世联项目前期定位报告模板

世联项目前期定位报告模板篇一：项目定位报告模板南京鼓楼区某楼盘项目定位报告 前 言 孙子兵法一开篇就讲到， “夫未战而庙算胜 者，得算多也。 ”什么是庙算？对房地产开发来说， 就是项目的前期策划，尤其是战略和策略层面的把 握与设计，即项目市场定位，在很大程度上决定了 项目的成败。 本策划方案是以专业的市场尺度对项目进行市 场调研分析、策略把握，根据土地资源的最高使用 价值，以最符合市场需求及客观有效可行的利益目 标来决定如何设计产品，如何确定其功能需要，即 在技术可行，规划许可且财务允许的前提下达到资 源的最有效整合，并在保证效益最大前提下达到缩 短销售时间、减少投资风险、为开发商在房地产界 树立卓越形象的目的。 一、社会经济背景简要分析（一） 总体宏观环境 （1）国家政局稳定，政体改革对社会发展无不利影响，在中长期内有利于 国家经济的发展。 （2）整体国民经济的发展呈现经济理论中描述的最佳状态，加入 WTO 给 国民经济带来更多的是机遇，经济增长将成为中长期的市场特征。 “高投入、高增长”的宏观经济政策在短、中期内对经济发展的影响是有利的，但是，该政策的中长期是利、是弊，有待观察和进一步评估，以及后续相关政策的内容而定。 （3）非公有制经济，特别是私营经济的发展无论是质还是量，都将有一个 较大的发展，将成为未来市场中最活跃的部份。 2、区域经济及微观环境 （1）本市经济发展势头良好，持续五年保持 10%以上的增长速度，给城市 发展奠定了良好的经济基础。 （2）经济结构，产业结构的进一步优化，使占经济总量 80%的国有企业中 的亏损面在减少，经济效益向好的方向发展，但效益的增长是有限的。 （3）经济效益在各行业之间的转变明显。一方面，一、二类产业和传统行 业的人的收入增加有限，另一方面，新经济的优势明显，相关从业人员的收入水平提高很快。虽然这部分总量逐年增加，但还未成为社会主流。与沿海及最发达城市相比，质与量上还有很大差距。虽然，这一阶层已经形成，但是力度与厚度，还很薄弱。 （4）全市的居民收入水平逐年增加，但增幅不大，短中期内不会有大的提高，且社会财富阶层归集现象日趋明显。 （5）以住房需求为代表的市场需求增加，梯级的消费特征日趋明显，消费 信心、消费力上升，消费观念与消费品味不断提高，但居民消费水平与消费能力不协调。 （6）城市进程的步伐进一步加快， “一小时都市圈”的构架建立，使南京 市做为一个国际化中心城市的吸引力更大、市场前景更加广阔。 3、行业背景 （1）房地产业具有的和其它行业与人民生活高关联度与高紧密度的行业特 性，使其成为目前经济发展中增长最快最具活力的行业之一。 （2）其对经济增长的贡献率日益明显，日趋重要，因此，国家在宏观与微 观上出台了一系列的相关政策，扶持、推动、规范房地产业向健康方向发展。 （3）行业处于上升期，发展环境好，发展前景广阔，但是，相对稳定与明 显的效益水平，加之相对低的进入门槛，使行业的竞争者日益增多，竞争程度日趋激烈。 （4）行业发展水平不断提高，相关政策的不断出台，促使整个行业的发展 更加有序，规范并推动行业的竞争水平、竞争层次向更高的方向发展。 结论：本案发展的宏观环境良好，微观环境有利，大的市场环境风险较小，项目的开发处于有利时机。 二、项目市场环境分析 （一）南京市环境概况1、南京市概况 南京为中国沿海经济发达省份江苏省省会，简称宁，另有金陵、 建邺、石头城等别称。其地处长江下游，位于北纬 31度 14 分，东经 118 度 22 分，东距长江入海口约 300 公里，西靠皖南丘陵，北接江淮平原，南望太湖水网地区。属亚热带季风气候区，四季分明，南京气候特点：冬季雪少；夏季多雨，有雨涝，长江出现了大洪水；中秋阴雨连绵，暮秋以后干旱少雨，年平均雨天 146 天，年平均气温度，年均降雨量毫米。 南京现辖十一区（玄武区、白下区、秦淮区、雨花区、建邺区、 鼓楼区、下关区、浦口区、大厂区、栖霞区、江宁区）四县（六合县、江浦县、溧水县、高淳县） ，全市总面积6507 平方公里，其中市区平方公里，总人口万人，其中城镇人口万，农村人口万人。 南京土地规划自市中心向外共分为七个级别，市中心为一级，城 郊结合部为七级地；依社会经济文化发展程度的不同，鼓楼、玄武、白下区为一类区域；秦淮、建邺、下关、雨花为二类区域；栖霞、浦口、大厂、江宁为三类区域。 2、南京经济特征简析（1）南京是我国东部地区重要的综合性工业基地，已形成了以电子、 汽车、化工和一批地方特色产品为主导的综合性工业体系。 （2）南京国有经济比重偏大，但随着改革开放步伐的加快，合资，私 营经济增长势头较猛，在某些经济领域已占据优势。 （3） 98 年国内生产总值为亿元，99 年为亿元，同比增 长%，其中第一产业增长 6%，第二产业增长%，第三产 业增长%。 （4）99 年第三产业保持强劲发展势头，对经济增长的贡献率达到%。 （5）工业运行质量明显改善，国有大企业的支撑作用继续增强。 3、南京市人口及居住情况 南京市现总人口为万人，10 年间共增加 107 万人，增长 %，平均每年增长%,主要原因是外来人口大量增加。 万人 （图一） 篇二：世联地产_前期策划报告精华(拿地前) 前期策划报告（拿地前） 1 城市发展格局与规划前景 区域战略地位； 城市总体规划； 产业规划； 交通规划； 城市/区域发展重点/方向 城市宏观经济研究 指标单项研究（5 年数据比较） GDP 研究（GDP、人均 GDP、地均 GDP 等） ； 产业结构 固定资产研究； 人均可支配收入； 人口； 其他指标 指标交叉分析 GDP 构成及比例； 固定资产投资构成及比例； 多个构成要素之间的交叉关系 宏观经济小结 宏观地产市场 供给状况： 房地产开发投资额（5 年比较；与固定资产投资比较）； 各类物业新开工面积、施工面积、竣工面积（5 年比较） 需求状况：（5 年比较） 各类物业销售面积 销售金额 供给、需求匹配：供求指标的交叉分析 地产市场总结： 引用地产发展阶段/周期模型，判断当前市场发展阶段/周期； 市场特点归纳 区域市场分析 市场格局； A 片区： 概况（包括历史、人文、经济等方面的概述） ； 供应（楼盘分布，楼盘类型，供应楼盘列表，供应量现状及预测） ； 需求（销售量、销售速度、价格） ； 客户概述 B 片区：同上 专项市场研究 某类市场综述； 供给（大致同上） ； 2 3 4 5 67 8 9 10 11 12 需求（大致同上） ； 典型项目/产品研究； 三级市场； 某类市场特点总结 市场趋势判断 各类变化趋势归纳（如产品变化趋势，市场需求变化趋势，产品价值变化趋势等） （2 个以上市场特点可归纳出一个市场趋势） 客户研究 定性分析：访谈 客户分类界定； 访谈提纲；各类客户访谈； 主要需求及置业关注点； 需求排序总结 定量分析： 问卷统计：主要置业需求问题的单项分析；综合性交叉分析 楼盘成交客户统计； 定量分析总结 客户趋势总结 各方面偏好变化的趋势归纳（2 个以上客户特点可归纳出一个客户趋势） 市场机会判断 市场趋势与客户趋势相结合发现市场机会（实际上是一种定性的交叉分析） 项目分析 地块指标； 地块区位； 四至；地形、地势特点； SWOT 分析； S/W（优势/劣势）分析 地段要素 环境要素 地块要素 开发商要素 O/T（机会/威胁）分析 宏观要素 中观要素 微观要素 项目评价 项目市场定位 项目自身条件结合市场机会得到形象、客户、产品等方面的定位原则、方向 客户定位 市场定位结论结合客户研究结论锁定目标客户群； 不同客户群的比例判断 产品定位 1314 15 16 客户定位结合客户需求特征，并参考市场产品情况，得出户型配比表 价格定位 各类物业产品静态均价 动态溢价； 计算得到整体均价 物业建议 主题概念 建筑规划建议 公共配套建议 户型分布建议 其他 商业价值判断 商圈研究 商业价值挖掘 商业销售/租金水平 商业价格估算 经济测算 成本计算； 收入计算； 利润计算 篇三：世联 0417 东陵项目工作建议书保利达东陵项目工作建议 保利达东陵保利项目 工作建议书 目 录一、世联简介 .3 二、世联营销顾问服务内容及服务方式 . 7 三、世联顾问质量保证体系 . 10 四、顾问团队人员简历 .11 五、 取费方式及标准 .13 八、沈阳世联操作相关案例 . 14 保利达地产（沈阳）有限公司：承蒙贵方信任，邀请我司参与贵方东陵项目工作的沟通，在此我方对贵方给予的信任和合作机会表示由衷地感谢！ 我司将组建专门工作组，结合世联专业经验与资源，为贵司成功销售该项目提供充分、客观和准确的专业意见。愿与贵司精诚合作，携手并进，共创辉煌！ 如有任何问题，请随时与我联系为盼！ 专此奉达，顺颂商祺！ 沈阳世联兴业房地产顾问有限公司 杨宇 沈阳世联兴业房地产顾问有限公司拓展经理 ADD：沈阳市和平区和平北大街 69 号 总统大厦 C 座16 层 TELFAXMOB一、世联简介 ? 世联中国简介 1992 年，世联地产顾问（中国）有限公司在香港成立；1993 年正式进入国内房地产咨询服务领域。经过 15 年的发展，旗下拥有超过 15 家分支机构，员工总数近 3000 人。服务覆盖全中国超过 100 座城市的 600 多家海内外机构，至 XX 年世联已参与国内 700 多个地产项目发展顾问，策划和销售代理物业项目达 631 个，实际销售金额超过 1300 亿元。 在“成为具有国际水准、中国最佳的房地产综合服务提供商”的企业愿景驱动下，XX 年全年，世联地产各项业务均呈健康发展状态，保持理想增长。 XX 年，世联地产营业额已达亿元，同比增长超过 50%。其中，代理项目 97 个，销售总面积超过 300 万平方米，销售金额超过 400 亿元；顾问项目共 261 个，累计服务城市超过 100 个。远远超出预计 XX 年实现 300 亿销售额的战略目标。 事实证明，世联所坚持的稳健（稳定的服务质量） 、创新和综合服务是取得成功的关键。未来，世联仍然要坚持并做得更好，做客户可以信赖的伙伴，为客户提供更加有价值的服务，和客户一起成功。 ? 数字世联（截至 XX 年）： ? 参与国内地产项目发展顾问近 570 个 ? 策划和销售代理物业项目达 570 多个 ? 实际销售金额近 900 亿 元 ? 累计评估总值 6707 亿 元 ? 累计土地和二手楼交易案例 100 余万 件 ? 累计一手房地产项目资料 14000 多个 ? 地产专著 20 余本 ? 行业期刊 80 余本 ? 服务覆盖城市 90 多个 ? 专业资质 建设部核准的房地产一级评估机构 中国土地估价师协会注册许可机构：可在全国范围内从事土地评估业务 中国房地产估价师学会常务理事单位 中国土地估价师协会会员单位 ? 世联主要出版物 专业类：地产市场解读 、 估价师操作实务 、现代物业管理 、 深圳房地产产权手册 、 深圳楼宇买卖手册 、 土地经济问题 资讯类：楼市中国 、地产评论 、 市场月报 随笔类：世联观察 、 前线故事 、 认识 、在场 丛书类：世联 10 年?城市地产系列丛书新都市主义?CONDO 与小户型 、 社区?大盘出路 、 CBD?写字楼与国际公寓 、 城界消失?旅游地产 ；世联地产顾问丛书规划的市场评价 、 城市更新之市场模式 、 联合开发?城市运营的出路 、 新城模式 、 公共住房浪潮 ? 世联的专业价值所在 ? 优势 1：全国化一体化的公司运营模式为开发商提供充足的智力保障 世联不仅服务遍及全国 90 多个城市，而且在全国 16 个核心城市设有分支机构，并实行“服务一体化”的管理。目前，世联地产共有策划总监 20 余位、销售总监 30 余位、策划项目经理 70 余位、销售项目经理 110余位，共计 1400 余名房地产专业咨询顾问，世联服务团队凭借集团共享的知识平台分享全国视野，在所服务的城市构筑本地知识，全国范围内针对服务项目的特点，统一调配人员，为客户项目提供强有力的智力及技术支持。 ? 优势 2：一体化的地产专业服务链为开发商降低人力管理成本 世联的业务涉及估价、顾问、代理、经纪、按揭等各方面，各业务之间的相互支持与联动，为世联的服务品质增添了一重高品质的保障。 凭借 15 年 570 多个项目的市场操作经验积累，世联代理业务逐步形成了为客户开发过程提供项目选取、地块研究、可行性分析、价值评估、建筑策划、营销策划、销售代理、按揭服务等“纵向一体化”的地产专业服务链。世联集团以深圳为总部，通过 16 家异地分支机构建立起以深圳、北京和上海为中心的三大业务区域，成为全国化的服务机构，实现项目操作提供一站式服务、全国范围人力及平台资源共享、快速响应的高效执行体系。 世联针对中国房地产市场投资型物业的蓬勃发展，在做好各分支机构所在区域市场项目的基础上，组建了全国性的“世联地产全国项目营销中心” ，以强化全国市场的联动。目前，深圳第一个异地投资项目集中体验中心已经启动，成为第一个由代理公司整合并搭建的优质项目与实力投资者的全国性直通桥梁、第一个由世联地产强大平台支持的全中国、大区域联动中心。 “世联地产全国项目营销中心”将以 14 年来积累下的 9 万优质客户资源，凭借内部强大的联动网络，以 120 余名深圳代理部精英、650 名世联行销售骨干为终端窗口为发展商的投资型项目提供迅捷的推广、招商、销售服务。 ? 优势 3：经验优势降低试错成本 世联在区域营销、土地出让、大规模项目开发、新区开发研究等方面多个项目的实际经验，使世联擅于以项目涉及的各方面参与者为出发点，凭借多年的实际案例操作经验，为开发商提出具有实际可操作性的建议。 世联目前拥有 2700 多名员工，囊括了城市规划、建筑设计、经济、工程、法律、广告、市场营销、经营管理、经济分析等方面的专业人才，在 15 年的发展历程中，非常注重对各种资源的积累，并将这种积累制度化，持之以恒，使大量的项目经验、案例、模型等留存汇总，由此形成了十余个专业数据库，为专业人员在专业平台上工作提供了丰富的技术支持及经验支持，规避试错风险，为开发商最大限度降低运作风险。 ? 优势 4 ：完备的销售团队建设为项目成功提供坚实保障 世联以销售团队、策划团队的工作组方式开展项目的具体工作，避免个人主观冒进带来的失误。各团队所配备的项目经理均具有丰富的专业经验。项目组人员配备涉及建