xx小区商业建议 小区商业开发建议书

【 哈尔滨 】鉴于仁和小区商业特点，本次对哈尔滨五个特色商业区进行了比较，分别是： 鸿翔路（腐败一条街） 群力新区 工农大街 爱建新城 哈南工业新城其中，哈南工业新城的综合规划最接近本案特点，但在体量和城市背景方面仍有很大不同，而且同样作为发展中的经济开发区，在进行商业结构设计时仍需根据地方特点进行量身打造，同时配合整体经济区的发展进行开发销售工作。1、鸿翔路（腐败一条街）腐败一条街，是以开发区总长 600余米的鸿翔路为核心，因饭店林立、常年车水马龙而被人民戏称为 “腐败一条街 ”。该区域以餐饮为主，周边有大量高端酒店、咖啡、茶艺馆、洗浴中心等休闲娱乐场所；各类经营场所更替速度较快，但整体呈现火爆喧闹的状态。鸿翔路商业定位高端，以高额公款消费作为支撑，体量虽小但辐射整个哈尔滨市的高端消费群体，因此对仁和小区商业不具备太多借鉴意义，但是，由于东三省饮食偏好的接近，在项目招商阶段可以参考同类餐饮企业进驻。2、群力新区群力新区位于哈尔滨西郊，北临松花江，南靠机场高速，总建筑规模 3200万平方米。项目开发期计划 13-15年，划分成九个功能区，业态包括商务核心区、百货商业、办公楼、多 /高层公寓， TOWNHOUSE、别墅、体育公园、游艇码头、沿江游览观光带、教育卫生等配套设施。 该项目总体量巨大全国罕见，已有多家知名开发商进驻，例如远大地产等； 住宅部分消费人群以中高端人群为主，主要需求为升级改善型购买和企业订购； 商业部分除远大商城外，基本是住宅底商，出售为主，暂时还未进入招商期。群力新区从体量和消费群体都与仁和小区有较大区别，在总体上不具备借鉴意义，但其中较为成型的工农大街区域则与本案有一定类似，可以适当参考。3、工农大街工农大街位于群力新区内，道路两侧汇集了近年来的众多人气大盘，如漫步巴黎、润园翡翠城等。 该街道内项目相对开盘较早，均价大约在 6500/平方米左右； 项目多以高层住宅搭配底商为主，密度较高； 购买人群包含大量回迁户； 其中底商以餐饮占多数，结合美发、药店、银行、邮局、培训学校、装修公司、烟酒超市等生活配套设施。工农大街 商业部分主要服务于周边居民，以满足正常生活需求为主导消费，基本定位在中低端； 出于现金流考虑，商业以销售为主，由业主自行经营或招租；工农大街区域的客群购买能力与仁和小区最为接近，其周边商业分布略显混乱松散，但经过数年的自然淘汰，目前已趋于饱和完善。4、爱建新城爱建新城是上海爱建集团在哈尔滨车辆厂旧址开发建设，位于道里区松花江畔，项目总占地 96.86万平方米，总建筑面积 220万平方米，住宅 130万平方米、写字楼 20万平方米、地上商业 70万平方米，地下商业 30平方米。项目以原车辆厂保护建筑水塔为圆心，上海街、爱建路两条轴线大道从爱建新城中心穿过，新城中间有万平方米的中央花园。爱建新城的商业分为 “精品商业圈 ”、 “休闲购物圈 ”和 “生活服务圈 ”三大商圈，包括地下商业街、超级商业购物中心、休闲美食城、精品购物中心、电脑城、绿色食品城、体育用品城、书城、娱乐中心等设施。爱建新城整体定位较高，同时区位优势明显，在经过数年的发展后已成为城市中心区域之一，项目体量大、周边居住人口密集，已发展为城市运营商的规模，虽然同为新城，但是与仁和小区区别较大，不具备参考意义。5、哈南工业新城哈南工业新城是哈尔滨市南拓战略的重要部分。产业定位为打造国家重要的新型工业化产业示范区，以及交通运输设备制造、新型装备制造、材料产业、食品医药产业、电子信息产业、现代服务业产业六大基地。【 目标定位 】 工业重镇、创意名都、文化新城、京俄通衢、森林家园、愉悦乐园【 产业定位 】 新材料产业基地、交通运输设备制造基地、新型装备制造基地、医药产业基地、食品产业基地、现代服务业产业基地、电子信息产业基地【 空间定位 】 东北亚物流的公路、信息和空中节点，哈尔滨城市副中心，哈尔滨南部门户【 功能定位 】 经济龙头、开放先锋、区域引擎、成功经典【 文脉定位 】 满族风情、 731遗址、工业文明、动漫影视、现代娱乐哈南工业新城规划范围内，建成区面积 34.7平方公里，未开发用地面积 335.3平方公里，城市规划楔形绿地 76平方公里，国家级农业科技示范园区 16平方公里。新城建设分为近期和中远期，近期从 2010年至 2012年，规划建设用地 55.2平方公里，核心区部分初步形成规模；中远期从 2013年至 2030年，全面开发完成剩余 280.1平方公里。哈南工业新城在产业规划上与呼伦贝尔经济开发区有相似之处；但由于项目 2010年方才启动，目前仅有部分企业入驻，整体还在以拆迁和基础建设工作为主，因此建议保持对该项目的关注，以便参考。【 仁和小区 】呼伦贝尔经济开发区配套生活园区作为服务 26平方公里呼伦贝尔经济开发区的唯一生活配套园区，仁和小区拥有绝对的土地稀缺价值，但是，土地的稀缺具有区域局限性，即开发区内绝对稀缺、海拉尔区内竞争激烈，因此，以服务开发区为主导、以辐射影响海拉尔区为辅助，将是小区开发建设的关键所在。对于仁和小区商业的建议有两部分内容：一、对市场的理解 对区域内经济环境的判断 对区域内消费行为的判断二、开发模式的设计 盈利模式的优化组合 以统一规划提升整体价值 高端商业的招商要优先与建筑设计一、关于市场1、对区域内经济环境的判断房地产项目在开发的前期应对地块价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。在具体调查和研究中，应重点对以下指标进行调查和分析： 总人口及地区人口结构、职业构成、收入水平、消费水平等 GDP发展状况及产业结构情况 全社会消费品零售总额 全市商业增加值 城乡居民的人均可支配收入 城乡居民储蓄存款余额以 城市居住区规划设计规范 参数为例，其中明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，即每千人商业服务建筑面积 700-910平方米；社区服务每千人指标 59-464平方米；金融邮电每千人指标 60-80平方米，以上合计 819-1454平方米。仁和小区设计指标为居住人数 17,248人，临街商铺面积 84,800平方米，大大超出 成规 中的基础要求；但是，由于小区不单单服务居住人口，还要服务整个开发区的工业人口和政府及相关产业人口，因此在业态的设计上更应综合全盘考虑，以求达到最佳效果。2、对区域内消费行为的判断消费行为判断的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消费者生活的特性，从人口结构、家庭户数构成、收入水平、购买行为等方面对消费行为进行定量和定性研究。 人口结构：主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，以便深入分析。除对目前的人口结构调查外，对过去人口的集聚、膨胀的速度以及将来人口结构的变迁进行预测。如，在区域内规划建设高校，人口增加的速度和人口结构变化将非常快，进而直接影响整个区域的消费行为，对业态的设计产生重大影响。 家庭户数构成：人口结构的基本资料之一，可依据家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解，进而可以由人员构成比率，洞悉城市化的发展与生活形态的变化。如这几年北京通州区许多项目吸纳了大量的城市搬迁户和 CBD的小白领，在短短时间内扩大了人口规模，而两者的家庭结构和户数完全不一样。城市的搬迁户以 3-5人老中少三代同堂的家庭为主，而 CBD的小白领以 2人家庭模式居多。不同的家庭人口结构对消费的选择也有很大的区别，对商业地产的招商非常关键。 收入水平：根据收入水平确定消费的可能性、消费能力以及目前的消费处于什么样的状况，进而设计合理的高中低档商业比例。 购买行为：分析其主要的目的有两点，一是可以了解消费者经常在哪里消费以及消费的主要商品和服务；二是知悉选择商品和服务的标准，以便对该地区的消费选择进行诱导和合理的招商安排。对于开发商来讲，在具体开发中，应根据实际情况，选择好开发时间。开发太早，会由于居住人口规模没有达到基本需求，导致消费需求不足，租赁经营不理想；开发太晚，则不能很好满足居民的生活需求，且会损失商业机会。如北京的天通苑，由于一开始没有发现商业价值，商业开发比较晚，所以当大量的人口入住后形成巨大的市场需求，入住的居民也发现商业价值，许多买了一层住宅的居民，将房屋纷纷租赁给装修、美容美发的商户。这种市场自发的行为虽然满足了居民的需要，却无形中降低了开发商获利的机会。因此，对区域内消费行为的研究十分重要。二、关于开发模式1、盈利模式的优化组合商业地产项目有三种基本赢利模式： 第一种基本赢利模式是通过销售直接出让产权，快速回收资金。 第二种基本赢利模式是只租不售，这种模式对发展商的资金要求高，但能为公司带来稳定的资金流，而且经营良好的物业如果再出售，价格更理想。同时产权先掌握在开发商手里，可抵押再贷款，还可坐待物业增值，甚至可将商业物业投入资本运作。 第三种基本赢利模式是不租不售，开发商自己做商业经营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，与知名商家合作或合伙经营，赚取商业经营利润。此外， 三种基本模式又可以进行搭配组合，成为七种可选的赢利模式，而且每种模式在整体物业中所占的比例又有许多变数，每一种选择都将为开发商带来不同的资金回笼，也意味着不同的市场风险。在选择赢利模式中，需要注意以下 5点： 做好市场研究，不要盲目跟风；商业项目烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是市场定位不准； 考虑自身投资实力，根据实力决定赢利方式的选择； 需要运作商业地产的专业团队，不能以住宅开发的习惯性思维搞商业地产； 投资回报的期望值要设定合理，避免非理性增长； 要有后备方案，能够在市场变化时有相应的应变措施。2、以统一规划提升整体价值仁和小区商业部分的招商，要综合考虑开发区人口入驻进度，在不同业态间统筹安排招商类型，前期建议以便民配套类为主，例如中低端餐饮、小型超市或菜市场、药店等；后期根据区域内经济程度和人口结构，引进部分高端商业。其中，虽然不同行业的租金支付能力不同，但不同行业带来的是不同的支撑点，有的有高回报、有的是生活必须、有的是品牌效应、有的低回报但能聚拢人气。因此统一的筹划安排，目的是以不同的租金与搭配求得项目运营的整体回报，而不是一次性销售的业绩。为实现统一的筹划与长久回报就需要运营商的早期介入，和开发与运营的统一管理。3、高端商业的招商要优先与建筑设计多数开发商在招商未有结果的情况下已开始规划设计，甚至开工建设，导致许多设计招投标完成，甚至已竣工的项目无法落实招商与营销。与项目的整体商业规划相比，建筑的规划