜各族自治县、恭城瑶族自治县 12个县桂林主城区按照 “多中心、分散组团式 ”进行布局，城市建设主要向西发展，适度发展东部组团，控制向北扩大；到2010年，主城区实际居住人口控制在 70万人以内资料来源：政府信息网城市背景商贸物流高新产业、文化教育工业行政文化教育、工业商贸u 桂林市临桂县临桂镇总体规划 ：临桂新区作为集行政、商业商贸和文化生活为一体的新城区；u 临桂新区规划总面积为176.81平方公里，临桂县城总规划用地 47.63平方公里， 到 2025年临桂新区远期人口规模将达到 40万；u 本项目处于新区集中建设区；属于未成熟的商业生地。 城市背景城市建设如火如荼，城市路网日渐通达，城市框架逐渐扩大u 桂林近年城市建设投入加大，速度加快； 09年第一季度，桂林城市基础建设投资完成20.5亿元；u 城市中心广场、漓江南洲大桥、绕城高速等建设项目已建成投入使用；u 国家在临桂斥资 100亿元，打造空港、路网等基础设施，现有湘桂铁路桂海高速公路、机场路、万福路、 321国道在临桂交汇；u 机场路动工标段工程量已完成 70%，临桂创业大厦、桂林大剧院等项目已动工；u 城市背景城市中心广场 机场路漓江南洲大桥 临桂创业大厦u 桂林市近年 GDP保持平稳快速增长，年均增长率逾13%；u 2008年，受到经济危机影响，桂林市旅游业不景气，导致桂林 GDP增长率下滑；u 广西六大热点城市之中，桂林与广西传统工业城市柳州整体经济实力处于第二梯队，但是增长速度却小幅落后于其他热点城市。桂林经济发展处于广西第二梯队，但是增长速度相比其他城市较缓资料来源：政府信息网经济因素桂林市近年人口小幅增长，增长率在 1% 左右；人均 GDP增长率保持在 10以上u 桂林市近年人口小幅增长，预计到 2009年末，总人口达到 510万人，市区人口将接近 72万人。资料来源：政府信息网u 桂林市人均 GDP在 2008年突破 15000元，但受到全球经济危机影响增幅减小经济因素可支配收入保持稳定增长，消费能力增强u 桂林整体经济的稳步高速增长，使桂林人民的可支配收入在 06年突破万元大关，增长速度正在不断加快 ，2010年将突破 15000元。u 经济的快速发展，使桂林人民的购买力稳步提升，社会消费品零售总额也不断攀升。经济的快速增长，使桂林市民的消费力大大增加，加之经济外部环境好转，桂林整体的消费力将逐步加强。资料来源：政府信息网经济因素u 2008年，桂林人均 GDP超过 1700美元，房地产市场处在快速发展阶段；u 近年来，桂林市 GDP，增速达到 13%左右，房地产处于高速发展阶段；u 根据相关理论和国际通用衡量标准判断， 桂林房地产市场正处于快速发展阶段的中期 。人均 GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求 为主改善需求 为主超速发展单纯数量型快速 发展以数量为 主，数量与质 量并重平 稳发展，以质 量为 主，数量与 质量并重缓 慢 发展综 合 发展型小于 4% 4-5% 5-8% 大于 8%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展宏观经济增长与房地产发展关系国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均 GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。800-4000美元 4000-8000美元 8000-20000美元0-800美元启动期 快速发展期 稳定发展期 减缓发展期桂林房地产市场发展正处于快速发展阶段中期资料来源：尊晟模型房地产市场异常 基本正常 正常运行 基本正常 异常 桂林 2008年房地 产 开发 投资额增幅25% 5.3%适度投 资 利于拉 动经济 增 长 ，而增幅 过 高，将使供 给过 量，若无需求匹配，将 导 致供 过 于求房地 产 投资/GDP20% 9.43%反映房地 产 投 资规 模的基 础 指 标 ， 较 合理指 标为 10-15%房地 产 投资 /固定 资产 投资37% 17.1%反映投 资结 构是否合理的基 础 性指 标 ， 发 达国家的比例 为 20%-25%房地产市场指标体系桂林市房地产市场运行基本正常u 2008年，桂林房地产开发投资额增长 5.3， 正常运行；在经历了 2007年 54.8的异常增长后，回归正常运行的趋势；u 桂林房地产开发投资增长率明显低于固定资产投资增长率，表明房地产对经济建设的拉动作用较小；u 近年，桂林房地产开发投资占 GDP的比例在 5 -10之间，房地产市场处于基本正常阶段；u 近年，桂林房地产投资占固定资产投资的比例在 17-20 之间，运行基本正常。资料来源：政府信息网尊晟模型房地产市场桂林房地产市场供给面逐年小幅递增08年桂林商品房销售总额与销售面积双双下降资料来源：尊晟数据库 桂林房地产市场施工面积逐年递增，近 3年的施工竣工比保持在 4.0左右，处于正常区间； 桂林房地产市场在经历了 08年下半年的低迷之后， 09年有所回升，施工面积加大，短期内存在供应量放大可能 ; 销售方面，在经历了 07年的大幅上涨之后。 08年有所下滑，但是降幅不大。房地产市场 桂林房价从 07年突破 3000元 / ， 09年上半年达到 3680元 / ；桂林房价的增长比较平稳； 现阶段，桂林房价收入比为6.99，按照国际房价理论考量，桂林楼市存在泡沫，桂林房价相对偏高。近年桂林房价增长平稳，但与居民可支配收入相比房价略高资料来源：尊晟数据库房价评估体系房价 过 低 适当 房价 过 高商品房 总 价 /家庭可支配收入 6桂林情况6.99注：桂林城镇居民 08年人均可支配收入为 14636元，按一个家庭 3口人，人均居住面积为27.8 ，商品房均价为 3680元 / 计算，桂林的房价收入比为 6.99。房地产市场秀峰区西城区象山区叠彩区七星区八里街桂林房地产板块秀峰 商业配套、生活配套完善，未来房地产供应集中在南部房地产市场两江四湖景区中心广场十字街桂林正阳步行街秀峰印象 城市化程度高，高楼密布、商业氛围浓厚，配套齐全，区域景观好；房地产发展 城市中心区，资源集成；在售房源少，价格较高。秀峰区代表楼盘房地产市场典型楼 盘 耀和荣裕 半山 阅 江台社区形象规 模 占地面 积 ： 146667平米；建筑面 积 ： 26万平米；容 积 率： 1.78； 户 数： 2000；占地面 积 ： 22000平米；建筑面 积 ： 4.1万平米；容 积 率： 1.8； 户 数： 215；产 品形式 多 层 、小高 层 、高 层多 层 9栋 ，小高 层 15栋 ，高 层 7栋 低 层 、小高 层均价 3500元 / 5000元 /户 型配比40 -60 公寓： 5%80 -85 两房： 30%90 -130 三房： 55%130 以上： 10%2栋 独 栋别 墅20栋联 排 别 墅5栋 公寓楼客 户 特征 桂林市内客 户 ： 60%；临 桂及桂林周 边县 份客 户 ： 30%市外客 户 ： 10%桂林市内客 户 ： 50%；桂林周 边县 份客 户 ： 30%市外客 户 ： 20%楼 盘 特色 地 处 琴潭新区， 东 盟博 览 会招商引 资项 目；湿地公园、千 亩 荷塘外部景 观 依托桃花江 资 源， 规 划 别 墅、公寓楼象山 商业配套、生活配套完善，未来房地产供应集中在南部房地产市场旅游批发市场象山印象 中北部配套完善，商业氛围较浓厚；南部为城郊结合部，路网发达，生活配套、氛围尚可；房地产发展 房地产起步多年，现阶段南部瓦窑片区房地产开发较为火热。桂林火车南站象鼻山双塔典型楼盘 彰泰城 福泰 御林湾 润鸿 水尚社区形象规 模 占地面 积 ： 100000平米；建筑面 积 ： 19万平米；容 积 率： 1.9； 户 数： 2000；占地面 积 ： 66666平米 ；建筑面 积 ： 15万平米 ；容 积 率： 2.25； 户 数： 1200；占地面 积 ： 200000平米；建筑面 积 ： 400000万平米；容 积 率： 2.0； 户 数： 3000；产 品形式多 层 ,小高 层 , 混合 结 构多 层 33栋 ，小高 层 8栋 12栋 11+1层 小高 层 住宅 多 层 、小高 层 、叠加 别 墅 均价 3300元 / 3700元 / （含装修） 2800元 /户 型配比60 -75 一房： 11.5%80 -90 两房： 33%100 -130 三房： 48%130 以上： 7.5%80 -90 两房： 30%100 -130 三房： 50%130 以上： 20%60 -75 一房： 18%80 -90 两房： 25%90 -140 三房： 45%140 以上： 12%客 户 特征桂林市内客 户 ： 70%；桂林周 边县 份客 户 ： 25%市外客 户 ： 5%桂林市内客 户 ： 60%；桂林周 边县 份客 户 ： 20%市外客 户 （湖南客 户 居多）： 20%桂林市内客 户 ： 70%；桂林周 边县 份客 户 ： 20%市外客 户 ： 10%楼 盘 特色规 划上采用半 围 合院落空 间设计，建筑 风 貌上采用 现 代蒙特里安 风 格， 现 代欧 陆艺术风格园林 ;彰泰品牌 联动 精装修房；社区巴士加公交 车线 路 规避区位影响；社区园林以原生 态林木 为 主； 建筑 风 格采用 现 代简约风 格 纯 水岸 风 尚住宅，湖景布局 ；坡屋顶象山区代表楼盘房地产市场七星 规划起点高，有产业支撑，居住人口素质高，未来房地产供应集中在东南部房地产市场七星印象 高等学府林立，高新科技区；规划起点高，发展潜力大，城市、商业副中心；房地产发展 生活配套、商业配套齐全，桂林人理想居住地；区域项目品质高。广西师范大学科技园区桂林三金集团穿山公园 南城百货七星区代表楼盘房地产市场典型楼盘 冠泰 水晶 郦 城 合通 巴比 伦 漓江奥林苑社区形象规 模 占地面 积 ： 63600平米 ；建筑面 积 ： 19.8万平米 ；容 积 率： 3.1； 户 数： 1439；占地面 积 ： 30000平米 ；建筑面 积 ： 5.2万平米 ；容 积 率： 1.8； 户 数： 450；占地面 积 ： 404400平米 ；建筑面 积 ： 40万平米 ；容 积 率： 0.46； 户 数： 426；产 品形式 17栋 14层 小高 层 多 层 、小高 层 别 墅均价 3600元 / 3300元 / 5200元 /户 型配比80 -95 两房： 30%105 -130 三房： 60%130 以上： 10%80 -90 两房： 25%110 -130 三房： 60%130 以上： 15%独 栋别 墅 为 主，少量双拼、叠拼和联 排客 户 特征桂林市内客 户 ： 75%；桂林周 边县 份客 户 ： 20%市外客 户 ： 5%桂林市内客 户 ： 65%；桂林周 边县 份客 户 ： 30%市外客 户 ： 5%桂林市区客 户 ： 40%；市外区内客 户 ： 30%区外客 户 ： 30%楼 盘 特色以泰式皇家园林 为 园林 设计风 格，小区园林以中央水景作 为主要景点 巴比 伦 “情景 花园 洋房 ”建筑理念，规 划中引入水的理念北美建筑 风 格 纯别 墅 项 目； 4.5公里的循 环 水系，墅墅 临 水 叠彩、八里街 区域形象老旧，中低端地产项目分布区域房地产市场叠彩山桂林火车北站八里街木龙湖叠彩印象 形象老旧，生活配套、商业配套尚可；商贸物流发达；房地产发展 主要由 老旧厂区和原物流区进行的相关改造来完成。 八里街印象 交通相对方便，区域规划起点底，属于灵川县；很多物资批发市场；房地产发展 02年起，房地产投资快速暴涨济适用房集中区；价格较低，提升幅度不大。叠彩区、八里街代表楼盘房地产市场典型楼 盘 阳光叠彩 玉柴博望园社区形象规 模 占地面 积 ： 86665平米；建筑面 积 ： 18万平米；容 积 率： 2.1； 户 数： 1091；占地面 积 ： 90000平米；建筑面 积 ： 18万平米；容 积 率： 2； 户 数： 1500；产 品形式 多 层 、小高 层 、高 层 多 层 、小高 层 、高 层均价 3400元 / 2900元 /户 型配比50 -60 一房： 5%70 -85 两房： 30%90 -130 三房： 55%130 以上： 10%85 -95 两房： 25%100 -120 三房： 25%120 -144 三房： 35%144 以上： 15%客 户 特征 桂林市内客 户 ： 55%；桂林周 边县 份客 户 （灵川居多）： 40%市外客 户 ： 5%桂林市内客 户 ： 65%；桂林周 边县 份客 户 （灵川居多）： 30%市外客 户 ： 5%楼 盘 特色 倡 导 品 质 、和 谐 、温馨的阳光生活理念；1.5万 中庭水系园林景 观 处 于八里街，通 过 楼 盘产 品、 营销 等提升形象；玉柴集 团 开 发房地产市场整体格局中部为中、高档产品；产品定位基本以商住办公的小户型、酒店式公寓、商住楼、景观豪宅为主 ；高端项目以多层产品为主北部主要走大众路线，以经济适用房和中低端项目为主；走大众路线东部以中档精品为主流；在售项目以中小型项目（ 10万平米以下）为主；有部分小高层产品南部主要为具有一定规模的项目建设，主要在临靠中心区一带；产品以多层、小高层为主西部大盘林立，以新区大盘为主；产品囊括多层、小高层、高层及别墅热销户型：中小户型成交比例逐年上升，但大户型产品依旧占据不少份额房地产市场从成交户型面积比上看， 120 以下户型成交面积比逐年上升，121 以上户型逐年下降，至 08年，121 以上户型成交面积约占 50。从成交户型套数比上看， 120 以下户型成交面积比逐年上升，121 以上户型逐年下降，但是比例呈缓慢变化。桂林楼盘规划设计、建筑设计、景观设计、主要配套情况房地产市场规 划 设计多采用南北朝向行列式 规 划布局，部分半 围 合式 规 划；多 为 一梯两 户 ；道路系 统 多采用人 车 分流或半人 车 分流。建筑 设计建筑形式以多 层为 主，部分小高 层 ，高 层 极少；建筑 风 格上多采用 现 代 风 格或欧式 风 格与当地建筑 风 格相 结 合的形式；外立面方面， 视觉 感 觉 极其乏味，没有新意。景 观设计对项 目 绿 化 较为 注重；多 设 有主 题 景 观 和水景；建筑小品、雕塑、柱廊等元素 应 用不多。配套 多数 项 目自身 规 模受限，缺乏自身