铜梁市场分析

第一章 宏观经济分析 一 铜梁县经济发展状况及变化趋势分析 1) 铜梁概况 铜梁县位于重庆市西北部。东北连合川，南接永川，西南靠大足，西北邻潼南，东南毗邻璧山。全县幅面积员 1334 平方公里，是重庆联结成都的重要节点。这里，是长江上游经济带的核心地区，是中国西部重点开发产业带（成渝经济带）的中心位置和腹心地带，是重庆制造加工业的中心区域。铜梁山川秀美，人文荟萃。这里有以更新世纪石器、东汉陶器、恐龙化石为代表的铜梁文化；有誉满华夏、蜚声海外的“中华第一龙”-铜梁龙；有全国爱国主义教育基地- 邱少云烈士纪念馆；有“巴渝名校”-铜梁中学，有“初中教育专家”-重庆巴川中学。铜梁交通便捷，环境优越。龙乡铜梁位于成渝经济区腹心地带，处渝西地区中心位置。渝遂高速公路、国道 319 线及规划的渝大高速公路东西向穿境而过，规划的重庆三环高速公路合川-铜梁- 永川段贯通南北，交通便利，是重庆一小时经济圈和成渝经济带上的重要节点，距重庆主城 41 公里，距江北机场 65 公里。铜梁高起点的城市规划，高品质建设城市，高质量管理城市，龙文化特色突出，先后荣获中国人居环境范例奖、国家首批园林县城、国家级卫生县城等荣誉称号。2）铜梁县的经济发展工业经济快速发展，圆满完成“三年再造一个铜梁工业”的目标。全年实现工业增加值 577295 万元，增长 25.6%，比 2006 年增长108.1%。铜梁工业园区新开工工业项目 20 个，新竣工投产 21 个，入驻企业累计达 186 户；蒲吕工业园新开工工业项目 10 个，竣工投产 5 个。全县工业园区实现工业总产值 115 亿元，增长 126.9%，占全县工业总产值的 57.5%，经济增长极作用逐步显现。农村经济稳步发展。引进业主实施农业产业化、规模化经营，农村土地规模经营集中度达 24.5%；狠抓 10 万亩市级重点蔬菜基地建设，新建成蔬菜基地 3 万亩；实施“万千工程” ，土地整理新增耕地 1.1 万亩。全年实现农林牧渔业增加值 184031 万元，比上年增长6.1%。重视扩大开放，逐步提升对外开放水平围绕机械制造、电子电气等主导产业开展产业链招商、以商招商，招商引资取得明显成效，成功引进中国吉利集团 30 万台自动变速箱项目，引进重大项目实现零的突破；红旗缸盖、南雁集团、飞尔达等较大项目相继落户，全县正式签约项目 117 个，签约资金74.7 亿元，实际到位资金 40.7 亿元。3) 铜梁 GDP 的增幅状况 类别 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年上半年铜梁 GDP 值（亿元） 87 111 127.8 62.59铜梁 GDP 增幅 17% 18.8% 17.9% 16%人均 GDP 14125元17897元20348元2009 年，实现地区生产总值 127.8 亿元，按可比价计算，比上年增长 17.9%，高于全市 3 个百分点。10.521.512.67.524.314.26.12414.105101520252007年 2008年 2009年第 一 产 业第 二 产 业第 三 产 业从产业结构看，2009 年第一产业实现增加值 184031 万元，同比增长 6.1%；第二产业实现增加值 707724 万元，同比增长 24%；第三产业实现增加值 386215 万元，同比增长 14.1%。三次产业结构比为14.4：55.4：30.2。按常住人口计算，人均地区生产总值达到 20348元，比上年增长 17.1%。到 2010 年上半年，全县累计实现地区生产总值 62.59 亿元，同比增长 16%。实现工业总产值 99.05 亿元，增长 21%；实现工业增加值30.37 亿元，增长 21%。全社会固定资产投资完成 54.9 亿元，增长60%，增幅比去年同期增长 15.08 个百分点，其中，房地产开发投资7.94 亿元，同比增长 44.3%；在全县确定的 159 个重点建设项目中，现已动工建设 129 个，完成投资 40.68 亿元，占全社会固定资产投资的 74.1%；31 个重点工业项目正在建设中，竣工投产项目 3 个，完成主体工程建设项目 5 个，完成投资 9.68 亿元，占工业投资的 55%。社会消费品零售总额 23.14 亿元，增长 18%。城镇居民人均可支配收入 8986 元，增长 10.8%；城镇居民人均可支配收入 8986 元，增长 10.8%；农民人均现金收入 3703 元，增长 15.4%。4)可支配收入呈阶梯状上升自 2007 年以来，铜梁县人均收入保持了持续上涨的走势，截止2009 年，城市居民可支配收入已达 20348 元/年/ 人，消费支出为14664/年/人。城市居民收入年涨幅为 6.9%-18.2%，支出年涨幅为1。类别 2007 年 2008 年 2009 年人均 GDP 14125 元 17897 元 20348元消费支出 14125 元 17897 元 20348元收入涨幅 16.9% 18.2% 17.1%5) 社会固定资产投资增长迅猛近来年，铜梁固定资产投资增长迅猛。到 2009 年全社会固定资产投资 1109921 万元，比上年增长 38.1%。按行业分，第一产业投资 59362 万元，增长 63%；第二产业投资 455530 万元，增长18.4%，其中工业投资 455530 万元，增长 18.4%；第三产业投资595029 万元，增长 55.5%。类别 2007 年 2008 年 2009 年固定资产投资（亿元） 49 80 110.9涨幅 48.8% 61.2% 38.1%房地产开发投资（亿元） 0.38 10.1 10.5涨幅 7.7% 163.6% 3.9%小结：近来年铜梁县政府，以“保增长、保民生、保稳定”为重心，积极采取“调结构、扩内需”等一列系措施，带动了第二产业与第三产业经济的快速发展。面对国家对房地产市场的宏观调控得到实施的同时,铜梁房地产业正平稳健康的发展。二、铜梁县房地产市场市场如战场，瞬息万变。关键在于时刻保持清醒的头脑，密切跟踪市场、细分市场、发掘市场，发现市场机会，通过缜密论证和科学分析，制订出“上兵伐谋”的营销策略，才可能立于不败之地。我们将从“点” 、 “线” 、 “面”三个层面对铜梁市场进行分析：（一） “点”1、亮点：泽京普罗旺斯、龙轩大地等品牌大盘改变了铜梁城市的居住模式，同时也为其他开发商在树立品牌方面指引了一条方向：经营理念、服务意识、观念提高、产品细节。2、焦点：重庆鸥鹏地产（南门）的物业从多层洋房、别墅到高层，汇集在此，成了铜梁房地产市场近几年关注的焦点。3、疑点：原“鸥鹏华府”项目，摇身一变成为了“” （动物园拍卖地）让人遐想联翩，究竟开发商葫芦里卖得什么药？这样操作房地产项目，即使是在概念炒作盛行地重庆，也算是极为危险，在有多少人可以接受？4、原点：以原创为起点，繁衍新生命。200年以“城市生活第一线”为主题的益星花园在铜梁横空出世，200年又诞生了姐妹篇“益星雅郡”，一家开发，两种定位，铜梁首席大型生态景观高尚住宅综合社区。5、标点：以标新立异为起点，树立市场差异化。 “紫薇 LIHO”、 “高新水晶岛” 、 “时光 2000”、 “柠檬公寓” 、 “中城新天地”等一批以小户型、精装修公寓为定位的项目占据了市场的部分份额。6、新点：以产品更新为定位点的新兴项目细分了客户群。如“我爱我家” 、“新西蓝” 、 “中华世纪城”的户型设计、 “城南锦绣” 、 “紫昕华庭”的宣传推广（但宣传投入过大）等，在很大层面上吸引了消费人群。7、质点：以产品附加值提升项目价值。 “蔚蓝印象”向政府捐赠1000 万元改善大庆路园林、社区内 100 米木栈道、阳光停车走廊；“豪盛时代华城”铜梁首家水景住宅， “佳家 SPORT”西北首家运动主题社区为代表的楼盘，在打造产品附加值方面取得了不俗的效果。但“佳家 SPORT”由于其它方面的原因，销售状况令人担忧。（二） “线”1、经线：开发商以品牌效应推动产品，赢得市场。高新、紫薇、龙安无疑是铜梁房地产市场最为成功的代表，其它占据中坚力量的开发商不胜枚举。2、纬线：以产品迎合市场，从而获得最大市场价值。这是产品细分的必然结果。每个旺销楼盘都在产品细节方面下足功夫，如旭景碧泽园的户型、紫薇田园都市的社区教育等等。3、平行线：产品与客户群体平行定位。房地产市场从卖方市场过度到买方市场，给了铜梁部分开发商很深的教训，这已成为不争的事实，产品定位实质就是寻找目标客户的过程。因产品定位出现偏差的项目造成销售严重受阻，如丰泰大厦（丽日朗庭）等，在铜梁市场已经形成较大批量的“库存货” ，给开发商带来极大的资金压力，严重影响了企业发展。（三） “面”1、界面：据工商行政部门统计资料表明，铜梁目前已经注册的房地产开发公司上千家，各大开发商目前已经把征地目光投向三环线，铜梁市房地产行业竞争已经达到接近白热化的程度。开发商在重视自身品牌宣传的同时，力求在媒体、同行以及消费群体的口碑宣传中创造一个最佳印象。历数铜梁各大开发商，在经营过程中或多或少都曾出现过不同原因、不同影响的负面效应，以至于需要花费更大的精力去弥补和挽救。2、剖面：剖析铜梁市房地产行业，整个房地产呈现倒金字塔形状，满足于高消费人群的物业居多，而满足于中低消费人群的项目偏少，随着市场的成熟，以及消费群体的细分化，这一现象在近年得到部分缓和。3、三点一面：从品牌推广、产品经营、项目开发、推广销售等房地产营销步骤，我们将开发商、策划公司（包括广告公司） 、消费群体定为三个点，而有机结合这三点才能确定整合营销最佳层面。其中的关系如下：开 发 商策 划 商 消 费 者三、竞争环境分析（一）区域市场竞争环境：近年来铜梁在“东方红” 、 “向北走”等策略的推动下，城东、城北房地产市场整体发展较快，但这种发展是不均衡的，主要表现在竞争项目基本上集中于交通干线和成熟商业区附近，区域项目的跨地区吸引力严重不足。华夏康城位于铜梁县城区西郊路，该区域虽然属于铜梁县城东经济圈和城北经济圈的辐射区，但是由于位置关系实则是位于经济发展的真空带。自从 2002 年铜梁第一块拍卖土地万国金色家园交易成功后，东二环的开通使得该区域房地产开发逐步驶入快车道。县委县政府、规划局等市政部门搬迁于此，市政配套环境日渐成熟，区域项目开发与销售规模大都是中高端大型物业，区域主要竞争项目多集中在金花路南段，而项目所在区域除了万国金色家园外鲜有项目问世。从目标客户角度分析，本区域目标客户量不足，项目的主要目标客群集中在长乐路商圈和太华路商圈，与多个区域共享同样主体的目标客户使得区域项目虽然不多但竞争依然激烈。（二）区域竞争项目分析：区域最具借鉴性的项目、从 2008 年铜梁县城区房地产开发较 2007 年以前增长了很多。而到 2009 全年商品房施工面积 172.95 万平方米，下降 0.2%。竣工面积 52.65 万平方米，增长 22.7%。商品房销售面积 57.75 万平方米，增长 17.7%。销售额 125406 万元，增长 45%；其中住宅销售额增长36.2%，占商品房销售额的 91.4%。 全县共实施重点项目 216 个，实现开工 186 个，累计完成重点建设项目投资 985801 万元，同比增长 114.6%。其中，基础设施及公益性项目投入 564690 万元，重点工业项目投入 267755 万元，重点农业项目投入 101156 万元，重点商贸及旅游项目投入 50000 万元。第二章 项目SWOT分析及发展策略一、项目SWOT 分析及应对策略项目 SWOT 分析：优势（S）：1、发展商在成功开发了“万花园小区” 、 “万花园旺雳小区”等项目后，在消费者中形成了良好的口碑，树立了良好的企业品牌知名度和认知度。2、东邻二环路 50 米，交通便利且闹中取静。3、超大楼间距，提供了社区居民广阔的活动空间。4、户型面积适中，区域购房者接受度高。劣势（W）：1、临近城中村，区域生活环境较差。2、区域居民对高层住宅的接受程度偏低。3、入市价格偏高，市场接受程度低。4、区域市政配套不齐全。机会（O）：1、西安房地产市场目前正处于供需两旺的局面。2、8 月 31 日划拨用地停办“大限”的临近,将可能使房地产市场面临洗牌，通过拍卖获得土地的发展商机遇凸现。3、周边项目多定位于中高档社区，户型面积较大导致总价高，琳苑项目档次也较高，但户型面积适中总价低，区域市场竞争相对较弱。威胁（T）：1、区域拆迁、发展速度缓慢，项目销售阶段不得不面对恶劣的区域环境。2、珠江投资辛家庙 1800 亩经济适用房项目启动，给区域带来巨大的市场威胁。综合分析：通过 SWOT 分析，本项目机会与风险并存，我们应扬长避短，通过整合营销推广，使项目达到预期的目标。S优势（strength）1、产业优势周边以长虹集团为首的大量企事业单位、学校为本项目提供了大量的客户资源。2、交通便捷规划中的二环路线路经过本项目地块旁；3、教育配套优势周边教育配套完善，为项目业主解决了子女就学问题。4、物业形态稀缺性普明北路西段片区暂无高层项目，本项目是本地段唯一的高层。5、外部景观资源优势项目临近普明风景区，普明风景区是绵阳高新区最大的一个风景区。6、坡地资源为项目打造坡地建筑，实现差异化提供契机，增加了项目卖点。【应对策略】1、发挥交通优势，合理规划，建立竞争优势2、发挥坡地资源优势，建设良好的内部景观环境W劣势(weakness)1、规划中加油站对项目影响项目所在的区域规划的工业用地多，居住用地少，其中在地块的南面将修建加油站，影响项目的居住品质。2、配套资源匮乏项目周边多为工业厂房和专业市场，生活配套较为匮乏，置业者如需休闲消费，必须到绵阳市区商业中心消费。3、空气、噪音污染项目项目所在区域工业厂房和专业市场居多且三面环路，废气排放污染、噪音污染较大。4、片区人气不足，影响商业部分销售项目周边为工业片区，基本都是企业工厂等，作息时间相对固定，无多余时间进行消费、娱乐。【应对策略】3、通过新材料、新技术解决或缓解噪音污染问题；4、邀请知名设计公司精心设计小区内部景观，弥补项目地块不规则和外部景观资源缺乏问题；5、在产品设计上尽可能提高实用率，总价上严格控制，打消置业者的顾虑；O机会(Opportunity)1、市场利好机会绵阳市房地产市场发展态势良好，开发商对市场充满信心。2、借势营销神州时代名城前期投入大量广告进行区域炒作，而本项目就在时代名城项目旁，可借势进行营销推广。3、消费者对物业形态观念改变根据我们的问卷调