xx虎门1号项目销售代理投标报告

1项目分析和策略我们的 目标报告思路产品规划建议项目定位营销执行方案客户定位市场分析广告推广及品牌整合天马行空官方博客： /tmxk_docin ； QQ:1318241189； QQ群： 1755696322项目目标东莞明星楼盘将虎门地王转化为虎门楼王实现利润最大化企业目标 树立瑞丰品牌引领虎门豪宅市场项目总体目标通过打造项目品牌 ,导入企业品牌 ; 实现产品品牌、企业品牌双丰收 。天马行空官方博客： /tmxk_docin ； QQ:1318241189； QQ群： 1755696323日期销售率蓄客期开盘期热销期强销期销售率 35%尾盘期销售率 60%销售率 80%销售率 98%认购开盘期 1个月认购暂以 07年 10月为具备预售条件制定蓄客期 3个月 热销期 3个月 强销期 4个月 尾盘期 4个月销售目标销售目标4一、实现住宅目标销售均价：7000元 / 以上。二、实现销售总额： 7.8亿元（含商业）三、实现利润目标： 2.15亿元 （含商业）利润目标利润目标5 尊地地产尊地地产项目分析和策略我们的 目标产品规划建议项目定位营销执行方案客户定位市场分析广告推广及品牌整合市场分析报告思路6宏观市场分析n 雄踞珠江东岸，为珠三角地区的几何中心；n 珠江三角洲城镇群协调发展规划 确定为七个 副中心之一。虎门7经济发展特征n 发挥地理位置优势，大力发展 “ 圆心经济 ” ；n 优化产业结构，增强经济实力 ，产业的比例为 1.8： 52.2： 46 ；n 全国的服装批销中心 ；n “ 三带联动、全面加速 ” 提升制造业板块。81、城市规划城镇规划建设n“ 一环、两轴、三河、五岸、八横四纵、七大板块” 的全新发展格局；n投资超百亿元的城市重点工程加快推进 ，现代化海滨港口商城呼之欲出 。2、城市交通n水路，珠江主航道傍镇而流、虎门港，直航穗、深、港、澳，连通五大洋 ；n陆路，广深高速；虎门大桥；临近常平火车站，京九大动脉； 107、 S358国道；常虎高速；珠三角城市快速轨道交通；n航空，北连广州国际机场，东靠惠州机场，南邻深圳宝安机场和香港国际机场，西近珠海机场和澳门国际机场 。9宏观市场总结区域优势 珠三角的几何中心，辐射范围宽广；经济发展 全国千强镇，房地产的引擎动力；城市规划 战略规划，现代化的海滨港口商城；房 地 产 供需两旺，住宅型物业是未来发展重点。城市交通 四通八达，连接五大洋，助跑房地产红火发展；10尊地地产界定竞争的三种模式模式 竞争本质 竞争对手界定客户群相同 提供同质的产品和服务；全面竞争。 海岸国际、盛世豪庭。产品总价区间接近主要竞争对手 反映了购买力水平接近的客户群体的总体需求，但可能没有考虑产品档次和面积需求。丰泰华园山庄、丰泰裕田花园。产品单价区间接近局部竞争 反映了某一类客户群体价值观的共同偏好，但是可能忽略产品定位和环境等因素。东方国际星座。11项目地址 ：虎门镇太沙路段占地面积 ： 2.7万 总建面积 ： 13万 建筑类别 ：高层物业类别 ：洋房容 积 率 ： 3.51绿 化 率 ： 45.7总 户 数 ： 440户住宅均价 ： 5000元 /户型情况 ：以四房、五房为主推广主题 ：生态豪宅海岸国际竞争项目分析12项目地址 ：虎门镇人民北路占地面积 ： 3万 总建面积 ： 8万 建筑类别 ：小高层、高层物业类别 ：高尚洋房容 积 率： 2.6绿 化 率 ： 45总 户 数 ： 436户住宅均价 ： 5000元 /户型情况 ：复式、跃式、平层推广主题 ：别墅级的豪宅府邸盛世豪庭 2期竞争项目分析13项目地址 ：虎门镇连升路白马湖畔占地面积 ： 66.7万 总建面积 ： 60万 建筑类别 ：小高层、多层物业类别 ：别墅、洋房容 积 率 ： 0.9绿 化 率 ： 40总 户 数 ： 8500户住宅均价 ：别墅， 8000元 / ；洋房 48005000元 /户型 ：别墅、联排、复式、平层推广主题 ：亲山近水，一站式生活丰泰华园山庄竞争项目分析14项目地址 ：虎门 107国道树田路段 占地面积 ： 23.5万 总建面积 ： 26万 建筑类别 ：小高层、多层物业类别 ：别墅、洋房容 积 率 ： 1.1绿 化 率 ： 45.8总 户 数 ：洋房均价 ： 4500 4700元 /户型情况 ：以三房、四房为主推广主题 ：体育健康社区丰泰裕田花园竞争项目分析15项目地址 ：虎门镇黄河服装城西占地面积 ： 1.2万 总建面积 ： 18万 住宅 6.5万 商业 11.5万 建筑类别 ：商业、高层物业类别 ：商业、洋房容 积 率 ： 15总 户 数 ： 570户住宅均价 ： 4800元 /户型情况 ：二房、三房推广主题 ：阳光运动休闲、商务东方国际 星座竞争项目分析16竞争楼盘市场分析本项目 海岸国际 丰泰华园山庄 丰泰裕田花园 东方国际星座 盛世豪庭 名门盛宴主力客户企业主管理高层原住民企业中高层原住民企业主原住民公务员港台客企业主原住民公务员港台客个体工商户经营业主企业主原住民公务员港台客企业中高层原住民白领平均总价（万元） 未知 55 100 55 110 60 120 60 100 70 130 60 70平均单价（元 / ） 未知 5000 5500 4900 5200 5000 5200 5100 5500 4800 5600 3500 3600商业及其配套 有 少量商业 有一层社区 商业有内部商业街、星级酒店作为配套有四层商业裙楼无商业 ,纯住宅有三层商业裙楼17竞争小结n 商业项目的开发程度大于住宅项目的开发；n 酒店物业发达，档次参差不齐；n 住宅销售均价 4500元 / 5000元 / ；n 住宅物业户型设计落后；n 销售开发体量大，销售周期长；n 物业管理和服务一般，档次低；n 客户需求丰富，对产品的综合素质要求越来越高；n 客户群变化大，层次丰富，白领、私企的中高层管 理人员、外来经商人士 等开始在虎门购房安家的趋势明显增强；n 房地产开发商的营销水平较低，专业的营销策划代理公司参与的项目营销水平明显高于自销项目。18项目分析和策略我们的 目标产品规划建议项目定位营销执行方案客户定位市场分析广告推广及品牌整合项目分析和策略报告思路19项目的基本情况占地面积： 占地面积： 34842 m2总建面积：总建面积： 109958 m2首期占地面积首期占地面积 : 10232 首期住宅面积首期住宅面积 : 31177 商业总面积商业总面积 : 约约 2万万 容容 积积 率：率： 2.56建筑密度：建筑密度： 27% 绿绿 地地 率率 : 35%20项目的区域位置镇政府酒吧街北方市场长德路培英中路博文路龙泉酒店虎门中学金洲幼儿园虎门公园连升路梁屋北路金洲路梁屋山边路本案行政中心区金捷路广深高速高尚商住区21项目的环境现状南西北东地块现状22区位价值 片区超前的战略规划 ,未来发展潜力巨大；地段价值 虎门中心 ,地理位置绝对中央；品牌价值 瑞丰集团为本项目带来的品牌价值；产品价值 开发商、策划与设计单位强强联合 ,打造 适度超前的高品质、高附加值产品。项目 总结 分析23项目 SWOT分析优势（ S） 劣势（ W）机会（ O） 威胁（ T）1、周边环境资源非常齐备，有五星级酒店、学校幼儿园、公园等；2、交通路网完善，出行便利，远离闹事区比较安静 ；3、开发商的品牌实力和经验。1、项目前期拿地成本很高；2、周边商业氛围不够浓厚；3、南面有梁屋村的村屋影响。1、虎门经济发展的趋势；2、镇区房地产繁荣的加速；3、中小户型存在市场需求缺口，户型创新滞后。1、房地产政策的不确定因素；2、高端的楼盘尚未完全消化，存在一定的竞争。24项目 SWOT策略发挥优势，抢占机会（ SO) 利用机会，克服劣势 (WO)发挥优势，转化威胁 (ST) 减小劣势，避免威胁 (WT)1、利用现有的环境资源，吸引市场关注度；2、利用地理优势，体现地块最大价值；3、利用开发经验的优势，捕捉市场空白的机会点。1、抓住连升路繁荣的机会，提高项目商业价值，弱化土地成本的不利因素；2、开发新产品提高楼盘价值，跳出村屋景观的干扰。1、把握政策走向，整合资源降低开发风险；2、产品优势互补， 转化威胁立足市场。1、利用整合推广、创新营销避免威胁，突围市场；2、利用科学规划和前期策划，有效的规避风险。25需要解决的问题1、如何提供客户需求的产品？2、如何实现产品利润的最大化？3、如何利用品牌整合资源实现企业扩张，提 升项目影响力？4、如何 把土地价 3.06亿元的 “虎门地王 ”转 化为东莞标志性的 “虎门楼王 ” ？26p 找准目标客户， 树立项目品牌在虎门的第一关注度；p 挖掘项目的价值和卖点，做居住为主的城市综合体；p 以项目品牌带动企业品牌，提升企业影响力；p 创新制胜的产品差异化战略和全新的营销模式。建立基本策略27项目分析和策略我们的 目标产品规划建议项目定位营销执行方案客户定位市场分析广告推广及品牌整合客户定位报告思路28原有富裕居民港台、外资、广深等客户本项目一级客户二级客户三级客户目标客户定位私企老板、公务员、经商人士、企业高管等29即使处于同一阶层的人生活形态也不尽相同，故我们需要通过消费者 AIO量表来反映不同价值取向客户的生活形态，以指导本项目的价值主张符合其消费的需要和欲望。A（ 活动） 日常活动方式I（ 兴趣） 兴趣爱好O（ 观点） 对待事业、生活、家庭的态度AIO量表 内在驱动力量目标消费群体 AIO 量化分析30使用者 公务员、私企业主、高层管理人员A（ 活动）平 时 ：严格的工作时间概念； 节假日 ：公 务 员 参与各种有益身心健康的游乐活动；私企业主 多用来发展人际关系，很少有时间闲下来；高层管理 多陪同父母或家人，会