第九章现金流量与资金时间价值

第九章 现金流量与资金时间价值 第一节 现金流量 第二节 资金时间价值 第三节 资金等效值与复利计算第一节 现金流量 一 、现金流量的概念 二、现金流量图第二节 资金时间价值 一 、资金时间价值的概念 二、利息与利率 三、单利计息与复利计息 四、名义利率与实际利率第三节 资金等效值与复利计算 一 、资金等值的概念 二、复利计算例 1 某房地产开发商向银行贷款 2000万元，期限为 3年，年利率为 8%，若该笔贷款的贷款方式为期间按季度付息 、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？例 2 某家庭预计在今后 10年内的月收入为16000元，如果其中的 30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为 12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？例 3 某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的 30%，其余房价用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 10年，按月等额偿还，年贷款利率为 15%，问月还款额为多少？如果该家庭 25%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？例 4 某家庭预购买一套面积为 80平方米的经济适用住房，单价为 3500元 /平方米，首付款为房价的 25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为 4.2%和 6.6%,期限均为 15年 ,公积金贷款的最高限额 15万元.问该家庭申请组合贷款后的最低月还款额是多少 ?例 5 某家庭以 4000元 /平方米的价格 ,购买了一套建筑面积为 120平方米的住宅 .银行为其提供了 15年期的住房抵押贷款 ,该贷款的年利率为 6%,抵押贷款价值比率为70%.如该家庭在按月等额还款 5年后 ,与第 6年初一次提前偿还了贷款本金 8万元 ,问从第 6年开始的抵押贷款月还款额是多少 ?例 6 某家庭以 3500元 /平方米的价格 ,购买了一套建筑面积为 80平方米的住宅 .银行为其提供了 15年期的住房抵押贷款 ,该贷款的年利率为 6%,抵押贷款价值比率为70%.月还款常数为 0.65%.问抵押贷款到期后 ,该家庭应向银行偿还的剩余本金金额是多少 ?例 7 某家庭 1998年 12月 31日为购买价值为 50万元的住宅 ,申请了相当于房价 80%的住房抵押贷款 ,期限为 20年 ,年利率为 6%,按月等额还本付息 .2004年 1月 1日 ,该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款 (又称 “加按 ”，假设按产权人拥有的权益价值的 50%发放）。已知当地住宅价值年上涨率为 5%，问该家庭申请加按时，最多能得到多少抵押贷款？例 8 某人拟以 500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为 15% 、 25% 、 60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为 100万元，经营成本为 20万元，且预计在此后的 16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为 12%，贴现率为16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况如下表所示，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和（设投资和经营期间的收支均发生在年初）。例 8 单位：万元年份 4 5 618 19 20销 售收入1600转 售成本150装修费 用60 200例 9 某投资者以 1.8万元 /平方米的价格购买了一个建筑面积为 60平方米的店铺 ,用于出租经营 .该投资者以自有资金支付了总价款的 30%,其余用银行提供的抵押贷款支付 .该抵押贷款期限为 10年 ,年利率为 5.31%基础上上浮 1.5%,按年等额偿还 .经营费用为租金收入的 25%.投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于 12%.试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价 (每平方米建筑面积月毛租金 ).现金回报率 指房地产置业投资过程中 ,每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率 . 该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系 . 现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率 .其中 ,税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资 ;税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资 .例 10 某开发商与 2000年 8月 1日投资开发一专业商场 ,开发期为 3年 ,平均售价为 0.8万元 /平方米 .2002年 8月 1日王某以 1.1万元 /平方米的价格购买了其中 50平方米的店面 ,并向开发商支付了 5万元定金 ,产权持有期为 47年 .2003年 8月 1日开发商交房时 ,王某又支付了 11.5万元 ,余款由商业银行提供的 10年期抵押贷款支付 ,年贷款利率为6.5%,按年末等额付款方式偿还 .另外 ,王某与一承租人签订了一份为期 10年 (2003年 8月 1日至 2013年 8月 1日 )的租赁合同 .合同规定 ,第一年租金为每月 150元 /平方米 ,此后租金按每年 2%的比率递增 ,每年年末一次性收取 .据估算每年的平均出租经营费用为 3万元