物业维修标准运作手册sop

129-1物业维修标准运作手册（SOP）（内部资料：XXXX 年版）物业维修部编写主编： 129-2目录第一节物业设施设备介绍和建筑数据摘要1.1 物业设施设备介绍1.2 建筑数据摘要第二节物业维修部组织结构图和岗位职责2.1 组织结构图2.2 岗位职责第三节物业维修部人员日常工作规范3.1 值班制度3.2 交接班制度3.3 报告制度3.4 安全、防火制度3.5 巡视检查制度3.6 租户单元内维修工作制度3.7 机房内工作制度3.8 安全管理制度3.9 能源管理制度3.10 外包项目管理制度3.11 检测、计量器具管理制度3.12 租户二次装修管理制度3.13 租户有偿维修管理制度3.14 承包商管理制度3.15 租户退租管理制度129-3第四节物业维修部设施设备管理守则4.1 设施设备维修保养管理总则4.2 设备一、二级保养制度4.3 设备大修制度4.4 设施设备故障处理程序4.5 电气设备运行与维保制度4.6 弱电系统运行与维保制度4.7 空调系统运行与维保制度4.8 给排水系统运行与维保制度4.9 擦窗机与登高车维修保养制度4.10 建筑/装修维修保养制度第五节物业维修部主要工作流程5.1 电话系统故障维修流程5.2 BA 系统报警处理流程5.3 新装拆装电话工作流程5.4 安保管理系统设备维修流程5.5 背景音乐及紧急广播系统设备故障维修流程5.6 租户有偿维修工作流程5.7 报修值班处理流程5.8 租户退租流程图5.9 物业维修合同招投标流程5.10 物业维修合同变更处理流程5.11 租户退租单元修复工作流程第六节物业维修部常用工作表格6.1 设备设施类表式表格6.2 电气设备类表式表格6.3 弱电设备类表式表格12-17129-46.4 空调设备类表式表格6.5 给排水设备类表式表格6.6 擦窗机与登高车类表式表格6.7 物料仓库类表式表格6.8 其它类表格附录主要参考资料第一节设施设备介绍和主要建筑数据摘要1.1 物业设施设备介绍1.2 主要建筑数据摘要1.1 物业设施设备介绍上海 位于中国上海市静安区 ，占地面积为 31,088 平方米，容积率为 6.8，绿化率为 15%。地面为二幢办公楼(其中 T2 办公塔楼目前在建)和一幢商场。已建 T1 办公塔楼为 66 层，建筑高度为 288 米，建筑面积为 79,200 平方米;在建 T2 办公塔楼为 46 层,建筑高度为220 米,建筑面积为 81,000 平方米;商场一幢为 5 层，建筑面积 51，723 平方米。目前的商场地下为三层停车库，可停放 833 辆车位，建筑面积为 59，112 平方米，陕西北路、西康路各有一个机动车出入口。 设施设备主要包括以下七大系统。一、空调系统空调制冷主机采用 8 台离心式冷水机组，制冷能力为 6250 冷吨。所有离心式制冷主机均采用美国特灵公司生产的三级压缩离心制冷机组，冬季大厦采用电加热作为空调采暖热源。办公楼空调末端采用变风量 VAV 系统，整个办公楼共配置了 1277 套 VAV。129-5该产品均为美国 ET1 集团制造的“风机动力型 VAV”，并为该产品设置了美国江森公司制造的 VAV 控制器，使办公区域的温度变化均在 BMS 监控之下。VAV 系统的前端设备，即空调处理机采用了大型卧式变风量 AHU，分别置于办公楼的各设备层内，通过竖直干管将一次风送至各办公楼层的 VAV 内，在 VAV 内与回风混合后再送入房间，所有 AHU 均美国特灵的原装进口设备。裙房商铺区域，为全空气式空调系统，AHU 分别置于商场 5 楼、回廊的空调机房内。裙房 AHU 共 14 台，新风处理机共 5 台，均为美国特灵的产品。商铺采用风机盘管和新风系统，冬季分别在 AHU 及风机盘管内设置了电热盘管作为采暖热源，风机盘管采用美国 YORK 产品。二、变配电系统由市政供电网采用二路独立的 35KV 电源进线，其中每路的配电容量为16000KVA。经 10KV/0.4KV 变压后送至各楼层强电房并连接各负载设备。整个 共设置于 17 台干式变压器，其中 2 台 16000KVA 的 35KV/10KV 变压器位于地下一层，15 台 10KV/0.4KV 的变压器分别在地下一层、5 层、7 层、8 层、26 层、42 层、59 层。地下二层设置了 3 台三菱的应急柴油发电机（分别为 2 台 1875KVA 和 1 台300KVA）保障重要负荷的供电，大楼内消防控制中心、消防电梯等重要设备均采用双路电源供电。三、弱电系统楼宇自控 BMS 系统采了美国江森的 METASYS12.0 系统，整个 BMS 共有 13000多个监控点位，为大楼空调、变配电、照明、给排水、送排风等机电设备提供远程控制与监视。共配置了 24 台网络控制器（NCU）其中有 2 台 NCU 作为备用。大楼监控系统共配置了 329 台摄像机，用于监视大楼内各主要通道和公共区域，摄像机分别采用 PHILIPS 的 TC-790 型彩色一体化摄像机 22 台，PHILIPS的 LTC-354 型定焦摄像机 289 台，联视的室内云台摄像机 16 台，室外云台摄像机 2 台，通过联视公司的 MV900 型视频矩阵实现视频切换，整个系统共设置了5 台 176 路输入的视频矩阵，1 台用作矩阵联网，所有图像通过 Panasonic 的录像机保存录像在 30 天以上。四、电梯系统129-6办公楼、商场共有电梯、自动扶梯 66 台，所有电梯均采用瑞士迅达公司制造的 500 系统高性能电梯。办公楼分低区、中区、高区，每区域有 6 部客梯，速度分别为 3.5m/s、5m/s、7m/s；61 层至 66 层为超高区增设 2 台客梯，速度为 2m/s。另设二台消防电梯自地下三层至 66 层，速度为 4.5m/s。商场裙房客梯有 8 台，速度为 1m/s；消防电梯有 6 台，速度为 1.75m/s，自动扶梯有 29 部。五、消防系统消防设施共分 8 个系统：消防栓灭火系统、消防报警系统、正压送风系统、自动喷水系统、消防排烟系统、二氧化碳系统、消防卷帘门系统、水幕雨淋系统。六、供水系统大楼的供水由市政管网分别从南阳路、陕西北路300 管道接入地下三层水池。裙房商场的供水由地下三层水泵房三台变频泵机组供水。办公楼的供水由地下三层水泵房二台 100KW 水泵送至 60 层 140 立方米的水池。56 层至 66 层供水由 66 层三台变频泵供水；42 层至 55 层由 60 层的水池供水；43 层中区水池供 22 层至 41 层使用，水源由 60 层水池减压供水；27 层低区水池供 3 层至 21层使用，水源由 60 层水池减压供水。七、排水系统商场、办公楼的污水输送到位于地下二层、三层的污水处理站，地下二层、三层的污水需经过两级处理站符合市政污水排放标准。129-71.2 主要建筑数据摘要1.2.1 主要建筑数据-建筑设计a. T1&T2 办公塔楼:美国 KohnPedersenFoxAssociates(KPF）建筑设计公司b. T1 办公塔楼:香港冯庆延建筑师事务所c. T1&T2 办公塔楼:中国华东建筑设计院d. T1&T2 办公塔楼:美国 Thornton-TomasettiEngineers(T-T)结构顾问有限公司e. T2 办公塔楼:柏诚工程技术(北京)有限公司上海分公司-全部占地面积:31,088m 2-总建筑面积:315,362m 2129-8a. 商场 54,403m2b. T1 办公塔楼 150,278m2（T1 办公塔楼 93,814m2；地下室 56,464m2）c. T2 办公塔楼 110,680m2(T2 办公塔楼 90,553m2；地下室 20,127m2）-层数a. 商场为 5 层b. T1 办公塔楼 66 层,地下 3 层,c. T2 办公塔楼 46 层,地下 3 层-主屋面高度a. T1 办公塔楼 244.7mb. T2 办公塔楼 179m-最高点高度a. T1 办公塔楼 288.28mb. T2 办公塔楼 222m-结构:钢筋混凝土结构-外墙:铝合金、双层玻璃幕墙及花岗岩-绿化面积:4,963m 2-标准层层高a. 商场 5.5mb. T1 办公塔楼 3.95mc. T2 办公塔楼 3.95m-标准层净高a. 商场 3.8mb. T1 办公塔楼 2.7mc. T2 办公塔楼 2.7m-标准层面积a. 商场 9,498m211,817m2b. T1 办公塔楼 1,667m21,780m2c. T2 办公塔楼 2,033m22,119m2-机动车车位a. T1 办公塔楼和商场 543(地面 49)b. T2 办公塔楼 324（地面 10）-非机动车车位129-9a. T1 办公塔楼和商场 5,300 个(地下)b. T2 办公塔楼 823 个（地上）1.2.2 机电设备概要-电梯:全进口瑞士迅达a. 商场自动扶梯 29 台，垂直梯 13 台b. T1 办公塔楼 22 台c. T2 办公塔楼 14 台-中央空调:美国特灵-消防水泵:T1 办公塔楼:英国 SPPT2 办公塔楼:丹麦 Grundfos-综合布线:T1 办公塔楼:美国朗讯T2 办公塔楼:加拿大 Nordx/cdt-中央监控:T1 办公塔楼:香港联视T2 办公塔楼:美国 Bosch 定焦摄像机美国 Pelco 矩阵/快球摄像机1.2.3 总承包商上海建工集团-土建分包：T1 办公塔楼:上海第三建筑工程公司T2 办公塔楼:上海第三建筑工程公司-机电分包：T1 办公塔楼:香港快达工程公司T2 办公塔楼:上海市安装工程有限公司新创机电工程有限公司其士(香港)有限公司北京中标新亚机电工程有限公司迅达(中国)电梯有限公司1.2.4 竣工使用日期-T1 办公塔楼和商场：2001 年 4 月 20 日-T2 办公塔楼：预计 2006 年 12 月129-10第二节物业维修部组织结构图和岗位职责2.1 组织结构图2.2 岗位职责129-112.1 组织结构图2.1.1 物业维修部总体组织结构图2.1.2 安全管理小组组织结构图2.1.3 能源管理小组组织结构图2.1.4 环保管理小组组织结构图129-12经理行政助理强电/电梯（11） 空调（15）空调机给排水/消防/煤气（10）空调机装修（10）空调机弱电（7）2.1.1 物业维修部总体组织结构图现有人数 55 人。2006 年 03 月1.1129-132.1.2 安全管理小组组织结构图部门经理给排水主管安全管理员空调主管 装修主管 弱电主管强电主管129-142.1.3 能源管理小组组织结构图2.1.4 环保管理小组组织结构图部门经理给排水主管空调主管部门经理能源管理员强电主管空调主管给排水主管129-1522 物业维修部岗位职责2.2.1 物业维修经理岗位职责2.2.2 行政助理岗位职责2.2.3 能源管理员岗位职责2.2.4 安全管理员岗位职责2.2.5 环保管理员岗位职责2.2.6 强电领班岗位职责2.2.7 弱电领班岗位职责2.2.8 空调领班岗位职责2.2.9 给排水领班岗位职责2.2.10 装修领班岗位职责2.2.11 强电技术员岗位职责2.2.12 弱电技术员岗位职责2.2.13 空调技术员岗位职责2.2.14 给排水技术员岗位职责2.2.15 装修技术员岗位职责129-162.2.1物业维修经理岗位职责2.2.1.1 执行公司管理层的各项工作指示，全面负责物业维修部工作。2.2.1.2 负责本部门的年度预算并及时进行修正。2.2.1.3 审核本部门的物品申购与采购，以及仓库物品管理。2.2.1.4 制定机电设备与土建装修之维修保养计划，并督促下属执行，以确保设施设备的正常运行。2.2.1.5 负责洽谈与确定各类维修保养外判合同，监督承包商的工作质效，并定期进行评估。2.2.1.6 审阅下属有关设施设备之运行报告，并提出改善建议。2.2.1.7 根据物业营运之实际情况，制定合理的设备运行方案。2.2.1.8 依据能源消耗情况制定合理的能源控制措施。2.2.1.9 及时调整，修缮或更新各类设施设备。2.2.1.10 确保一切政府指定的设施设备之审证，报检及合法运行。2.2.1.11 制定安全工作制度及突发事件应急处理程序，指挥下属解决物业的各种突发事件，妥善处理善后事宜。2.2.1.12 负责协调与政府有关职能部门的关系，确保物业水、电、煤、电讯、消防，技防及环保等设施的正常供应或使用。2.2.1.13 审阅租户对本部门的投诉并及时回复租户。2.2.1.14 协调公司各部门间的关系，提供技术上的支持。2.2.1.15 定期总结本部门的各项工作，并及时向公司管理层报告。2.2.1.16 分配下属工作，并督导员工工作绩效与纪律。2.2.1.17 确保一切文件、资料，有系统的存档与管理。129-172.2.1.18 审核员工的加班、休假等申请。2.2.1.19 定期对员工进行培训考核与评估。2.2.1.20 负责本部门的 SOP 修订工作。2.2.1.21 宣传公司文化，树立企业形象，传达公司指示，反映员工的合理建议，提高员工士气。2.2.1.2224 小时待命，接获紧急事件发生通知后，尽快回公司报到并安排处理。129-182.2.2 行政助理岗位职责2.2.2.1 负责维修部内部及对外文档处理工作，重要事项汇报上级。2.2.2.2 负责客户图纸移交，二次装修审图意见传送工作。2.2.2.3 做好员工病、事假记录，按月报出考勤。2.2.2.4 做好办公室的接待工作，为来访客人提供服务和方便。2.2.2.5 统计员工就餐数量，及时报告给有关部门。2.2.2.6 发放员工的制服与工牌，并做好记录。129-192.2.3 能源管理员岗位职责2.2.3.1 学习、宣传、贯彻、执行节能法及有关政策、条例、钻研节能知识，积极从手节能管理和技改工作，努力提高物业的能源利用率。2.2.3.2 在部门经理领导下，具体负责和组织实施公司制定的节能计划与方针，负责监督、检查各用能部门/班组的节能工作。2.2.3.3 参与审查节能措施方案，负责节能项目的效果测定和总结工作，审核、评价节能技改项目的节能效果和经济效益。2.2.3.4 组织开展物业的用水平衡、用电平衡等工作，组织检查有关能源法规、标准的执行情况。2.2.3.5 配合市节能监测中心做好物业的能监工作。2.2.3.6 做好物业各单项能耗、能耗总量的统计分析工作。2.2.3.7 积极开展节能技术培训工作。2.2.3.8 做好节能工作总结。129-202.2.4安全管理员岗位职责2.2.4.1 安全管理员是本部门安全工作直接负责人，对安全管理负有直接的领导责任。2.2.4.2 安全管理员需协助部门经理，贯彻国家劳动安全法规、法令和行业规章、规范及技术标准，及时研究分析解决在工作中存在的安全问题，确保部门安全管理。2.2.4.3 确保本部门日常工作中的多个环节符合国家、行业安全规程和安全技术标准的要求，监督检查其贯彻执行情况并负责组织落实。2.2.4.4 了解并掌握日常工作中的危险点、危险源以及危险设备的安全状况和变化情况。加强对用电、动火、易燃等特殊工种的管理。确保公司所使用的设备、设施符合国家安全标准规范。2.2.4.5 根据本部门安全管理的特点，指导制订事故应急预案。一旦发生事故应及时组织抢救，并按规定立即上报；同时应认真组织调查处理工作。2.2.4.6 负责组织开展安全管理的宣传和培训教育，确保本部门所有员工学习安全知识教育，特殊工种人员经安全技术培训考核后才能持证上岗。2.2.4.7 经常进行现场安全检查，及时发现处理事故隐患，重大问题应以书面形式及时上报。2.2.4.8 按时提供安全技术措施计划项目，经上级批准后，负责对项目的实施。129-212.2.5环保管理员岗位职责2.2.5.1 在部门经理领导下，全面负责物业的环境保护工作，负责监督、检查与解决设施设备运行的环保问题。2.2.5.2 经常检查和掌握噪声、排废的状况、做好数据的整理分析工作，并提出改进建议。2.2.5.3 负责年度环保的总结与计划。2.2.5.4 负责相关政府部门的协调、检查配合工作。2.2.5.5 认真贯彻执行有关环保法规，并做好宣传工作，提高部门员工对环保的认识。129-222.2.6强电领班岗位职责2.2.6.1 协助部门经理的工作，安排、督促及指导强电维修技术员完成各项工作。2.2.6.2 全面负责物业高压、低压、变配电、照明、电梯、擦窗机等系统/设备的日常运行、维修保养和巡视检查等工作。2.2.6.3 熟悉大楼内的强电系统与设备的情况，制定大楼内各种强电系统/设备保养制度、操作规程和巡查表格，督促和检查强电技术员做好各项运行记录。2.2.6.4 解答强电技术员系统/设备运行中遇到的各种技术问题，指导强电技术员的日常维修保养工作，确保设备正常运行。2.2.6.5 发现强电系统/设备发生故障和问题，及时采取措施，组织强电技术员尽快修复和解决。对无法自行修复及需要外判维修保养的系统/设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的拟定工作，并监督合同执行情况。2.2.6.6 对设备与系统运行提出改良方案。2.2.6.7 签发强电设备的维修单，提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计划。2.2.6.8 负责强电技术员的技术培训和考核，负责强电系统/设备和技术资料的收集、整理和归档工作。每月提交工作计划与工作报告予部门经理审核。2.2.6.9 努力节能降耗，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中浪费现象。129-232.2.6.10 负责所管辖机房的安全、清洁工作。2.2.7弱电领班岗位职责2.2.7.1 协助部门经理的工作，安排、督促及指导弱电维修技术员完成各项工作。2.2.7.2 全面负责物业自控系统、防盗监控系统、消防报警系统、电话通讯系统、广播卫星系统及停车场管理系统/设备的日常运行、维修保养和巡视检查等技术工作。2.2.7.3 熟悉大楼内的弱电系统与设备的情况，制定大楼内各种弱电系统/设备保养制度、操作规程和巡查表格，督促和检查弱电技术员做好各项运行记录。2.2.7.4 解答弱电技术员系统/设备运行中遇到的各种技术问题，指导弱电技术员的日常维修保养工作，确保设备正常运行。2.2.7.5 发现弱电系统/设备发生故障和问题，及时采取措施，组织弱电技术员尽快修复和解决。对无法自行修复及需要外判维修保养的系统/设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的拟定工作，并监督合同执行情况。2.2.7.6 对设备与系统运行提出改良方案。2.2.7.7 签发弱电设备的维修单，提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计划。2.2.7.8 负责弱电技术员的技术培训和考核，负责弱电系统/设备和技术资料的129-24收集、整理和归档工作。每月提交工作计划与工作报告予部门经理审核。2.2.7.9 努力节能降耗，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中浪费现象。2.2.7.10 负责所管辖机房的安全、清洁工作。2.2.8空调领班岗位职责2.2.8.1 协助部门经理的工作，安排、督促及指导空调维修技术员完成各项工作。2.2.8.2 全面负责物业空调机组、冷却塔、变风量空调机组、风机盘管、VAV、各类空调水泵、送排水等设备的日常运行、维修保养和巡视检查等技术工作。2.2.8.3 熟悉大楼内的空调系统与设备的情况，制定大楼内各种空调系统/设备保养制度、操作规程和巡查表格，督促和检查空调技术员做好各项运行记录。2.2.8.4 解答空调技术员系统/设备运行中遇到的各种技术问题，指导空调技术员的日常维修保养工作，确保设备正常运行。2.2.8.5 发现空调系统/设备发生故障和问题，及时采取措施，组织空调技术员尽快修复和解决。对无法自行修复及需要外判维修保养的系统/设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的拟定工作，并监督合同执行情况。2.2.8.6 对设备与系统运行提出改良方案。2.2.8.7 签发空调设备的维修单，提出各项维修工具、材料及备品备件的采购129-25计划。2.2.8.8 负责空调技术员的技术培训和考核，负责空调系统/设备和技术资料的收集、整理和归档工作。每月提交工作计划与工作报告予部门经理审核。2.2.8.9 努力节能降耗，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中浪费现象。2.2.8.10 负责所管辖机房的安全、清洁工作。2.2.9给排水领班岗位职责2.2.9.1 协助部门经理的工作，安排、督促及指导给排水技术员完成各项工作。2.2.9.2 全面负责物业给排水、消防、煤气、各类水泵、污水处理系统/设备的日常运行、维修保养和巡视检查等技术工作。2.2.9.3 熟悉物业给排水、消防和煤气设备的情况，制定大楼内给排水、消防和煤气等各种系统/设备保养制度、操作规程和巡查表格，督促和检查给排水技术员做好各项运行记录。2.2.9.4 解答给排水、消防及煤气系统/设备运行中遇到的各种技术问题，指导管道技术员的日常维修保养工作，确保设备正常运行。2.2.9.5 发现给排水、消防及煤气系统/设备发生故障和问题，及时采取措施，组织给排水技术员尽快修复和解决。对无法自行修复及需要外判维修保养的系统/设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的拟定工作，并监督合同执行情况。2.2.9.6 对设备与系统运行提出改良方案。129-262.2.9.7 签发给排水、消防和煤气设备的维修单，提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计划。2.2.9.8 负责给排水技术员的技术培训和考核，负责给排水、消防及煤气系统/设备和技术资料的收集、整理和归档工作。每月提交工作计划与工作报告予部门经理审核。2.2.9.9 努力节能降耗，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中的跑、冒、滴、漏现象。2.2.9.10 负责所管辖机房的安全、清洁工作。2.2.10 装修领班岗位职责2.2.10.1 协助部门经理的工作，安排、督促及指导装修技术员完成各项工作。2.2.10.2 全面负责物业土建、装饰装修的维修保养与巡视检查工作。2.2.10.3 制定土建装饰装修的维修保养制度、计划、巡查表格，督促和检查装修技术员做各项检查与维修记录。2.2.10.4 负责租户二次装修的验收工作。2.2.10.5 签发维修单，提出各项维修工具、材料与备品备件的采购计划。2.2.10.6 对土建装饰存在缺陷提出改良方案。2.2.10.7 对需外判维修或装修的工作负责合同的技术谈判，并签署合同执行情况与竣工验收。2.2.10.8 每月提交工作计划与工作报告予部门经理审核。2.2.10.9 努力节能降耗，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中浪费现象。2.2.10.10负责所管辖值班室的安全、清洁工作。129-272.2.11 强电技术员岗位职责2.2.11.1 服从强电领班的工作安排，认真完成工作任务。2.2.11.2 负责大楼高低压变配电设备/系统的运行值班，电气控制装置及照明系统的日常运行、维修保养和巡视检查等工作。2.2.11.3 熟悉大楼内电气设备的情况，严格执行电气设备保养制度和操作规程，认真做好各项运行记录。2.2.11.4 发现故障和问题，及时采取措施，尽快排除和解决，作好记录并汇报上级主管。2.2.11.5 当值时按质、按量、按时完成强电维修单工作。2.2.11.6 定期抄记租户单元内电表，并汇总报告领班。2.2.11.7 严格遵守公司和部门的各项管理制度，履行交接班手续，完成每天工作日志，不得无故离岗。2.2.11.8 合理使用工具、仪器和器材，爱护设备、保持所管设备、机房和值班室的安全和清洁工作。129-282.2.11.9 刻苦钻研业务，不断提高维修技术和服务质量，努力做到一专多能，完成上级主管交办的其他任务。2.2.11.10积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。2.2.12 弱电技术员岗位职责2.2.12.1 服从弱电领班的工作安排，认真完成工作任务。2.2.12.2 负责大楼屋宇自控系统、防盗监控系统、消防报警系统、电话通讯系统、广播卫星系统及停车场管理系统/设备的日常运行、维修保养和巡视检查等工