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房地产报告网 最多、最全、最专业的地产资料库！XX号地块投资建议书XX公司企发部房地产报告网 最多、最全、最专业的地产资料库！目 录n 项目情况n 项目背景n 项目概况n 项目定位n 市场研究n 市场定位n 经济评价n 投资收益评价n 总结n 投资项目重点要素分析n 结论房地产报告网 最多、最全、最专业的地产资料库！项目背景n 城南新区以高新区为依托，是成都市政府近年来着力打造的城市副中心，是未来成都的行政、商业和商务中心；n 随着政府南迁，区域大交通的完善，地铁一号线的动工，市政配套不断兴建，不少大公司的房产项目纷纷在高新区启动 ，该区域成为成都房地产开发的热点；n 项目位于高新区南区大源组团，规划为成都高品质聚居区，紧邻元站华路，离天府大道约 1公里；n 外环外大源华阳组团，规划有 12个居住区，每个居住区的人口为 3万 5万人不等，该区域将聚集 50万人左右，加上现有居民，新城南的居住人群将超过100万人，住宅市场需求大；房地产报告网 最多、最全、最专业的地产资料库！项目概况 地理位置7#宗地城市副中心科技孵化园出口加工区科技园区国际会展中心天府科技园新世纪公园总部商务区大源居住区8#宗地n 东侧与元华路相隔约 100m，紧邻公司城南凤凰城项目及中海兰庭项目，距天府大道约公里；n 西侧为规划居住区空地及拆迁安置小区 双源小区；n 南临市政规划道路（已建），直通天府大道；n 北面是绕城高速公路（北面约公里）；n 项目东侧是大源商务科技片区，包括科技园区和总部商务区。房地产报告网 最多、最全、最专业的地产资料库！项目概况 交通情况n 东临元华路（ 20m宽），东距天府大道约公里；n 西临规划路（ 20m宽）；n 南临大源 4线（ 40m宽）n 北临大源 8线（ 30m宽）；n 主要干道及快速路n 元华路、站华路n 天府大道n 地铁一号线n 绕城高速公路（北面约公里）房地产报告网 最多、最全、最专业的地产资料库！新世纪公园职业技术学院市行政中心市一医院世纪城国际会展中心联通大厦高新区管委会第二人民医院市政公园项目位置地铁1号线出站口项目概况 区域规划及配套n 项目处于高新南区大源组团，该区域规划为高新南区高档住宅区；n 地块以北约 2公里是正在兴建的市级行政办公区、成都第一人民医院新区；n 项目北侧已经建成的有成都职业技术学院、高新区管委会、联通大厦等机构 ；n 东侧是世纪城及新会展中心，拥有完善的休闲娱乐设施 。 建设规模总计约100万平方米的成都金融后台服务中心将落户天府大道西侧，将于 3-5年内完成 ；n 临近兴建中的地铁一号线出站口。 房地产报告网 最多、最全、最专业的地产资料库！n 社区规划有完善的市政配套设施，如学校、农贸、菜市场等；n 在两块地块之间有南干堰，两旁将分别有 30m的绿化带，项目东南侧也规划有一大型公园；n 项目旁有一以商业为主的用地，约 150亩，未来作为该住宅区域的商业配套；8小学小学幼儿园幼儿园绿地绿地菜市场菜市场中学中学幼儿园幼儿园中学中学幼儿园幼儿园小学小学医院医院双源小区双源小区 8 7房地产报告网 最多、最全、最专业的地产资料库！项目概况 规划设计条件净用地面积净用地面积（ 平方米平方米 ）土地用途土地用途 及及使用年限使用年限拍卖起拍卖起价价规划设计条件规划设计条件容积率容积率 建筑密度建筑密度 建筑高度（米）建筑高度（米） 绿地率绿地率 用地使用性质用地使用性质56916.49合 85.3747亩城 镇 混和住宅用地住宅 70年商 业 40年400万元 /亩 3.6 30%住 18% 61.8（高相 对 于地面海拔高度486.20米 ） 30二 类 住宅用地（可兼容不大于 计 入容 积 率的建筑面 积20%的商 业 用房）GX63（ 252/211）： 2007-077房地产报告网 最多、最全、最专业的地产资料库！项目概况 规划设计条件净用地面积净用地面积（ 平方米平方米 ）土地用途土地用途 及及使用年限使用年限拍卖起拍卖起价价规划设计条件规划设计条件容积率容积率 建筑密度建筑密度 建筑高度（米）建筑高度（米） 绿地率绿地率 用地使用性质用地使用性质45736.47合 68.6047亩城 镇 混和住宅用地住宅 70年商 业 40年400万元 /亩 3.42 30%住 18% 58.22（高相 对于地面海拔高度485.87米 ） 30二 类 住宅用地（可兼容不大于 计 入容 积 率的建筑面 积20%的商 业 用房）GX63（ 252/211）： 2007-078房地产报告网 最多、最全、最专业的地产资料库！市场研究 2006年成都市房地产市场总体分析06年随着政策调控等各方面影响，成都市主城区的固定资产投资从 7、 8月份的急剧下降。而后在市场刚性需求和各种投资环境因素的影响下，到下半年趋势逐步回升。在经历了大幅波动后，至 12月份才恢复到 6月的最高水平。房地产报告网 最多、最全、最专业的地产资料库！市场研究 2007年 1 8月房地产市场分析n 商品房供求情况n 全市商品房供销情况1 8月，全市新增商品房供应 1837.62万平方米，同比增长35；成交 1743.79万平方米，同比增长 42.4，供求基本平衡。房地产报告网 最多、最全、最专业的地产资料库！市场研究 2007年 1 8月房地产市场分析n 五城区商品房供销情况1 8月，五城区新增商品房供应 989.30万平方米，同比增长54.1；成交 883.75万平方米，同比增长 47.7，当期供销比为 1.13。 8月，五城区商品房市场延续了 7月的火爆形势，新增供给 164.43万平方米，与 7月基本持平；成交 155.32万平方米，环比增长 10.4，增幅较 7月有所回落。房地产报告网 最多、最全、最专业的地产资料库！市场研究 2007年 1 8月房地产市场分析n 郊区商品房供销情况1 8月，郊区（市）县新增商品房供应 757.94万平方米，同比增长 22.5；成交 802.21万平方米，同比增长 39.0，当期供销比为 0.95，表现出郊区（市）县商品房市场强劲的需求。房地产报告网 最多、最全、最专业的地产资料库！市场研究 2007年 1 8月房地产市场分析n 五城区商品住宅供求结构分析n 商品住宅供销月度走势2006年至今，五城区商品住宅市场供销比围绕 1小幅波动，且近几个月来波动幅度越来越小，这表明成都商品住宅市场发展较为平稳，供求结构较合理。房地产报告网 最多、最全、最专业的地产资料库！市场研究 2007年 1 8月房地产市场分析n 五城区商品住宅供求结构分析n 区域市场对比 方位角度从方位上分析，城南楼市仍显供不应求，城北、城东北、城西北发展势头强劲。房地产报告网 最多、最全、最专业的地产资料库！市场研究 2007年 1 8月房地产市场分析n 五城区商品住宅供求结构分析n 区域市场对比 行政区块从行政区域看，金牛区、成华区工销量大幅提升；武侯区供销均出现回落。房地产报告网 最多、最全、最专业的地产资料库！市场研究 2007年 1 8月房地产市场分析n 五城区商品住宅供求结构分析n 区域市场对比 环域角度从环域上看，新增供给主要分布在二至三环，但三环外区域具有更大发展潜力。房地产报告网 最多、最全、最专业的地产资料库！市场研究 2007年 1 8月房地产市场分析n 五城区商品住宅供求结构分析n 套型市场供求情况 中小套型住宅供销占比持续升高； 120平方米以上住宅总体上供小于求。 房地产报告网 最多、最全、最专业的地产资料库！市场研究 2007年上半年土地市场分析n 总体情况今年上半年共交易土地 116宗，成交面积 6794.7亩，平均成交土地规模为 58.58亩，总成交金额为 1880053.8738万元，平均土地交易单价为 276.69万元 /亩。与去年 06年同期相比，上涨99.36%。总体来看，今年上半年整个成都土地市场供需持续走高，与去年上半年的土地供需情况相比，今年无论是在供应量还是成交量上都多于去年，土地市场发展形势良好，仍然呈现出蓬勃发展的形势。近郊（区）县土地市场的发展仍然相当迅猛，比如龙泉、双流、温江、郫县等近郊（区）县，近郊（区）县已经成为成都土地市场的重要组成部分。 房地产报告网 最多、最全、最专业的地产资料库！市场研究 2007年上半年土地市场分析n 区域土地成交价格同期对比房地产报告网 最多、最全、最专业的地产资料库！市场研究 城南房地产概况n 区域新增楼盘情况（ 1-7月）2007年上半年成都市六城区新推盘以金牛区为主，有 32个项目或批次。高新区位居其后，有 24个。 今年上半年，二三环是成都房地产开发的核心区域，随着城区可开发量的日益减少，二环外的项目呈现出上升趋势。 1-6月，二三环共推出 64个项目批次，居各环域首位。三环外位居第二，推出了31个项目批次的产品。 房地产报告网 最多、最全、最专业的地产资料库！市场研究 城南房地产概况n 城南高新区地产项目统计分析房地产报告网 最多、最全、最专业的地产资料库！物 业 名称 物 业类别 物 业 价格 开 发 商天府 长 城 图 南多 普通住宅 6500元 /平方米 均 成都深 长 城地 产 有限公司中海蘭庭 普通住宅 6000元 /平方米 均 中海 兴业 （成都） 发 展有限公司华 敏世家花园 普通住宅 不 详 成都 华 敏置 业 有限公司英郡 普通住宅 5700元 /平方米 均 成都高新置 业 有限公司融城后街 普通住宅 5900元 /平方米 均 成都南星 实业 有限 责 任公司天府 长 城柏南郡 普通住宅 5200元 /平方米 均 成都深 长 城地 产 有限公司紫檀 普通住宅 不 详 成都千和物 业发 展有限公司华润 置地 凤 凰城 普通住宅 6500元 /平方米 均 华润 置地 (成都 )实业 有限公司南苑小区 普通住宅 不 详 成都人居置 业 有限公司东 苑小区 普通住宅 不 详 成都人居置 业 有限公司盛南 领 地 普通住宅 7000元 /平方米 均 成都盛南置 业 有限公司原筑 普通住宅 5500元 /平方米 均 成都 润 和百通 实业 开 发 有限公司协 慧国 际 新城南地 标（名称待定） 普通住宅 不 详 协 慧国 际美 丽 南庭 普通住宅 5200元 /平方米 均 新街房 产美 丽 庭院 普通住宅 3300元 /平方米 均 新街房 产新北佳苑 (已售完 ) 普通住宅 3680元 /平方米 均 成都市城南佳琳 实业 有限公司名人苑 (已售完 ) 普通住宅 3800元 /平方米 均 成都 华 人房地 产 开 发 有限 责 任公司安信花园 (已售完 ) 普通住宅 3000元 /平方米 起 成都安信置 业发 展有限公司维 多利 亚 公寓 (已售完 ) 普通住宅 4800元 /平方米 均 上海 绿 地集 团 成都置 业 公司新和名座 (已售完 ) 普通住宅 3100元 /平方米 均 成都新和房地 产 开 发 有限公司CITYWALK风 情商 业街 (已售完 ) 普通住宅 不 详 成都 远 大房地 产 开 发 有限 责 任公司浣花庭园 (已售完 ) 普通住宅 5900元 /平方米 均 成都永丰房屋开 发 有限公司紫 荆 馨苑 (已售完 ) 普通住宅 2900元 /平方米 均 成都 谊兴 房屋开 发 有限公司紫 荆 嘉苑 (已售完 ) 普通住宅 2950元 /平方米 均 成都青年房 产 有限 责 任公司紫竹苑 (已售完 ) 普通住宅 1500元 /平方米 均 成都 乐 民房屋开 发 有限公司23华润置地房地产报告网 最多、最全、最专业的地产资料库！市场研究 城南房地产概况现城南高新区住宅项目共计 26项， 其中销售 5000以上的占到了 53%，其中销售价格 3000以下的均为原有售罄项目 。从近期住宅销售数量排行中，位于城南高新区的南城都汇及英郡分别居于前两位。房地产报告网 最多、最全、最专业的地产资料库！市场研究 城南房地产概况n 城南高新区土地价值及楼面地价增长趋势迅猛今年 1 7月成都市南部三环外土地拍卖均价已达到 515万元 /亩；上半年成交地块的楼面地价主要在 2000-3000元 /平方米之间。房地产报告网 最多、最全、最专业的地产资料库！市场研究 小结n 房地产市场分析小结n 房地产投资继续增长，显示开发商继续加大对住宅的投资，以满足住宅市场的旺盛需求，从目前成交快速增长情况看，供应略显不足，但供求关系已经得到一定程度的改善，下半年的供求关系将会进一步缓和。 n 二、三环路之间仍是交易量最大区域，三环路交易量增长较快；城南、城西商品房成交量较大，显示这两个区域仍是主流群体认可的购房区域，需求量最大。n 土地楼面地价从几百元上涨到 3500元，预示该片区已进入争夺 “圈地 ”阶段。房地产报告网 最多、最全、最专业的地产资料库！市场研究 高新南区规划配套情况n 高新南区产业分布特点n 软件研发中心，公司总部办公区，配套会展中心、金融、商业、咨询、现代服务业等，不再安置新的生产性项目，没有工业产业，已进入南区的生产性项目要调整到西部园区。特点为智力密集、知识密集性产业。新颖的对外立面高档写字楼形态，新科技城区与城市化建设紧密联系在一起，需要更完善的城市基础配套要求，对电力、通讯、网络、公共交通基础设施要求高标准。n 高新南区定位n 高新科技新城区（研发中心、高新技术产业、 IT软件业、电子信息）、总部经济、商贸中心、国际会展中心、高档住宅区n 南区企业有 3千家以上， 90%以上是中、小型企业。房地产报告网 最多、最全、最专业的地产资料库！市场研究 高新南区规划配套情况n 高新南区城市规划主要特点n 依托城南副中心，创建科技新城，全面推进城市化进程，按中心城区基础设施配套标准建设，相关配套金融、商业、居住、通讯、交通、医院、学校、公共交通都已规划并逐步实施过程中。n 总部经济招商情况n 企业总部招商引资从去年到今年已确定 10-20个项目都是总部经济发展区，其中有 6-7个项目已竟如方案设计实施阶段，特点体量大，每个项目 1幢楼，如通威、新希望、电子 30所等研发中心、总部办公区，成都海关、联通公司、三峡总公司、中石油西南公司等单位纷纷入驻其中，目前软件研发中心总部经济招商引资状况良好，成效显著。n 高新南区生活配套规划n 生活区与工作区在规划上严格分离，各自相对集中，工作区相对集中在南延线两边，生活区主要分布在工作区的两边n 入驻企业均没有住房安置，自行解决，全部市场化商品房n 高新区的区域布局划分为四个功能组团，分别为起步组团、新园组团、站南组团、大源组团。大源组团 15平方公里，站华路以西全部规划为住宅用地。房地产报告网 最多、最全、最专业的地产资