2011莱芜雪野湖项目可行性分析报告终稿

雪野湖项目可行性分析报告1目录宏观环境可行性产品物业建议项目自身可行性投资利润估算12345项目定位6周边市场可行性2问题：宏观环境是否支持项目开发？一、宏观环境32010年济南房地产市场土地市场： 2010年土地供应及成交呈现高低起伏的状态，土地价格基本保持稳定，土地供应基本与 09年持平。 2011年廉租性住房及保障性住房用地供应加大，土地价格较 10年会有所上升，地王现象出现频率会有所降低。城市建设： 2010年，西客站片区建设和小清河片区改造是城市建设的重点。 2011年开始，济南将实施 “ 东拓、西进、南控、北跨、中优 ” 的城市空间发展战略。政策： 2010年，是一个政策调控年，虽没有明显的压低房价，但房价上涨的趋势已明显趋缓。展望 2011年，国家政策将继续加大对房价的调控力度，稳定房价。住宅市场： 2010年的市场没有延续 2009的井喷状态。 2010年住宅市场价格继续上升，济南进入万元市场。 2011年，在新一轮房地产政策之下，加上政府推出 1000万套的保障性住房，市场购买力可能会出现模糊状态。4莱芜房地产市场产业 2008年 2009年第一 产业27.98亿 元30.35亿 元第二 产业 306.6亿 元 292.41亿 元第三 产业131.43亿 元148.54亿 元GDP 466.01亿 元471.30亿 元莱芜经济发展发展水平低，旅游业的发展将依托整个济南经济圈的旅游业发展大平台，才能提升项目的新高度。莱芜市房地产行业发展特征： 商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积也不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。莱芜房地产市场发展趋势预测： 莱芜属于三线城市，流动人口少，房地产价格的攀升较中心城市缓慢，近期莱芜市房地产市场将出现几个趋势： 1、降价势头不明显。 2、房地产仍存在刚性需求。 3、新政对购房者将受益。 4、市场趋理性发展。5雪野湖区位格局莱芜城市发展提速为雪野湖的建设发展提供大环境支持。莱芜旅游业的明确定位，雪野湖景区建设作为核心景区，为本案未来发展营造较好项目发展格局。 p莱芜的定位融入济南都市圈，突出接轨济南的重点，建成济南的休闲度假后花园。随着济南都市圈的加快发展，莱芜发展将提速。p在地理区位上，莱芜地处鲁中腹地，辐射四面八方，高速公路四通八达。大大提升城市的产业联系与辐射力。p莱芜内部特色产业板块确立，西北部五大景区已成形，对西北部雪野湖旅游业的发展提供强力支持。6雪野湖经济配套p 雪野湖景区位于莱芜市区北部 25公里处，原名雪野水库，建成于 1985年，为山东省大型水库之一，水面约14平方公里。作为莱芜的四大功能区之一，争当莱芜旅游和服务业的龙头，建设成接轨济南的前沿阵地。p 雪野湖依托济青高速南线，面向济南和周边城市，发挥独特的湖光山色优势，按照地中海式风格，建设集休闲度假、旅游观光、会议会展、运动项目为一体的旅游度假商务胜地。p 雪野湖景区以湖山垂钓，水上游船观光和 “ 雪野鱼头汤 ” 为旅游特色。整个区域分为房干生态景区和雪野湖休闲度假区两大板块。片区内建设有山东湖滨休闲度假中心、山水运动、会议疗养基地等，重点项目有恒大雪野北岸特色旅游小镇、山东高速雪野湖国际度假区 。p 雪野湖承担莱芜市工农业用水。每年向莱城电厂、莱芜电厂供水 2000多万方，向莱钢送水 1000多万方，是莱钢迈向千万吨级大钢厂的重要保障。 7雪野湖道路交通p 雪野湖交通便利，有两条交通干线沿湖而过，是往返莱芜到济南的必经之路。雪野旅游区位于莱芜市北部，距莱城 20公里，距济南 44公里，东与淄博毗邻，西与泰安接壤，是山东省版图的中心，总面积 223平方公里，辖雪野镇，总共 49个村， 46000口人。p 区内有省道 242线（莱明路）、 244线（九公路）和 327线（仲临路）等几条干线穿过，交通便利。雪野旅游区进入济南半小时经济圈。8财政政策： 投资兴办旅游业、商业、服务业、娱乐业项目，固定资产在 100万元（含 100万元）以上的，自开办之日起， 5年内由同级财政给予上缴企业所得税同等数额奖励，第 6-8年给予 50%的奖励。固定资产在 2000万元（含 2000万元）以上的， 3年内，由同级财政给予上缴营业税、城建税、教育费附加 50%的奖励。莱芜市政府对新城区支持力度大，雪野湖项目招商条件成熟。雪野湖开发政策土地政策： 投资建设基础设施和公益性项目的，按划拨方式提供用地 30年； BOT（建设 经营 转让）、 TOT（转让 经营 转让）方式合作项目，按合作时间提供划拨用地。投资兴办生态旅游业以及开发土地从事农、林业且不破坏种植条件的，按当地农民承包土地方式办理用地手续，政府依法确权登记。使用期限一般为 30年，最长可达 50年。9收费政策：p 投资新建项目，建设期内，市及市以下行政性收费（基础设施建设配套费除外）全部免收，事业性收费减半征收；缴省以上且有幅度规定的行政事业性收费按下限征收。p 对新设立的外来投资企业，自投产之日起， 3年内，市及市以下行政性收费全部免收，事业性收费减半征收；缴省以上部分且有幅度规定的行政事业性收费按下限征收。p 新建企业， 5年内，水利建设基金和河道工程维护费属市及市以下部分予以免收。雪野湖发展政策10问题：周边房地产市场是否有成功开发案例？二、周边房地产市场11从客源导入的圈层关系而言，这些项目都将构成本案直接或者间接的竞争关系1随着独立式别墅用地的逐渐减少，加之政策的影响，市场上该类产品也逐渐稀缺2本案周围无论是整体规划、景观、建筑立面、户型设计等，能够体现高品质的别墅的产品细节非常稀缺，而真正高端的别墅物业更是少之又少3济南一小时圈内的客源是别墅主要客户来源地，个别高端别墅，客源层次扩散为全国其他城市，而目的主要分为第一、二居住、投资和企业会馆4别墅市场对项目开发的借鉴p济南的别墅销售保持一个较为稳定的去化速度，充分体现了济南市场对于别墅的需求，从另外一个层面而言，我们相信注重品质的产品能获得更多的市场空间和客户青睐p整体产品表现较为一般，高端别墅稀缺，而对于资源稀缺型，如泰安优山美地等别墅高度匮乏；本项目所在的雪野湖也同样具有较强的稀缺性，因此对于本项目而言，高端别墅有较大的市场空间对本项目的借鉴高端别墅客源辐射力强，自住是主要购房目的济南别墅已经趋于高端，本案项目周边缺少高端产品项目均分布在济南周边 1小时车程内受政策影响，独立别墅更加稀缺12别墅市场分布特征编 号 楼 盘 名称1 彩石山庄2 山 东 黄金 崮 云湖高 尔 夫3 卧虎山原生 态别 墅4 蟠 龙 山水5 国科国 际 高 尔 夫 别 墅6 皇冠水岸7 东 尊 优 山美地p目前市场供应主要集中在济南郊区。p泰安的 “优山美地 ”其丰富的自然资源成为本项目研究交通与客源之间关系的有着相似的借鉴意义。p目前在售的别墅项目车程主要集中在 1小时以内，从车程角度而言，这些项目都构成与本项目的竞争关系。雪野湖地块济南1.5小时圈1小时圈半小时圈123456713大型度假类物业市场研究项 目名称总占地建筑面积容积率均价（元/平方米）物 业形 态 整体定位国科高 尔夫 别墅790万平方米127万平方米 0.158000元 /平方米 （在售） 独 栋依托温泉 资 源，打造高 尔 夫别 墅蟠 龙山水60万平方米24万平方米 0.307000元 /平方米 （在售）独 栋 /联 排 蟠 龙 山森林公园与狼猫山水库 ，打造高端 别 墅群瑞境皇冠水岸52万平方米 32万平方米 0.758000-10000元 /平方米（ 在售）联 排，叠加，双拼，独 栋依托水 库 ，打造高 尔 夫、农业 展示基地（ 规 划中）等度假 项 目东 尊优山美地7.6万平方米 3.17万平方米 0.40 11000元 /平方米 （售完）独 栋 /联 排 /双拼 泰山上的 别 苑 国山、国墅、国上 宾大型度假类项目的产品形态集中在独栋和双拼 ,独栋和双拼的物业形态已成为目前市场的主流产品形态。随着别墅用地的逐渐减少，市场独栋产品也逐渐稀缺，在新开盘的项目中，独栋别墅越来越少，市场的稀缺性日益显现。14别墅档次分类：高中低东尊 优山美地国科 蟠龙山水彩石山庄 卧虎山皇冠水岸我们将市场主要在售的几个楼盘进行档次分类，分为相对高、中、低端，并将三类档次的别墅研究 ，通过这样的比较研究，对整个济南别墅市场的产品就能够具备一个清晰的认识。别墅产品研究方式：15项 目名称 价格（元 /平方米） 面 积 区 间 （平方米） 主力 总 价（万元）国科高 尔 夫 别 墅 独 栋 :4600 独 栋 :300-400 独 栋 :138-184皇冠水岸双拼 :6000 双拼 :300-500 双拼 :180-300联 排 :5000 联 排 :300-350 联 排 :150-175独 栋 :7500 独 栋 :300-350 独 栋 :225-262山 东 黄金 崮 云湖高 尔 夫双拼： 8500 双拼 :280-400 双拼 :224-320独 栋 ： 8800 独 栋 :300-450 独 栋 :240-360联 排： 8300鲁 能 领 秀城漫山香墅 叠院： 13000 叠院： 145-187 叠院： 188-243外海 蝶泉山庄 联 排： 11000 联 排： 250-300 联 排 :275-330中海紫御 东 郡 联 排： 10800双拼： 11000联 排： 200300双拼： 300330联 排： 200-320双拼： 330-360城市联排、双拼激增，价格飙升超过独栋 中海紫御东郡、漫山香墅等城市联排的集中放量，带动联排的价格飙升至 8983元 /平米，双拼的价格为 8500元 /平米。由于独栋项目地处偏远、且缺乏高端产品，因此均价低相对较低 目前主要在售的独栋是皇冠水岸、高尔夫和国科高尔夫，均价在 6966元 /平米。典型的别墅项目16开 发 商 鲁 能投 资 开 发 有限公司项 目位置 市中泰山 风 景区天外村入口西 0.6公里占地面 积 12万平方米总 建筑面 积 3.17万平方米容 积 率 0.40绿 化率 48%总 套数 71套产 品 类 型 独 栋 、双拼、 联 排主力 户 型 350-400销 售价格 主力 总 价 570-600万周 边 配套泰安 卫 校 、泰安医学院、迎 胜 小学、市直机关幼儿园 ; 易初 莲 花超市、 银 座商城 ; 泰安 龙 潭路 邮 局、中国 银 行、建 设银 行、 农 行 ; 中心医院 ;内部配套东 尊 华 美达大酒店、会所 (健身、棋牌、桑拿、游泳、咖啡 厅 )面 积 3000平米、五 间 会 议 室和一 间 可容 纳 420人的大宴会 厅 等。个案分析 /东尊 优山美地p东尊 优山美地依泰山而建，位于山脉之间，得天独厚的区位，项目北侧是环山路，它西临泰山市政府 1000米，距离泰山主入口天外村只有五分钟车程；p产品的类型主要是独立和双拼别墅，周边的配套主要以学校、超市、医院、邮局、银行为主。17总体规划该项目由主体酒店和产权式酒店别墅区两部分组成 ,别墅区共 71栋 4户，总用地面积 118亩，总建筑面积 3.17万平方米，容积率仅0.4，绿化率高达 48%，由山东大卫国际建筑设计有限公司主导设计。整个项目由独栋、双拼和联排三种形态构成，面积从 258平米 486平米不等。整体规划因循因势筑宅，以景为导向的原则。建筑风格现代中式住宅。引入传统院落布局方式，地下庭院、中庭、前后花园构成丰富的户外空间体系。抽象古典建筑元素、以空间的变化、材质的对比、简洁的装饰符号诠释新中式风格别墅。将泰山作为项目背景。园区内部，处处有景，形成步移景异的效果。太极亭通融天地，竹丛点缀意境，庭院茶铭、休闲步道、游乐场贯穿其中，形成步移景异的效果运用空间序列和轴线，将别墅与山水交融。景观特色个案分析 /东尊 优山美地东尊华美达大酒店，充分尊重自然资源，与别苑融合一体，量身打造私家酒店服务。18个案分析 /东尊 优山美地p销售情况分析该项目一期于 2008年初开盘， 均价为17000元 /平米，总价为 570-650万元 /套，推出的房源约 44套，已售 22套，销售率为 50%。预计二期于 2008年底推出，约推出 27套，单价为 18000元 /平米 , 售价为 550-650万元 /套。成交价格受成交个案位置、面积大小等影响，价格起伏较大。19个案分析 /黄金崮云湖高尔夫开 发 商 济 南五峰山旅游开 发 有限公司项 目位置 长 清区 崮 云湖南岸占地面 积 25万平方米总 建筑面 积 6万平方米容 积 率 0.23绿 化率 60%总 套数 77套产 品 类 型 独立、双拼主力 户 型 300-400平方米销 售价格 主力 总 价 570-600万周 边 配套泰安 卫 校 、泰安医学院、迎 胜 小学、市直机关幼儿园 ; 易初 莲 花超市、 银 座商城 ; 泰安 龙 潭路 邮 局、中国 银 行、建 设银 行、 农 行 ; 中心医院 ;内部配套东 尊 华 美达大酒店、会所 (健身、棋牌、桑拿、游泳、咖啡 厅 )面 积 3000平米、五 间 会 议 室和一 间 可容 纳 420人的大宴会 厅 等。p山东黄金崮云湖高尔夫，将五峰山、 崮云湖的山川水色融入其中，得天独厚的区位，渗透着人文社区浓厚深邃的文化气息，崮云湖国际高尔夫俱乐部已建成纳客，一期 18洞球道总长 7244码 ;p产品的类型主要是独立和双拼别墅，周边的交通北邻济南大学科技圆区，东临京沪高速铁路、京福高速、 104国道， 5分钟可到大学城， 20分钟即可到达济南城区， 40分钟便可直达国际机场。20个案分析 /黄金崮云湖高尔夫总体规划该项目开发沿袭了整体项目一贯的高起点规划、高水平设计、高质量建设、高标准管理的开发原则，整体开发理念领先于整个市场，项目共分三期开发，一期占地 382亩，容积率约为 0.23，共 161栋别墅，其中单体别墅 129栋，双拼别墅 32栋。建筑风格整体为现代欧式风格，巧妙的运用原有错落有致的地势及山林自然风光而设计，户型设计舒适大气，注重细节及品质。每套别墅均拥有半地下影音室和独立车库，主卧设计了步入式衣帽间和私人卫生间及可坐观山景湖景高尔夫球场的景观露台，彰显居者品位。本项目三面环山，山峦叠障起伏，处群山环抱中，山谷之上，被3000亩原生森林所环绕。并且紧邻崮云湖近 500万平方米的原生态水面。景观特色拥有省城唯一符合美国 USGA标准的 18洞山地高尔夫球场，球道总长为 7244码，是济南唯一山地高尔夫，球场拥有便利的交通条件，距济南国际机场仅 30分钟。21个案分析 /黄金崮云湖高尔夫p销售情况分析该项目一期于 2008年 4月开盘，均价为 8000元 /平米，总价为 240-320万元 /套，推出的房源约 77套，已售69套，销售率为 90%。预计二期将在明年年初推出，单价为 9000元 /平米，总价为 250-350万 。自开盘以来，崮云湖高尔夫别墅价格保持稳定上涨，销售率达 90%，与其自身的性价比高有一定的关联，开盘以来比较受市场的欢迎，除去山东本地的自住客外，还有部分韩国的客户买来作为自己的第二居所使用，以及一小部分的广东投资客。22结论综上所述：雪野湖自然风景得天独厚依山傍水非常适合建造高档别墅物业。雪野湖区域虽然同类别墅物业较多但是多为低档公寓。无论是整体规划、景观、建筑立面、户型设计等，能够体现高品质的别墅的产品细节非常稀少，而真正高端的别墅物业更是少之又少。雪野湖区域高端别墅物业的缺乏是一个市场空白点。我们可以抓此点在该区域建造高档别墅，营造差异化竞争，将本案项目打造成为该区域的标杆。小结雪野湖自然景观优越，该区域别墅物业也较多本案项目建议作为高档度假旅游别墅入市，抢占市场空白，利用差异化竞争规避风险，打造本案成为该区域的高端项目标杆。23问题：项目区域地块本身条件是否支持高档物业开发？三、项目区域、地块分析24雪野旅游区位于于莱芜市北部，北与济南接壤，东与淄博交界，西与泰安为邻， 距莱城 20公里，距济南 46公里 ，地理位置优越。雪野旅游区是山东湖滨休闲度假中心， 是莱芜融入省会都市圈的桥梁和纽带 。雪野旅游区是集生态、景观、休闲、娱乐为一体的重要绿色发展区，是周边唯一有整体规划优势的滨湖风景区。济南都市圈建设发展步伐加快，该区域是接轨济南的前沿阵地项目区域位置25雪野旅游区规划目标：打造为知名的复合体验型、生态型休闲度假与高端商务旅游胜地，满足休闲度假、山水运动与会议疗养等多重需求项目区域规划雪野旅游区概念规划 总体布局 济南都市圈规划 确定莱芜北部旅游区为 “ 旅游产业集聚区，济南城郊休闲度假胜地 ” 。2006年 9月至 2007年 6月，美国易道公司编制了 雪野旅游区概念规划 ，规划以雪野旅游区为核心，整合莱芜市北部山区 460平方公里旅游资源，打造湖滨休闲度假中心，打造 “ 知名的复合体验型、生态型休闲度假与高端商务旅游胜地 ” ，功能定位为 “ 湖滨休闲度假中心、山水运动、会议疗养基地 ” 。26以水上娱乐项目为主的主题公园，以大众运动娱乐为主导，突出现代休闲时尚活力用地总面积 108.2公顷，其中低密度居住39.6公顷，中密度居住 10.2公顷，高密度居住 28.1公顷，混合用地 15.7公顷，商业和文化 3.2公顷