《 房地产开发项目可行性研究 》

房地产开发项目可行性研究1、可行性研究概述2、房地产开发项目投资与收入估算3、房地产开发项目财务报表的编制4、风险与不确定性分析5、可行性研究报告的撰写1.一、可行性研究的含义和目的1、含义可行性研究 是在建设项目的 投资决策前 ，通过对项目的投资环境和条件调查研究，对各种 建设方案 、 技术方案 以及项目建成后的 生产经营方案 实施的 可能性 、技术 先进性 和经济 合理性 进行 分析 和 评价 的过程。第一节 可行性研究概述2.一、可行性研究的含义和目的2、目的实现项目决策的科学化、民主化；减少或避免投资决策的失误；提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。第一节 可行性研究概述3.二、可行性研究的作用投资决策 提供依据 资金筹措 的依据 编制设计 的依据 签订协议、合同 的依据 申请投资项目核准 的依据第一节 可行性研究概述4.三、可行性研究的依据1、国家和地方的经济和社会发展规划、行业部门发展规划等；2、批准的项目建议书或同等效力的文件； 3、国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划等；4、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；5、有关建设方面的标准、规范、定额、指标、要求等资料；6、国家所规定的经济参数和指标；7、开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等；8、其他有关依据资料。 第一节 可行性研究概述5.四、可行性研究的工作阶段投资机会研究 精度 30%初步可行性研究 20%详细可行性研究 10%项目评价和决策 第一节 可行性研究概述6.一、投资估算1、 土地费用估算是指为取得项目用地使用权而发生的费用。 （ 1）土地征用拆迁费农村 ： 土地补偿费土地投资补偿费 （ 青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费 ）人员安置补助费新菜地开发基金土地管理费耕地占用税拆迁费 第二节 房地产开发项目投资与收入估算7.一、投资估算1、 土地费用估算（ 1）土地征用拆迁费城市 ：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费搬家费临时搬迁安置费周转房摊销及其他第二节 房地产开发项目投资与收入估算8.一、投资估算1、 土地费用估算（ 2）出让地价款（ 3）土地转让费（ 4）土地租用费（ 5）土地投资折价第 二 节 房地产开发项目投资与收入估算9.一、投资估算2、 前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及 “三通一平 ”等土地开发工程费支出。 第 二 节 房地产开发项目投资与收入估算10.一、投资估算3、 房屋开发费建安工程费 ：主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）和室内装饰家具费等。公共配套设施建设费 ：主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。基础设施建设费 ：各种管线、道路工程，其费用包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等，以及各项设施接口费用。第 二 节 房地产开发项目投资与收入估算11.一、投资估算3、 房屋开发费估算方法：单元估算法：如以每间客房的综合投资数乘以房间数单位指标估算法：以单位工程量投资乘以工程量概算指标估算法 第 二 节 房地产开发项目投资与收入估算12.一、投资估算4、 管理费用是指企业行政管理部门为 管理和组织经营活动 而发生的各种费用。包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理费用。项目总投资的 3% 5% 第 二 节 房地产开发项目投资与收入估算13.一、投资估算5、 财务费用是指企业为 筹集资金 而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。6、 销售费用是指开发建设项目在 销售其产品过程中 发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。第 二 节 房地产开发项目投资与收入估算14.一、投资估算7、开发期税费各类税金和地方政府或有关部门征收的费用8、其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用。9、不可预见费不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的 3% 7% 估算。第 二 节 房地产开发项目投资与收入估算15.二、成本费用估算结果的汇总第 二 节 房地产开发项目投资与收入估算16.某大型普通商品住宅项目成本费用估算表 序号 项 目或 费 用名称投 资 金 额 （万元）单 方成本（元 /平方米）占开 发 成本比重（ %）一 土地 费 用 104385.50 1439.8 35.71234出 让 金城市建 设 配套 费拆迁安置 补偿费手 续费 及税金14500.0020300.0068135.501450.00200.0280.0939.820.05.06.923.30.5二 前期工程 费 4884.81 67.4 1.7三 房屋开 发费 117936.22 1626.7 40.3123建筑安装工程 费基 础设 施建 设费公共配套 设 施建 设费97012.2511977.008946.771338.1165.2123.433.24.13.0四 管理 费 6239.51 86.1 2.1五 财务费 用 27774.75 383.1 9.5六 销 售 费 用 8516.21 117.5 2.9七 开 发 期税 费 12723.34 175.5 4.4八 其他 费 用 1043.68 14.4 0.4九 不可 预见费 8879.78 122.5 3.0总计 292389.96 4033.0 100.017.三、资金使用计划根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。 第 二 节 房地产开发项目投资与收入估算18.四、收入估算与资金筹措1、收入估算根据租售计划进行估算（ 1）租售方案：租售物业的类型与数量（ 2）租售价格（ 3）租售收入（ 4）收款方式第 二 节 房地产开发项目投资与收入估算19.序号 项 目 合 计 销 售 期2005 2006 2007 2008 20091 一期 销 售面 积 （ M2） 50% 50% 189334.28 94667.14 94667.14 单 价（元 /M2） 2200 2300 销 售收入（万元） 42600.21 20826.77 21773.44 2 二期 销 售面 积 （ M2） 25% 45% 20% 10%84000.42 21000.11 37800.19 16800.08 8400.042单 价（元 /M2） 3600 4000 4500 4000 销 售收入（万元） 33600.17 7560.04 15120.08 7560.04 3360.02 3 三期 销 售面 积 （ M2） 20% 45% 35%298134.82 59626.96 134160.67 104347.19 单 价（元 /M2） 2400 2450 2500销 售收入（万元） 73266.63 14310.47 32869.36 26086.80 合 计 149467.01 20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 29446.81 销售计划表20.序号 项 目 合 计 计 算 期2005 2006 2007 2008 20091 一期 1.1 销售收入 42600.21 20826.77 21773.44 1.2 经营税金及附加 2343.01 1145.47 1197.54 1.2.1 营业税 2130.01 1041.34 1088.67 1.2.2 城市维护建设税 149.10 72.89 76.21 1.2.3 教育费附加 63.90 31.24 32.66 2 二期 2.1 销售收入 33600.17 7560.04 15120.08 7560.04 3360.02 2.2 经营税金及附加 1848.01 415.80 831.60 415.80 184.80 2.2.1 营业税 1680.01 378.00 756.00 378.00 168.00 2.2.2 城市维护建设税 117.60 26.46 52.92 26.46 11.76 2.2.3 教育费附加 50.40 11.34 22.68 11.34 5.04 销售收入、经营税金与附加估算表21.四、收入估算与资金筹措2、资金筹措资本金、借贷资金、预租售收入第 二 节 房地产开发项目投资与收入估算22.资金筹措计划原理示意图资金投入计划需资本金、借贷资金投入的最大资金额开发利润租售收入计划23.序号 项 目 合 计 计 算 期2005 2006 2007 20081 投 资计 划 分年 计 划（ % ） 100% 35.98% 33.83% 30.19% 1.1 建 设 投 资 （不含建 设 期利息） 87716.67 31557.87 29675.34 26483.47 1.2 建 设 期利息 2188.64 330.00 825.00 1033.64 1.3 流 动资 金 1.4 项 目 总 投 资 （ 1+2+3） 89905.31 31887.87 30500.34 27517.11 2 资 金筹措 2.1 自有 资 金 2.1.1 企 业 自筹 资 金 40211.06 19557.87 11941.94 8711.25 2.1.2 销 售收入（ 预 售款） 23505.61 11733.39 11772.22 2.2 借款 26188.64 12330.00 6825.00 7033.64 2.2.1 长 期借款 其中： 银 行借款 24000.00 12000.00 6000.00 6000.00 其中：本金 建 设 期利息 2188.64 330.00 825.00 1033.64 2.2.2 流 动资 金借款 2.2.3 短期借款 资 金筹措合 计 89905.31 31887.87 30500.34 27517.11 项目总投资与资金筹措计划表24.一、财务评价的报表基本报表包括：现金流量表损益表资金来源与运用表资产负债表外汇平衡表辅助报表：总投资估算表土地费用估算表第三节 房地产开发项目财务报表的编制25.一、财务评价的报表1、现金流量表现金流量表 反映项目计算期内各年的现金流入和现金流出，用以计算财务内部收益率 (FIRR, Financial Internal Rate of Return)、财务净现值 (FNPV, Financial Net Present Value )及投资回收期 (Pt ， Pay Back Period )等评价指标，分析项目财务盈利能力。分为 现金流量表（全部资金）、现金流量表（自有资金）第 三 节 房地产开发项目财务报表的编制26.序号 项 目 2003 2004 2005 2006 20071 现金流出 302.00 425.00 572.20 2 现金流入 0.00 444.00 663.00 864.00 3 净现金流量 -302.00 -425.00 -128.20 663.00 864.00 4 累计现金流量 -302.00 -727.00 -855.20 -192.20 671.80 5 折现净现金流量 (8%) -279.63 -364.37 -101.77 487.32 588.02 6 累计折现净现金流量 -279.63 -644.00 -745.77 -258.44 329.58 现金流量表27.一、财务评价的报表1、现金流量表1） 现金流量表（全部资金） 是从 项目本身 角度出发，不分资金来源，来考察项目盈利能力。该表设定全部投资均为自有资金，用以计算全部投资所得税前和所得税后财务内部收益率（ FIRR）、财务净现值（ FNPV）及投资回收期（Pt）等评价指标。2） 现金流量表（自有资金） 从 投资者 角度出发，以 投资者的出资额 作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目自有资金盈利能力。第 三 节 房地产开发项目财务报表的编制28.序号 项 目 合 计 计 算期2005 2006 2007 2008 20111 现 金流入（ CI） 20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 1.1 经营 收入 194659.24 20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 2 现 金流出（ CO） 35044.26 34466.88 31222.92 31346.22 2436.15 2.1 建 设 投 资 138279.72 31557.87 29675.34 26483.47 24728.45 2.2 流 动资 金 2.3 经营 成本 11679.55 1249.61 1760.01 1765.83 2425.76 846.72 2.4 经营 税金及附加 10706.26 1145.47 1613.34 1618.68 2223.62 776.16 2.5 所得税 10134.18 1091.32 1418.19 1354.94 1968.39 813.26 3 净现 金流量（ CI-CO） -14217.49 -5133.40 -1792.37 9083.18 11675.92 4 累 计净现 金流量 -14217.49 -19350.89 -21143.27 -12060.09 23859.53 5 折 现净现 金流量 -13164.35 -4401.06 -1422.84 6676.41 6812.79 6 累 计 折 现净现 金流量 -13164.35 -17565.41 -18988.25 -12311.84 10575.76 所得税前 7 净现 金流量 -13126.18 -3715.21 -437.44 11051.57 12489.18 8 累 计净现 金流量 -13126.18 -16841.38 -17278.82 -6227.25 33993.71 9 折 现净现 金流量 -12153.87 -3185.19 -347.25 8123.24 7287.32 10 累 计 折 现净现 金流量 -12153.87 -15339.06 -15686.31 -7563.07 18107.09 现金流量表（全部资金）29.序号 项 目 合 计计 算期2005 2006 2007 2008 20111 现 金流入（ CI） 20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 1.1 经营 收入 194659.24 20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 2 现 金流出（ CO） 23374.26 31498.45 28132.95 52358.70 2436.15 2.1 资 本金 19557.87 23675.34 20483.47 24728.45 2.2 借款本金 偿还 240