第四章房地产投资分析四川大学课件

第 四章 房地产投资分析主要内容 4.1 房地产投资分析概述 4.2 市场与区位分析 4.3 基础数据分析估算 4.4 财务分析 4.5 不确定性分析与风险分析 4.6 房地产投资决策 4.7 房地产投资分析运用 4.1 房地产投资分析概述房地产投资分析概述4.1.1 投资与房地产投资的含义v广义的投资 是指人们的一种有目的的经济行为。v狭义的投资 是指经济主体 (个人、家庭、企业等 )以获得所期望的未来货币增值或收益为目的，预先投入一定的资源 (资金、不动产、技术等 )，经营某项事业的经济行为。v投资行为 的四项基本要素包括：（ 1） 投资的含义 w 投资主体w 投资客体w 投资目标w 投资方式 （ 2）房地产 投资的含义 房地产投资 是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。4.1.2 房地产投资的类型v房地产投资可以分为 直接投资 和 间接投资 。房地产投资类型体系图 4.1.3 房地产投资的目的v从房地产投资的不同类型阐述其投资目的：w 房地产开发投资的目的 是为了在完成房地产开发后进行销售，以获得商品房销售所带来的投资利润，实现房地产开发企业的正常经营获利，在房地产价格上涨阶段，通过储备土地、减缓销售速度等方式以获得房地产增值收益。w 房地产置业投资的目的 有四个：满足自身生活居住即自用作为投资的物业出租给最终使用者作为投资的物业进行储备购入物业以满足生产经营需要w 房地产间接投资的主要目的 就是通过购买房地产开发企业股票、债券以及房地产抵押支持证券等有价证券，通过长期持有以获得利息收益并实现保值、增值，在合适的价格出售获得利差收益。4.1.4 房地产投资分析的任务v房地产投资分析是一项高知识含量的工作，需要分析人员为投资者提供诸如投资方向、运作方式、投资收益、投资风险等方面问题的解决方法，这是 房地产投资分析的基本任务 。w 为投资者提供投资方向w 为投资者提供运作方案建议 w 为投资者报批及合作提供依据 w 为投资者预测投资收益 w 为投资者描述风险及提供避险方法4.1.5 房地产投资分析的发展状况w 国务院关于投资体制改革的决定 出台w 投资主体的多元化和资金渠道的多样化 v过去，在当时的国家投资管理体制下，房地产投资分析多局限在房地产投资可行性研究上。v现在，房地产投资分析更强调专业性、实用性、准确性，并且不再局限于房地产开发建设投资分析中，而是已经扩展到 房地产开发项目收购 、 企业股权收购 、 股票和债券分析 、 房地产资产运营管理 等多个方面。 4.2 市场与区位分析市场与区位分析4.2.1 市场分析 房地产投资环境的调查与预测v房地产投资环境的调查与预测应在国家、区域、城市、邻里的层次上进行。（ 1） 市场分析的内容 房地产市场状况的调查与预测v房地产市场状况的调查与预测应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行。（ 2） 市场分析的方法 市场需求预测v市场需求预测 是要估算出一个特定的市场对某产品的潜在需求数量。v最常用的方法是 连比法 ，是将基数乘以若干修正率而得到预测结果。其公式如下：总市场潜量 =特定产品或市场的购买者数量 购买者的平均购买数量 平均单价 市场因素修正率 1 市场因素修正率 2 其他修正率例如，某房地产开发企业拟开发酒店式公寓项目，拟判断潜在市场需求量，则可以利用下面的计算式获得计算值：新建酒店式公寓市场需求量 =家庭户数 户均用于购房的可支配收入 满足酒店式公寓消费最低收入要求的家庭比例 酒店式公寓消费倾向比例 市场趋势预测v市场趋势分析主要方法有 ：意见调查分析法主要包括 购买者意图调查法 、 销售人员意见综合法 和 德尔菲法 。时间序列分析法主要包括 简单平均法 、 移动平均法 、 加权移动平均法 和 指数平滑法 。相关分析法主要包括 回归分析法 和 市场因子推演法 。4.2.2 区位条件分析v房地产行业的投资真理是 “位置，位置，还是位置 ”，在很多情况下，房地产销售价格和租金水平主要是由其区位因素决定的。v对投资项目构成影响的区位条件包括所在地域的政治、经济、人文、法律等社会因素，还包括该项目具体地点的自然特征，如地块宽度和深度、地貌、排水、土壤构成、基础设施等内容。v房地产项目区位的分析与选择，包括 地域的分析与选择 和具体地点的分析与选择 。 w地域的分析与选择是战略性选择 ，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。w具体地点的分析与选择 ，是指能够直接显现土地价值的、相对微观的一种分析，一般针对某一特殊地块来进行。是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小。利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。 4.3 基础数据分析估算基础数据分析估算4.3.1 房地产开发项目投资与成本分析估算v房地产开发项目投资包括 开发建设投资 和 经营资金 。 w 开发建设投资 是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。w 经营资金 是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金 。房地产开发项目总投资估算表房地产开发项目总投资构成图 v如果房地产开发项目在开发完成后 存在自营部分 ，则房地产开发项目投资与成本满足下面的等式：开发项目总投资 =开发建设投资 +经营资金 开发建设投资 =总成本费用 =固定资产及其他资产 +开发产品成本 将 两式进行整理得：开发项目总投资 =固定资产及其他资产 +开发产品成本 +经营资金v如果房地产开发项目在开发完成后 只有租售而没有自营部分 ，则开发项目总投资中不存在经营资金，同时，开发建设投资全部形成了开发产品成本，而不存在固定资产及其他资产，房地产开发项目投资与成本满足下面的等式：开发项目总投资 =开发建设投资 =总成本费用 =开发产品成本4.3.2 房地产开发项目收入分析估算v 从投资分析的角度出发，市场分析与预测的最终目的就是对投资项目租售方案的确定、租售价格的确定和经营收入与税费的估算。（ 1）租售方案房地产项目应在项目策划方案的基础上，制定切实可行的出售、出租、自营等计划即租售方案。（ 2）价格确定房地产开发企业给自己的产品所定的价格，必定是介于两个极端(一端为低到没有利润的价格 ,另一端为高到无人问津的价格 )之间。 详细的租售方案制定方法和租售价格的确定方式将在本书的第八章予以阐述。（ 3） 经营收入v房地产投资项目的经营收入主要包括 房地产产品的销售收入、 租金收入 和 自营收入 。 销售收入包括土地转让收入、商品房销售收入和配套设施销售收入。销售收入 =可出售建筑面积 销售单价 租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入。租金收入 =可出租建筑面积 租金单价 自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业 等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。 v注意：空置期（项目竣工后暂时找不到租户的时间）和出租率对租金收入的影响。w没有考虑空置率或出租率的租金收入叫 潜在总收入 ；w考虑了空置率或出租率以后，从潜在总收入中扣除空置和租金损失，再加上其他收入，就得到了该物业的 实际总收入 ；w如果再考虑出租期的运营费用，则租金收入就是 净租金收入 。 三者的关系表示如下：潜在总收入 =可出租面积 单位租金实际总收入 =潜在总收入 （ 1-空置率） +其他收入=潜在总收入 出租率 +其他收入净经营收入 =实际总收入运营费用（ 4） 税费v目前我国房地产开发投资中涉及到的主要税金包括营业税、城市建设维护税、教育费附加 (通常也叫两税一费 )、城镇土地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税、契税、印花税。 v税金的计算方法需要根据国家税收管理政策和项目投资与成本、收入的基础数据估算。4.3.3 资金筹措分析资金筹措分析共分为 资金筹措计划 和 资金使用计划 两部分。v资金筹措计划 需要解决筹资渠道选择、各渠道筹资比例、渠道风险分析、筹资成本控制等四方面的问题。v资金使用计划 应根据可能的项目施工进度与资金来源渠道进行编制。在房地产项目可行性研究阶段，计算期可取年、半年、季甚至月为单位，资金使用计划应按期编制。 w资金来源的渠道 主要有资本金、银行贷款、预售收入。w除了这三种形式，承包商带资承包、合作开发、社会集资 (发行股票、发行公司债券 )、利用外资也经常被开发商作为筹资的渠道。 4.4 财务分析财务分析4.4.1 财务分析概述v房地产投资项目财务分析 是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。v财务分析的基本程序 包括： 搜集、整理和计算有关基础财务数据资料； 编制基本财务报表； 财务分析指标的计算与评价； 进行不确定性分析； 财务分析结论。v财务分析的重点 是基本财务报表的编制和财务分析指标的计算与评价。4.4.2 财务分析基本报表v财务分析基本报表 主要有现金流量表、资金来源与运用表、利润表、资产负债表。 v财务分析的基本原理 就是从基本报表中取得数据，计算财务分析的各项指标，然后与基本参数作比较。注意：各种基本报表之间存在的密切联系4.4.3 财务分析指标财务分析指标根据出现时代的不同，划分为 传统财务分析指标 和 现代财务分析指标 ，目前最常使用的是现代财务指标。（ 1） 传统的财务分析指标 主要包括收益乘数、财务比率、盈利能力指标、回收期指标。传统财务分析指标构成图现代财务分析指标构成图（ 2） 现代的财务分析指标 包括：静态分析指标和动态分析指标。v财务分析指标和基本报表的关系： 4.5 不确定性分析和风险分析不确定性分析和风险分析4.5.1 不确定性分析v不确定性分析 主要是分析开发项目评估中所选变量的估计值与实际情况发生差异时，该项目盈利能力发生的变化或变化的程度。 v不确定性分析主要有 临界点分析 和 敏感性分析 两种分析方法。 （ 1）临界点分析w 临界点分析又称之为 盈亏平衡分析 ，是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项