海辰名居房地产项目可行性研究报告

1本报告严格保密海辰项目投资可行性研究报告*版权声明：本项目是深圳市众厦地产顾问有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2本报告严格保密目 录 第一部分 致客户函 第二部分 基本结论 第三部分 区域经济与房地产市场 第四部分 项目解析 第五部分 项目定位 第六部分 项目财务分析 第七部分 众厦建议3本报告严格保密第一部分 致客户函深圳市海辰地产发展有限公司：承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司 深圳市众厦地产顾问有限公司对贵公司委托的深圳市龙岗区布吉镇酱油厂地块项目开发可行性研究方面的意见，供贵司参考。需要说明的是，本报告中项目规划功能、规划指标及可销售面积指标等依据贵司提供的有关资料，如果相关数据发生改变，我们的测算结果也需相应做出调整。目前地块已经平整完毕，不涉及拆迁安置问题。我们的方案是基于 目前深圳市房地产市场情况， 结合十多年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的，市场情况与政策环境发生变化，测算的结果也会相应变化。希望通过我们的努力，为贵合作社提供有价值的建议。顺颂商祺深圳市众厦地产顾问有限公司2007年 04月 12日联系人：王德林 联系电话： 135375680164本报告严格保密第二部分 基本结论布吉房地产市场发展平稳，客户认同度高；而市场供应量的萎缩，推动市场价格进一步上涨；区域价值研究项目地段优越，处于布吉新城市中心，核心商圈内，交通便捷，生活配套齐全，典型的地铁物业，未来利于项目树立高端市场形象；项目资源挖掘在深入挖掘项目区位优势，结合片区市场分析后，项目得出以打造“新城市中央 地铁生活馆 ”为整体项目的定位，以吸引本地和罗湖高级白领人士为主；项目市场定位通过详细的项目财务分析，预测出项目总投资 6.7亿元，销售收入10.37亿（按照假设销售率），投资净利润率为 29.44，动态投资回收期为 1.8年，项目属于行业较高盈利水平项目。投资价值评估5本报告严格保密区域经济与房地产市场第三部分 区域产业发展特征 区域功能规划分析 区域城市建设发展利好 区域房地产发展阶段分析 区域房地产市场供求分析 区域房地产市场总结6本报告严格保密布吉城市化发展特征：正在经历从传统工业化向新型工业化转型阶段发展阶段 ：1992 1997产业规模化推动特征： 以三资企业为主的制造业的规模化经济 发展阶段 ：1998年以后外源经济内源化特征： 以 IT产业为主的新型工业化阶段 “布吉模式 ” 以新型工业化带动城市化实现了三个转变：实现了由低附加值向高附加值产业的转变 实现了以外资企业为主向民营与外资并重的转变实现了以工业化带动农村向城市化的转变布吉镇三次产业结构的比例由 1978年的 84.8： 15：0.2，到 1988年的 25.1：74.2： 0.7，再到 1998年的0.6： 78.6： 20.8，二十年间农业比重大幅下降，工业比重明显上升，实现了区域的工业化。2003年布吉镇三次产业结构的比例进一步优化，已达到 0.12： 69.76： 30.12，农业只占到 0.12%，工业比重也开始下降，服务业比重显著上升，城市化特征进一步显现。发展阶段 ：1978 1992简单加工推动的工业化特征： 以吸收粗放式、劳动密集型的简单加工工业为主 “布吉模式”“传统模式”基本特征借助 电子化交易平台，以企 业化运作 为基 础的超市型运 营模式圈了一片地、搭了一片棚子、吸引商 贩自由交易收租的运营 模式精髓借助先进 的企 业化、电 子化运营 模式，在主动 提升 产业链、客户 价值链的 过程中，提升、体 现自身的价值借助 场地 资源，简单分享产业链 、客 户的利益7本报告严格保密布吉作为罗湖的后花园地理位置优越 ,且承载着区域综合交通枢纽和区域商贸次中心的地位布吉离香港新界仅 8公里，距国际大海港盐田港 20公里，距深圳宝安国际机场 35公里是联系粤东、闽、赣 的咽喉地带 ,地理位置得天独厚 .根据 深圳市城市总体规划（ 1996-2010） （送审稿）布吉规划建设成为毗邻深圳特区中心区，以先进的工业和高新技术产业为支撑的第三产业发达、环境优美、配套齐全的现代化中等城市，区域综合交通枢纽和区域商贸次中心城市。 30分钟1小时1小时8本报告严格保密09年开通的地铁 3号线将大大提升本项目的地段价值，本项目面市时正值地铁开通前期。定于 2005年底动工，预计 2009年竣工，建设工期为 4年，总投资达 100亿元人民币三号线连接市中心和布吉、横岗、龙岗中心城，有利于构建深圳市 “ 一市多城，众星捧月 ” 的现代化城市体系，并有利于进一步扩张深圳市中心区的辐射功能，同时为特区外布吉、横岗、龙岗新城三个沿线卫星城提供交通保障，有力地促进 3个卫星城的发展 众厦模型项目所处阶段轨道交通对项目的价值提升呈现三个特征（时间阶段的影响） 众厦经验： 轨道交通对物业价值通常会发生以下影响项目价格随轨道交通的不同阶段呈 跳跃性增长轨道交通对项目价值的影响将从单一因素转向复合因素9本报告严格保密深惠路改造工程的加速将从根本上改善布吉的交通状况 ,同时更有利于本项目整体价值的提升深惠路深圳段改建工程南起布吉联检站，北至惠州市与深圳市交界处，沿线经过龙岗区的布吉街道、横岗街道、龙城街道、龙岗街道、坪地街道。 改造后的深惠公路将设计成双向 8快车道、 2慢车道，整个道路设计有机动车快速车道、人行道、辅道、两侧分隔带和中央分隔带 深惠公路全线将设计建造布龙立交、丹竹头立交、李朗大道立交、荷坳立交、排盐立交、横坪立交、双龙立交等 7座互通式立交， 16座大、中桥梁。四条复合通道的建设，将改变布吉及其周边的交通布局，使龙岗、宝安与特区三地的人流和物流得到合理的组织，从根本上改善布吉的交通状况 10本报告严格保密项目所在地木棉湾村的改造将有助于提升项目在区域的档次和形象项目所在地木棉湾村已列入 2006年深圳市重点改造区域 ,改造进程已进入实施阶段规划中明确指出：完成轨道 3号线及沿线轨道站、布吉铁路客站、深惠公路改造等设施工程。将铁路西侧的旧村逐步改造成商业区，启动木棉湾旧工业区改造，以城市公园的标准整治布吉公园。龙岗轨道 3号线沿线节点地区深圳市近期建设规划（ 2006-2010）重点改造区域规划指引图项目周边木棉湾村现状居住条件较差 ,“握手楼 ”现象严重 ,建筑工程质量，环境卫生条件相对较差11本报告严格保密城市化水平10% 20% 30% 70%城市化加速期 城市化后期奠定了国家城乡结构与产业结构的基本轮廓城市化初期城市化加速发展阶段，城市化水平快速提高 城市化水平放缓城市化速度 城市化曲线城市化水平为 4060%时，城市化速度最快城市化特征城市化曲线城市化水平与房地产市场发展 房地产稳定发展房地产快速发展房地产市场起步布吉进入城市化发展加速期，房地产市场步入快速发展阶段目前布吉城市化率为 67处于城市化发展速度最快的阶段12本报告严格保密经过多年的发展，布吉楼市出现四大热点板块，本项目位于 深惠路北片区板块布吉板块近年来推出的楼盘很多，是关内居民向关外购房的重要选择。周边按照半宽划分可以分成：石芽岭生态片区，布吉中心区，罗岗求水山片区、深惠路北片区四个典型居住区。罗岗 -求水山片区石芽岭生态片区布吉中心区 海辰时代深惠路北片区13本报告严格保密罗岗 求水山片区为工业区改造后形成的住宅区，片区形象档次较差，但地段和交通优势明显，均价水平较高开 发项目开 发规模户 型面积 ；配比均价（元/m2）销 售情况客 户来源核心卖点可园六期占地面 积 ： 30000建筑面 积 ： 110000容 积 率： 3.55绿 化率： 40两房： 70-79三房： 85-123两房三房 为 主，少量四房住宅： 9000 总户 数： 900销 售率： 60罗 湖客 户为 主，福田、布吉、香港客 户 也较 多大社区、配套成熟、山景、公园中旅80后街占地面 积 ： 5911建筑面 积 ： 44322容 积 率： 7.49一房： 34-42两房： 53-67住宅： 6200商 铺 ： 总户 数： 579销 售率： 100罗 湖、布吉年 轻 白领 ，部分投资 客周 边 商 业 配套成熟、 总 价较 低，品牌物管信 义假日名城 5期占地面 积 ： 23285建筑面 积 ： 72815容 积 率： 3.05绿 化率： 45%两房： 67-71三房 88-100四房： 120两房、三房 为 主住宅： 8700商 铺 ：租金 100以上总户 数： 580销 售率：剩余少量，六期将推出布吉本地、关内其它区域客 户复合型社区。交通便捷，配套完善， 环 境 优越（山景），特色风 情园林东 方盛世一期占地面 积 ： 43881建筑面 积 ： 87786容 积 率： 3.4绿 化率： 45%两房： 65-72 三房： 90-115两房三房 为 主，少量一房和四房7600总户 数： 289销 售率： 100%开 盘 当天即售磬 罗 湖白 领 、布吉和关内投 资 客户为 主最靠近布吉关口， 户 型 赠送面 积 ，深惠路改造及地 铁三号 线 建设14本报告严格保密深惠路北片区交通和商业配套设施较为完善，以品牌开发商开发的大盘居多，社区居住氛围较浓开 发项目开 发规 模户 型面积 ；配比均价（元/m2）销 售情况客 户来源核心卖点桂芳园八期占地面 积 ： 26718建筑面 积 ： 77125容 积 率： 3.36单 身公寓两房： 68-72三房： 94.5-97两房、三房 为 主，少量四房住宅： 6500商 铺 ：售： 1.2-3万租： 110-160总户 数： 903销 售率： 100罗 湖、福田自住，少量布吉本地和香港人大社区，大配套，品牌开 发 商，物管，交通便利，私密性 较 好左庭右院占地面 积 ： 53830建筑面 积 ： 109283容 积 率： 1.58绿 化率： 50两房： 74-79三房 112-119四房： 238两房、三房 为 主住宅： 7000商 铺 ： 1.3万总户 数： 783销 售率： 100布吉本地、 罗 湖福田自住地 铁 沿 线 物 业 ；岭南 风 格园林和 户 型 设计紧 凑 实 用；送装修；怡康家园占地面 积 ： 9592建筑面 积 ： 74605容 积 率： 6.6绿 化率： 30一房： 37-40两房： 37-53 三房： 65-82 四房： 94两房、三房 为 主6500 总户 数： 938销 售率： 100 关内客 户 超 过50%建筑 风 格 较 具 时 代感，交通便利康 桥紫郡占地面 积 ： 33700建筑面 积 ： 89729容 积 率： 2.46绿 化率： 50%两房： 67-69三房： 94-99 6000总户 数： 896销 售率：一批已售 80%以上，二批未开盘罗 湖、福田客 户，布吉本地自住高 绿 化率， 赠 送面积 ，性价比高 15本报告严格保密3号地铁线建设、深惠路改造等利好，品牌企业开发项目市场认知度提升，吸引大量关内高端人群选择布吉置业，片区市场前景广阔结论一：随着国家宏观调控的不断加强， 20082009 年区域房地产市场发展应进入缓冲期，但由于特区内的土地资源稀缺，这将在一定程度上缓解供求不平衡的市场状态。结论二：结论三：随着郊区城市化进程的加速，关外房地产得到极大的发展。同时随着关外交通、居住环境的不断改善，越来越多在关内工作的人士选择在关外购置物业居住。目前客户主体为布吉本地以及罗湖、福田的自住客户为主，少量作为第二居所和投资，但随着 09年地铁 3号线的开通、深惠路的改造以及城中村改造的完成必将带动该区域土地价值的提升，投资自住比例均将有所上升。片区内可园、桂芳园、 80后街等品牌开发商开发的高品质楼盘极大的提升了片区的形象，促进了片区配套的成熟，为新楼盘的开发奠定基础。结论四：16本报告严格保密第四部分 项目解析 地块四至 项目 SWOT分析 项目发展战略选择17本报告严格保密项目北侧紧邻布吉沃尔玛，西靠深惠路和地铁三号线汇福花园站，地理位置极其优越项目紧靠布吉沃尔玛，位于即将建成的地铁3号线汇福花园站，距离布吉关口 15分钟车程。18本报告严格保密项目地块北侧和东侧均与住宅小区相邻，而西侧紧邻深惠路，南侧正对沃尔玛购物广场北类别 名称 总 量总 用地面 积 （ ）13709容 积 率 5.3总 建筑面 积 （ ）72659其中：住宅48118商业23841配套建筑700覆盖率 48绿 地率 20 规 划停车 位462怡芬花园南侧西侧 盈翠家园永隆汽车行大芬沃尔玛19本报告严格保密SWOT分析分析 优势 Strength 劣 势 Weak1） 临 近地 铁 站，属于地 铁 物 业；2）毗 邻 布吉沃 尔 玛 ，商 业 旺地，生活配套 齐 全，商 业 氛 围 好；3）靠近深惠路，改造后通达性好；4）地 块 方正，平整度好，利于建筑排布1）靠近深惠路，有噪音影响；2）西面大部分被永隆行汽车 服 务 商行 挡 住 临 街面，商 业 昭示性差；机会 Opportunity 发挥优势 ， 抢 占机会 利用机会，克服劣 势1） 临 近地 铁 3号 线 出口（ 09年通 车 ）2）深惠路改造（双向 8车 道）3）木棉湾村改造（ 06年列入政府旧城改造实 施 阶 段）4）片区供 应 量的减少， 为项 目提供机遇1)利用地 铁 站物业优势 ，高 调演 绎 区位投 资价 值 ；2)制造 鲜 明的形象个性特征；3)通 过鲜 明的 营销 手段市 场 造势 ；4)充分利用 优势条件 ,打造 顶级精品公寓 ,抢 占市 场 先机；强 化 项 目地段价 值 ，消除消费 者的心理障碍；通 过产 品形象打造，高品 质物 业 管理等手段，打造布吉新城市高档地铁 社区威 胁 Threaten 发挥优势 ， 转 化威 胁 减小劣 势 ，避免威 胁1）国家宏 观 市 场调 控 对 房地 产 市 场 的影响2）深圳市政府制定具体措施平抑房价，加大 对 房地 产 市 场调 控力度1)充分 发挥项 目地段价 值 ,打造新城中央 顶级公寓物 业 ,提前占 领 市 场 ;2)通 过 出色的形象塑造 ,凸 现项目形象，提升 项目核心 竞 争力；3)借助地段和 产品 优势 ，从形象上引爆楼市4)客 户 市 场细 分；5)高端形象提升项 目 竞 争力；1)营销 方式 创新， 转 化威 胁；2)充分包装 产品的核心价 值；3)通 过 高端形象支撑 项 目价格，提升 项 目的 竞 争力；地段价值形象突破营销创新20本报告严格保密第五部分 项目定位 项目整体定位 项目形象定位 项目客户定位 项目产品定位21本报告严格保密新城中央 地铁生活馆本项目整体定位22本报告严格保密形象定位及推广主题语 新城市中心优尚生活区23本报告严格保密推荐案名（推广名）海辰 巴黎时代海辰时代Haichen TIMES备选案名海辰名居24本报告严格保密目标客户群描述通过对布吉房地产市场分析和城市化发展趋势分析得出本项目的目标客户群： 以一次置业（投资 +自住）为主要目的的中青年客户，以本地居民和罗湖高级白领为主游离客户重要客户目标客户目标客户 ：布吉本地常住人口，罗湖白领，首次置业为主；投资客户重要客户 ：福田、南山等地白领游离客户 ：珠三角及香港投资客户客户定位25本报告严格保密住宅定位 -新城市，中央地铁生活馆住宅户型面积及配比建议 以二房和小三房为主力户型，大三房和四房为辅占 30% 户型类型面积范围（）面积比例二房一厅50-6030二房二厅65-7520小三房80-9020大三房110-13020四房二厅135-15010产品定位项目 户型配比表26本报告严格保密商业定位 -新城中央，时尚生活地带商业业态：与沃尔玛形成业态互补，以集中和街铺相结合的形态。商业业种：业种选择以生活百货、餐饮、娱乐休闲等为主。商业定位27本报告严格保密第六部分 项目财务分析 开发建设进度安排 投资估算与资金筹措 销售收入测定 财务与敏感性分析 可行性研究结论与建议28本报告严格保密项目时间进度计划项目开工时间为 2007年第四季度，竣工时间为 2008年第四季度， 2009年第二季度销售完毕 6 销售 10 2 竣工验收 9 3 公建配套工程 8 3 红线内外工程