x市东区示范引领区项目可行性研究1

X市东区示范引领区项目可行性研究安阳城市概况 安阳位于河南省最北部，地处山西、河北、河南三省交汇处，西倚巍峨险峻的太行山，东联一望无际的华北平原，是豫北区域性中心城市。 安阳交通便利，地理位置优势，京广铁路纵贯市区，京珠高速， 106、 107国道贯穿南北。 总面积为 7413平方公里，市区面积 543.6平方公里，城区面积 69平方公里。 安阳城市概况城市背景研究小结 根据国内各城市房地产发展经验，未来几年，安阳房地产将进入快速发展阶段 城市规模小，人口少，市场规模小 要快速进入市场，抢占市场先机 安阳城市概况经济背景研究小结 宏观经济总体向好，良好的经济环境有利于刺激房地产市场的发展 人们生活水平正在得到迅速提高，对改善居住条件的追求将迅速膨胀 城市经济总量小，总的需求量有限。项目需要快速进入市场，抢先锁定目标客户群，抢占市场先机 近几年安阳的工业和市中心的商业都取得了高速发展的成绩，他们的发展无疑会产生大量的住宅需求，但由于距离市中心仍有一段距离，如何吸引客户是本项目的重点工作之一 与本项目临近大量的政府机关，这些机关公务员也将是本项目的客群之一安阳房地产概况 2008年安阳房地产在建项目枫林水郡、都市领地 、宏基公寓 、汇秀新城、盛世隆郡、龙悦湾、阳光园、芳林花园、大华 金都园、中盛 梧桐园、香榭丽舍、滨河国际、文博园、左岸风景、书香园、金盛 榕树湾、博地苑、家天下、香格里拉、华城国际、御峰名苑、鑫泉苑、鑫泰苑、银鹭山庄、永安公寓、书香雅居 初步统计，有近三十个楼盘，开发面积上百万平方米，可谓竞争激烈！安阳房地产概况 2008年安阳市商品房销售情况 2008年，安阳市商品房销售面积 191.31万平方米，比上年同期下降 18.4%，其中：商品住宅销售面积 177.26万平方米，同比下降 21.7%；全市商品房销售额 37.33亿元，同比下降 2.9%。 根据安阳市房管局销售合同网上登记备案统计数据显示，2008年 12月，安阳市区商品房备案套数总计 839套，建筑面积为 8.82万平方米。预售商品房销售量与 11月市区预售商品房销售量 530套比较增加了 309套，上升 58.3%。安阳房地产概况2007年安阳商品房销售价格 2007年商品房价格走势基本平稳，但也存在局部性价格偏高现象，特别是高层住宅价格较高 市区多层均价为元平方米，小高层均价为元平方米 安东新区多层均价为元平方米，小高层均价为元平方米安阳房地产概况 2008年安阳商品房销售价格情况 2008年，尽管全国大中城市房价均有回落 ,可是由于受到原材料和物价上涨的明显影响，安阳市各区销售楼盘价格有所增长，未出现降价， 安阳市各区 2008年商品房价格： 主城区 :人民大道中段 ,有两处楼盘均价在 3800元 /平方米 城东区 :新楼盘比较多 ,价格在 3000元 /平方米左右 殷都区 :价格相对低一些 ,价格在 2500元 /平方米左右安阳房地产概况区域市场楼盘案例 香格里拉城市花园基本情况1.香格里拉城市花园位于安阳市安 东 新区易园 东 北方向2.项 目 总 占地 235亩 ， 规 划 总 建筑面 积 25万平方米左右3.容 积 率 2.0， 绿 化率高达 40%4.高 层 小、高 层 、多 层组 成。5.整个社区由建筑 风 格 简 、俊朗，现 代感、 时 尚感 强 ，是低容 积 率、高 绿 化率、低密度的高档景 观 社区。6.目前 项 目推出一期多 层 ，正在内 购 ，初步价位在 3200左右。相 对优势1.一期多 层 入市，存在 产 品 业态 的 优势2.价格相 对较 低3.户 型多 样 化，有利于客 户 的 选择相 对劣 势1.在品牌上 处 于劣 势2.开 发 商运作不成熟，市 场 影响力 较 小3.在位置上稍 逊 与京林安阳房地产概况华城国际花园 基本情况1.位置：文峰大道与朝阳路交 汇处东 南2.售楼 电话 ： 2117888 21139993.开 发 商：安阳 华 城4.规 划 设计 公司：北京圣地5.广告主 题 ： 23万方超 级 居住区6.广告 语 ：引 领 安阳五星 级 生活新 时 代7.建筑面 积 ： 23万方8.规 划 户 数： 2000多 户9.规 划 类别 ：高 层 小高 层 酒店10.建筑楼 层 ： 12层 28层11.交房日期： 2010年初12.工程 进 度：打地基13.面 积 范 围 ： 67-181平米14.主力面 积 ： 125平方 136平方15.平均 单 价：小高 层 3200元 /平米 高 层 3000元 /平米16.体格走 势 及分析：有上 涨 空 间17.营销时 段：正在 认 筹18.交房 标 准分析：毛坯相 对优势核心地段、新区升 值 潜力、内部配套完善 相 对劣 势目前周 边 配套不完 备 、开 发 周期 长 、不具有品牌 优势安阳房地产概况银足鹭 金柏湾 基本情况1.位置：文峰大道 东 段2.占地 517亩 ，建筑面 积 68万平米3.广告定位 语 ： 68万平米首席大 盘4.广告 语 ：名士生活城5.最大 卖 点： 东临 3700亩 生 态 公园6.建筑形 态 ：小高 层 高 层7.工程 进 度：已 经 奠基相 对优势1.项 目体量 较 大、本身配套完 备2.处 于入市初期，价格相 对 偏低3.户 型多 样 化，便于客 户选择相 对劣 势1.位置偏，周 边 配套不完 备2.不具有品牌 优势安阳房地产概况书香园 基本情况1.位置：安阳市人民大道 121号六中 对 面2.售楼 电话 ： 5097777 50699993.开 发 商：安阳广厦4.规 划 设计 ：武 汉华 中科大5.建筑 风 格：新古典主 义6.广告主 题 ：中国精神 上 层 生活7.广告 语 ：城市 顶级 生活 样 板8.建筑面 积 ： 7万平方9.规 划 类别 ：商 铺 +高 层10.规 划 户 数： 800户11.建筑楼 层 ： 28层12.交房日期： 暂 无13.工程 进 度：打地基14.面 积 范 围 ： 66-163平米15.主力面 积 ： 78平米 101平米 159平米16.平均 单 价： 3500元 /平米17.体格走 势 及分析：有上 涨 空 间18.交房 标 准分析：毛 墙 毛地相 对优势1.地段上 处 于安阳市老城区的核心位置、与 试验 中学一路之隔 2.现 有配套完 备 、是 传统 的城市中心3.周 边 交通便利相 对劣 势1.受建筑主体影响， 户 型不合理2.总 价 较 高，受地 块 影响，内部配套不占 绝对优势 。3.受楼 间 距影响，整体关景效果不开 阔安阳房地产概况 综上数据，安阳市的房地产投放情况持续增加，销售面积在 2008年有所下降，销售总金额基本保持平稳略有下降，这说明安阳市商品房销售价格持续上涨，安阳的房地产市场由 2008年底开始趋于好转，市场大环境较好。项目概况 项目区位及用地 该项目位于安阳市安东新区范围内，东临光明路，北到灯塔路，地块性质均以居住功能为主。项目概况安 阳 市 区 地 图项目概况 项目宗地现状 地块为规则的长方形，东西面宽长 339米，南北进深 282米，总面积约 143.85亩 地块现状照片项目概况目标客户群分类 地块周边的城中村居民 周边行政、事业单位、中高收入人群 私营经济、个体经济 第二产业从业人员 安阳其它区域客户 项目概况产品价格定位 该区域的楼盘，根据现二手房交易价格推算： 多层均价约 27002900元 高层、小高层均价约 3100-3300元参考以上市场信息，保守估计该项目的平均售价应在 3000元规划设计要点 初步规划设计思路 规范依据 依据 中华人民共和国城市规划法 、 河南省城市规划法实施办法 、 安阳市城市规划管理条例 、 安阳市城市建筑规划管理暂行技术规定 和有关规范、规定，符合安阳的当地规划要求。 地块基本数据 占地面积：约 206.85亩 地块形状：形状比较规整的正方形规划设计要点规划设计的可行性分析 用地面积： 95900 （合 143.85亩） 总建筑面积： 220900 住宅建筑面积： 199400 公共建筑面积： 21500 栋数（高层） 25 栋 户楼 1660 户 单元 47 容积率为 2.3 建筑密度： 19.3 % 绿地率： 45% 可售面积： 220900 项目平均售价：保守预计 3000元 销售总收入 =项目平均售价 可售面积 =3000元 220900 = 66270.0万元投资收益分析成本预测单位成本 =(土地成本 +建筑成本 +销售成本+税金 )/总建筑面积 54980.32万元 /220900 2488.92元 /平方米投资收益分析住宅成本指标汇总表总建筑面积 220900总销售面积 住宅楼： 199400 总投资 54980.32万元单位成本 2488.92元 /投资收益分析 土地储备 土地储备10249.31 综合土地购入价 项目办土地出让金 9350.25 项目办契税 4 374.01 项目办土地测量费 0 项目办土地评估费 0 项目办拍卖交易费 1 93.5 项目办土地使用税 15/ 年 （按 3 年计算） 431.55 财务部场地三通一平费用小结 住宅： 商业： 合计：10249.31投资收益分析策划、设计费用策划、设计费用359.63市场调研费 2 销售部策划费 3 项目办方案设计费 60 项目办规划设计费 6 项目办地形测量 3 项目办景观、环艺设计费 64.73 项目办施工图设计费 220.9 项目办人防工程设计费 0小结 住宅： 商业： 合计：359.63投资收益分析报批报建费用（一）报批报建费用3781.3市政公用设施配套费 120/ 2650.8 项目办易地 “建设 ”人防工程建设费 925.44 项目办绿化费 22.09地名办收费 3 项目办工程 交易 费 0.8 19.44工程质量监督费 1.8元 / 39.76 项目办新墙体专用材料 7元 / (押金 ) 利息 0 项目办散装水泥专项基金 0 0 0 项目办投资收益分析报批报建费用（二）报批报建费用3781.3公共消防设施配套费 5 项目办抗震审查费 0 0 0 项目办城建档案费 20 工程部招标管理费 5 项目办放验线费 5.5 项目办 设计审查 66.27 项目办 环境评估报告 6房地产项目申请报告 3立项，验资报告 10小结 住宅： 商业： 合计： 3781.3投资收益分析市政配套费市政配套费1302.8电增容费 5000/户 830 项目办工程部施工用水接口费 2000/户 332 项目办工程部排污费 800/户 132.8 项目办工程部市政占道费 0 3 项目办市政道路赔偿费 0 5 项目办小结 住宅： 商业： 合计： 1302.8投资收益分析测量、测绘、检测测量测绘检测1109.15地质勘探 20 工程部文物普探 30 工程部桩基 832.89 工程部监理费 110.45 工程部降水 0 工程部消防检测 15 工程部防雷检测 23.5 工程部室内环境空气质量检测 44.18 工程部氡气回填土检测 33.13销售面积预测 0 0 销售部销售面积实测 0 0 销售部小结 住宅： 商业： 合计： 1109.15投资收益分析建安成本（一） 建安成本29248 土建（工程总包）26508（ 1200元 / ） 工程部总控人工费 商混 钢材 机砖 水泥 砂子 石子 外墙涂料 窗 其它费用外墙保温 机械费 安装 门禁