风临洲项目建安成本分析评估报告new1

共 23 页 第 1 页风临洲项目建安成本分析评估报告一、前言风临洲项目于 2005 年 4 月开工，2007 年 4 月入伙，历时两年。工程结算于 2008 年 1 月完成。风临洲项目是我公司开发的第三个项目，为公司以后项目的开展打下了坚实的基础，在我公司房地产开发历程上具有里程碑式的意义。该工程在开发时间上处于我公司地产开发的的起步时期，也是我公司高速发展的时期。施工模式还是延用富通模式，施工队伍的选择范围也较狭窄，施工队伍的履约能力较差，资金不够充裕等不足之处。在诸多限制条件下，风临洲项目仍取得了较好的业绩，在我公司房地产开发历程上留下了厚重的一笔。成本控制管理，不仅仅是造价管理人员的事，它是一个有机的整体，从设计到施工都是它所统筹的范围，需要全员参与、全员管理才能真正做好的一个系统。在施工期间及结算期间，发现我司在成本控制管理方面还存在着相当的不足和缺陷。针对我中心在日常签证备案、现场考察、财务付款及结算中审核中发现的问题，特编制此报告，对工程造价指标进行分析，与市场价格进行对比，测定我公司综合设计、施工管理水平及成本控制水平；并对出现的问题分析原因，找出症结所在，以便寻求降低成本的途径，提高成本管理水平，指导以后的成本管理及成本控制工作。本报告中数据主要来源于已完工程结算书、施工合同、签证单、设计变更单、财务帐册及相关法规等。二、项目概况风临洲苑项目的设计单位：深圳市唐俊昆建筑设计有限公司，监理单位为深圳中侨物业工程监理建设建理公司，勘察单位为深圳市地质建设工程公司，施工单位：广东省五华县第二建筑工程公司深圳分公司风临洲工程位于深圳市宝安区新城大道与创业二路交汇处，总用地面积12873.95m2 ， 总建筑面积60370.89m 2。工程设计0.000相当于黄海高程标高5.0m，建筑等级：一类建筑，地上26层，地下1层。地下室层高为 4.45米，标共 23 页 第 2 页准层高为2.9米，建筑总高度为88.4m。本工程地下室一层设停车场，地上26层为商住楼。首层为商铺（0.000）层高为4.5m。2 层以上为标准层住房，层高为2.9m。屋顶设水箱、水泵房。0.000以下砖砌体采用标准机制灰砂砖， MU10,墙厚240，M5.0水泥砂浆。0.000以上砌体：外墙及内分户隔墙用200厚MU10加气砼砌块，管道井及其他内隔墙均采用100厚加气混泥土砌块砌筑，M5.0水泥砂浆。屋面为柔性防水隔热屋面。厅房地面为水泥砂浆地面。电梯井、电梯厅、楼地面、室外台阶为8-10厚仿大理石面砖。厨房、阳台、卫生间为水泥砂浆防水地面。内墙面为1：3水泥砂浆毛坯面层。电梯间、楼梯为满贴仿大理石面砖。首层商铺为乳胶漆棉层。其他天棚均为混合砂浆面。、外墙为10050面砖外墙，局部装饰面及线条为涂料，裙楼外墙面为石材幕墙面。门窗材质选用国际GB 5237铝合金型材或标准铝镁硅系6063-T 5、VH 58型材。抗拉强度为157Mpa,阳极氧化镀膜厚度为15U。平开门窗，上悬窗选用38系列。推拉窗选用90系列。壁厚：20层及20以下为1.4mm，20以上为1.6mm。玻璃选用Low-e钢化中空玻璃。 进户门为防火防盗门。结构形式为框架、剪力墙结构，抗震设防烈度为七度，结构抗震等级：裙房部分采用框架结构，抗震等级为三级；上部结构采用剪力墙结构体系，场地类别为级，抗震等级为二级，安全等级为二级。基础采用预制管桩群桩承台基础，入土深度2530米，持力层为强风化花岗岩，楼单桩承载力1600KN，塔楼单桩承载力2500KN。工程地质及水文情况：根据深圳市地质建设工程公司提供的本项目岩土工程勘察报告揭示表明：地下水的平均地下水位为绝对高程3.25M，场地地层由上及下主要由如下的土（岩）层：新近人工填土层（素填土层）、第四系海相沉积层（淤泥质粘土层、淤泥质中砂层）、第四系洪积冲积层（粉质粘土层、粗砂层）、第四系残积层（砾质粘性土层）、燕山期花岗岩（全风化花岗岩层、强风化花岗岩层、中风化花岗岩层、微风化花岗岩层）。风临洲项目工程位于新城大道与创业西路的交汇处南侧，总用地面积12873.90 m2， 该项目施工场地狭窄。场地东侧用地红线即为宝安大道绿化带边，场地在宝安大道与创业西路的交汇处设有道路入口和售楼处。施工用电从共 23 页 第 3 页宝安大道引入，施工用水从宝安大道路口人行道一接驳口接驳安装，管径为100mm。雨水及污水排入宝安大道市政管道。三、经济效益评估1、项目经济指标分析风临洲项目建安项目总投资 107,662,115.43 元（暂未完成部份结算按月进度汇总累计为依据） 。其中建安造价 60,302,365.83 元，甲供材料 34,240,659.42 元，水电费 1,464,552.35 元，其他费用 2,700,436.09 元，税金 5,893,329.29 元，建安平均成本为 1,783.34 元/m 2。与政府公布的高层住宅楼的平均成本 1,961 元/m 2 (2006 年 6 月) 相比，低于政府公布的社会平均成本 177.66 元/m。与同类型的富通好旺角二期 1500 元/m 2 造价相比，则要高出 283.34 元/m 2。 （富通数据取得由工程中心王总提供。好旺角二期 05 年完工，风临洲于 06 年底基本完成，参考深圳市建设工程造价管理站发布的建筑工程造价指数，造价指数基本持平，故直接引用，未予调整。 ）项目建安成本如下表：风临洲苑建安工程成本表1 土 建 工 程 40,900,077.98 677.48 37.99 钢 筋 、 砼 、 外 墙砖 甲 供 材 另 计2 安 装 工 程 12,746,602.25 211.14 11.84 管 、 线 、 箱 甲 供材 另 计3 临 设 工 程 477,795.52 7.91 0.444 配 套 工 程 6,177,890.08 102.33 5.74 含 营 销 装 饰 工 程1471812.79元5 甲 供 材 料 34,240,659.42 567.17 31.806 工 程 水 电 1,464,552.35 24.26 1.367 机 械 使 用 折 旧 费 594,000.00 9.84 0.558 项 目 人 员 工 资 2,120,531.89 35.13 1.979 管 理 费 346,240.56 5.74 0.32 交 五 华 二 建10 税 金 5,893,329.29 97.62 5.47 按 工 程 成 本 计 算11 其 他 费 用 2,700,436.09 44.73 2.51合 计 107,662,115.43 1,783.34 100.00备 注占 建 安 工 程 百分 比序 号 工 程 名 称 单 位 造 价（ 元 /m2)工 程 造 价共 23 页 第 4 页风临洲各分部工程造价情况如下（甲供材料种类、规格过于繁杂，且用途没有注明，无法准确细分到每一个工程内，故将所有甲供材料都列入土建工程和安装工程）：风临洲建安成本分析表工程造价序号 工程名称建安费用 甲供材料 单位造价（元/m2)占建安工程百分比一、土建工程 40,900,077.98 28,929,894.42 1156.68 64.86 1.1 基坑支护工程 259,690.19 - 4.30 0.24 1.2 砼管桩工程 2,864,154.46 - 47.44 2.66 1.3 风临洲苑基础土方工程 876,148.13 - 14.51 0.81 1.4基础 工程基坑支护桩工程 205,648.80 - 3.41 0.19 小计 4,205,641.58 - 69.66 3.91 1.5主体、水电、砌体装饰工程 16,675,522.80 28,929,894.42 755.42 42.36 1.6石材、玻璃幕墙门窗（裙楼部分）制安工程 3,790,844.29 - 62.79 3.52 1.7 铝合金门窗制安工程 5,040,420.88 - 83.49 4.68 1.8 阳台及楼梯栏杆工程 1,222,297.48 - 20.25 1.14 1.9防火门、防水卷帘、入户门 1,049,353.26 - 17.38 0.97 1.10 门锁安装 430,955.37 - 7.14 0.40 1.11 凸窗护栏工程 224,516.90 - 3.72 0.21 1.12 零星栏杆工程 286,548.66 - 4.75 0.27 1.13 外墙白色涂料工程 296,196.51 - 4.91 0.28 1.14 电梯厅前室装修工程 714,866.98 - 11.84 0.66 1.15 小区入口钢结构工程 96,844.68 1.60 0.09 1.16 样板房烟道 1,004.40 - 0.02 0.00 1.17 屋面泡沫砼工程 52,839.60 - 0.88 0.05 1.18 裙房栏杆工程 259,491.58 - 4.30 0.24 1.19 排烟管道工程 88,546.00 - 1.47 0.08 1.20 电梯间零星装饰工程 30,767.96 - 0.51 0.03 1.21主体 建筑消防控制中心室内装修 16,989.43 - 0.28 0.02 共 23 页 第 5 页1.21 入户大堂装修工程 276,746.21 - 4.58 0.26 1.22深圳市方园宁白蚁防治有限公司/风临洲苑 5,000.00 - 0.08 0.00 1.23 岩土勘察工程 82,039.00 - 1.36 0.08 1.24深圳成松实业发展有限公司/风临洲苑 754,163.12 - 12.49 0.70 1.25防水 深圳市卓宝建筑工程有限公司/风临洲苑 33,210.07 - 0.55 0.03 1.26脚手架 脚手架 2,078,121.97 - 34.42 1.93 1.27 小计 33,507,287.15 28,929,894.42 1034.23 57.99 1.28 塔吊拆卸、调运工程 22,000.00 - 0.36 0.02 1.29 施工电梯租赁 445,160.00 - 7.37 0.41 1.30 塔吊机械劳务工程 268,079.34 - 4.44 0.25 1.31 深圳市顺昌龙机械设备有限公司/风临洲苑 4,687.00 - 0.08 0.00 1.32 刘启斌 17,373.73 0.29 0.02 1.33 主体 机械混凝土输泵租赁 134,993.37 - 2.24 0.13 1.34 小计 892,293.44 - 14.78 0.83 1.35 现场(后期)零星工程 303,314.93 - 5.02 0.28 1.36 丰顺县建筑工程公司宝安分公司/风临洲苑 4,710.00 - 0.08 0.00 1.37 黄良才/风临洲苑 3,860.00 - 0.06 0.00 1.38 李丹/风临洲苑 5,940.00 - 0.10 0.01 1.39 廖周国/风临洲苑 3,810.00 - 0.06 0.00 1.40 魏锦添/风临洲苑 70,472.53 - 1.17 0.07 1.41 徐忠诚/风临洲苑 79,770.00 - 1.32 0.07 1.42 张春明/风临洲苑 3,830.00 - 0.06 0.00 1.43 邱文林/风临洲苑 277,875.00 1.44 临时用工胡从支/风临洲苑 1,541,273.35 - 25.53 1.43 小计 2,294,855.81 - 38.01 2.13 二、安装工程 12,746,602.25 5,310,765.00 299.11 16.77 2.1 主体水电 1,147,046.91 5,310,765.00 106.97 6.00 2.2 高低压变配电工程 1,780,000.00 - 29.48 1.65 2.3 电表安装工程 33,600.00 - 0.56 0.03 2.4洲苑外线高压电缆预埋套管 28,972.75 - 0.48 0.03 2.5主体 水电电缆安装工程 96,925.26 - 1.61 0.09 共 23 页 第 6 页2.6地下室强电桥架及 ABC 栋标准层水龙头安装工程 10,214.23 - 0.17 0.01 2.7 BC 栋排水管安装工程 43,200.00 - 0.72 0.04 2.8洲苑水表及地下室排水管安装 50,600.00 - 0.84 0.05 2.9 BC 栋架空层排水管安装 35,000.00 - 0.58 0.03 2.10A 栋架空层给水管安装工程 49,435.37 - 0.82 0.05 2.11 给水打压工程 36,000.00 - 0.60 0.03 2.12消防生活水泵设备供货及安装工程 591,823.60 - 9.80 0.55 2.13 发电机房环保工程 54,774.64 - 0.91 0.05 2.14 卜长松/风临洲苑 30,293.25 - 0.50 0.03 2.15 主体水电(签证部分) 186,436.98 - 3.09 0.17 2.16 刘红兵/风临洲苑 40,100.00 - 0.66 0.04 2.17 姚正雄/风临洲苑 19,586.30 0.32 0.02 2.18 陈万国/风临洲苑 199,800.98 3.31 0.19 2.19 崔锋/风临洲苑 38,628.69 0.64 0.04 2.2 给水管漏水修复工程 9,880.00 - 0.16 0.01 2.21 商铺油烟管道安装工程 145,309.68 - 2.41 0.13 2.22 消防风机设备采购 144,916.00 - 2.40 0.13 2.23 消防工程 2,199,580.12 - 36.43 2.04 2.24消防 通风 工程 发电机房及油箱间气体灭火系统工程 65,000.00 - 1.08 0.06 2.25智能化 智能化弱电工程 1,311,593.19 - 21.73 1.22 2.26 燃气管道燃气安装、市政燃气管道引入接驳 909,235.62 - 15.06 0.84 2.27 人防 人防工程 250,308.68 - 4.15 0.23 2.28 室外扶梯安装工程 33,100.00 - 0.55 0.03 2.29 室外扶梯设备采购工程 266,900.00 - 4.42 0.25 2.30 电梯安装工程 355,140.00 - 5.88 0.33 2.31电梯 工程电梯设备采购工程 2,583,200.00 - 42.79 2.40 小计 12,746,602.25 5,310,765.00 299.11 16.77 三、临设工程 477,795.52 0.00 7.91 0.44 3.1 活动板房 314,175.44 - 5.20 0.29 3.2临设活动板房吊顶工程 11,094.84 - 0.18 0.01 共 23 页 第 7 页3.3 临时设施工程 129,963.05 - 2.15 0.12 3.4 售楼部路口沥青路面 20,861.19 - 0.35 0.02 3.5 临时仓库木夹板墙 1,701.00 - 0.03 0.00 小计 477,795.52 0.00 7.91 0.44 四、配套工程 4,706,077.29 0.00 77.95 4.37 4.1 园林绿签证工程 292,642.76 - 4.85 0.27 4.2 后期零星苗木工程 8,300.00 - 0.14 0.01 4.3 园林绿化工程 79,085.90 - 1.31 0.07 4.4 张秋文 280,000.00 4.64 0.26 4.5绿化工程园林绿化工程 203,752.79 - 3.38 0.19 4.6 沥青路面工程 176,497.79 - 2.92 0.16 4.7 零星机械台班工程 16,250.00 - 0.27 0.02 4.8 室外管网路基碾压工程 5,606.25 - 0.09 0.01 4.9室外 工程风临洲苑室外给排水及景观水电工程 514,489.90 - 8.52 0.48 4.10 深圳市嘉迪信实业有限公司/风临洲苑 10,288.50 - 0.17 0.01 4.11 深圳市万德游乐设备有限公司/风临洲苑 77,719.00 - 1.29 0.07 4.12 园区入口铁艺大门制安工程 15,300.00 - 0.25 0.01 4.13 风井浮雕及架空层镂空双面浮雕工程 20,901.00 - 0.35 0.02 4.14 景观雕塑制作安装工程 251,326.00 - 4.16 0.23 4.15 架空层吊顶工程 112,826.28 - 1.87 0.10 4.16 营销景观南面商业街石材采购及施工工程 704,588.60 - 11.67 0.65 4.17 景观雕塑制作安装工程 218,400.99 - 3.62 0.20 4.18 景观水处理工程 71,959.61 - 1.19 0.07 4.19 园建景观工程景观铺装工程 1,372,781.88 - 22.74 1.28 4.20 停车场标识环氧砂浆坡道 119,815.04 - 1.98 0.11 4.21 泛光照明工程 153,545.00 - 2.54 0.14 小计 4,706,077.29 0.00 77.95 4.37 五、营销工程 1,471,812.79 0.00 24.38 1.37 5.1 营销中心景观石材工程 128,112.74 - 2.12 0.12 5.2 营销中心景观结构工程 45,385.09 - 0.75 0.04 5.3营销 工程 C 户型样板房阳台增加隔房 16,926.09 - 0.28 0.02 共 23 页 第 8 页5.4 C 户型样板房露台楼梯 16,926.09 - 0.28 0.02 5.5 风临洲样板房装饰工程 338,157.69 - 5.60 0.31 5.6 风临洲营销中心装饰工程 468,487.78 - 7.76 0.44 5.7 营销中心园林绿化工程 233,020.92 - 3.86 0.22 5.8营销中心景观零星水电工程 16,601.97 - 0.27 0.02 5.9 钢结构（商铺夹层）工程 26,452.09 - 0.44 0.02 5.10 清水样板房装修工程 8,006.98 - 0.13 0.01 5.11 样板间铝合金门窗施工 59,715.35 - 0.99 0.06 5.12 样板房装饰维修工程 114,020.00 - 1.89 0.11 小计 1,471,812.79 0.00 24.38 1.37 工程水电 1,464,552.35 - 24.26 1.36 工资及管理费 2,466,772.45 40.86 2.29 自购机械折旧费 594,000.00 9.84 0.55 税金 5,893,329.29 - 97.62 5.47 其他费用 2,700,436.09 - 44.73 2.51 合计 73,421,456.01 34,240,659.42 1783.34 100.00 2、工料指标分析工料指标分析目的旨在工程竣工结算完成后，对工程所用主要材料、设备（钢筋、混凝土、给排水管材、电线管、电线、电缆、开关、插座、灯具、电梯、配电箱、低压柜等）的使用量进行汇总、分析，得出风临洲苑项目各部位所需材料使用量，得出平米指标。为新建项目在前期设计时提供第一手资料，争取做到项目的限额设计，在施工图设计阶段就对成本做到有效的控制。本项目各主要材料设计指标如下：共 23 页 第 9 页序 号 主 要 材 料 名 称 单 位 设 计 用 量 单 位 含 量指 标 社 会 公 布平 均 含 量 合 理 性 评判 备 注1 砼 m3 30616.91 0.507 0.5 合 理 主 体 工 程2 钢 筋 吨 4920 0.081 0.07 不 合 理 主 体 工 程3 砌 体 m3 8555.36 0.142 0.18 合 理 主 体 工 程4 电 线 m 254485.00 421.542 418.06 合 理5 电 缆 m 17133.00 28.380 22.00 合 理6 电 线 管 m 147344.00 244.068 224.34 基 本 合 理7 开 关 只 1687.00 2.794 4.50 基 本 合 理8 插 座 只 10052.00 16.651 15.00 基 本 合 理9 灯 具 套 7130.00 11.811 11.26 合 理10 金 属 线 槽 及桥 架 m 1998.00 3.310 3.42 合 理11 配 电 箱 只 621.00 1.029 1.13 合 理12 排 水 管 m 16822.00 27.865 38.33 合 理13 给 水 管 m 20748.00 34.368 41.77 合 理14 阀 门 个 1132.00 1.875 1.97 合 理（说明：上表格中，工程量为图纸计算用量）从各项主要材料用量指标来看，该工程施工设计材料指标合理，仅在钢筋含量上有较大出入，该指标不合理原因：从下料单的审核来看，设计用量达到了 4920 吨，平均钢筋含量为 81kg/m，而社会公布平均含量为 70 kg/m，若在设计阶段将钢筋指标控制在社会平均指标以内，则可节省钢筋 664 吨。另在主体钢筋班组退场时，而承包商跟班组不直接结算，以我公司审核的下料单工程量作为与班组结算量。班组认为总价太低，随即在项目部闹事。经公司领导与钢筋班组协商，上调钢筋结算量，也是造成钢筋含量指标不合理的一个原因。四、成本控制评估1、合同履行能力评估从结算及签证情况来看，施工履约能力较好的施工单位有脚手架施工单位、机械劳务单位、消防、电梯、人防施工单位、栏杆施工单位、防火门施工单位、铝合金施工单位及砼、钢筋、线管等主要材料供应商。履约能力较差的单位为主休、水电施工单位。在施工管理、劳动力组织、合同条款执行等各个方面均不如人意。风临洲项目主体施工单位为南通市深鑫共 23 页 第 10 页达建筑工程有限公司，合同承包范围为结构、建筑、给排水、电气施工图内容。深鑫达公司在合同履行期，劳动力安排不足，管理人员不到位，造成主体封顶时间推后。后期为安排入伙，而安排的大量赶工。既使在赶工期间，安装工程人手也是严重不足，不能保证按合同约定工期竣工，影响工程的竣工、业主入伙时间。需我公司从外部调配人手过来才使工程如期完工。工程结算时，我司对深鑫达公司对合同未能履约部分进行扣款，按合同约定施工，应该扣 132 万元，但此结果深鑫达不予接受。后经公司领导与深鑫达公司谈判，扣减 50 万元，比合同约定少扣 82 万元。风临洲项目幕墙施工单位为北方国际合作股份有限公司。按施工计划，应在 2006 年年底时完成施工任务，但该单位以我司未及时支付工程进度款为由，中止施工，到 07 年春节后，才恢复施工。造成我司重新搭设脚手架，损失 2 万多元。2、主体、机械工程承包模式评价除主体与主体水电安装工程为包工外（砌体抹灰为包工包料） ，其余工程均为招标工程，按市场价确定中标价格，承包方式为包工包料。故我部仅对主体和安装包工部份工程量（图纸工程量）进行测算分析。我中心按深圳市 2003 建筑安装消耗量标准、推荐费率及 2006 年 1 至 12 月份信息价进行计价，与按合同计价的计算结果比较。风临洲苑主体工程我司与承包商南通市深鑫达建筑工程有限公司合同约定承包方式为包工包零星材料，主体工程材料、设备，如钢筋、混凝土、墙地砖、给排水管材、电线管、电线、电缆、开关、插座、灯具、电梯、配电箱、低压柜等为甲供。当时建筑工程市场常用承包模式主要是施工单位包工包料，套用深圳市建筑、安装工程消耗量标准 （2003） ，部分主材、设备在施工过程中甲方指定品牌并认价，其余材料价格参照施工期间深圳市建筑材料价格息 ，费率参照深圳市定额站公布的推荐费率，总价下浮 1525%。下面就我司风临洲主体部分项目承包方式与市场常用承包方式从经济角度进行分析、对比，为我司在新建工程时提供参考。包工部份工程（主体结构、水电）按合同计价模式与定额计价对比共 23 页 第 11 页序 号 工 程 名 称 按 合 同 计 价 金 额（ 元 ） 平 米 造 价（ 元 /m2） 按 定 额 计 价 金额 （ 元 ） 平 米 造 价（ 元 /m2） 合 同 计 价 比 定额 计 价 低 （ %） 备 注1 主 体 土 建 工 程 16472189.37 272.85 25685667.43 425.46 35.872 主 体 安 装 工 程 1147046.91 19.00 1385087.42 22.94 17.193 管 理 费 及 其 他 费 2120531.89 35.134 施 工 生 活 水 电 费 1464552.35*0.5 12.13 按 50%计 取5 交 五 华 管 理 费 344960.76 6.00合 计 20817005.11 344.82 27070754.85 448.41 23.10说明：风临洲项目除主体及安装外，其他工程承包方式均为包工包料，与市场价格一致，对该部份工程未做对比分析。我公司设立项目部主要施工管理工作为主体土建及主体水电安装工程，故仅对土建主体和土建安装工程造价进行对比分析。“按合同计价金额”为图纸工程量，签证、变更增加造价未计入造价内。模板展开面积按建筑面积 3.0 倍计算。施工及生活用水用电费用按风临洲项目用水用电总额的 50%计入主体工程中。管理费及招待费、送检费用、办公用品费用全部摊销到主体土建及安装工程中。按定额计算的工程造价中已包含了施工管理费、办公费、检测费、水电费、及部份临设费用等。本次按定额计价未计算里脚手架费用。垂直运输机械及人工均由我公司承担，故建筑物超高费、人工降效费、垂直运输费未计入造价中。为便于比较，安全文明措施费及签证费用等也未计入结算中。仅对图纸部份工程量进行了统计和计价，签证部份工程量未参与计价，甲供材料未参与取费。从上面表格可看出，按我公司合同计价方式，主体土建和水电工程单位造价为 344.82 元/m ，我中心按深圳市建筑安装定额（推荐费率）测算单位造价为 448.41 元 /m。按风临洲合同计价与深圳市推荐费率计价相比，低于按推荐费率工程造价 23.10%，与同期发包的一些零星工程按定额下浮 23%计价，基本一致。我司这种承包模式与市场普遍使用的承包方式相比，施工成本并无太多优势，管理难度大幅度提高，但施工时材料、设备采购甲供，施工工期、质量、共 23 页 第 12 页安全等方面可由我公司全部统筹，在保证楼盘按计划入伙方面有较大主动权。在风临洲项目中，施工垂直运输、起重机械由我公司购买和租赁，对外仅进行机械的劳务承包。该承包模式与安额承包下浮点数费用相比如下表：机械劳务承包费用对比序 号 工 程 名 称 按 合 同 计 价 金 额（ 元 ） 平 米 造 价（ 元 /m2） 按 定 额 计 价 金额 （ 元 ） 平 米 造 价（ 元 /m2） 合 同 计 价 比 定额 计 价 低 （ %） 备 注1 垂 直 运 输 机 械 费(施 工 电 梯 、 塔吊 ） 1308439.34 21.67 4528794.76 75.022 扣 定 额 水 电 费 -731163 -12.11合 计 1308439.34 21.67 3797631.76 62.91 65.55说明：“按合同计价金额”组成部份为施工电梯租赁费（445160 元） ，塔吊、施工电梯劳务费（268079.34 元）及塔吊摊销费（595200 元，按塔吊购置费的30%计算即 1984000 元*30%） 。 “按定额计价金额”为深圳市建筑消耗量标准（2003）中的建筑物垂直运输费用。该费用中包含施工用电费用，故施工电费按深圳市施工机械台班（2003）中机械用电量乘以当时施工电价（1.1 元/kwh）予以扣减。通过上表能得出以下结论：由公司自己购买机械，然后对外承包机械劳务，与大包给施工单位（按定额计价）能节省成本三分之二。与按定额计价下浮 23%相比，还能节省造价 44.7%。3、签证工作评估签证内容评价主要包括对签证的项目、工程量、价格的合理性进行全面的评价，从而为在建或新建工程起指导性作用。风临洲项目发生签证（未含杂工班）金额为 1569028.93 元，其中属于施工组织失误及设计失误的签证金额为 546248.69 元，如园建中景观水池马赛克施工完没多久就要进行返工；裙楼部份脚手架反复搭设拆除，达到 4 次之多。设计变更在现场完成之后才予下发，如主体和园建工程中造成模板、石材的浪费，这部份费用占到签证总额的 34.81%；其他签证部份属工程量增加、正常的施工措施费用，占签证总额的 65.19%。从上述数据可看出，有三分之一的签证费用属于组织不当、设计不当造成。从另一个角度来看，通过加强成本管理，则可以节约三分之共 23 页 第 13 页一的预算外成本。在结算审核时，也发现签证工作内容与合同施工范围重复，如风临洲住宅灯具的签证。按约定乙方在履行合同时，必须完成施工图内的所有内容。签证的工作量夸大，如在园建工程结算时，拆除 1 平米石材面层，花费的人工多达 4 个。风临洲的签证管理工作比较混乱，施工单位和项目部都缺乏合约精神。签证办理的严谨态度也比较缺失。在审核主体结算时，相当部分签证仅有项目部施工人员签证，并无公司相关领导签字。部分签证单在完工后一年才办理签证手续，在签证时效性方面完全失控。甚至部份工程根本就不办签证，在结算找公司领导死缠乱打要求增加费用。文件处理单是合同外项目对工程量、价格确认的另外一种方式，对于文件处理单的办理应该做到及时、准确。但在风临洲项目，文件处理单往往成为规避正常流程的手段。如风临洲项目发电机房环保工程，一直未办理合同流程故在结算无法进行，再以文件处理单形式补充资料。4、施工材料管理评估风临洲主体材料及设备，如钢筋、混凝土、给排水管材、电线管、电线、电缆、开关、插座、灯具、电梯、配电箱、低压柜等为甲方采购，在第一部分的“建安成本表中”可以看出上述甲供材料的造价占到了整个风临洲项目总成本的 32.64%。在招标及合同签订完成的情况下，施工过程中材料管理就成为材料成本控制的重中之重。本部门在结算工作完成后对将施工单位领用材料量（出库单）与施工图计算量对比在将材料出入库量与施工图计算量对比分析时发现整个风临洲的电线管材、给水管材、排水管材、交联电缆、电缆桥架的施工使用量基本合理，阀门、地漏、开关、插座、灯具等施工使用量和出入库单数量误差比较大，施工单位可能存在超领、多领的现象。砼、外墙砖等材料使用量存在超量，损耗率过大现象。主要材料用量如下表：共 23 页 第 14 页序 号 主 要 材 料 名 称 单 位 图 纸 用 量 实 际 用 量 施 工 损 耗 率（ %） 参 考 损 耗 率（ %）1 砼 m 33554.49 35459.5 5.37 1.502 钢 筋 吨 4937.05 5010.00 1.46 3.603 外 墙 砖 (纸 皮 ) m 63755.54 68991.25 7.59 1.504 电 线 m 254485.00 344794.00 26.19 12.505 电 缆 m 17133.00 17390.00 1.48 1.006 电 线 管 m 147344.00 163400.70 9.83 3.00说明：实际用量为财会账套数据。参考损耗率为 03 定额推荐损耗率，按材料各种规格经加权平均后的损耗率。分析发现主要存在以下几个方面的问题。（1）未建立材料定额预算制度，不能及时控制材料用量目前操作方式为，工程管理中心根据工程进度需要申请采购材料，对材料没有实行定额管理，造成工程结算后才发现材料用量超过定额及合理损耗。没有预算，也就没有标准，成本控制也就无从谈起。（2）未建立严格的材料领用审核制度，现场施工管理不善。结算后，对甲供材料使用情况分析时发安装工程的阀门、地漏、开关、插座、灯具等材料施工使用量比出入库单、施工图计算的数量较多，施工单位可能存超领、多领，在工程竣工后，施工单位并未把多余材料退还我司材料部。出现该情况，可能是我司材料管理及预算人员在施工单位领料时未对领料单材料使用量、使用部位进行核实，在施工完毕后也未及时对剩余材料进行回收。（3）材料帐差错与遗漏较多，材料员对帐务处理的认识有待提高材料帐中，材料使用部位漏登严重，如：有 17621.5 立方米砼没有登记使用部位，造成无法确认主体砼的实际用量，其他主材都存在此类问题。材料录入电脑时，部分材料名称不统一，如“螺口灯头” 、 “螺口灯座”为同一材料，UPVC75、UPVC80 排水管为同一型号材料，给水管、PP-R 管实为同一材料等。相同材料的名称不能统一，为结算时材料汇总、工料分析、经济指标分析及成本核算带来不便。出库单存在材料漏录情况，如：出库单中没有排气扇材料，现场电梯机房实际安装有排气扇。DN25 阀门施工中用于 DN25 水表两端，在领料单中却显示未使用该种材料，与实际施工情况不符。DN40 阀门施工中用于立管至各层用户共 23 页 第 15 页分水器前，每层设置一个，在领料单中却显示未使用该种材料，与实际施工情况不符。5、造价管理水平评估在结算审核中，造价人员送审结算质量不高，出现一些低级的错误，如栏杆施工层数多算一层；室外管网结算中，按定额计量、计价均出现纰漏，甲供材也不予扣除。在室外沥青路面结算中，现场实测面积比实际面积多出 12%等。造价人员还不能有效地为施工成本管理工作服务，仅停留在计量阶段。施工方案、设计对比等环节跟本不见造价人员的身影，缺少独立自主开展工作的精神。造价队伍的综合素质尚需进一步提高，工作方式、工作方法、工作态度还需进一步改善。6、合同涉税条款评估工程承包合同条款中关于发票的取得与不能提供发票的处理方式不明确，造成无谓的税务损失。在与施工班组的合同中有的未明确乙方提供发票的时间，而在付款过程中又没有及时向施工班组索取发票，到付尾款或质保金时，项目已做完纳税清算，班组提供发票已无任何意义。风临洲项目已结算含税工程34,018,016.44 元，但只收到发票 15,692,487.18 元，虽经协商，有17,037,995.77 元做了税款扣除，但仍有 1,659,167.13 元还未解决。建议在后续签订合同时在条款中明确：发票随进度款支付，工程结算完毕付结算款时乙方必须提供全额建安发票给甲方，如班组不能开发票，则甲方有权拒付工程款或按工程地最高建安税率扣除税款。共 23 页 第 16 页开 票 单 位 未 提 供 发 票 金 额 合 同 约 定 税 率 发 票 提 供 时 间 协 商 结 果 备 注深 圳 市 巨 特 幕 墙 装 饰 工 程 有 限 公 司 5,040,420.88 3.22% 结 算 后 代 扣 税深 圳 市 翔 飞 达 实 业 有 限 公 司 1,372,781.88 3.22% 结 算 后 代 扣 税深 圳 市 九 瑞 智 能 科 技 有 限 公 司 1,311,593.19 3.22% 报 进 度 款 时 代 扣 税深 圳 市 宝 安 区 西 乡 现 代 石 材 装 饰 材 料 行 832,701.34 3.22% 未 注 明 代 扣 税广 东 锦 利 建 设 工 程 有 限 公 司 2,266,280.12 4.55% 报 进 度 款 时 代 扣 税 少 扣 税 款27,195.36广 东 俊 瑞 防 水 工 程 有 限 公 司 52,839.60 5.75% 结 算 后 代 扣 税深 圳 市 宝 安 区 西 乡 宝 利 丰 电 器 行 （ 陈 志 华 ）1,745,000.00 5.75% 结 算 后 代 扣 税深 圳 市 宝 安 区 西 乡 永 坚 石 材 行 714,866.98 5.75% 报 进 度 款 时 代 扣 税深 圳 市 绿 达 实 业 有 限 公 司 71,959.61 5.75% 报 进 度 款 时 代 扣 税深 圳 市 四 维 园 林 绿 化 有 限 公 司 203,752.79 5.75% 报 进 度 款 时 代 扣 税深 圳 市 信 通 物 业 管 理 有 限 公 司 233,020.92 未 约 定 结 算 后 代 扣 税鹤 山 市 展 鹏 建 筑 工 程 有 限 公 司 2,864,154.46 未 约 定 结 算 后 代 扣 税江 西 省 万 载 水 泵 有 限 责 任 公 司 328,624.00 未 约 定 报 进 度 款 时 代 扣 税深 圳 市 梧 桐 山 苗 圃 总 场 234,587.12 未 约 定 结 算 后 开 给 鸿 基深 圳 市 卓 宝 建 筑 工 程 有 限 公 司 33,210.07 未 约 定 结 算 后 需 协 商深 圳 市 成 松 实 业 发 展 有 限 公 司 368,025.90 未 约 定 结 算 后 需 协 商对 方 只 同 意 按3.22%扣 税 ， 否则 只 能 开 发 票给 正 中 房 地 产。 我 方 坚 持 按5.75%， 否 则 不付 款深 圳 市 艾 斯 沃 安 防 科 技 有 限 公 司 1,049,353.26 未 约 定 报 进 度 款 时 需 协 商深 圳 市 东 升 源 电 气 设 备 有 限 公 司 130,305.50 未 约 定 未 注 明 需 协 商深 圳 市 金 九 鼎 科 技 有 限 公 司 5,990.75 未 约 定 未 注 明 需 协 商深 圳 卓 一 景 观 雕 塑 艺 术 有 限 公 司 12,566.30 未 约 定 未 注 明 需 协 商北 京 江 河 幕 墙 装 饰 工 程 有 限 公 司 59,715.35 未 约 定 未 注 明 需 协 商少 扣 税 款216,504.68五、成本控制中的主要问题在风临洲施工管理及成本控制工作中，出了较多的问题：1、设计变更偏多。因我公司采取快速运作的模式，往往在设计图纸还未定稿时，就开始建筑施工，造成图纸修改一版二版再版，也在情理之中。但在下发定版后的施工图纸后，仍有相当多的变更。显示设计水平、审图水平有待提高。经我部统计，建筑结构图纸下发三版，正式变更下发 130 余份，涉及变更子目数达到三四百个。园建绿化工程在施工完前期营销配合园建绿化后，又重共 23 页 第 17 页新下发新版图纸，因改变过大，施工单位趁机重新提高报价，致使我司不得不重新另找施工单位进行施工。2、资料的收集、整理。日常管理中，一些结算资料不予收集，一些口头的变更不予追讨补充，造成结算时常难以进行下去。风临洲项目在结算时发现部分分项工程存在设计变更减少内容项目部不主动办理签证现象。如风临洲煤气表我司设计变更要求取消，项目部在接到设计变更后未办理减少造价的签证。此情况还是我部门去工地考察现场后发现，结算时扣除该部分造价约 12 万元。消防工程我司变更取消塔楼的喷淋系统，安装于地下室的湿式报警阀也应该取消，但项目部也未对此变更减少内容办理签证，我部在结算时核减此部分造价约 2 万元。主体结算时，相当部分签证仅有项目部施工人员签证，并无公司相关领导签字。部分签证单在完工后一年才办理签证手续，在签证时效性方面完全失控。甚至部份工程根本就不办签证，在结算找公司领导要求增加费用。3、工程在质量、成本监管理方面不到位。施工指令随意，比如对外墙满挂铁丝网，班组说曾请示项目同意在砌体墙面、砼墙柱面梁面拉通挂铁丝网。这将导致铁丝网材料浪费及施工人工花费的实际减少，形成材料浪费、人工费用超支。并且由于现场施工监管不到位，班组挂铁丝网时最终偷工减料。外墙挂钢丝网。根据工程中心相关人员签字出具的报告和证明，外墙面是满挂钢丝网，工程中心申报外墙挂钢丝网面积为 57790m，我部按图核算外墙挂钢丝网面积为 47871m。而财务购买钢丝网面积为才为 21871m。4、合同条文有待修订完善。如在合同中，砼地面要求的平整度为5mm，若达不到，则找平费用由施工单位负责。但实际施工中高差达到 5cm 之巨，施工中无人监管，在结算时却需再计算地面找平费用，如严格按合同执行，则可节省 50 余万元。再如，合同中规定，如天花达到不抹灰标准，则按天花抹灰的单价补给施工单位。而实际施工中，天花是否达到了不抹灰标准，也无相关资料证明，不抹灰标准的具体内容也无说明。结算时施工单位据此要求费用。在结算中，工程中心出具地下底板、室内地坪压光的证明，根据合同规定，压光需补 2 元/m。而根据工序要求，地坪找平本就已包含收光费用。知道合同中有些规定，那垫层和室内地坪是否需要压光？现场成本管理人员应予分析、酌情共 23 页 第 18 页考虑。每 2 元/m，则可节省 9 万余元。再如风临洲苑厨卫间、外墙防水工程承包合同。合同单价条款“材料费 8元/Kg；人工费 2 元/m 2(1mm 厚)；每平方米材料用量 1.3Kg(1mm 厚)、2.1Kg(1.5mm 厚) ，材料比例为乳液：粉剂：水 1:1.5:0.8”，已经对涂膜的用料技术要点加以要求，并明确价格。但是合同第 6.1 款“乙方承诺 1mm 厚涂膜每平方米用量不超过 1.4Kg，1.5mm 厚涂膜每平方米用量不超过 2.2Kg，若发生总量超用情况，超用量费用由乙方承担”给施工班组容易造成 1mm 厚涂膜每平方米用量在1.3 Kg 及1.3 Kg/ m2 结算的理解。5、材料管理较混乱。主要工程材料用量均超出正常参考消耗标准（详见