附件四：中海地产xx项目定位汇报材料模板参考（初稿）

中海地产 XX项目定位汇报材料模板参考XX公司二零一四年 X月 X日第 2 页主要内容市场 环境第二部分项目概况第一部分项目发展 战略第三部分市场定位第四部分开发建议第五部分第 3 页主要内容项目概况第一部分 土地概况 城市 /片区概况第 4 页土地：基础指标指标 备注用地面积 XXX用地性质容积率楼面地价可售面积 XXXX住宅可售面积 XXXX商业可售面积 XXXX建筑限高 150米建筑密度 裙楼 X%，塔楼 X%绿地率 X%户型比例限制配套用房面积 X停车位要求共计 X个住宅： X个（配比）商业： X个（配比）教育配套 须设置幼儿园或其他要求地块整体图土地：地块交通、配套、不利因素l 按地块所属片区划分，说明区位及配套特点，评估区位价值。l 地块配套交通现状及规划情况，考虑步行，出行因素，评估便利性。第 5 页区位及配套示意图 交通示意图项目地块佛山里水镇金沙洲大桥佛山一环环城高速广佛高速金沙洲码头广州白云区金沙洲6号线浔峰岗站项目地块中海金沙湾佛山一环里水出口，距离项目约 10分钟车程地铁浔峰岗站，距离项目约 20分钟步行距离金沙洲大桥，距离本项目约 15分钟车程水上巴士1-3公里：公园 ： xx公园学校 ： XX中学医院： XX医院交通： 地铁 X线3公里以外：公园 ： xx公园学校 ： XX中学医院： XX医院交通： 地铁 X线土地：地块交通、配套、不利因素定量解释l 定量考察地块交通、配套、不利因素等各项指标第 6 页参数 指标 数量 距离 /时间 备注交通区位 地铁 X条 距离 X公里，步行 X分钟公交 X条 距离 X公里，步行 X分钟路网 X车道，共 X条 忙时 /经常拥堵配套 医院 X所 距离 X公里，步行 /开车 X时间学校 X所 距离 X公里，步行 /开车 X时间超市 X间 距离 X公里，步行 /开车 X时间公园 X所 距离 X公里，步行 /开车 X时间其他不利 高压线 X条 距离 X米加油站 X所 距离 X公里回迁房 体量 X， X户 距离 X公里其他土地：地块大四至第 7 页l 土地大四至文字说明l 以地块位置为中心，探寻地块片区邻里结构，快速判断地块属性。l 根据城市地标性建筑、区位，测量地块与目标物之间的距离或车程。l 地块大四至资源及优劣势初步评估10KM20KM西安路高新园区24KM22KM本案“ 你是谁不重要，你周围是谁才重要。 ”示意图土地：地块小四至第 8 页西北面现状：村屋西南面现状：山体东面 /东南面现状：江景南面现状：村屋及超高层l 土地小四至文字说明：各方向四至详细描述，后期规划以及实地踩地后评价示意图土地：地块分析小结第 9 页 地块四至评价：例如东 临珠江，具有较佳江景资源，但昭示性 较弱 地块优势整合：例如需 合理利用江景资源，但尚不具备打造高端豪宅的 条件 地块劣势规避：例如紧邻村屋组团建议设计符合需求的点式高层，加快去化 片区交通发展（公共交通、路网设计）成熟度 项目周边配套设施情况 片区所处城市圈地位：例如金沙洲是广佛同城桥头堡 片区规划发展潜力：例如广州客户对金沙洲整体印象较佳，相关规划落实迅速区域价值交通配套地块条件地块初判：整体形象、配套定位等，头脑风暴形成初步设想eg：不 具备打造高端豪宅的条件，适宜打造为针对刚需及首改的快销型产品示意分析小结第 10 页城市 /片区：新城市 /新片区着重填写，可分页阐述一级指标 二级指标 所在城市 /片区数据 可比竞争城市 /片区 数据城市 /片区信息 城市 /片区简介 城市介绍 /建设特色 /发展方向 /城市化率及增速城市辖区 划分及面积 辖区实力介绍 /辖区特色 /重点发展经济指标GDP 绝对值 /人均值 /省内（城市圈）占比 /增速人口 常住、户籍、市区 /省内（城市圈）占比 /增速固定资产投资 绝对值 /省内（城市圈）占比 /增速产业定位 产业结构 各产业投入、产出产值 /占比 /增速产业人口 对应产业的人口 /占比（整体产业、整体人口）上下游产业链 主要产业业态 /产值 /增速城市资源 硬资源 自然 /产业 /交通评级软资源 历史 /人文 /政治评级第 11 页城市 /片区：数据图示城市辖区图/所属片区图 城市 /片区资源分布图城市 /片区产业结构图城市 /片区产业迁移地图城市 /片区人口密度图城市 /片区拆迁改造进度及分布l通过地图标注，数据图分析等形式进行展示说明，以下为举例：.第 12 页市场 环境第二部分主要内容项目概况第一部分项目发展 战略第三部分市场定位第四部分开发建议第五部分第 13 页主要内容 政策概况 土地市场 住宅市场 竞争环境 市场小结市场 环境第二部分l 现行 房地产宏观政策盘点l 后期调控政策 预判 根据上年度房地产市场供求价关系，预计 XX年度调控将以 第 14 页政策时间 政策简称 具体内容 对当前销售影响 目前应对调控政策办法2011年 X月 X日 最严限购令 主城区限购 通过说辞劝导用家人或朋友姓 名买房第 15 页XX市 / XX片区历年土地市场 供 /求 /地价 /房价 情况数据来源 ： XX土地 市场：全市 /片区注释：说明 该城市 / 该片区土地市场供求变化情况，解释土地价格与商品住宅价格变化关系，并给出价格上的结论及预测。柱形图 / 线图所属区域 项目名称容积率 面积（ 万 m2）成交面积（万 m2）剩余货量 （万 m2）项目所在片区 御金沙 35.7 13.2 22.5 保利西海岸 72.8 57.5 14.3 深业江悦湾 26.5 6.9 18.4 竞争片区 恒大御景半岛 100.6 89.3 8.7 金名都 77 21 56 恒大御景湾 23 9.7 12.4 广物山海名门 23 5.2 11.1 总计 143.4项目所在 XX片区 / 竞争 XX片区 土地存量情况第 16 页XX市 历年商品住宅 市场 供 /求 /价 情况数据来源 ： XX市 住房与城乡建设管理局住宅 市场：全市注释：说明商品住宅市场供求比变化情况，解释同比 供 /求 /价 增速变化，并 依据市场新增供求情况给出下一年度住宅市场整体情况预测。示意图第 17 页2007年 2008年 1-7月2006年城市总体市场分析： XX市月度供销价住宅市场：全市第 18 页城市总体市场分析： XX市月度库存与存销比2007年 2008年 1-7月2006年说明：存销比 =期末库存 /当期成交住宅市场：全市第 19 页l 片区市场： X年 -X年， XX片 区共成交新建商品住宅 面积 X万 平方米，年均 成交 X万平方米 ， 市场 整体供需基本 持平； 新建 商品住宅 成交均价稳步 上涨。l 典型楼盘： X年 -X年 ，排名前三的楼盘共 成交新建商品住宅面积 X万平方米，年均成交 X万 平方米， 占整体片区的 X%； 新建商品住宅 成交 均价 X元 /。住宅 市场：项目片区示意图 示意图第 20 页住宅市场 ：竞争 /分流片区l 竞争 市场： X年 -X年， XX片 区共成交新建商品住宅 面积 X万 平方米，年均 成交 X万 平方米 ， 市场 整体供需基本 持平； 新建 商品 住宅 X元 /。该片区在全市 X区内成交排名居于 X位。l 区域评价： 1. XX片区市场现期供求价情况及评价2. 对比项目片区，该片区产业、交通、配套、未来规划等优劣势3. 预期未来竞争形势： XX片区货量增量 /存量，去化速度预估示意图第 21 页住宅 市场：全市 /片区 /竞争片区成交分析成交产品 分析片区 面积 段/房型 房型 / 物业类型 供应 面积 成交 面积 去化 率 / 成交均价 成交占 比 对应总价 对应首付 对应月供全市 eg：96 /三房 合计 项目片区合计 竞争 /分流片区合计注释：除以上指标外，可通过以下指标研究市场情况： 片区二手房市场活跃度（中介地铺数量，租房市场供求比），整体人均居住面积，人均房产持有量，片区拆迁需求及拆迁规划等。第 22 页板块市场分析： XX市 XX板块 不同产品 / 不同总价段 销售情况住宅市场：片 区成交图分析第 23 页片区 市场分析： XX市月度库存与存销比2007年 2008年 1-7月2006年说明：存销比 =期末库存 /当期成交住宅市场 ：片区存量分析第 24 页竞争环境本项目所在片区 处 XX，周边竞品共计 X个，经分析直接竞品 X个，整体成交价格XX，竞争环境较为复杂。恒大御景半岛，尾盘星汇金沙一期，售罄恒大御景湾，在售保利西海岸，在售深业江悦湾，在售御金沙，在售金名都，在售山海名门，在售项目地块中海金沙湾，售罄示意图第 25 页片区 项目 占地 面积（万 / ） 计容 面积（ 万 / ） 销售时 长（ 月）累计去化套数（ 套）月均去化（套 /月） 2013年主推产品 全年销售均价直接竞品山海名门 4 23 2 296 148 85-115方二至三房 16700（精装）金名都 17 100 18 2076 115 88-110两至三房174望江四房 16000（精装）间接竞品保利西海岸 26 90 36 5619 15675-80两房85-96 三房160-170四房18000（毛坯）20000（精装）御金沙 30 40 30 1185 4084两房97-119三房138 至四房16400（精装）竞争环境：周边在售项目l整体成交价格： XX片 区均价约 XX元 / 左右l主推及去化： 主 推产品以 80-96左右的两至三房刚需产品为主l去化预估： 大部分 在售项目预计 在 X-X年内 基本去化 完毕l竞品分类依据：按去化速度，品牌影响力，市场认可度等 指标区分直接竞 品和间接 竞品。l XX项目基本情况第 26 页竞争环境：在售典型竞品 【 基本情况 】 ，可增页项目位置 佛山里水金沙洲里广路浔峰公园物业类别 高层、写字楼、商业占地面积 4万总建筑面积 23万容积率 5.5总套数 1066车位数 综合比例 1:1（大部分服务于写字楼与购物中心，住宅车位相对较少）主力户型面积85 两房， 90-115 三房装修情况 精装修（口径 2000元 /）数据来源：网易房地产数据交易中心、佛山南海房管局l2013年 10月入市，规划为综合体，后期有 7万广百购物中心配套及写字楼供应，升值潜力较大l受地铁 6号线 12月底通车及综合体规划利好影响，入市累计成交超过 530套， 成交均价约为 16700元 /l住宅剩余货量较少，预计 2014年住宅产品能够实现大部分去化第 27 页竞争环境：在售典型竞 品 【 热销户型 】 ， 可增页户型 格局 套数 套数占比 面积 面积占比89-91 三房两厅一卫 916 85.9% 82440 86.0%84 三房两厅一卫 120 11.3% 10080 10.5%112-115 三房两厅两卫 30 2.8% 3390 3.5%合计 1066 9591090户型之一1. 双阳台、飘窗等赠送较多2. 建面较小，空间紧凑实用3. 生活区域区分明显4. 空间通透90户型之二1. 赠送入户花园，尊贵感强2. 全飘窗设计3. 空间紧凑实用4. 生活区域区分明显90户型之三1. 全飘窗设计2. 空间紧凑实用3. 纯南向设计示意图畅销产品【 XX项目热销户型 】第 28 页月份 成交套数 成交面积 成交金额 均价 来电数量 来访数量 成交户型前三 来访渠道前三10月 87 0.67 6673 199 738 87 53 97 二手 房 广告 短信9月 72 0.58 5894 291 729 90 53 97 二手 房 广告 短信8月 40 0.34 3667 206 524 90 97 53 二手 房 广告 短信7月 55 0.41 4207 232 390 53 89 135 二手 房 广告 短信6月 32 0.26 2520 297 219 53 90 96 二手 房 广告 短信5月 114 0.78 7492 457 496 二手 房 广告 短信4月 16 0.13 1173 205 433 84 53 89 二手 房 广告 短信3月 27 0.2346 2238 73 216 89 53 96 二手 房 广告 短信2月 0 0 0 73 100 97 89 53 二手 房 广告 短信1月 3 0.0271 243 51 56 89 53 90 二手 房 广告 短信合计 446 3.4317 34107 2084 3901 竞争环境：在售典型竞 品 【 成交情况 】 ， 可增页【 XX项目 2013年度成 交情况 】房型 户型面 积 供应套数 产品配比 销售套数 销售占比 一室 60-70 44 6% 11 4%两室 70-80 72 10% 50 16%80-90 48 6% 5 2%通透 /舒适两室90-100 52 7% 6 2%100-110 112 15% 40 13%三室 110-120 108 14% 55 18%120-130 81 11% 32 11%130-140 103 14% 62 20%140以上 128 17% 43 14%合计 748 100% 304 100%分月成交排名情况 分户型成交情况第 29 页竞争环境：在售典型竞 品 【 新增供应 】 ， 可增页【 XX项目 新增 供应情况 】项目名称 已销售面积（万） 已销售套数 未售面积（万） 未售套数春田 3.48 304 7.19 444中冶蓝城 3.01 345 5.35 637诺维溪谷 2.14