投资分析模型简述

1部门 文件名投资分析模型简述2011年 4月 5日目录投资分析模型简述及集团管理规定投资分析模型重要经济指标说明及成功标尺投资分析模型组成日常维护3部门 文件名投资分析模型简述及集团管理规定1.1 投资分析模型简述u定义：项目经济模型是带有一系列假设和运算逻辑的项目全生命周期收益测算管理工具，主要服务于内部管理目的，其结果与定期编制据实结算的财务报表结果可以不完全一致。u用途：及时、准确地反映项目全盘收益指标，为项目运营决策提供支持。u适用范围：集团范围内已中标获得的所有项目以及拟上投委会的意向项目均须编制项目经济模型。1.2 集团管理规定模型 编 制与 维护 原 则u投资阶段：拟新增的意向项目上报投委会资料中须包含项目经济模型，集团对模型的勾缉关系、测算过程合规准确性进行审核。通过合规准确性审核且各项指标达到集团现金流及收益要求的项目，方具备上投委会的条件。u启动会阶段：项目启动会资料须包含项目经济模型，集团对模型的勾稽关系、测算过程合规准确性进行审核，并确定启动会后项目现金流和利润排布对集团结算利润、现金头寸及净资产负债率等指标的影响程度后，项目方具备上启动会的条件。u项目运营阶段：启动会后所有模型均应按月回顾，及时更新，确保模型勾稽关系正确，已发生数据真实无误，预估数据依据清晰。u模型内所含各期均已竣备交房后，项目提交最终版模型，并在审核通过后可不再编制项目模型。1.2 集团管理规定模型 编 制 责 任及 报 送方式u地区公司运营负责人是该地区公司模型的总负责人，各项目负责人是本项目模型的负责人，对模型数据的真实性以及模型勾稽关系、测算过程合规准确性负责。u拟新增的意向项目由地区公司投资发展部或集团投资发展中心负责编制模型。u已中标获取项目由项目财务经理协助项目负责人进行总体编制，项目各职能经理（营销、成本、研发、工程、发展、商运）各自提供并更新其职能相关内容。u启动会后各项目财务经理应按月将维护更新的模型提交 OA审批。u项目财务经理每月需就截止当月项目累计净现流，全项目的销售物业总货值、销售物业毛利率、销售物业 IRR、留存物业收益率、留存物业 IRR等指标与上月进行对比，并列出变化原因。7部门 文件名投资分析模型重要经济指标说明及成功标尺2.1 经济指标销 售物 业评 价指 标 ：u销售物业收入：销售物业的销售收入u销售物业投入：销售物业的开发成本、费用、税金u销售物业净利润：销售物业收入销售物业投入u销售物业毛利率 ：（销售物业收入销售物业成本费用资本化营业税金及附加） /（销售物业收入营业税金及附加）u销售物业净利率 ： 销售物业净利润 /（销售物业收入营业税金及附加）u销售物业 IRR：销售物业从第一笔支付到最后一笔支付期间的净现金流测算的 IRR。IRR： 内部收益率（ Internal rate of return）集 团 成功 标 尺：高于 20%2.1 经济指标留存物 业评 价指 标 ：u留存物业净现值：经营起点后 20年每年净现金流折现到经营起点所得净现值，其中：第 11-20年经营间不再考虑租金增长，第 20年末留存物业的回收值按第 20年的净现金流，扣减留存资产投入按 20年折旧对所得税的影响，得到后续每年净现金流，除以折现率（ 8%）计算u留存物业投入：留存物业的开发成本、费用u留存物业净收益：留存物业净现值留存物业投入u留存物业收益率：留存物业收益 /留存物业净现值u留存物业 IRR：留存物业从第一笔支付到经营期第 20年期末这期间净现金流测算的 IRR，投入期的现金流如不能完全与销售物业分开的，按留存物业成本占比分摊现金流进行计算。u投资回收期（静态）：以第一笔支付为起点，不考虑时间价值的情况下计算投资回收期u投资回收期（动态）：以第一笔支付为起点，考虑时间价值的情况下计算投资回收期集 团 成功 标 尺：高于 10%集 团 成功 标 尺：高于 10%， 13%为 良好集 团 成功 标 尺：一般 为 11-13年集 团 成功 标 尺：一般 为 13-18年租金增 长 ：第一年 为 第三年成熟期的 6折，第二年 为 第三年成熟期的 8折，第四年 -第五年每年 递 增 20%，第六年 -第七年每年 递 增 15%， 第八到十年 递 增 10%。2.1 经济指标项 目 总 体 评 价指 标 ：u项目总收入：销售物业的销售收入留存物业净现值u项目总投入：销售物业投入留存物业投入u项目总收益：销售物业净利润留存物业收益u项目总体收益率：（销售物业净利润留存物业收益） / （销售物业收入营业税金及附加）留存物业净现值 u项目总体 IRR：项目从第一笔支付到留存物业经营第 20年末期间的净现金流测算的 IRRu经营性现金流平衡时间：在不考虑融资性现金流的情况，计算项目从第一笔支付到累计净现金流为正所需时间u项目杠杆倍数： 货值 /土地成本 集 团 成功 标 尺：高于 20%公司警戒 线 ： 2年公司 标 准（一 线 城市 3.5，二 线 城市 4.5） 11部门 文件名投资分析模型组成日常维护3.1 建筑面积及销售面积根据研发设计和项目开发进度（分为以下阶段：启动会、方案审批、初设审批、施工图审批、预售测绘面积、竣工验收面积、产权测绘面积），对模型中的用地面积、建筑面积、地上面积、地下面积、可租售面积、各业态产品面积等指标要及时予以更新。备 注：责 任人：研 发经 理编 制要求：各 项 面 积 指 标 需与 总图 及 实际 建 设 数据保持一致。面 积 指 标发 生 变 化 应 及 时 与各 职 能 经 理沟通，确保数据源一致。3.2 开发计划项目计划节点须与计划管理系统中的项目计划保持一致，已发生的节点须按实际进度予以更新，未发生的节点须根据项目最新进展情况及时更新。 备 注：责 任人：工程 经 理编 制要求：模型以开 发计 划 为 假 设 前提，通 过逻辑计 算 资 金支付的 节 奏及 项 目运 营 关 键节 点，故开 发计 划调 整需及 时 与各 职 能 经 理沟通。3.3 销售及回款项目财务经理在更新模型时，须将项目营销经理提交最新审核后的全盘价格规划表嵌入模型。若全盘价格规划表的货值高于模型货值，模型货值必须按规划表的货值进行更新；若全盘价格规划表的货值低于模型货值，项目财务经理必须要求项目营销经理会同地区公司营销部向集团客户及公司品牌部汇报原因，或者调整规划表重新提报。备 注：责 任人： 营销经 理编 制要求：全案可租售面 积 及套数需与研 发 提供的面 积 表保持一致，已 实现 的 签约 及回款金 额 需与 CRM系 统 保持一致， 预 算年度的 签约 及回款 总额 需与最新定稿的 资 金 计 划保持一致。3.4 成本测算总投入开发成本期间费用税 金管理 费 用（按照不含土地成本的开 发 成本的 4%计 提）销 售 费 用（按照 销 售收入的 2%计 提）财务费 用（按照 资 金占用 额 乘以同期 3年期 贷 款利率 6.4%测 算）营业 税金及附加（ 销 售收入的 5.58%计 算）所得税（ 项 目利 润总额 的 25%计 算）土地增 值 税（ 项 目增 值额 乘以 增 值 率 对应 的税率 计 算）营业 税税率： 5%（基数：收