长青路项目定位及产品建议1

河北达隆行房地产经纪有限公司1河北三兴集团友谊大街项目定位建议及计划销售产值河北达隆行房地产经纪有限公司2010-3-1河北达隆行房地产经纪有限公司2一、 区域市场概析本项目位于石家庄市区西部桥西区内，根据地理及客群分布等，可粗略的将桥西区分为四个板块：石获路板块、西南高校板块、桥西西部板块、行政金融板块四个板块。如图：由上图可以看出，本项目所处区域实际可以理解为新华区与桥西西部板块、行政金融板块、西南高校板块之间的狭长地带。该区域内人群构成比其他区域更加复杂政府公务人员、商人、城中村居民、高校教职员、退休老干部等，均有一定量的客户在该地带居住或活动。因此无论从地理还是从人群方面，均很难将其划入某个板块之内。从地缘角度来看，本项目区位实际上更接近行政金融板块或桥西西部板块。行政金融板块主要因省直机关大多分布在该区域，并涵盖自强路这个目前石家庄的金融中心，因此促成该板块地产项目较多，价格较高。同时因近年来大力开发，使该板块内存在着大体量楼盘。该区域楼盘的特征是追求欧式风格，以大体量建筑及强大的推广力度促成知名楼盘的产生。桥西西部板块则主要以居住功能为主的板块，各类新生活社区、老社区、城中村和一定量的商业建筑，构成了该板块的地产现状。因老社区及城中村的存在，该板块仍有较大的房地产发展空间。该区域楼盘的特征较为复杂，但开发中但多以住宅项目为主，底商为辅。在该板块北部有相对较多的专业写字楼及商业项目。行政金融板块西南高校板块鹿泉山前板块石获路板块桥西西部板块本案新华区 中间地带河北达隆行房地产经纪有限公司3西南高校板块内受到关注的客群主要是高校教职员及具有较高文化素养社会人士，对居住环境的要求较高。同时该区域在售楼盘也相对较多。但该区域与本项目实际距离较远，较难与本项目构成直接竞争的关系。从我公司调研走访的情况来看，整个桥西区项目有以下几个显著的特点：价格：整个桥西区二环以内项目价格差距不大，基本均在 5000 左右，价格相对较高。户型：桥西区南部三板块（行政金融、西南高校、桥西西部板块）楼盘设计均以大面积户型为主，如 110 平米二居， 160 平米三或四居。90 平米以下的经济户型极度稀缺。体量：桥西南部三板块内主力地产项目体量普遍较大，但也有小体量楼盘存在，尤其在本项目周边，基本没有大体量房地产项目存在。园林：桥西区主力楼盘的园林及建筑设计均较优秀，具有强烈的风格特点。估计与当地客户普遍具有较高文化素养有极大的关系，大部分项目均比较重视园林设计与规划。小结：该区域内房地产住宅项目售价大多在 5000 元/平米以上，结合其较大的户型设计，造成了改区域住宅产品销售总价普遍较高。不少楼盘均拥有百万级的舒适型住宅。因此也制约了普通客户及投资客户的购买能力及意向。从周边项目了解到的信息也证实了这一点，周边项目 90 平米及其以下面积的户型基本供不应求。所以相对乐观的估计，目前该区域应当积攒了一定量，对总价低住宅较为青睐的客户等待合适住宅产品的面世。也从此点推导出另一个结论，既目前市场销售价格，基本已经接近当地客户接受能力的顶峰。考虑到石家庄人收入水平2009 年石家庄城市居民人均可支配收入16607 元，增长 10.3%；农民人均纯收入 5977 元，增长 9.3%。城镇失业率控制在 3.88%以内。河北达隆行房地产经纪有限公司4以两口之家计，家庭年可支配收入为 33214 元。购买 120 平米房产，价格5000 元/平米，则总价为 60 万元，以首付 30%，剩余款型为 20 年按揭，享受基准利率的，月还款预计为 2994.6 元。年还款约为 35935.2 元。从纸面上看，已经达到承受能力顶峰，但考虑到购房客户基本是两个家庭支援或支付购房款项，则该价格仍能接受。但可以预料的是，短期内如价格继续破顶，则可能引起类似于 2007 到 2008年期间的市场低谷。二、 项目自身分析本项目体量较小，在周边难以形成较大的号召力，同时体量小也意味着最终利润有限，进而影响推广宣传的力度，造成推广力度的有限。然而地处核心区域，可称之为行政金融板块后花园 ，无论交通还是周边配套均十分成熟。而周边各类政府机关、城中村、各类院校的存在，也为客户提供或影响了一定的客户群体（购住宅和购写字楼） 。SWOT 分析： 优势 地理区位优秀，位于主干道旁，主城区内； 周边配套齐全且成熟； 周边居住氛围成熟，遍布成熟社区； 友谊大街人流量一般，对住宅及写字楼客户的出行及居住有利； 处于益友商圈及东购人百商圈边缘，有一定商业氛围； 项目周边公交体系完善； 二期地块落实后，则能够成为区域内体量较大楼盘，成规模化； 劣势 一期体量较小，规模不大，难以体现大盘气度； 处于商圈边缘，受到商圈核心商业影响，被分流人流量；河北达隆行房地产经纪有限公司5 受商业及写字楼部分的影响，住宅居住舒适度较低； 第三层商业体量不利于销售，第三、四层会出现薄利难销情况； 园林面积受地块面积影响，与周边项目相比，园林素质将较差； 机会 周边住宅供应量较低，而具有购房需求的客户储量较为丰富； 处于行政金融中心与桥西西部居住板块之间，容易引起购买意向； 周边经济型户型体量有限，可以成为市场切入点； 周边仍缺少写字楼公寓产品，对写字楼项目有利； 利用经济型户型，可提高产品总价竞争力； 政府及金融、教育行业客户收益稳定，投 资需求比一般客户要大； 威胁 兼顾写字楼与住宅产品，客户群积累量需求较大； 规划可能受到日照分析限制； 其他板块如行政金融板块及西南高校板块在售项目体量普遍较大，可能分流客户； 区域内楼盘风格普遍比较鲜明，需加大对项目外立面的设计。但受地块限制，园林部分将难以体现亮点； 政府及金融、教育行业客户基本居住需求容易被自建房源分流，其客户群体大多比较关注改善住房，而本项目住宅部分难以满足； 小结：如何规避风险利用机会河北达隆行房地产经纪有限公司6 住宅： 周边住宅楼盘供应量十分有限，且大多数直接竞争楼盘为小体量住宅项目。本项目通过渗透二期信息， 为客户及市场树立中型楼盘的整体形象，拉开与小规模楼盘的差距，同时与潜在大盘拉近距离。增加客户诚意度。 桥西区主要版块内住宅户型普遍偏大，经济型二居及三居极少，本项目可以此为突破点设计可拆分组合的住宅项目，使其既能满足经济型住宅客户的需求，也可以根据实际情况将两房并做一房，加大产品面积，满足改善住房客户的需求。 区域内主要楼盘大多追求美式、现代、都市主 义、巴洛克式等具有极强表现力的设计风格，本项目也应当在产品外立面的色调、立面造型、顶部造型等立面形象，开窗、阳台、飘窗、空调位等灰空间部分进行统一风格化的设计。尽量赋予其特殊的、具有极强差异化及感召力的设计风格。建议采用现代风格，强调俊朗的形象与棱角分明的楼体装饰，实现极强差异化。 写字楼： 目前在本区域内写字楼项目仅存有百度空间一个楼盘，且该楼盘已进入尾盘状态。但通过了解获知该楼盘销售速率较慢，因此本项目走单一的写字楼定位将可能难以快速征服市场。建议采用写字楼公寓综合体的方式进行整体规划和设计，既能作为办公使用也可作为公寓居住使用或两者兼顾。 写字楼作为本项目一、二期唯一的非住宅商业项目，建议在建筑风格上给予足够的重视，使之成为真个项目的标杆，因此在设计河北达隆行房地产经纪有限公司7中应当在遵循项目整体设计风格相同的同时，予以差别化，如采用现代风格，强调俊朗的形象的同时附加楼体绿植，增加建筑与自然的和谐性。突出于一般写字楼的不同，实现生态写字楼公寓的概念，与市场形成差异，甚至带动项目整体的销售。 建议写字楼项目考虑东西向布局面向友谊大街，如此可兼顾大多数户型的采光性，同时在可成为本项目的整体形象标杆。 建议写字楼每四到五层，设置一露台式的园林休闲空间，并对露台利用玻璃进行封闭，形成休闲空间。在部分 户型不规则的设置类似一步式阳台的绿化空间，使其可以对外进行展示对内进行使用。具体可参考下图：河北达隆行房地产经纪有限公司8 商业： 商业部分目前规划有三层和四层商业，其主要销售难点将是三层、四层商业销售，因此建议采用商铺顶层园林化的方式实现对顶层的美化，并可在此招商，设置咖啡座或其他休闲设施。 外部设计风格与项目整体风格相一致。 面向街道的商业入口应足够宽阔。 根据商业定位，设定展示橱窗。 初步建议对写字楼下四层商业及住宅下三层商业进行销售，两楼相连部位及面向友谊大街的三层商业建议甲方自营。 具体建议需要地块及目前规划的具体尺寸落实后，进行相对详细的建议。三、 区域竞争项目河北达隆行房地产经纪有限公司91、 行政金融板块写字楼类：项目名称 总建筑面积 项目形态 均价 户型区间 主力户型 装修程度 备注保艺大厦 30000 写字楼/商 业 5400 元/ 20-200 毛坯3.1 日交房只剩三层金世界中央新城 2期100 万 高层 6200 元/ 31-185 二居室 毛坯万象天成 16 万 综合体 8000 元/ 60-210 一室一厅、 复式公寓 精装修燕赵财富主场 50233写字楼/住宅6900 元/55-103 一室 精装修只剩三套，顶层 25层价格为 7280元佳泰国际 22030 26 层高层5500 元/45-67 精装修2、 西南高校板块住宅：项目名称 总建筑面 项目形态 均价 户型区间 主力户型 销售状态 备注燕都紫阁 18 万 高层住宅 小高层 4900 元/ 67-160 二居室 热销中 3 月份涨 200新大院 100000 18 层品质高层待定询问价在3900-4000/之间81-120 二居室3 月中旬开盘西引利 40000 住宅、公寓共 21 层 4400 元/ 50-130 一室二厅、二室二厅 热销 3 月份涨价壹公馆 6 万 17 层精装修公寓 3580 元/ 50-360各种户型 一室 咨询期3 月份确定价格并开售紫金大厦 44763 25 层（精装） 5000 元/ 50-200不等一室、二室、三室、跃层多种选择热销刚盖到 4层百年华府 21 万 宽 house 阳光板式 4200 元/ 95-155 三居室 热销河北达隆行房地产经纪有限公司10高层顺美华庭 高层 待定 91-128 二居室 热销Koma 国际花园250000 板式高层 4800 元/ 41-241两室，三室 热销中3、 项目周边住宅及写字楼：项目 现售类型 总建面 主力户型 总套数 建筑风格 均价/ 优惠熙园 住宅 80000 三居室 600 套 美式都市 5200 元 一次性 350元/新友合康城 住宅 41998 180三居 164 套 现代 5500 元 一次性 50元/容园 售罄 45000 二居室 现代 4600 元 2009 年 12月售价盛世天骄 12#楼王收官 25500 二居室 322 套 巴洛克 6300 元 每平米优惠 150 元百度空间 写字楼 30000 50 到 80 424 套 现代 5400 元 无优惠4、 分析：通过上列三个表格可以看出，住宅方面，本区域楼盘普遍高于西南高校板块住宅项目 100 至 200 元/，部分甚至高达 400 元左右。但部分楼盘可能将在下月进行涨价，因此价格差距将逐步拉近。此举，可能刺激该板块内客户想本区域寻找更加合适的楼盘（该板块内户型面积普遍偏大总价偏高） 。而写字楼方面，本项目周边除百度空间销售至 5400 元/外，无其他可对比项目，其价格与金融板块内写字楼项目价格基本相同。考虑百度空间属于尾盘销售状态，其价格可能是略高的。因此本项目写字楼除格局要足够优秀外，也应当追求差异化、与众不同的设计理念及园林化的建筑风格。四、 项目整体定位通过 SWOT 分析及周边板块、楼盘调研后，策划部门建议本项目整体定位为：石家庄首家立体园林社区河北达隆行房地产经纪有限公司11通过在现代建筑上附加绿植、树木等，营造立体的园林景观，突破园林面积狭小的问题，实现创新。如因成本或建筑难度限制，造成无法实现楼体绿化，则建议定位为：石家庄西区精英生活典型空间产品形象设计及产品设计突出空间感及现代感，迎合城市泛精英群体对生活圈子的关注，并利用其小成本大享受的小资心理，实现项目突破。五、 项目客群定位通过对周边市场及板块的调研策划部门发现，该区域内楼盘，小面积二居住宅较受追捧，部分楼盘达到开盘销售 80%的状况。而从市场经验的角度和调研的角度来看，购买大面积户型的客户，对小区内居住环境及社区配套要求较高，因此大多愿意或乐于选择大体量楼盘。另外需注意的是，能够购买 140180以上三居或四居的政府官员，因其特殊的社会地位，造成在附近购买大面积住房的需求预计较低。而高级教职人员则对生活环境的要求更加苛刻。两者大多愿意在相对合适的环境内购买联排别墅或大社区内高档住宅。本项目一期地块较小，居住环境一般，同时距离政府各机关较近，从目前的情况及资料来判断，需以经济型住宅入手，满足附近一般人群的需求，因此建议：1、客群定位住宅： 公务员：刚刚踏入仕途，有一定的资金积累，需要更高的社会地位。 助教：高校区的教职人员，具有较高素质，需要在距离事业较近的区域内安家。资金积累有限。 商人：游走于与事业相关的机关，因此对本区域有极强的认可性。 企业管理层：不满二环外生存空间，希望在二环内安家落户，并有一定资金积累的人士。河北达隆行房地产经纪有限公司12 周边人群：周边生活的人群，对本区域非常熟悉不愿意搬离的。 投资客：对本区域升职潜力看好的投资人群。写字楼公寓： 中级公务员：一般为部门内的领导，手里有闲散资金需要投资升值的。或可成为临时居住的空间。 商人：便于个人使用，同时也算是一种投资。 企业高管：手里有闲散资金需要投资的。或可成为临时居住的空间。 教授：投资意向较佳，并具有拓展自己事业愿景的中年人士。 投资客：纯粹投资为主，看来区域市场的人士。2、客群描述（走访调研）住宅： 张永佳：25 岁左右，家在城角庄附近，结婚需要购房不愿意在家里跟公婆一起居住，但丈夫在社科院附近内某公司工作，自己在益友附近开门店，因此在熙园购买了一套 80 平米左右的二居室。因资金有限，对过大的住宅并不认可，认为事业处于上升期，以后可以换，但 现在可以节省些以便于事业的发展。 李先生：40 岁左右，职业是律师，公司就在法院附近，目前在 联盟小区附近居住，希望改善居住条件。目前主要在西校区及二环外考察项目。据悉其原因是附近住宅项目户型普遍较大并且价格过高。虽然需要三居户型，但总价太高的话不好承担。 李继：30 岁左右，某装饰公司高级管理人员，目前该公司在百度空间购买了 100 平米左右的写字楼。其用途主要是办公，其次为投资。而河北达隆行房地产经纪有限公司13其本人则在周边的干休所购买了 2 手住宅一套。写字楼公寓： 李继：30 岁左右，某装饰公司高级管理人员，目前该公司在百度空间购买了 100 平米左右的写字楼。其用途主要是办公，其次为投资。 李慧玉：周岁 27 岁，在金世界一期购买 30北向小户型公寓一套，目前无业，曾在某地产公司任职总监。据悉其 购买理由为处于商圈之内，购物休闲都十分方便，同时看好该地块升值潜力，另外 总价低也是其乐于购买的原因。商业： 郭朝雷：32 岁，某酒店经理。日前 购买商业内商铺一间， 约 40 平方米，据悉价格较低。据郭先生透露，同时还购买了村证房一套，其理由是商品房价格太贵，不如投资商铺也算是长期的保障，剩余的钱可以购买村证房，一样可满足居住需求。但言语中也透露出商品房价格较高的无奈。六、 项目产品定位根据项目定位及客群定位，策划部认为本项目切入点在于经济型二居及三居。满足 35 岁左右城市精英群体对城市核心生活的追求，同时也可弥补本项目价格定位与其他板块相比偏高的劣势，通过单价高、总价低的定位思路，从总价的角度减少准客户购房成本，进而促进销售速率，加快去化。因此建议户型面积为：户型 二居 经济型三居 舒适型三居面积 7085 110120 130河北达隆行房地产经纪有限公司14户型面积配比建议为：户型 经济型二居 舒适型二居 经济型三居 舒适型三居比例 4/8 1/8 2/8 1/8经济型二居与经济型三居尽量在一起排列，如市场需要，则可将二居户型中的一室，嫁接合并入经济型三居内，实现经济型四居和舒适型一居。七、 住宅产品建议住宅部分仅两个单元，其中近 5000需要进行回迁安置，而回迁房单套面积一般在 70左右，与本项目产品面积定位基本相同，因此可统一考虑。同时考虑到项目周边存在较多的大户型楼盘，为避免该类需求无法满足，造成客户流失，建议设计院能够设计分割合并的户型，满足各类需求。如图：住宅产品设计建议图：两梯四户：河北达隆行房地产经纪有限公司15兼顾 74 平米经济二居、92 平米舒适二居及 117 平米经济三居，公摊率 20%左右，整体构成以二居为主，户型设计方正实用。两梯三户：两梯三户户型，公摊率可控制在 15%左右，考虑到与两梯四户户型的配合（两梯四户单元面宽 26 米多） ，该方案单元面宽控制在 24 米左右。由 83 平米二居、109 平米经济三居及 124 平米舒适三居构成。回迁房统计河北达隆行房地产经纪有限公司16面积 回迁面积 每单元套数 共计套数 所占比例46.38 60.294 4 12 22.22%67.59 87.867 2 6 11.11%69.55 90.415 8 24 44.44%90.77 118.001 4 12 22.22%从上图表中可以看到，该方案对回迁的满足能力一般，所有回迁户都将面临多退或少补的局面。但该方案对市场客户应当有一定的吸引力。八、 住宅产值预测1. 方案一（追求回迁满意率并满足销售速率的）：本方案为满足市场需求外，一定程度上兼顾回迁房需求而设计。由一居室、二居室和三居室构成，产品构成较为全面。但一居室面积相对较大，从回迁需求表中可以看到，实际上 60 平米回迁房需求量并不很高：回迁房统计面积 回迁面积 每单元套数 共计套数 所占比例46.38 60.294 4 12 22.22%67.59 87.867 2 6 11.11%河北达隆行房地产经纪有限公司1769.55 90.415 8 24 44.44%90.77 118.001 4 12 22.22%从上表中可以看出，需要大力满足的是 90 平米的回迁，其次为 118 平米回迁（回迁面积较大） 。均是经济户型范畴之内，与本方案定位思路差距不大。面积统计（预）：户型 A 户型 B 户型 C 户型 D 户型类型 经济三居 舒适一居 经济二居 经济三居套内面积 87.39 47.34 58.84 93.02 公摊面积 22.10 11.97 14.88 23.53 建筑面积 109.49 59.31 73.72 116.55 平层面积 218.98 118.63 147.44 233.09 30 层面积 6569.48 3558.75 4423.26 6992.71 总建面 21544.20 公摊率 20.19%平层总建面 718.14 回迁面积 5000总面积为 21544.2 平方米，公摊率较大，达 20.19%。可以满足 60 平米回迁需要，对 90 平米回迁客户则可考虑 109 平米户型。118 平米回迁可考虑 116 平米经济三居。对 90 平米回迁满意方面有所缺陷。套数统计（预）：户型 A 户型 B 户型 C 户型 D 户型类型 经济三居 舒适一居 经济二居 经济三居套数 60 60 60 60二居总套数 60 三居总套数 120 一居套数回迁房套数 约 50 剩余可售 约 180 60 套按两梯四户的方案，则总套数在 240 套，刨除回迁后，可对外销售约 180套。总面积减去回迁面积，获得可销售面积 17566 平方米。按照每平方米 5100 元计算，则总销售额可达到：（21544.2-5000）*5100=84,375,4202. 方案二（追求销售速率并满足回迁的）：河北达隆行房地产经纪有限公司18全部采用两梯四户的排列方式进行排列，在 50 米左右的楼座宽度范围进行规划，则该单元面宽 26 米左右。整体设计思路为经济户型为主，以凸显总价优势为目的，促进销售速度，满足开发商回款需要，进而减少公司房地产开发项目，投入产出所需要的周期。面积统计（预）：户型 A 户型 B1 户型 B2 户型 D 户型类型 舒适二居 经济二居 经济二居 经济三居套内面积 73.03 58.84 58.84 93.02 公摊面积 18.66 15.03 15.03 23.76 建筑面积 91.69 73.87 73.87 116.78 平层面积 183.37 147.74 147.74 233.56 30 层面积 5501.15 4432.26 4432.26 7006.94 二居室总面积 14365.66 三居室总面积 7006.94总建面 21372.60 公摊率 20.35%平层总建面 712.42 回迁面积 5000总面积为 21372.6 平方米，公摊率较大，达 20.35%。可以满足 90 平米回迁需要，对 60 平米回迁客户则可考虑 73 平米户型。118 平米回迁可考虑 116 平河北达隆行房地产经纪有限公司19米经济三居。60 平米回迁客户满意度会相对较差，其他类型回迁客户应可以满意。套数统计（预）：户型 A 户型 B1 户型 B2 户型 D 户型类型 舒适二居 经济二居 经济二居 经济三居套数 60 60 60 60二居总套数 180 三居总套数 60 总套数回迁房套数 约 50 剩余可售 约 180 240 套总面积减去回迁面积，获得可销售面积 16375.6 平方米。按照每平方米 5100 元计算，则总销售额可达到：（21375.6-5000）*5100=83,515,560注：1、以上所有户型均未加阳台面积；2、以上所有户型面积均使用测量软件初略测量；3、以上所有户型可能存在设计规范不达标的可能；4、以上所有二梯四户户型设计原则和思路均为经济大众户型思路；5、以上两种方案均已超过住宅面积最大限制。河北达隆行房地产经纪有限公司203. 方案三（追求市场销售的两梯三户设计）：按照传统户型进行布局，整体方正，便于使用。但与两梯四户设计相同的是，所有户型的面宽均较为狭窄，居住舒适性方面较差。面积统计（预）：户型 A 户型 B 户型 C 户型类型 经济三居 经济二居 舒适三居套内面积 93.46 70.93 106.08公摊面积 15.56 11.81 17.66建筑面积 109.02 82.74 123.74平层面积 218.05 165.48 247.4930 层面积 6541.41 4964.50 7424.70二居室总面积 4964.50 三居室总面积 13966.10总建面 18930.60 公摊率 14.28%平层总建面 631.02 回迁面积 5000河北达隆行房地产经纪有限公司21套数统计（预）户型 A 户型 B 户型 C 户型类型 经济三居 经济二居 舒适三居套数 60 60 60二居总套数 60 三居总套数 120回迁房套数 约 50 剩余可售 约 130总面积减去回迁面积，获得可销售面积 13930.6 平方米。按照每平方米 5100 元计算，则总销售额可达到：（18930.6-5000）*5100=71,046,060注：两梯三户方案中，所有阳台均按照全面积计算。4. 最终建议：方案二与方案三有合并组合的机会，因此建议采用方案三作为设计思路，在满足回迁后，最终报批时做最后思量。建议采用方案三与方案四结合使用的方式，预计该类组合的经济产值（以5300 元/为基数计算）为：总建面 21000 可售面积 16000总套数 210 套 主力户型 二居室销售额（5300）111,300,000元回迁后销售额 84,800,000 元预计销售额可达到 84,800,000 元人民币。河北达隆行房地产经纪有限公司22九、 写字楼产品建议1、建议写字楼项目考虑东西向排布，如此可做成内廊式塔楼，各户左右对称排布，减少纯北向户型数量，无论办公还是公寓使用均不会产生朝向问题。2、建议南部端头位置，不要放置安全通道及电梯，设计南部端头户型对外出售。河北达隆行房地产经纪有限公司233、建议每个房间内均预留上下水管，可作为写字楼公寓兼顾的产品对外出售。4、建议北部端头每隔 3 到 5 层，设置空中花园一个，提升整体档次，并在西向（也可包括东向）户型阳台或飘窗位置，挑选户型种植绿植，并设置给水、排水。由物业负责定期美化、更换、养护等。5、从目前规划图面积限制中可以看到，写字楼规划方案采用南北向传统朝向布局。平层面积约在 789.5 平米，总建面 22106 平米。按照传统的内廊式写字楼设计则整体便于使用分割。但考虑到按照内廊式进行设计，河北达隆行房地产经纪有限公司24则难免出现大批北向户型，不利于写字楼公寓的定位，因此建议该为东西向布局。原方案 建议方案建议方案的写字楼北侧的住宅单元（西单元）作为回迁安置的主要单元，避免销售中出现问题。同时，如容积率可以达标，则可考虑在原写字楼位置增添建筑，作为写字楼公寓部分。写字楼公寓整体成 L 形。以原方案计算，总建面 22106，与预估价格相乘获得预计销售额为：22106*5400=119,372,400注：户型请参考九.2及九.3中户型。十、 商业建议：原规划设计方案中商业主要分为三部分，在本建议中从北向南命名为A、B、 C 三块。写字楼公寓写字楼 写字楼河北达隆行房地产经纪有限公司25 商业 A 平层面积