房地产项目可行性研究报告(ppt_46页)-精品

第六章房地产项目可行性研究 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.学习内容可行性研究概述 可行性研究的内容与步骤房地产开发项目策划与基础参数房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究实例Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例6.1可行性研究概述可行性研究概述一、可行性研究的含义和目的可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。 n是实现项目决策的科学化、民主化，n减少或避免投资决策的失误，n提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。目的含义Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.作用n 是项目投资决策的依据 n 是筹集建设资金的依据n 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据n 是编制下阶段规划设计的依据6.1可行性研究概述可行性研究概述二、可行性研究的作用可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.投资机会研究初步可行性研究 详细可行性研究 项目的评估和决策 6.1可行性研究概述可行性研究概述投资估算的精确度为 30 研究费用占总投资的 0.25 1.5 投资估算的精确度为 20 投资估算的精确度为 10 研究费用占总投资小型 1.03.0大型 0.21.0% 研究费用占总投资的0.2 0.8 可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例可行性研究的阶段Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.n 国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；n 批准的项目建议书和同等效力的文件；n 国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等；n 自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；n 有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；n 国家所规定的经济参数和指标；n 开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。 6.1可行性研究概述可行性研究概述三、可行性研究编制依据可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.6.2 可行性研究的内容与步骤可行性研究的内容与步骤 项目概况 现场调查及方案制定 环境影响评价 规划设计方案选择 市场分析及规模确定可行性研究的主要内容可行性研究的主要内容 资源供给条件分析 开发组织机构和费用研究 建设计划编制 项目经济与社会效益分析 结论与建议可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.6.2可行性研究的内容与步骤可行性研究的内容与步骤接受委托 调查研究 方案选择和优化 财务评价和综合评价 编制可行性研究报告 可行性研究的步骤可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.6.3 房地产开发经营方案与基础参数选择房地产开发经营方案与基础参数选择 一、房地产开发经营方案内容 区位分析与选择 开发内容和规模的分析与选择 收益法 开发时机的分析与选择 合作方式的分析与选择 融资方式与资金结构的分析与选择 产品经营方式的分析与选择 可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.二、构造评价方案 6.3 房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目策划与基础参数选择 开发项目是否分期进行以及如何分期、开发项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。 在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式 构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。 可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.6.3 房地产开发项目策划与基础参数选择房地产开发项目策划与基础参数选择 时间类参数 融资相关参数 收益相关指标 三、经济评价基础参数开发活动的起始时间点 开发经营期 经济评价工作的计算周期 预售收入用于后续开发建设投资的比例 房地产开发贷款的贷款利率 运营成本占毛租金收入比率 空置率 资本金投入比例 评价标准类指标 基准收益率 目标投资回报率等 可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.6.4 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算 一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费 4.管理费 5.财务费用 6.销售费用 7.开发期税费 8.其他费用 9.不可预见费可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.6.4 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算 一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费 4.管理费 5.财务费用 6.销售费用 7.开发期税费 8.其他费用 9.不可预见费(1)土地征用拆迁费(2)土地出让地价款 (3)土地转让费(4)土地租用费 (5)土地投资折价 可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.6.4 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算 一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费 4.管理费 5.财务费用 6.销售费用 7.开发期税费 8.其他费用 9.不可预见费可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例(1)开发项目的前期规划 (2)设计 (3)可行性研究 (4)水文地质勘测 (5) “三通一平 ” Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.6.4 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算 一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费 4.管理费 5.财务费用 6.销售费用 7.开发期税费 8.其他费用 9.不可预见费(1)建筑安装工程费 (2)公共配套设施建设费 (3)基础设施建设费 可采用的估算方法1.单元估算法2.单位指标估算法3.工程量近似匡算法4.概算指标估算法5.概预算定额法6.根据类似工程经验进行估算 可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.6.4 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算 一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费 4.管理费 5.财务费用 6.销售费用 7.开发期税费 8.其他费用 9.不可预见费以上述各项费用之和的 3一 7估算 可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.工程量近似匡算法 工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。概算指标法 概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。 单位指标估算法单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。单元估算法 单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。 6.4 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算 可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.6.4 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算 二、资金使用计划 房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。三、收入估算与资金筹措收入估算 资金筹措内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式 资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。 可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.不确定性与风险分析财务评价指标的计算与评价编制基本财务报表测算财务基础数据， 编制辅助财务报表财务评价基本程序6.5 房地产开发项目财务报表及财务评价指标房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.房地产开发项目财务评价基本报表一般包括 ：现金流量表1财务计划现金流量表 2利润及利润分配表 3资产负债表 46.5 房地产开发项目财务报表及财务评价指标房地产开发项目财务报表及财务评价指标全部投资现金流量表资本金现金流量表房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。一些基础性数据 (如成本、收入等 )都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析。 可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.总投资估算表1销售收入和销售税金及附加表2投资计划与资金筹措表3借款还本付息计算表4房地产开发项目财务评价辅助报表一般包括 ：6.5 房地产开发项目财务报表及财务评价指标房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.财务分析 基本报表 财务评价指标静态指标 动态指标财务盈利能力分析 项目投资现金流量表 投资回收期投资回收期财务净现值财务内部收益率项目资本金现金流量表 投资回收期财务净现值财务内部收益率损益表投资利润率投资利税率资本金利润率清偿能力分析资金来源与运用表 借款偿还期 财务分析及评价指标的对应关系6.5 房地产开发项目财务报表及财务评价指标房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究概述可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目财务报表及财务评价指标可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.一、静态指标及其计算对房地产开发项目的投资效益进行评估时，若不考虑资金的时间价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.（一）投资利润率投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。其计算公式为：投资利润率项目投资利润率越高，表明项目经济效益越好，否则表明效益欠佳或亏损。在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准（例如 20），当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案，否则就拒绝该投资方案。如果要从多个可接受的互斥方案中进行选择，应该选投资利润率最高的方案。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.例如，某项目的总投资为 500万元，其年平均销售利润为 146万元，则该项目的投资利润率是多少？该项目的投资利润率为：100 29.2如果确定的投资利润率标准为 20，则可接受该投资方案。投资利润率对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的指标；当项目不具备综合分析所需的详细资料时，或在建设项目制定的早期阶段或研究过程对其进行初步评估也是一个有实用意义的指标。该指标特别适用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。投资利润率法主要有以下优点：（ 1）经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；（ 2）使用简单、方便；（ 3）考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。其主要缺点在于：（ 1）没有考虑资金的时间价值；（ 2）由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.（二）投资回收期投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间内足额收回。用于衡量投资项目初始投资回收速度的评估指标称为投资回收期，它是指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间。投资回收期一般以年表示，从建设开始年算起，其表达式为：式中 为投资回收期； CI为现金流入量； CO为现金流出量； 为年的净现金流量。投资回收期可根据现金流量表（全部投资）中累计净现金流量计算求得。其计算公式为：求出的投资回收期与行业的基准投资回收期比较，当 时，表明项目投资能在规定的时间内收回，经济效果好。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.例如，甲乙两方案前 5年的净现金流量如表 5 6所示，求这两个方案的投资回收期，并利用投资回收期指标对这两个方案进行评估。甲乙两方案各年净现金流量 单位：万元从甲方案计算所得为：（年）由于甲方案各年净现金流量为年值形式，亦可简化计算为：（年）从乙方案计算所得为：（年）如果行业的基准投资回收期为 4年，则甲乙两方案都可以接受。如甲乙两方案互斥，由于甲方案的投资回收期短于乙方案，故应选择甲方案。年份 0 1 2 3 4 5甲方案 净现金流量 -1000 400 400 400 400 400累计净现金流量-1000 -600 -200 200 600 1000乙方案 净现金流量 -1000 200 300 300 400 600累计净现金流量-1000 -800 -500 -200 200 800Evaluation only.Created