重庆乌江画廊旅游市场研究及整体定位项目报告（197页）

本报告是严格保密的。 1乌江画廊旅游市场研究及整体定位项目版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：重庆交通旅游投资集团有限公司 中期沟通稿二零一二年三月四日深圳世联地产顾问股份有限公司 本报告是严格保密的。 2项目研究工作的阶段划分第二阶段（中期）项目定位及整体发展战略2011/12/23 2012/1/9第三阶段（终期）提交终稿工作最终成果重庆及渝东南区域宏观经济发展、基础设施建设、旅游业发展背景研究以重庆为重点的成渝地区旅游市场分析对政府官员、专家及消费者深度访谈项目地块解析、产品策划及客户定位项目发展分期与实施策略市场调研分析结论项目客户定位项目核心产品分析 市调结论回顾案例借鉴项目定位整体发展战略区域规划建议项目盈利模式及管理模式建议提交整体报告（中期） 2012/3/3第一阶段市场调研与数据分析根据客户建议深化研究，完善报告提交整体报 （终稿） 本报告是严格保密的。 3工作内容 收集的数据 进行的访谈 进行的分析项目属性和地区背景分析锁定部分市场的集中分析假设和量化项目周边及地块勘察渝东南及周边宏观经济情况重庆市重点旅游项目分析重庆市消费者行为特征政府官员直属及相关管理机构酒店、旅行社等专业人士代表性消费者项目属性解析和界定项目发展综合背景分析竞争性项目及环境分析消费者行为特征分析周末 3日游市场养老度假市场旅游地产消费市场高尔夫消费市场旅游地产项目及专业人士高尔夫及专业人士旅行社专业人士调查各区域重点旅游项目特有资源属性开发模式分析终端消费者核心吸引力取向和消费倾向分析项目整体市场实现的机会点分析案例借鉴项目价值分析结果发展战略与定位启动期分区及项目确定启动策略项目前期基础调研工作本报告是严格保密的。 4思路导图本体资源分析 市场环境分析 案例研究借鉴项目整体定位发展战略、管理模式近期开发策略建议中期开发策略建议远期开发策略建议5发展目标与整体定位。n本体资源分析n区域环境分析n国际案例研究n发展战略与策略n整体定位1本报告是严格保密的。 6政府及交旅集团的目标：政府及交旅集团的目标：q 将乌江画廊打造成为具有国际影响力的旅游度假区q 持续滚动开发乌江画廊，并为交旅集团积累良性资产q 通过整体开发，带动渝东南地方经济发展本报告是严格保密的。 7乌江地处渝黔交界，流经彭水、酉阳、沿河三县约 100公里的沿线区域称之为 “ 乌江百里画廊 ”n乌江长江上游南岸最大的支流，源于贵州乌蒙山麓，自西南向东北跌宕，穿梭于大娄山和武陵山脉之间，两岸森林茂密，山高壁峭，生物多样性保存完好，具有相当的科学考察和旅游价值。n乌江画廊项目研究范围为贵州沿河县城至重庆彭水大唐电站的乌江干流段，长约 100公里，集雄、奇、险、峻、幽为一体的山水自然画廊。乌江百里画廊本体分析贵州省 沿河县重庆市 彭水县重庆市 酉阳县都市区彭水县酉阳县沿河县本报告是严格保密的。 8KEY WORD：狭长 流域狭长，沿途分布众多景点与乡镇本体分析n全程乘船需要 6-7小时，核心景观段为酉阳的龚滩到万木之间；n彭水到龚滩的道路建设将大大缩短交通时间，由行船的 2.5个小时降至行车的 0.5个小时。沿途主要乡镇由于区域狭长，沿线乡镇众多，景区可进入性强，便于多种游线的组织与交通方式的利用本报告是严格保密的。 9KEY WORD：稀缺性 原生态、体验点多、可亲近使其成为国内屈指可数的峡谷景观资源本体分析业界对乌江画廊给予极高的评价乌江画廊是重庆十大名胜之一，这几年发展很慢，但是景色很美，蜿蜒曲折。我们有一个台湾团 140多人，大家对龚滩的评价很高。 重庆海外旅行社 唐总澜沧江峡谷太险，不具有旅游开发条件，长江三峡大坝蓄水后，江面过于宽阔，峡感很差，且长江水质差，乌江山峡景色秀美，在全中国乃至全世界都非常稀缺。 扬子江国旅 罗经理雅鲁藏布江大峡谷科罗拉多大峡谷长江三峡98年去过龚滩，感觉不错，可以和凤凰媲美，乌江流域原生态资源保存的非常好，对城市游客应该非常有吸引力 。 重庆国旅 董总秘鲁科尔卡大峡谷 乌江画廊水似漓江山胜漓江，山似三峡水胜三峡本报告是严格保密的。 10KEY WORD：体量大 流经约 500平方公里的范围，旅游资源丰富，可开发空间大本体分析渝东南地区旅游资源单体分类彭水 酉阳 沿河省 级风 景名 胜 区 乌 江画廊 乌 江山峡国家文物保 护单位 赵 世炎故居 黔 东 革命旧址省 级 文物保 护单位南腰界 红 三 军 司令部国家 级 森林公园 茂云山森林公园省 级 森林公园 金 银 山森林公园国家 级 自然保 护区 麻阳河省 级 自然保 护 区 乌 江阿依河 鱼类 自然保 护 区 大阪 营国家 级历 史文化名 镇 及 传统风 貌镇龙 潭古 镇省 级历 史文化名镇 及 传统风 貌 镇 郁山 镇龙 潭 /龚滩 /后溪 淇 滩 古 镇国家 3A级 景区 酉阳桃花源国家 2A级 景区 龚滩 古 镇 /赵 世炎故居国家 级 非物 质 文化 遗产土家 摆 手舞 /酉阳民歌彭水县与酉阳县主要旅游资源统计乌江峡谷景观 原生态 自然景观地方特色建筑历史文化遗迹少数民族风情本报告是严格保密的。 11KEY WORD：未开发 作为重庆旅游未来发展重要的一极，给予区域开发主体极大的施展空间与发展机会本体分析区域 待开发未开发原因 带来的机遇I. 处于 “老、少、边、山、穷、库 ”区域，经济发展水平较低，基础薄弱；II. 进入性及配套差，与周边区域联系性不强；III.并非重庆原旅游重点开发区域，资源价值未被挖掘。I. 重庆市 “4+1”旅游发展战略构架的重要板块；II.旅游市场空白区域，具有很强的神秘感与吸引力；III.保持原生态的区域特征，开发潜力巨大；IV.有利于开发企业整合区域旅游资源进行统一规划与打造。本报告是严格保密的。 12成渝都市圈 成渝都市圈庞大的人口基数与不断集聚的人口、资金将形成巨大的消费群体区域大环境1资料来源：麦肯锡全球研究院分析中国较高收入阶层（即在 2025年 人均年可支配实际收入超过 4万元 人民币的人群）中的 41% 将在这些超大城市居住，而在 2005年，该比例仅为 11%。 1重庆与成都两大核心城市常住人口达到近 4000万，城市化率 48%包含重庆、成都在内 15个城市的大都市圈成渝都市圈以成都和重庆为龙头，是我国 人口规模最大的都市圈 ，是中国发展的 “ 第四级 ” ，统筹城乡 综合配套改革试验区 的设立将大大加速人口、资金、消费的集聚。本报告是严格保密的。 13成渝都市圈 成渝客户具有极强的休闲意识，旅游需求旺盛，消费能力强2007年全国主要城市私家车拥有量（万辆）区域大环境n世界旅游组织专题研究表明：一个国家或地区人均 GDP超过 1000美元的时候，旅游消费热潮强劲。而成都、重庆已超过这一标准 1-2倍，可判断成渝都市圈旅游业已经进入了高速发展时期 2007年重庆市游客来源地构成n2007年重庆市国内旅游者为 8009.33万人次，旅游收入为 413.65亿元，按游客构成比例简单推算，成渝都市圈的游客在重庆的旅游消费额达到 214.3亿元，表现出强劲的消费能力。n90%拥有私家车的成渝客户都有自驾游的需求，体现出 “超前消费、图安逸 ” 的休闲生活观念。本报告是严格保密的。 14成渝都市圈 重庆市民旅游需求向更为灵活、分散的短期度假转变，旅游消费能力逐渐提升重庆市民主要出游动机变化 重庆市民每年计划旅游支出变化重庆市民单次出游时间变化重庆市民出游时间变化n休闲度假取代观光游览成为旅游的主要动机 n旅游消费支出呈现大幅上升趋势n根据自己的时间安排更为灵活的出行计划 n逐渐由传统的观光旅游向分散的短期度假转变区域大环境本报告是严格保密的。 15渝东南片区 周边聚集了众多全国知名旅游景区，拥有潜在的国内国际游客市场区域大环境张家界 2008年接待游客数量为1679.13 万人次，境外游客 105.85万人次，旅游收入为 83.49亿元，拥有国际级旅游景点 13个。凤凰 2007年接待游客 430 万人次，实现旅游总收入 17亿元梵净山 从 2005年到 2008年 7月，累计接待游客 92.3 万人次，实现旅游总收入 4.8亿元渝湘高速2009年通车旅游市场环境，众多全国知名景点，有潜在的全国客户群T2001渝怀铁路动工提出 “ 环武陵山系旅游圈 ”2006 2008 2009渝湘高速全线贯通渝湘高速全线开工武陵山无障碍旅游区2007渝怀铁路全线通车渝湘黔自驾车旅游出现2002-05渝湘黔旅游区发展态势本报告是严格保密的。 16渝东南片区 区域内集中分布了世界级旅游资源，构成世界级旅游圈的基础世界级旅游圈张家界 凤凰古城梵净山 乌江画廊国家历史文化名城被列入首批世界地质公园名录成功创建全国首批 5A级景区国家级自然保护区世界联合国 “ 人与生物圈 ” 网上成员国家级自然保护区这种旅游资源在世界上只有中国有！ 甘肃国旅区域大环境本报告是严格保密的。 17张家界凤凰古城梵净山渝东南片区 张家界、凤凰古城、梵净山、乌江画廊成为旅游圈核心节点，其资源各有差异张家界乌江画廊特色： 以具有历史感、人文特质的 古城风光 为核心吸引点，被誉为 “ 中国最美丽的小城 ” ，沱江水流平缓，可玩可赏，不可渡；现状： 开发及配套较为完善；特色： 以世界罕见的 石英砂岩峰林峡谷地貌 为主体，有 “ 三千奇峰，八百秀水 ” 之美称，水体以瀑布景观为特色；现状： 开发最好的景区， 产品丰富，配套完善；产品以峰林景观为特色，水体景观以观赏为主，民俗资源相对薄弱；特色： 为 武陵山脉最高峰 ，以山势雄伟为核心特色，梵净山 佛教文化 渊远厚重，全国著名的弥勒菩萨道场，中国佛教名山；现状： 处于开发阶段，可进入性较差；特色： 为武陵山脉、长江支流 最大的江 ，龚滩古镇最具 临江特色 ，以乌江 峡谷风光 为纽带，将民族风情、古镇村寨等旅游资源串连起来的风情画廊；现状 ：待开发状态区域大环境梵净山 乌江画廊凤凰古城差异化竞争的同时，存在组合竞争优势本报告是严格保密的。 18渝东南片区 各景区呈现出积极的发展势头，旅游圈迎来了历史性发展机遇张家界 凤凰古城梵净山 乌江画廊08年中国旅游强县通过国家验收。继续推进湘西特别是贫困地区开发 .重点建设吉首至怀化等高速公路，争取今年开工建设杭瑞高速凤凰至大兴段；重点推进湖南西部中药谷等建设；加强重要生态功能区保护，抓好长沙、株洲、常德、邵阳、怀化、张家界、湘西生态市（州）创建工作。 凤凰政府网08年，核心景区被列入首批世界地质公园名录、成功创建全国首批 5A级景区，天门山不断上演张家界旅游新传奇，五星级酒店实现零的突破 ，张家界旅游以其勃勃生机享誉全国、走向世界。 张家界政府报告09年 2月，梵净山山门工程、黑湾河路桥工程、黑湾河安置区工程、大型停车场工程、柑子湾移民工程、梵净山 太平河景观大门六个梵净山文化旅游重点工程项目在一阵欢呼声中动土开工。另梵净山索道在施工。贵州提出四大旅游名片，其中“ 梵天净土、桃源铜仁 ” 为重要一极。酉阳政府拿出 500万进行旅游规划国际招标；龚滩古镇复原性建设；大唐电站电站竣工 .,乌江旅游发展呼之欲出。区域大环境张家界 凤凰古城 梵净山乌江画廊乌江画廊需要高起点，面向国际定位本报告是严格保密的。 19渝东南片区 旅游圈游客市场特征与优势逐渐形成，为项目发展提供客源基础区域大环境张家界旅游客源分析贵州旅游客源趋势分析珠三角客源将成为贵州客源市场的重点n贵州广东具有良好的地缘关系；n贵阳广州高速铁路计划 2012年通车，届时，广州贵阳仅需 6小时车程；n“对广州的生活环境无法忍受，希望到贵州去买房、度假，可接受时间距离 10小时，朋友中很多人有这种需求，但无从信息。 ” 华南师大地理系冯教授 “ 张家界有 20 30游客往凤凰，自驾游客大部分往凤凰。” 张家界青旅“凤凰自驾游客 20 30往龚滩。 ” 酉阳旅行社华南地区客源成为旅游圈重要及可实现客源为乌江画廊提供市场机会及潜在客源本报告是严格保密的。 20这样一个资源条件优越，并极具发展潜力的区域应当如何打造？本报告是严格保密的。 21我们对世界各地类似区域的开发进行了广泛研究，并深度分析了其中的 2个国际案例初步考虑案例n尼罗河 .欧洲、非洲n多瑙河 .欧洲n湄公河 .东南亚n莱茵河 .欧洲n长江三峡 .中国n科罗拉多大峡谷 .美国n雅鲁藏布江 .中国n漓江 .中国n荔波 .中国n霍克斯布里河 .澳大利亚 n沿河（谷）带状发展的区域成为国际著名旅游区拥有独特的自然风光与民族特色多样的旅游资源着重分析了 其中的二个：汉正街案例研究1、 莱茵河2、 尼罗河本报告是严格保密的。 22莱茵河，德国Case1本报告是严格保密的。 23特色游线的打造、旅游功能的完善与有效的环境保护是莱茵河之旅持续发展的背景动力1774年 歌德的莱茵河之旅1987年 “ 莱茵河行动计划 ” 1991年 “ 德国统一交通计划 ”1998年 莱茵河保护公约 2001年 国际旅游博览会（在柏林举行）2004年 “ 音乐德国 体验古典与浪漫的二重奏 ” 旅游推广2006年 世界杯足球赛“ 莱茵河 2020计划 ”1790年 工业革命起步阶段 发展受阻 复苏与振兴p 18世纪工业革命前后文艺界的 浪漫主义运动，发现并开启了莱茵河的浪漫之旅 ，并从 19世纪开始成为吸引许多欧洲国家游客旅游中心和德国最重要的观光河流；p 以观光为主的文化历史游；p 主要以欧洲游客为主。p 二战后工业发展导致了 20世纪 70年代的 严重污染，旅游遭遇阻滞 ；p 莱茵河保护委员会的成立，开始了大规模投资的治理工作。p 持续有效的环境治理使莱茵河 旅游得以恢复与可持续发展 ；p 人口老龄化带来新的需求，刺激了除观光之外的 疗养度假等旅游新项目的开发 ；环保意识的提高带动 生态游成为热点 ；p 经济发展推动 交通体系和旅游设施的完善 ；p 开放的国际性活动带来 欧美、亚洲等众多海外客源地市场的繁荣 ；雄厚的经济基础和每年 117天的假期使 国内游客占到80以上，本土游趋势明显 。发展背景本报告是严格保密的。 24宾根以浪漫为主题的莱茵河之旅有两百年的历史，成为吸引世界各国游客的旅游中心和德国最重要的旅游胜地巴赛尔莱茵河源头宾根波恩中游地区从美因兹到波恩之间 190公里的河段，是莱茵河风光最美的河段，也是德国葡萄酒最有名的产区。美因茨概况“ 浪漫的莱茵河 ” 精华段n2002年， 宾根 (Bingen)和科布伦茨 (Koblenz)之间 59公里的精华段被联合国教科文组织评为世界遗产。n1774年歌德的莱茵河之旅揭开了莱茵河畔的浪漫时代。从 19 世纪开始，莱茵河流域以其葡萄园、小镇、古堡为代表的迷人风情，成为吸引许多欧洲国家游客旅游中心和德国最重要的观光河流。上游：（源头 巴塞尔）穿行于山地高原之间，沿岸风景如画，遍布高山、雪峰、草场、森林，建有许多风景区和疗养度假区。中游 ：（巴塞尔 波恩）中游又可以分为上莱茵低地和莱茵河谷两段。巴塞尔到德国的宾根，是闻名的上莱茵低地。从宾根到波恩之间，称为莱茵河谷，这里气候温和，土壤肥沃，农业发达，尤以葡萄种植业闻名。下游：（波恩 入海口）荷兰境内三角洲地带一派田园景象，同时又是是经济重心和欧洲海运最繁忙的水域。 科布伦茨本报告是严格保密的。 25根据游客停留时间、出行目的和旅游心理需求的不同，开辟了多样化的游线供选择游线一日游及小时游 70%多日往返游30p莱茵河中段长短线游客比例游 线类别起始点 行程需要时间适 应游客 短距离游线美因茨 科布 伦茨半天一日游及小 时游宾 根 科布 伦茨5个小时博帕德 巴赫阿拉希1个多小时 中距离游线美茵茨 科隆 /杜塞 尔 多夫一天一夜多日往返游 长 距离游线从上游瑞士上船，一直坐到荷 兰 ，随着大河入海几天几夜多日往返游（长 期度假，极少数）n为适应不同游客的停留时间需求，发展了 以中短距离为主 的多重游线。n除基本的经典游线外，游客还可根据个人需要和喜好自行定制游线 ，并可灵活选择 上行或下行 的方式。本报告是严格保密的。 26与波恩、法兰克福等区域中心城市便利的外部交通联系及河谷各城镇之间完善的内部道路系统为组织多样化游线提供了保障游线n 波恩机场n 法兰克福机场 /法兰克福哈恩机场 火车 /租车 科隆 /科布伦茨 /美因茨n 欧洲十五国的火车通票 /德国火车 科布伦茨火车站 /圣高火车站 /巴卡拉克火车站 /宾根火车站外部交通内部交通n 游船： 科隆到美因茨之间（多个停靠点） n 渡船： 吕德斯海姆和科布伦兹之间（沿途有五个汽车和游客的停靠站，即吕德斯海姆，劳赫，考布，罗蕾莱和波帕德） n 德国火车： 莱茵河的左岸和右岸都设有火车站 n 短途旅游专用火车： 从波帕德至埃玛斯豪森（火车的车厢可以提供自行车的运输）n 汽车： 莱茵河两岸都有路况非常好的不限速公路n 缆车： 葡萄园观光工具n 自行车： 许多景区内部有为旅游者提供的自行车道n 徒步： 沿莱茵河以及深入其支流河谷的徒步小径机场不限速公路沿河铁路沿岸城镇河道本报告是严格保密的。 27游线上分布的众多城镇为避免同质化竞争，各自发挥资源特色，承担不同的功能，构成层次分明的节点体系节点宾根巴卡拉克洛尔希 圣 Goarshausen 博帕德吕德斯海姆科布伦茨波恩美因茨考布坎普林特圣 Goar 功能：功能：对外交通节点、主要游船码头 旅游配套节点高档、规模的接待服务核心景区产业基地功能：功能：观光游览短时间停留简单特色的配套次级码头核心节点一般性节点 本报告是严格保密的。 28功能体系完善的核心节点城镇具有极强的辐射效应，不断将周边景区纳入莱茵河旅游体系节点杜伊斯堡 “ 莱茵河公园 ”杜伊斯堡是鲁尔河和莱茵河交汇处的内河港口城市，地处莱茵河边，但是长期以来由于工业企业的遮挡， “ 虽在莱茵边，但是不见莱茵河 ” 。 “ 莱茵河公园 ” 于 2004年启动，2006年开始地面建筑工程， 2008年完成。打造这个公园的目的就是 “ 让这块地区融入城市，使莱茵河成为与城市紧紧相融的一部分