论房地产登记制度

论房地产登记制度篇一：论房地产权属登记制度【摘要】房地产权属登记是对房地产物权的确认和公示，对国家和房地产权利人具有十分重要的意义。本文简单介绍了关于房地产权属登记制度的基本概述，点明我国现行房地产权属登记在制度存在的三大缺陷：发证主体不统一、赔偿机制不完善及法律效力较低，并针对缺陷提出了自己的建议对策，以此来完善我国现行房地产权属登记制度。 【关键词】房地产权属；登记；统一 房地产是我国特有的不动产定义，指用于开发经营服务目的的不动产，按我国的房地产相关法律规定，能够用于房地产开发经营的不动产主要指城镇国有土地的使用权和依附于土地上的房产。房地产登记是指房地产管理部门依其职权对房地产权利人合法土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、设典、租赁等房地产其他权利的登记发证行为。 1 房地产权属登记概述 房地产权属登记基本内涵 房地产登记，又称为不动产登记，是指国家法定机关依当事人的申请，对有关房地产权利信息、客体信息等进行登记，并对所登记信息赋予一定法律效力的制度。房地产权属登记是房地产权属管理的重要组成部分。 从宏观角度看，目前我国房地产权属登记基本可以分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记和其他登记。从登记客体的角度划分，房地产权属登记又可以分为房产登记和地产登记。从登记管理的角度划分，房地产权属登记还可以分为静态登记和动态登记。 在我国，因为登记是房地产行政管理机关依职权而实施的行政行为，它体现了房地产管理部门与登记申请人之间管理与被管理的关系。它的目的在于为行政权力对房地产制度的监督管理和国家征税提供现实的依据，所以当前我国的房地产登记体现的是一种房地产行政管理部门与登记申请人之间的管理与被管理关系。由于这种房地产登记制度在性质上所具有的浓重的行政干预色彩和在内容上所着重强调的管理与被管理的关系，学界一般认为，我国房地产登记制度具有公法性，它与民法物权意义上的登记制度稍有不同。 房地产权属登记的重要性 对国家的意义 通过对房地产进行登记，国家能够实现对各类土地和房屋的有效管理，防止和避免房地产交易中的各种违法行为，且有利于收集和建立各种房地产档案资料， 珍惜和合理利用每一寸土地。 对房地产权利人的重要意义 通过对房地产权利人所属房地产进行登记和发证，达到对房地产物权的确认和公示， 保障房地产权利人的合法权益。 建立房地产权属登记制度不仅能够确认房地产权属状态、保护房地产权利人合法权益，同时房地产管理部门对社会公开房地产权利变动的事实，标识房地产流转的各种过程和结果，保障了房地产交易的安全性， 为城市规划、建设、管理提供科学依据。另外通过对房地产权利的设立、变更、终止的合法性进行审查，可以取缔或处罚违法行为。2 我国房地产权属登记制度的现状及存在问题 1990 年 12 月建设部发布城市房屋产权产籍管理暂行办法，标志着我国房地产权属登记开始走向制度化、法制化。1994 年 7 月八届全国人大常委会通过中华人民共和国城市房地产管理法，明确规定了房地产权属登记制度，从法律上进一步明确了房地产物权的确认和公示是实行房地产权属登记，确定了房地产权属登记制度的法律地位。XX年 10 月第十届全国人民代表大会第五次会议通过物权法，进一步重申不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力。由此看出我国关于房地产权属登记问题在逐 步完善，但在发展历程中仍存在很多缺陷：房地产权属登记的发证主体呈现两类多级的局面 登记部门不统一，登记分散在多个部门中，因受部门利益的驱动，多头收费，相互不协调。如一个房地产权属要分别由土地管理部门和房屋管理部门进行权属登记。登记的权属证书不统一，不同部门的登记管理，必然会发出不同的权属证书。如房地产转让既要办理土地使用权登记，又要办理房屋所有权登记，给房地产交易当事人带来诸多不便。因此，应制订统一的房地产或不动产登记法律，以结束这种房地产登记法律散乱和矛盾的局面。房地产登记的这种模式造成资源的浪费，工作效率低下，严重影响了民事主体进行房地产交易的积极性。 登记机关赔偿责任的规定存在着缺陷 我国房地产权属登记制度没有关于登记机关法律责任的完整规定，唯一可以见到的就是 城市房屋权属登记管理办法第 37 条规定： 因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。这条规定虽然肯定了房屋登记机关的赔偿责任，但没有规定土地权利登记机关因错误、不当登记给有关当事人造成损害的赔偿问题，将主观过错（故意或过失）规定为登记机关承担赔偿责任的要件，与国家赔偿法和民法通则的相关规定相悖逆。 总体立法层次较低，权威性差，缺乏统一性和可操作性 现行的房地产权属登记体系基本上由行政法规和部门规章组成，法律只是规定了最基本的原则。但由于行政法规和部门规章的规定远不及法律的规定那样严谨，这就使得我国很多关于房地产权属登记的规定在制定程序方面不十分紧密，遗漏许多缺陷。这些行政法规和部门规章的出台，多是伴随着我国房地产业的不断发展、针对当时房地产权属登记领域中出现的棘手问题而制定的，颇有 头痛医头，脚痛医脚之弊。加之这些规定的制定主体多样化，避免不了在一定程度上过多考虑部门利益，容易存在效力上、内容上的矛盾和重复，以及调整范围上的缺失。 3 针对我国房地产权属登记制度的缺点提出自己的一些建议 弱化行政管理色彩，统一房产和地产的权属登记管理机构 我们长期以来把登记作为行政机关职能来行使而不是公示方法，从而造成了登记与行政机关的设置与职能合一的问题。应尽快结束房产和地产分开登记的模式，成立一个统一的机构来进行房地产的权属登记工作，而且要把这个登记机构从房地产行政管理机关中分离出来，弱化其行政管理的属性。目前，对于选择哪个机构作为统一的登记机关，尚有较大的争议。主要观点有：法院登记说、行政机关登记说、现状妥协说和土地机关登记说。只要能解决登记机关的独立性和统一性的问题，改变登记机构的行政机关属性，具体的名称可以条件成熟时再来确定。 以过错责任原则为核心，建立房地产登记机关赔偿责任制 通过法律明确规定房地产登记机关在一般情况下应承担过错赔偿责任，并将赔偿的理由确定为： 因登记机关的原因造成登记错误； 无正当理由拖延登记时间； 无故拒绝有关当事人的正当查询请求权； 无正当理由驳回当事人的登记请求权； 登记机关工作人员与他人恶意串通。 建议在房地产登记机关内部建立严格的责任追究和赔偿制度，当发生不当登记给权利人造成经济损失的情况下，不动产登记机关对外承担赔偿责任之后，可根据登记工作人员的过错程度，向其本人追偿，以确保工作人员增强责任心，从而使内部责任制度与外部责任制度 相结合。同时应注重建立起与过失责任赔偿制度相关的其他配套制度。例如：设置赔偿基金，明确规定不动产登记机关将登记费收入中的一部分作为赔偿基金；严格登记人员的选拔和培训，实现登记人员的同质化；建立完整统一的登记类型，将总登记、初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、预告登记和更正登记等制度包括其中。完善现有的房地产权属登记法律制度 以发展我国房地产业为出发点，我国应当在权属登记领域制定统一的法律法规，确保房地产权属登记制度最大限度地保障当事人的合法权利、促进我国房地产业的健康发展。 篇二：我国房地产登记制度的研究房地产登记制度是不动产法律制度的重要组成部分，指对土地和地上建筑物的所有权以及设定房地产他项权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。房地产登记制度是房地产行政管理的基础与核心，也是建立房地产市场的必要保障条件。本文拟借鉴国外有关立法，在概括我国房地产登记法律制度的沿革和现状的基础上，就如何健全和完善该制度略陈管见。 一 当今世界各国的土地登记（或房地产登记）制度主要有三种立法例： （一）契据登记制度。又称登记公示主义或法国法模式，为法国、意大利、比利时、西班牙、美国多数州及南美一些国家所采用，我国香港地区也采用这种制度。该制度的特点在于登记机关对于其所应登记的房地产物权变动没有实质的审查权限，即进行形式审查主义；登记没有公信力，当登记事项在实体法上不成立或无效时，可以对抗善意的第三人；登记簿的编例是以地产权利人为标准按登记先后顺序编簿，而不以不动产为标准。 （二）权利登记制度。又称登记要件主义或德国法模式，为德国、瑞士、荷兰、奥地利、埃及等国所采用。这种模式与前者相反，在这种被称为真正的地权注册制度下，登记是房地产物权变动的生效条件，登记机关对地权变动有实质审查的权限，登记具有公信力，登记簿的编成采用物的编成主义，即以房地产为标准按顺序排列。 （三）登记发证制度。又称地券交付主义或托仑斯（RobertTorrens）模式，该模式是由澳大利亚的托仑斯爵士设计提出的，于 1858 年 1 月 27 日经南澳州议会通过并于 7 月施行。采用这一制度的国家主要有澳大利亚、新西兰、英格兰、爱尔兰、加拿大、 菲律宾、马来西亚以及美国的若干州，我国台湾地区也采用这种制度。该项制度在德国法模式的基础上增加了记载权利状态的地券和证书并交与权利人的规定。1 上述三种登记制度中，与我国现行的登记制度最为接近的是托仑斯登记制。 我国的不动产制度，在 1949 年 10 月之前实行的基本上是税收地籍制度。在这种制度下，地产的权利证书（地契）是土地产权（包括房产）的全权证书，土地产权可随证书的转让而转移，土地权证的丢失（不论任何原因）都意味着产权的丧失。所以在解放前，不管业主是地主还是农民，都把地契作为珍贵的财产保管，这是我国各界人士（包括海外华人）心理上安全感的需求形成的特殊现象。税收地籍制很适合于土地私有制度和以农业经济为主的国家，政府只管征税而不必更多地负责任。新中国成立后，即颁布了土地改革法等法律法规，为土地所有制和土地使用制度提供了法律依据。在 50 年代初，只有少数大中城市进行房地产全面换证登记，大多数城镇则仅在原地政资料上进行产权转移、变更登记。在随后相当长的时期，土地房产登记制度废弛，权利的变更往往以契代证。1978年以后我国房地产登记法律制度得到恢复和发展。在房产登记制度方面，当完成第一次全国城镇房屋普查（1985 年）之后，原城乡建设环境保护部于 1986 年 2 月 5 日发出关于开展城镇房产产权登记、核发产权证工作的通知 ，要求从 1987 年开始，在全国范围内开展建国以来第一次城镇房屋所有权登记和核发全国统一格式的房屋所有权证。随后颁布了相关的规章和政策，如城镇房屋所有权登记暂行办法 （1987 年 4 月 21 日） ， 关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见 （1988 年 2 月 12 日） ， 关于城镇驻军营房产权登记、发证工作的通知 （1988 年 6 月 24 日） ， 关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见 （1989 年 11 月 1 日） 。应当指出，1990 年 12 月 31 日建设部发布的城市房屋产权产籍管理暂行办法 ，是目前我国城市房地产产权管理较为系统的行政规章。该办法除了重申产权登记制度外，还明确了“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则” 。经过几年来的贯彻实施，到 1993 年底，已登记房产占实有房屋建筑面积的 90，已发证房产占80。1995 年 1 月 1 日施行的城市房地产管理法第五章“房地产权属登记管理” ，以法律的形式首次确立了国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，并对其主要运作程序作了规定。在土地登记制度方面，1986 年 6 月 25 日通过的土地管理法 ，标志着我国土地管理事业真正进入了有法可依的历史阶段。为了确定土地所有权和使用权，依法进行土地登记，1989 年 7 月 5 日国家土地管理局印发了关于确定土地权属问题的若干意见 （1995 年 3 月 11 日修改为确定土地所有权和使用权的若干规定 ） 。为建立土地登记制度，以维护土地的社会主义公有制，保障土地使用者和土地所有者的合法权益。1989 年 11 月 18 日国家土地管理局发布了土地登记规则 。该规则指出土地登记是依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权和他项权利的登记，土地登记包括初始土地登记和变更土地登记。1994 年 7 月 5 日国 家土地管理局等部门联合发出关于印发清产核资中土地清查估价工作方案的通知 ，明确清产核资中进行土地清查估价，不但是加快土地登记、估价进度的重要途径，也是土地管理部门服务于建立社会主义市场经济体制的直接措施，是加强土地登记、估价，管理市场、强化土地资产管理的重要手段。为了方便对外服务，规范土地 登记、估价程序，提高办事效率，地籍管理机构对外可挂土地登记处（站）牌子，办理土地登记、估价事宜。为深化企业改革，优化配置土地资源，规范股份有限公司设立中的土地使用权管理，国土局、国家体改委 1995 年 1 月制定下发股份有限公司土地使用权管理暂行规定 ，其中对土地使用权登记作了相应的规定，要求在设立股份有限公司之前必须办理土地登记，然后才能进行土地资产评估及资产处理，根据处置结果再办理土地使用权变更登记。1995 年 10 月 1 日起施行的担保法对不动产抵押及其登记作了具体规定。为加强农村集体土地管理，贯彻实施担保法 ，国土局颁布了农村集体土地使用权抵押登记的若干规定 ，就依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村集体荒地的土地使用权，以及抵押乡（镇）村企业厂房等建筑涉及所使用范围内的集体土地使用权的抵押登记作出详细的规定。 关于房地产登记法律制度，除了全国性的规范外，有些地方性法规还作出专项规定，使我国的房地产登记制度更趋完善。如深圳经济特区房地产登记条例 （1992 年12 月 26 日通过，1993 年 7 月 1 日施行） ，该登记条例创立了以土地为权利登记之基础的房产、地产合一制度以及优先权、代理及确认无主财产、赔偿、公开查册、撤销核准等一系列新的法律制度，反映了社会主义市场经济的客观需要，并为政府掌握地籍、房籍提供了法律管理手段，进一步完善了特区房地产投资的法律环境。1995 年上海市颁布了上海市房地产登记条例 ，规定房地产权利的确认在法律上是以登记为表现形式的，并避免了原来土地使用权证和房屋所有权证分离可能造成的两者不一致的矛盾。1996 年 8 月 9 日颁布的厦门市城镇房屋管理条例 ，明确房地产权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权和房屋所有权的 凭证，实行两证合一。二 一种较为完善的房地产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。 从以上我国房地产登记制度的历史变迁、现行法律规范及其实践来看，我国房地产登记制度在登记的机关、登记的类型、登记的公信力和现代化管理手段等方面还存在一些问题，亟待进一步解决和完善。 （一）关于房地产权属登记机关 房地产权属登记机关在不同的国家不尽一致，主要有三种类型：一类是设立专职的登记机关，如澳大利亚的地权登记局，又如日本的登记所，具体由法务局（全国有 8个）担任，下设地方法务局、分局和办事处办理登记事务；2一类是由司法机关充任，如美国的地方法院，我国解放前地方法院一度也承办不动产登记（后由地政局接收） ；3一类是由房地产行政管理部门充任。我国在城市房地产管理法颁布以前，房地产权属登记采取分属两个机关管理的体制（深圳市除外） 。房地分属两个部门管理的弊端是很明显的，这也是完善我国房地产登记制度所必须解决的一个问题。深圳经济特区从 1987 年开始实行土地使用制度改革以来，借鉴香港的经验，采取了房地合一的管理体制，明确规定深圳市人民政府房地产主管部门是特区房地产登记机关，房地产登记以一宗土地为单位进行登记，土地上已有建筑物、附着物的，土地及建筑物、附着物应同时登记。 （4）这种有别于其他地区将土地和房屋分别登记的规定，是房地产市场化的客观要求，无论是经济管理体制上，还是在我国房地产立法上都是一个突破。实践证明，自 1986 年起在我国实行的房地产分别登记制，两个部门各自发证，统计口径不一，重复收费，房地产权人叫苦不迭。两个主管 篇三：浅谈我国房地产登记制度存在的问题及对策浅谈我国房地产登记制度存在的问题及对策 摘要：房地产登记制度是不动产法律制度的重要组成部分，指对土地和地上建筑物的所有权以及设定房地产他项权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。房地产登记制度是房地产行政管理的基础与核心，也是建立房地产市场的必要保障条件。本文探讨了我国房地产登记制度中的几个问题。 关键词：房地产 登记制度 我国的物权法虽然明确了不动产登记制度,为完善我国的房地产登记制度提供了法律基础,但还不健全,存在着许多漏洞,有待于进一步完善。 一、我国土地登记存在的主要问题 土地登记制度的建立，为我国国土资源管理奠定了良好基础。但是我国的土地登记本身还有不少制度缺陷需要