房地产开发项目可行性研究报告

复旦大学出版社房地产开发项目可行性研究制作人 李进涛复旦大学出版社学 习 目 标p 了解可行性研究的含义，熟悉房地产开发项目可行性研究的内容p 熟悉房地产市场调研的内容及方法p 掌握财务评价主要经济指标的计算方法及财务评价基本报表的编制p 熟悉房地产开发项目不确定性分析 复旦大学出版社第一节 可行性研究概述一、可行性研究的含义和目的可行性研究： 是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。具体地讲，就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的自然、社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。 目的： 是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 复旦大学出版社第一节 可行性研究概述二、可行性研究的作用和编制依据1可行性研究的作用（ 1）项目投资决策的基本依据（ 2）筹集建设资金的依据（ 3）项目立项、用地审批的条件（ 4）开发商与有关各部门签订协议、合同的依据（ 5）编制下一阶段规划设计方案的依据复旦大学出版社第一节 可行性研究概述三可行性研究的阶段划分1 投资机会研究阶段2 初步可行性研究阶段3 详细可行性研究阶段4 项目的评价和决策阶段 复旦大学出版社第一节 可行性研究概述四、可行性研究的内容1、项目概况2、开发项目用地的现状调查及动迁安置3、市场分析和建设规模的确定4、规划设计方案选择5、资源供给复旦大学出版社第一节 可行性研究概述四、可行性研究的内容6、环境影响和环境保护7、项目开发组织机构和人力资源配置8、项目实施进度 9、项目经济及社会效益10、结论及建议复旦大学出版社第一节 可行性研究概述五、可行性研究的编制要求1、编制依据可靠；2、结构内容完整；3、表述形式尽可能数字化、图表化； 4、文本格式规范、附图附表附件齐全；5、深度能满足投资决策和编制项目初步设计的需要。 复旦大学出版社第一节 可行性研究概述六、可行性研究的步骤1、接受委托2、调查研究3、方案选择和优化4、财务评价和国民经济评价5、编制可行性研究报告 复旦大学出版社第二节 房地产市场的调查与研究一、房地产市场调查的含义与作用市场调查是房地产投资决策的前提与基础。1、房地产市场调查的含义市场调查也称为市场调研、营销调研，是现代市场营销理论的重要组成部分，是适应市场经济、市场营销发展需要的产物。复旦大学出版社第二节 房地产市场的调查与研究一、房地产市场调查的含义与作用2、市场调查的作用（ 1）有助于房地产企业确定正确的投资方向（ 2）有助于房地产企业适时进行产品更新换代（ 3）有助于项目投资者制定科学的营销和开发计划（ 4）有助于项目投资者实施正确的价格策略（ 5）有助于房地产企业改善经营管理，提高经济效益复旦大学出版社第二节 房地产市场的调查与研究二、房地产市场调查的原则1、准确性原则2、时效性原则3、全面性原则4、针对性原则5、创造性原则复旦大学出版社第二节 房地产市场的调查与研究三、房地产市场调查的类型（一）按市场调查的范围分类1、专题性的市场调查2、综合性的市场调查（二）按市场调查的功能分类1、探测性调查2、描述性调查3、因果性调查复旦大学出版社第二节 房地产市场的调查与研究四、房地产市场调查的步骤和方法（一）房地产市场调查的步骤1、准备阶段（ 1）提出问题，明确目标（ 2）初步情况分析和非正式调查（ 3）制定调查方案和工作计划，拟订调研计划书 复旦大学出版社第二节 房地产市场的调查与研究四、房地产市场调查的步骤和方法（一）房地产市场调查的步骤2、实施阶段（ 1）建立调查组织（ 2）收集第二手资料（ 3）收集第一手资料复旦大学出版社第二节 房地产市场的调查与研究四、房地产市场调查的步骤和方法（一）房地产市场调查的步骤3、分析和总结阶段（ 1）数据的分析与解释（ 2）编写调研报告调研报告的主要内容包括：1）调查目的、方法、步骤、时间等说明；2）调查对象的基本情况；3）所调查问题的实际材料与分析说明；复旦大学出版社第二节 房地产市场的调查与研究四、房地产市场调查的步骤和方法（一）房地产市场调查的步骤3、分析和总结阶段4）对调查对象的基本认识，做出结论；5）提出建设性的意见和建议；6）统计资料、图表等必要附件。（ 3）总结反馈复旦大学出版社第二节 房地产市场的调查与研究四、房地产市场调查的步骤和方法（二）市场调查方法1、观察法（ 1）直接观察法（ 2）亲自经历法（ 3）痕迹观察法（ 4）行为记录法2、实验法复旦大学出版社第二节 房地产市场的调查与研究四、房地产市场调查的步骤和方法（二）市场调查方法3、询问法（ 1）小组座谈法（ 2）深度访谈法（ 3）面谈调查法（ 4）电话调查法（ 5）邮寄调查法（ 6）留置问卷法复旦大学出版社第二节 房地产市场的调查与研究五、房地产市场调查研究的内容1、市场环境调研（ 1）宏观环境调研1）经济环境2）政策环境3）人口环境复旦大学出版社第二节 房地产市场的调查与研究五、房地产市场调查研究的内容1、市场环境调研（ 2）区域环境调研1）结合项目所在城市的总体规划，分析项目的区域规划、功能定位、开发现状及未来定位；2）进行区域的交通条件研究；3）对影响区域发展的其他因素和条件进行研究，如：历史因素、文化因素、发展水平等；4）对区域内楼盘的总体价格水平与供求关系进行分析。 复旦大学出版社第二节 房地产市场的调查与研究五、房地产市场调查研究的内容1、市场环境调研（ 3）项目微观环境调研 1）对项目的用地现状及开发条件进行分析2）对项目所在地的周边环境进行分析3）对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析复旦大学出版社第二节 房地产市场的调查与研究五、房地产市场调查研究的内容2、消费者调研 （ 6W+H ）（ 1）消费者的购买力水平（ 2）消费者的购买倾向（ 3）消费者的共同特性复旦大学出版社第二节 房地产市场的调查与研究五、房地产市场调查研究的内容3、竞争楼盘调研（ 1）产品1）区位2）产品特征3）公司组成4）交房时间（ 2）价格（ 3）广告（ 4）销售情况（ 5）物业管理复旦大学出版社第二节 房地产市场的调查与研究五、房地产市场调查研究的内容4、竞争对手调研（ 1）确定调研内容（ 2）在上述针对竞争对手的调查研究的基础上进行对比分析，评价竞争对手的优势与劣势。（ 3）为项目所在企业的机构调整及开发战略提供准确依据。复旦大学出版社第三节 房地产开发项目的投资估算与收入估算 一、房地产开发项目的投资估算与收入估算（一）房地产开发项目的投资估算1、房地产开发项目成本费用构成（ 1）土地费用（ 2）前期工程费（ 3）房屋开发费（ 4）管理费用（ 5）销售费用复旦大学出版社第三节 房地产开发项目的投资估算与收入估算 一、房地产开发项目的投资估算与收入估算（一）房地产开发项目的投资估算1、房地产开发项目成本费用构成（ 6）财务费用（ 7）其他费用（ 8）不可预见费（ 9）税费复旦大学出版社第三节 房地产开发项目的投资估算与收入估算 一、房地产开发项目的投资估算与收入估算（一）房地产开发项目的投资估算2、房地产开发项目成本费用估算方法（二）房地产开发项目的收入估算房地产开发项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入（以上统称为租售收入）、配套设施销售收入和自营收入等。复旦大学出版社第四节 房地产开发项目的财务评价 一、房地产开发项目财务评价概述1、财务评价的概念财务评价是根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，从项目财务的角度，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判断项目的财务可行