关于房地产的调查报告

关于房地产的调查报告篇一：关于房地产的调查报告随着我国这几年的经济快速发展，城市化也越来越明显，而房地产行业也成为了人们关注的焦点行业，它不仅影响到社会其他产业的发展，也关系着人们的基本生活问题，因此分析房地产行业也是我们分析当下以及预测经济未来发展的重要方面。 今年 15 月，全国房地产共完成土地开发面积 3771万平方米，同比增长%。房地产施工面积达到 43112 万平方米，其中新开工面积万平方米。房地产开发到位资金 3105亿元，同比增长 35%，比上年同期增幅高 14 个百分点。在上述到位资金中，房地产开发企业自筹资金 971 亿元，同比增长%；国内银行贷款 790 亿元，同比增长%；利用外资50 亿元，同比增长 15%，也呈现恢复性增长态势。今年前5 个月房地产累计竣工面积 4076 万平方米，同比增长%，其中，商品住宅竣工面积达 3392 万平方米，同比增长 17%；商业用房竣工面积同比增长 37%。另外，从销售情况来看，今年 15 月份全国实现商品房销售 4564 万平方米，同比增长%。这一增长速度是在 XX 年和 XX 年连续两年旺销基础上实现的。面对如此暴利的行业，传统的家电厂家“海尔” 、“美的” 、“TCL“、 “康佳”正在大举进入房地产，饲料大王四川新希望集团也斥资 30 亿元进军地产。一批上市公司，诸如“数源科技” 、 “亚华种业” 、 “益鑫泰” 、 “经纬纺织” ，甚至“联想集团” 、 “三九药业”也争相跻身房地产。房地产行业的发展不禁让人产生了种种疑虑，各种猜测也充斥着这个行业。 新中国成立以来，房地产业的三次重大发展均出现在改革开放以后的近 20 年，每次都呈现 68 年的周期性规律。第一次高涨时期来自 80 年代初期，改革开放带来了国民经济的快速发展和社会财富迅速增加，农业及农村经济实现跨越发展，国有企业在短缺经济中购销两旺。在这种情况下，长期以来人们梦寐以求的住房问题开始得到关注，机关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分配给员工，这种解困式的住宅大多数建造于本单位周边的空闲土地上，虽然没有现在小区的规模与环境，但总量相当巨大。这些房产至今仍然是城镇中等收入群体的主要居所。第二次高涨期起始于 1988 年宪法和土地管理法修改之后，土地使用权可以有偿转让，使房地产作为商品流通有了法律依据，这股蕴藏的住房需求在邓小平同志南巡讲话后爆发出来。当时房地产热点地区主要集中于经济发达的南部沿海城市，例如，海南、广州、珠海、北海等，而房地产类型也集中于写字楼、宾馆、酒店及别墅，其销售对象主要是当时如雨后春笋般出现的各类公司和旅游度假等社会需求。这一特殊的高涨阶段由于盲目圈地、盲目开发、盲目投资、价格炒作，而于 1993 年上半年落下帷幕。第三个高涨期起始于 1998 年国家住房制度改革。停止福利分配住房实行货币化住房补贴，彻底改变了人们的住房消费观念，有效拉动了社会需求。特别是东南亚金融危机以后，国家清醒地认识了中国房地产长期低价运行，市场尚未开发的现实，采取了启动和扩大内需，推进住宅建设的政策，从而刺激了住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。从西方发达国家的房地产业发展历程来看，都有着周期性规律。而我国短短 20 几年的房地产发展过程其周期性也特别明显，即房地产业总是从萧条走向繁荣，而房地产市场一般不会永远持续繁荣，它总是与经济增长质量、增长速度、市场需求及购买力联系在一起，并在高潮期以后进入调整期，在调整中酝酿新的高潮。把握房地产市场周期性变化规律，有利于调控市场供求矛盾，避免社会资源浪费，优化社会资源配置。同时，也有利于正确把握住房金融的经营策略，通过优化资源配置调节市场行为，规避行业风险乃至金融风险。 面对我国房地产业发展的现实，住房金融的经营取向宜分为短期调节目标与 长期发展目标两步运行。短期目标以调节市场供求矛盾，约束房地产开发，拉动市场消费需求，提高市场购买力，消化现有空置商品房为主。远期目标则包括优化信贷资源配置，提升国内房地产业竞争能力，提高住房金融服务质量，推进住房金融市场化，促进我国房地产业持续、稳健、高效运行等内容。这直接关系到住房金融的经营取向，同时也是优化信贷资源配置，引导房地产业及房地产金融持续稳健发展的前提与基础。对房地产行业走势的分析方法，要建立在中国特色的基础上，要基于人口特点，发展中国家特点，社会主义市场经济特点，当前经济和社会所处的历史时期特点。这些角度，可以归纳为分析中国房地产行业的四个维度。 1、制度维度 制度维度决定的是房地产行业的价格形成机制，在中国特色的基础下，价格形成的行政和制度成本很高，灰色地带很广，制度不确定性大。因此对于房地产业而言，在这样的制度创造的市场环境中，成本具有很大的随机性。不能用制度本身来看待成本，很多事情的人为随意性决定了这个行业本身的暴利不仅来自行业，还来自制度方向的选择和制度缺失导致的人为影响。制度是决定房地产价格的主要因素，是由房地产业的特殊性决定的。土地供给方式，税收制度，制度成本构成，这三个方面的制度选择决定了房地产业的定价机制。要改变房地产业的现状，从制度入手是治本的方法。 制度维度对房地产业走势的影响，在当前的市场经济体制中，所占的权重最大。如果制度采取支持地产价格向上的方向选择，房地产行业成为国民经济中的主导推动产业，任何房地产行业性的价格回落，从长期看都是一种回调。制度性决定的地产价格走势，是主要的长期趋势。以地产作为国民经济发展的主要推动力，将不可避免的通过推动地产价格上涨的方式完成推动经济发展的过程。地产价格下跌，只会导致经济发展减速。 当前所采取的制度配置，正是以地产来推动经济发展的方式。通过土地拍卖和税收制度，不断的推高房地产业的价格，为政府投资和社会投资融资，为与地产相关的行业制造景气度，并通过投资实现就业和社会收入的传导。以地产作为国民经济的主导产业，是一种简单短期的政策选择。其结果，就是象日本曾经走过的道路那样，最终导致社会成本高涨挤出其它行业，货币膨胀维持发展，直到经济崩溃重新开始。 制度维度选择支持地产价格向下的方向选择，在将房地产价格打压到底中已经详细论述过，在此不在重复。2、宏观经济维度 作为一个发展中国家而言，GDP 和收入的增长(转 载于: 小 龙 文档网:关于房地产的调查报告)将是长期的主要趋势。人均收入达到怎样的水平，就具备房地产价格相应的购买力。中国经济的持续发展，将导致对房地产价格的承受能力不断提高。经济发展的用地需求，在农业，工业，公共领域，自然环境和商业用地，等方面都是持续增长的局面。用地矛盾对于向中国这样的国家而言，会越来越紧迫。对于房地产行业而言，城市不断的扩张，将导致城市中心区的地产价格始终保持强势，逐步由民用向商用转化。城市扩张推动中心区的商业机会增长，这些区域的商用价值将逐步挤出民用需求。 发展中国家的房地产业会随着国家的发展和收入水平的提高而不断发展，尽管价格也会逐步提高，但房地产市场的价格，与房地产行业的发展不是同一个概念。房地产业可能更加繁荣，而房地产的价格与收入的比值差距反而可能随着收入的增长而降低。 宏观经济维度看待房地产业，是宏观政策是否将房地产业作为经济发展的主导产业来定位。如果中国的经济依赖房地产业为发展的动力，很多行业都会被挤出经济体系，难以生存。由房地产带动的经济发展模式，将只能以不断推动价格上涨为发展模式，社会实际收入将呈现严重的两级分化。投资性需求将成为推动房地产发展的主要力量，社会住房消费，将只能被迫接投资性房产需求的盘，不但价格会大幅涨升，而且会大幅波动。经济结构将因此扭曲，社会福利会大幅下降。适当的房地产宏观定位，是将房地产业作为经济发展的结果来看待。通过向下的政策打压，保持政策的适度紧缩，为其它行业的发展提供空间，社会的购房需求提供价格保障，以挤出投资需求或者将之转化为租赁供应为原则，以提高利用率为原则，使房地产业成为社会收入增长后的一种发展结果，而不是领导发展的龙头。 3、人口维度 人口维度与土地构成影响房地产价格的因素结构。随着经济的不断发展，各方面的用地需求会不断增长。人口与土地构成的结构，在人均比例，人口结构，区域配置，功能化三个方面发挥作用。农村人口向城市人口的转移，大城市对中小城市人口的新引力，中心区与周边区域的差异，人口年龄结构和购买力结构因素等问题，都构成了推动地产价格上涨的因素。 随着社会收入的增长，人均占有商业土地的比例会不断下降，会有更多的土地用于农产品 -% 股吧和工业产品的生产，公共基础设施的建设，自然环境的恢复等方面。因此房地产业就呈现出明显的区域特点和功能特点。商用住房需要的是环境和社会功能配置的方便程度，从投资角度看，是获取商业价值的能力。在中国这样具有庞大人口基数的国家中，对环境和社会功能配置的共同偏好，会导致这类地产具备超值的溢价能力。人口结构的变化，特别是住房需求人口结构的变化，对于房地产市场的价格影响程度是很大的。 人口因素是个刚性问题，全球人口的不断增长导致这种趋势的强化。住房本身就是人口因素中的一个概念，因此也是刚性问题。住房不通过购房解决，也要通过租房解决，对房屋的需求只会转移或者暂时抑制，不会出现消失的情况。实际上住房刚性是由人口导致的问题。 4、供需维度 供需维度在中国是最受关注的维度，但也是最不重要的维度。因为供应具有弹性，需求增长了，可以通过供应满足需求，只是需要时间。需求也是可调节的，可以通过制度和政策将部分需求押后，以缓解供应压力，或者将需求提前，以消化库存，实现目标也需要时间，如果能够处理好制度问题，配合相关的政策，房地产市场的市场调节性就可以发挥出来。只是制度因素的难度最大，因此才在供需的角度上反应出来，房地产商利用供应上的时间缺口，产品位置特点等的优势，宏观环境的条件，制造了部分的泡沫假象，这是所有市场制度缺陷下都会发生的现象，不仅中国如此，美国也会如此。环境和制度提供了这种可能，参与者利用了这种机会，因此相关的问题还要回到市场制度建设上来，通过制度来营造一个有利于供需双方的市场环境。 以上四种维度中，只有人口维度是刚性不可逆的维度。即使人口出生率下降，在中国也只是会缓解居住人均面积的压力，人口维度不具备对房地产价格走势向下的压力能力。其它三个维度本质上是政策选择和配置的问题。因此日本人口众多，土地更稀缺，一样可以解决环境和居住问题，中国只是要找到适合自身方式 的政策配置，这个问题也不难解决。对于市场价格走势的判断，应该是个具体现象。比如地脚位置，当前收入。需求紧迫程度等。对于有迫切需求的消费者而言，价格可能是其次的考虑。对于购买力不足的消费者而言，价格下跌的空间还很大。对于优质房产而言，现在可能是个机遇或者可能仍然要等待。价格本身就有预期的成分，还有能力的问题。北京社科院提供的保障性住房数据是个信号，但是是否能够对中心区，对功能区的价格产生影响，要视具体情况而定。在三点疑问，质疑北京社科院房地产报告中一再强调的是，要独立分析，依据自身情况做出判断。中国房地产市场的未来，具有很大的制度和政策不确定性。制度和政策在不断的进步中，因此对房地产业的未来影响也难以预料。从中国的现状来看，最终采用方向向下的房地产政策的可能性极大，这种结果对于无论是房产商还是消费者都是有利的。 当前的宏观环境，决定了房地产业只能处于下降趋势。房地产业的复苏，是经济发展的一种结果。现在经济还谈不上发展，房地产业就谈不上复苏。短期的房地产趋势，将以消化库存为主。中期的房地产趋势，要看消费者或者地产商谁能够撑得更久。库存是一个非常积极有效的数据。要买房的朋友，关注你所要购买住房条件的库存程度和当前的住房生产成本是个有效的办法。经济危机前过高成本下建成的住房，注定要在危机后受损。当前原材料价格的大幅下降，也导致新建住房价格的降低。新建住房的售价和成本，是当前房价下降的一个支撑点。中国的房地产市场目前是以自住为主，投资只占很小的比例，因此不会出现大范围的清仓式价格下降现象。对于具体价格走势的拐点位置判断，在现象出现之前，还为时过早 房地产领域的革新，是我国经济发展的必经之路，与他相关联的各个产业链都会受到影响，因此，需要谨慎，也需要有其他的产业来维持经济的一个发展速度，这需要很长的时间，也需要我们对其有准确的把握和预测。 篇二：房地产市场调查报告房地产市场调查报告 姓名： 梁兴海 刘敬拓 李云云 刘永康 高允 刘伯年 曹建晶 巨林宏 柳宝泰 马靖 黄文洁 林晓娜 顾永超 吴亚亚 王轩 习捷何枫王雪马晨罗倩 苏倚璇 刘超 组号： 第四组 日期： 摘要:多年来持续看涨的高房价使住房这个生活必需品变成了许多人眼中可望而不可及的奢侈品，房价问题已成为到人们日益关注的话题，而且房地产业的发展也关系到整个国民经济的发展，国家政府为此也采取了积极的措施来控制房价。为了了解目前兰州市房地产市场的供求状况和消费者的需求定位，我们于 XX 年 4 月 25 日针对兰州市房地产消费者展开调查，以问卷调查的形式并采用全面普查与重点调查相结合的研究方法，来具体分析兰州市房地产消费者市场的情况。结果表明兰州市的房价近几年上涨的速度有所下降，但是每年都是呈现上涨的趋势。人们对房地产的要求基本上是在价格和质量等方面产生的顾虑。一 调查背景及目的 近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不断攀升。国家政府对此事高度重视，XX 年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨。另外，房价影响想到城市居民的基本生活保障，购房者对房子的需求持续保持在上涨的趋势。这是因为经济的快速发展，城市化水平的发展，带动的房地产业的发展。房地产业中的暴利又驱使更多的人们献身于这一行业。盲目的投资带来了许多问题的发生，导致社会上出现了许多的问题。以此我们此次针对兰州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位情况所进行问卷调查，便是根据房地产估价这门课理论知识的学习，为了加强对学科的理解和方法的应用，从而对该地区的房地产现状有更深入的了解。 二 调查方法 通过采取问卷调查的方法，对兰州市城关区居民进行随机调查问答，调查对象年龄在 20-60 岁之间，共发放调查问卷 42 份，获取调查结果后采用 Excel 表 对数据进行录入和处理，并经过严格的复核，以图表形式具体反映出目前兰州市房地产市场方面的情况。三 调查结果 1.居住条件分析 我们可以看出，在消费者的居住条件中，房改房所占比例较大，占%；其次是自建房占 25%，然后为向单位出租占 6%。由此我们可以得出，兰州市消费者居住条件以房改房和自建房为主，而商品房较少，从而说明兰州市住房保障体系不完善，有待进一步加强。 2.家庭收入分析 从以上数据我们可以看出，兰州市消费者家庭月总收入主要集中到 2500-4000 元范围内，占到被调查者的%；其次是1500-2500 元范围，占到%；排到第三位的是 4000 元以上，占%；而 800-1500 元以及 800 元元以下的消费者比例甚小。由此我们可以得出兰州市消费者家庭月总收入水平仍然偏低，故消费者购房需求不旺，也即居民收入水平与购房能力有直接的关系，因此在进行房地产开发定价时务必要考虑消费者实际家庭收入水平。3. 需要住房面积分析从以上数据我们可以看出，在消费者的住房面积中，80-100 平方米所占比例较大，为%；60-80 平方米占%；100-120 平方米占%；120 平方米占%。由此我们可以看出，消费者对住房面积的要求主要为 80-100 平方米，开发商在设计住宅面积时，应把重心放在该面积范围内。 4.居民购房计划分析 从以上数据我们可以看出，消费者计划暂时不购买房屋的占%；三年内购买年的占%；一年内购买的占%；五年内购买的占%。由此我们可以看出，大多数消费者的购买能力和购买积极性不高，开发商应提高消费者的购买积极性。5.居民购房目的分析 以上数据我们可以看出，消费者的购房目的%为居住（居住 1：已解决生活问题为目的；居住 2：以改善生活质量为目的） ；%为商住两用；5%为升值转卖。由此我们可以得出，大多数消费者购房是为自己和家人居住，靠出租和转卖等投资手段来获取利润所占比例较小。 6.居民能承受房价分析 篇三：关于房地产的实践调查报告关于房地产的实践调查报告 姓名:xxx 班级：xxxxxx 学号：xxxxxxxx 前言：房子永远是一个热点的话题，如今更是成为了许多人一生的目标，暑假我去了攀枝花本市的房地产公司进行了半个月的实践学习，在其实践的工程中学到很多东西，受益匪浅，在公司中我主要是负责客户购房合同的网上录入，以及与客户进行关于购房合同的签订，在这里我对房产有了初步的认识，让我深深的感觉到了现在购房对普通工薪阶级的巨大压力。 一调查目的 了解房价的上涨以及居民对此的看法，和解决方案 二调查时间 XX 年 8 月 7 日-XX 年 8 月 20 日 调查地点：房产公司售楼部 三调查方式 通过与客户签订合同了解到的信息，以及聊天时的询问和在网上查阅资料对相关资料的总结。 四调查结论 造成房价上涨的原因有： 1. 宽松的信贷政策：在与