住房金融制度

住房金融制度篇一：美国住房金融政策美国住房金融政策及对我国的启示 美国的公共住房政策主要是以市场调节为主,政府调控为辅。具体表现有以住房抵押贷款为核心的公共住房金融政策模式,此模式基本代表了市场经济条件下住房金融市场的发展方向。住房抵押贷款是以住房这种不动产作为偿还债务的担保获得贷款的借贷行为。在美国购买住房一般首期比例为房款的 20%,余下的 80%运用贷款解决,还款期限最高可达 30 年,以 10 年和 20 年最为常见。常见住房抵押贷款形式有固定偿还抵押贷款、累进偿还抵押贷款、固定利率住房抵押贷款以及可调整利率抵押贷款等。购房者可以根据自己预期收入状况自由选择,但各类贷款方式之间有成本上的差别。 为了解决贷款信用风险的问题,美国建立了一套别具特色的抵押保险机制。首先,为住房抵押信贷设立了专项的住房抵押保险;其次,采取政府机构(公营)与私营保险机构相结合的混合模式,尤其是政府起到了有力的作用。为了实现“人人都有良好住房”的政策目标,联邦住房管理局为中低收入家庭的抵押贷款提供 100%的保险,同时设立抵押贷款保险数额的上限,其数额每年由联邦住房与城市发展部依据全国住房市场的价格变化和居民家庭收入水平等因素(转 载于: 小 龙 文档网:住房金融制度)来确定。这种做法既体现了政府积极执行向中低收入家庭倾斜和扶持弱小阶层的政策取向,也防止了人们利用政府保险的抵押贷款来购买过于奢侈住房的倾向。公营住房抵押贷款保险机制的建立,大大增强了住房抵押贷款一级金融机构的信心,保障了住房抵押贷款的资金来源,使住房抵押市场得到健康迅速发展。 同时美国一般家庭平均 6 年就会搬一次家,所以每年住房二级市场的成交额均超过一级市场。美国政府大力推行住房抵押贷款证券化,以解决二级市场的住房抵押贷款问题。住房抵押贷款证券化是一种债权证券化形式,即以住房抵押贷款债权为基础,由金融机构或特定证券机构对这种债权进行组合,通过信用机构担保,在资本市场上进行筹资。通过一系列公共住房政策的配套运作,美国的家庭居住条件达到很高的水平,住房自有化率、每套住房单元的房间数、每个房间的居住人数、每单元的面积等多项居住水平指标在世界各国中均名列前茅。同时有效的公共住房政策不仅有助于住房问题的解决,使居民的居住水平逐步提高,而且通过住宅业的繁荣,进而反作用于美国的经济发展。 结合美国公共住房金融政策,我们可以总结出他们的成功共性,这些经验可以为我们进一步完善政府改革制度提供借鉴。 一、完善制度设计 中国保障性住房建设和管理工作需要充分发挥政府的主导作用，制定保障性住房规章制度，对其进行统一的规划、建设和管理，整合国土、住房、规划和建设部门中关于保障性住房建设和管理的事务，设立类似建屋管理局的机构，责任明确，权力到位，自负盈亏。 在制定保障房申购和流通等方面的制度时，不应该完全禁止保障性住房流通，而应对保障房的流通加以限制，明确指出保障房在市场流通的前提条件，规定流通和转租时的收益分配和收益率，对申请人 再次申请保障房进行限制等，以营造健康、流畅的保障房交易市场，既杜绝投机牟利行为，又让申请者根据情况退出保障房，将资源让给其他居民。二、 建立分阶段、多层次的保障性住房体系 保障性住房需求者可简单分为租用型和购买型，或者分为基本型、改善型、发展型和特殊型。国家应根据不同历史时期的情况和不同保障房的需求，建立多样化、多层次的保障性住房供给体系。在进行保障性住房建设时，分阶段、有重点地进行建设。在现阶段需求远大于供给的条件下，尽量实现户型设计的标准化，提高保障房建设的工业化水平。 三、完善土地供给和金融支持体系 保障性住房与普通商品房建设的最大区别就是非营利性或低营利性，建立优惠的土地供给制度和稳定的金融支持体系及其长效机制是保障性住房成功建设的关键。在土地供给方面，固然不能照搬新加坡立法低价征用私人土地的做法，但可在现有的法律法规层面上对保障房用地提供政策优惠。例如，可在土地审批和手续费用等方面提供便利；也可针对现状保障性住房配套设施不足的问题，对保障房社区周边的基础设施、商业设施和公共服务设施等不同类型的用地提供审批环节上的便利和税收政策上的优惠。四、营造良好社区 为了实现“居者有其屋”的初步目标，远期进而向“居者乐其屋”转变，一方面需要建立和不断完善社区物业管理的法规体系，包括对 组屋建筑物、公共电器、卫生、电梯、娱乐设施、开敞空间等方面所作的明确规定；另一方面需要不断推进社区文化的建设与管理，建立良好的社区认同感和邻里关系。我国需要在推进保障性住房物业管理市场化和专业化的同时，加快立法步伐，逐步完善物业管理法律法规体系。应由政府主导设立真正代表住户利益的机构，代表居民向高质量的物业管理公司购买服务，保障居民权益。我国一些城市的居住已经出现了明显的两极分化现象，高收入群体集中居住到商品房社区，低收入群体集中居住在经济适用房和廉租房社区，居住分化正在引发许多社会问题。新加坡通过对组屋的购买、流通、出租等一系列环节进行控制，实现了组屋社区向混合居住模式的根本性转变，这是我国保障性住房建设值得借鉴的重要经验。我国可加强类似的以多样化住宅设计为基础的混合社区建设项目，或在普通商品房建设中强制要求建设一定比例的保障性住房。我国现有的保障性住房社区的商店、就业场所、学校等公共设施和活动场所存在较严重的缺失和不足，因此应加强社区内公共配套设施和文化娱乐设施建设，重视不同群体之间日常交往的空间设计，以建立良好的社区邻里关系，营造长期稳定的住区氛围。 五、 鼓励公众参与 美国住房管理中有多种方式的公众参与，并发挥着日益重要的作用。例如，在市镇理事会中吸纳普通居民作为社区基层领袖，参与社区管理政策的制定。市镇理事会每两个月召开一次理事会会议，与居民共同商讨城市管理中的具体问题。我国对保障性住房社区的管理也 应推进制度性的公众参与方式，如公众论坛、听证会等，使住房使用者、各类社会团体等能够真正深度参与社区建设与决策管理，推进社区和谐发展。篇二：基于中低收入者住房金融的住房公积金制度基于中低收入者住房金融的住房公积金制度 提要在我国住房公积金制度设计中,有着这样的委托代理链条:公积金缴存者政府公积金管理中心商业银行。在诸多主体构成的委托代理环节中,每一环节中的代理人同时也是下一环节的委托人。这种委托代理关系是造成住房公积金制度偏离设计初衷,造成“济富不济贫”的根本原因;弱化“行政化”因素、强化“市场化”运作是提高住房公积金运作效率、发挥其对中低收入者支持作用的关键。 关键词:住房公积金;委托代理;市场化 中图分类号:文献标识码:A 我国自 1991 年建立住房公积金制度以来,据建设部数据,截至 XX 年 6 月底,全国城镇参加住房公积金制度的职工累计超过 1 亿人,归集公积金累计超过 14,000 亿元,职工构建住房和退休等支取了近 5,500 亿元,发放个人住房贷款累计达 7,300 多亿元,全国有 4,200 万职工通过提取住房公积金和公积金贷款改善了居住条件。由此可见,住房公积金制度确实提高了我国广大居民尤其是中低收入者的购房能力。但是,住房公积金作为我国现存的支持中低收入者融资的最重要制度,在制度设计本身仍存在不少问题,这也是住房公积金制度对中低收入者购房支持力度不足、近年来各地区住房公积金管理部门“大案” 、 “要案”不断的根本原因。 一、住房公积金制度中的委托代理关系 在我国住房公积金的制度设计中,实际上存在以下的委托代理主体:住房公积金缴存者、地方政府、住房公积金管理中心以及商业银行。由此产生了这样的委托代理链条:公积金缴存者政府公积金管理中心商业银行。其中主要的委托代理关系有:公积金缴存者与政府、政府与住房公积金管理中心、住房公积金管理中心与商业银行、商业银行与公积金使用者之间的委托代理关系。在这诸多主体构成的委托代理环节中,每一环节中的代理人同时也是下一环节的委托人。这样一种委托代理关系是造成住房公积金制度偏离设计初衷,造成“济富不济贫”的根本原因。 二、住房公积金制度中的问题 正是由于住房公积金制度中存在着以上复杂的委托代理关系,而各环节的委托代理关系中又存在着制度设计的缺陷,这就导致了住房公积金制度设计的各环节委托代理问题的产生。 首先,住房公积金缴存者与政府之间的委托代理关系。由于政府通过政策规定了公积金缴存的强制性,这就意味着住房公积金的缴存者在选择代理人时将受 篇三：关于规范住房金融业务的通知中国人民银行关于规范住房金融业务的通知 银发号 各国有商业银行、股份制商业银行，烟台住房储蓄银行；人民银行各分行、营业管理部，省会（首府）城市中心支行，深圳、大连、青岛、厦门、宁波市中心支行： 以来，我国住房金融业务快速发展，对商业银行调整信贷结构，支持城镇居民购房，拉动住房投资，扩大国内需求，推动国民经济发展起到了重要作用。但也出现了部分商业银行放松信贷条件，违规发放住房贷款的情况，甚至出现“零首付”个人住房贷款现象。为整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险，促进住房金融进一步发展，现就有关要求通知如下： 一、严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的，开发项目必须具备“四证” （国有土地使用证 、 建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证和建设工程施工许可证 ） 。商业银行应对住房开发贷款实行统一科目管理，防止住房开发企业将流动资金贷款用于住房开发项目；要按照开发项目工程进度合理掌握贷款的发放，并通过账户管理等多种手段严格控制住房开发企业销售款项，及时收回住房开发贷款本息；严格审查住房开发企业售房合同及有关业务凭证，坚决制止骗取银行信贷资金的行为。对有欺诈经营行为的住房开发企业，商业银行不得对其发放贷款，其销售住房办理个人住房贷款也应予以严格控制。 二、强化个人住房贷款管理，严禁发放”零首付”个人住房贷款。中国人民银行重申，商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落 实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险。商业银行办理新的个人住房贷款业务品种必须报经中国人民银行批准。三、规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过，贷款期限最长不得超过