银石广场经济测算指标及可行性分析

银石广场商业综合体项目可行性研究报告第 11 小组成员：张雪梅、刘应鸣、叶婷银石广场商业综合体项目可行性研究0目录 第一部分 项目概况 3 一、地块面积及范围 3 二、地形地貌 .3 三、交通状况 4 四、项目周边情况 6 第二部分 市场研究 7 一、 宏观环境分析 7 （一）经济环境 7 （二）政策环境 8 （三）规划环境 9 二、 成都房地产市场分析 . 11 （一）土地市场 . 11 （二）商品房市场 . 15 三、 区域市场分析 . 19 （一）土地市场 . 19 （二）商品房市场 . 21 第三部分 项目预定位. 22 一、项目 SWOT 分析 22 （一）项目优势分析（S） . 22 （二）项目劣势分析（W） 22 （三）项目机会分析（O） . 23 （四）项目威胁分析（T） . 23 二、 项目初步定位 . 24 （一）市场定位 . 24 （二）主力客户群定位 . 24 （三）产品定位 . 24 （四）价格定位 . 25 银石广场商业综合体项目可行性研究1第四部分 项目投资与收益估算. 26 一、投资估算概述. 26 二、投资估算说明 . 26 三、投资来源 . 28 四、项目安排与收益估算 . 28 第五部分 项目财务效益分析. 30 一、项目财务效益预测 . 30 二、项目不确定性分析 . 31 （一）盈亏平衡分析 . 31 （二）单因素敏感性分析 . 32 第六部分 项目社会效益评价. 33 （一）项目对社会的影响分析 . 33 （二）项目与社会互适性分析 . 33 （三）社会风险分析 . 33 （四）分析结论. 33 第七部分 结论与建议. 34 （一）结论 . 34 （二）建议 . 34 附表 1. 35 附表 2 36 附表 3 37 附表 4 38 附表 5 39 附表 6 40 附表 7 41 附表 8 42 附表 9 43 附表 10 44 附表 11 45 附表 12 46 附表 13 47 附图 1 48 附图 2 49 银石广场商业综合体项目可行性研究2第一部分 项目概况一、地块面积及范围银石广场是由实力雄厚、信誉卓著成都盈康投资有限公司投资，由成都市福来房地产有限公司与成都骆驼房地产有限公司共同开发的集地铁商铺、时尚购物广场、5-TEA 典范写字楼、云际顶级会所于一体的地标性建筑项目。项目占地总面积 6201.68，建筑面积 94202，容积率 12.7，拥有停车位 724 个。该项目位于成都春熙路、红星路步行街，地铁 2、3 号线春熙出站口之上，处于西部最繁华的春熙路购物圈核心地段，与春熙伊藤、伊势丹西面相邻，南面与香槟广场接壤，地理位置十分优越。表：项目经济技术指标一总用地面积 6201.68二总建筑面积 94202（一）地下 15237（二）地上 78965三建筑总高度 152.7 米 152.7m四建筑总层数 42 层（一）地下 4 层（二）地上 38 层五停车位 724 个（一）地下 676 个（二）地上 48 个六客梯个数 垂直电梯 15 部，电扶梯 15 部七基地建筑面积 3774.70八设计建筑密度 60.87%九容积率 12.7十总绿地面积 1800银石广场商业综合体项目可行性研究3十一绿化率 30%表：各楼层布局设计B3-B4 仓储式地下车库B1-B2 地铁潮流商铺，前卫的商业零售、服饰、个性店为核心业态（销售）L1-L5 中高档时尚精品购物、特色餐饮（由专业团队统一管理，不销售）L6 架空屋头花园L7-L21 5TEA 写字楼L22 紧急避难层L23-L37 5TEA 写字楼L38 云际顶级会所图：项目位置示意图二、地形地貌地块位于成都市中心地区，地势平坦，地块形状规则，地块以整块地组成，银石广场商业综合体项目可行性研究4东南 850 米方向为锦江，紧邻干道。三、交通状况银石广场位于春熙路商圈，配套设施成熟，项目周边主干道为东大街、红星路、总府路和大慈寺路，均为城市主干道，地面交通非常便捷。公路交通方面周边公交线路有：38、47、56、68、76、334、335、104、21、20、37、55、58、81。此外，作为地铁 2、3 号线双地铁上盖物业，银石广场直接建在春熙地铁站上面，春熙地铁站的建成必将改变整个春熙路的人流动线，项目与地铁的无缝连接不仅极大的提升了项目的交通条件，更将首享由此所带来的商业人流的价值。图：地铁 2、3 号线交汇示意图银石广场商业综合体项目可行性研究5四、项目周边情况（1）项目四至情况：位于春熙路商圈，区位优势明显。项目四至 紧邻设施 紧邻设施情况东侧 春熙路地铁站 地铁二号线站点南侧 香槟广场 大型商业广场西侧 红星路三段 双向八车道，行车通畅北侧 红星路步行街 商业繁华人流量大（2）配套设施情况：配套设施齐全，生活便利度高。配套设施 名称 距离成都市第三幼儿园 614 米成都市提督街小学 640 米学校成都市学道街中学 914 米第一城 18 米伊势丹百货 193 米商场群光广场 273 米四川省第四人民医院 435 米医院成都市第一人民医院 117 米渣打银行成都分行 122 米上海银行 79 米银行中国银行 310 米海悦酒店 195 米酒店皇冠假日酒店 620 米银石广场商业综合体项目可行性研究6邮局 走马街邮政支局 545 米第二部分市场研究1宏观经济分析 （1）经济环境1.成都经济总体状况成都，简称“蓉” ，四川省省会，副省级市，国家区域中心城市（西南） ，西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。2013 年成都市紧紧围绕“打造西部经济核心增长极”发展定位，牢牢把握“稳中快进、领先发展”工作基调，深入实施“五大兴市战略” ，全市经济保持平稳较快发展，经济总量突破 9100 亿元。（1）经济结构进一步优化，非公经济对经济增长贡献加大2013 年成都市实现地区生产总值（GDP）9108.9 亿元，按可比价格计算，比上年增长 10.2%，增幅比全国、全省分别高 2.5 和 0.2 个百分点。经济总量占全省 GDP 比重达 34.7%，较上年稳步提高 0.6 个百分点，省内“首位城市”地位凸显。其中，第一、二、三产业分别实现增加值 353.2 亿元、4181.5 亿元、4574.2 亿元，分别增长 3.6%、12.2%、8.8%。同时，产业结构进一步优化，第三产业增加值占比超全市“半壁江山” ，三次产业结构为 3.945.950.2。非公有制经济发展持续稳健，对经济增长贡献突出。（2）工业保持领先发展，汽车、电子信息产品制造业对工业增长贡献近七成2013 年，成都市农业生产保持稳定，农业增加值增长 3.6%。全市工业生产实现平稳较快增长，完成规模以上增加值 2917.6 亿元，增长 13.4%，增速较全国、全省分别高 3.7 和 2.3 个百分点；在省内市州位居第一，在副省级城市继续保持领先，居第二位。八大特色优势产业增加值份额不断提升，全年共实现增加值 2518 亿元，增长 14.4%，占规模以上工业增加值的比重达 86.3%。服务业较快发展。金融业增加值增长 17.9%，占 GDP 比重 9.8%。2013 年末，全市金融机构人民币存、贷款余额分别为 23662 亿元、17618 亿元，分别增长16.3%、12.7%。其中，储蓄存款余额 8152 亿元，增长 15.5%。2013 年成都实现银石广场商业综合体项目可行性研究7旅游总收入 1330.7 亿元，增长 26.6%。（3） “三驾马车”齐头并进、经济运行稳中趋好，固定资产投资过半来自民间固定资产投资规模不断扩大。2013 年，成都固定资产投资完成 6501.1 亿元，增长 10.4%。民间投资较快增长，全年完成 3595.3 亿元，增长 17.2%，占固定资产投资比重达 55.3%。社会消费品零售总额不断攀升。2013 年，成都实现社会消费品零售额 3752.9 亿元，增长 13.1%；（4）财政收入增势平稳，城乡居民收入持续增长、收入差距进一步缩小2013 年，成都市实现地方公共财政收入 898.5 亿元，增长 16.6%，其中税收收入 665.7 亿元，增长 16.5%。地方公共财政支出 1162.6 亿元，增长20.4%。同时，2013 年成都城乡居民收入稳步提高。城镇居民人均可支配收入达29968 元，增长 10.2%，扣除物价因素影响实际增长 6.9%。农民人均纯收入达12985 元，增长 12.9%，扣除物价因素影响实际增长 9.5%。城乡居民收入比由2012 年的 2.36：1 缩小为 2013 年的 2.31：1，城乡居民收入差距进一步缩小。2013 年，成都居民消费价格指数（CPI）上涨 3.1%。其中，食品类价格上涨 5.5%。工业生产者出厂价格指数（PPI）下降 1.2%，工业生产者购进价格指数（IPI）下降 1.8%成都市区的核心商圈有春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈，区域商圈有红牌楼商圈、双楠商圈、城南商圈、老会展中心商圈、西大街商圈、光华商圈和建设路商圈等。另外，成都还有宽窄巷子、琴台路、锦里、文殊坊等民俗文化风情街，科华北路、一品天下、锦华路万达广场、双楠路等饮食聚集区，以及送仙桥古玩市场、跳伞塔-磨子桥电子产品市场等专业性较强的商圈。（2）政策环境1.2013-2014 年主要房地产政策发布国五条细则（关于继续做好房地产市场调控工作通知 ，释放继续调控房地产的信号，强调政策的连续性，稳定市场预期。2013 下半年至 2014 年市场促政策分化：热点城市继续收紧，部分城市出现放松调控政策日趋市场化，城市间政策差别化明显对于房价快速上涨的热点城市，坚持调控仍然是主基调，在房价反弹压力银石广场商业综合体项目可行性研究8较大、年度房价调控目标难以实现的情况下，部分城市的政策进一步升级。而对房地产市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，政策可能出现放松，以达到当地房地产市场与社会经济实现同步健康发展的目的。2.近况分析房地产市场成交量大幅回落。2013 年全国 40 个大中城市一线，二线城市同比出现小幅下降，三线城市略微上涨。2014 年，全国主要大城市房地产市场有所降温，库存在增长，成交萎缩，新屋开工也大幅降低，但房价却依然坚挺。未来房地产去化的压力不容小觑。自从 2014 年 3 月份开始传出楼盘降价之后，成都就不再偏安一隅，屡屡出现“降价”和“地王”二者看似相异的事件。4月 23 日，成都共有来自主城区的 3 宗地块入市交易，合计入市面积约 317.85亩，吸引 12 家实力开发商参拍，最终总成交金额超 50 亿元。与高溢价的土地形成鲜明对比的，是成都近几日市场频传的降价消息。房贷的优惠越来越少，多数银行对于房贷利率都要上浮。除此之外，限购依然没放松，房产政策的不明朗也加速了开发商降价跑量的决心。图：2014 房地产市场发张放缓，各地初步出台救市方针试探中央政策底线无锡 购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达 60 平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户南宁 从 2014 年 4 月 25 日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁户籍居民家庭政策在南宁市购房购地保证金 1000 万元上限，拆迁户鼓励货币补偿、一年内购房获补贴；天津 只要滨海范围内无房，即可在新区购房，并将推出共有产权模式购房政策，购房人交一成首付就能先住房；郑州 借款人申请个人住房商业银行贷款、个人住房公积金(组合)贷款，贷款人要求提供担保保证时，由住房置业政策性担保机构提供担保，住房置业政策性担保机构收取担保服务费铜陵 凡是 2014 年 5 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日，在铜陵市(含铜陵县和开发区)购买家庭唯一普通商品住房(含二手住房，普通商品住房是指单套建筑面积 144 平方米及以下)的，由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴。住房公积金贷款方面，在职工申请贷款资格认定上，个人缴存住房公积金期限由过去连续缴存 6 个月以上，放宽为个人连续缴存 3 个月以上；单职工家庭最高可申请公积金贷款额度由 25 万元提高到 30 万元；职工首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例由30%降低为 20%；放开了住房公积金二次贷款的政策限制。同时，适当放宽外地购房居民户籍迁入铜陵的条件。宁波 今年 5 月份开始，由购房者户籍所在地跟拟购房所在地两个地方同时核查，变更为仅在拟购房所在地核查。 ”也就是说，即使购房者在宁波市某区拥有多套房，只要在其他区没有房或者只有一套房，那么他还可以继续购房。而在过去，只要在宁波市范围内拥有两套住房的都被禁止再买房。银石广场商业综合体项目可行性研究93规划环境1.春熙路片区规划根据成都市的城市规划，作为成都最繁华的商业街，春熙路不仅历来是成都人销金玩耍的重要去处，还传承着这座城市独特的文化气质。致力于将春熙路打造为成都的时尚中心，美女打望地，美味小吃云集之所。从多方面延伸着春熙路影响力。打造为商业，文化，娱乐一体的中心。2.春熙路片区建设1 2012 年政府宣布春熙路扩容 100 万平方米随着在春熙路东西两侧越来越多的顶级开发商拿地进驻，春熙路宣布扩展已经迫在眉睫。成都锦江区中央商务区管委会于 2012 年 8 月 25 日与北京市王府井地区建管办签署合作协议，此外还将在 9 月 17 日与香港铜锣湾、新加坡乌节路等签署合作协议，计划于未来 2 到 3 年内将春熙路商圈向东向西拓展，新生体量上百万平方米。 而这其中，早就包含了几大开发商所兴建的项目，可以看得出顶级开发商的进驻，让春熙路商圈扩容得易如反掌。我们可以来看看：向西，春熙路则将连接盐市口、红照壁商圈。而今，仁恒置地广场、仁和春天百货、远东百货等大型零售百货卖场已占据了半壁江山。向东，更是铁狮门，太古，远洋，九龙仓等开发商大佬们的项目也早已屯兵在此，可以预见得到 2-3 年之后这几家开发商的项目，将会是未来 3 年里春熙路变化最快的地方。2 整个商气东移 红星路变身“中轴线”随着地铁 2 号线建成通车，几大顶级开发商高端城市综合体的建成使用，银石广场商业综合体项目可行性研究10将直接使红星路成为人流集散地，春熙路商圈商气将逐步呈现向东扩展和转移的趋势。因此，仲量联行预测，红星路未来将成为整个商圈重要的“中轴线” 。不仅如此，可以看得出 成都国际金融中心、铁狮门、九龙仓成都高端楼宇的代表在红星路商业广场东面风云际会，这些项目的建成，将改变红星路广场西侧大型百货林立而东侧相对低端的现状，整个红星路将形成高楼林立、特色鲜明的商业街区，这在实现锦江区致力于发展楼宇经济的同时，也让春熙路商气东移从理论逐渐转向现实。而在这百万平米的大扩张中，铁狮门、九龙仓、太古地产、远洋地产等打造的高端零售卖场、甲级写字楼和五星级酒店都位于春熙路南口的东大街，这给“后起之秀”的东大街开了个好头。而东大街那一头连着的攀成钢，其含金量从开发商拿地的热情和项目规划、定位就可以预见。把成都最具含金量的两个商圈串联起来的东大街首当其冲要成为被重估的城东主干道。二号线马上就要通车了，可以说春熙路的扩展正是时候。商业地产最注重地段和口岸，春熙路的扩张，二号线的通车，商业带的概念就形成了。再把攀成钢连上，整个就是一超大型商业金融城。东西扩展后带动大区域 需注意配套建设2成都房地产市场分析（1）土地市场1、土地供求分析（1）市场概述供应成交总量概况：2013 年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。2013 年成都市土地供应 184 宗，其中主城区供应 75 宗，郊区 109 宗；总供应面积达到 779.4 万，合计 11690.94 亩。成交土地共 165 宗，其中主城区成交 76 宗，郊区 89 宗；总成交面积 688.52 万，合计 10327.69372 亩；以成交价格来看，2013 年主城区土地的平均成交价格为 1116.11 万元/亩，成交土地平均楼面地价为 4710.12 元/，2013 年郊县土地平均成交价格为 314.09 万元/亩，成交土地平均楼面地价为 1499.95 元/。2013 年共有 11 宗土地流标，流标土地净用地面积为 51.04 万，合计约765.62 亩。流标地块中 3 宗位于主城区，其余 8 宗位于郊县地区，总的土地流标率（流标率=流标地块数/（成交地块数+流标地块数）为 6.3%。银石广场商业综合体项目可行性研究11近年土地供求及价格走势：图 1-3- 1 2009 年-2013 年成都整体市场土地量价对比图：2013 年楼市回暖，开发商库存减少，土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。2013 年土地供求走势：图 1-3- 2 2013 年成都整体市场土地供求走势图：通过以上走势可以看出，每次土地供应量的增大必然会引起下一个月或下两个月土地成交量的增大。13 年，成都市土地市场整体上是一个供应量大于成交量的形势，这也是由于撤牌土地、流标土地的存在，以及土地存在的公告成交时间差的缘故。2013 年成都市土地市场有个极大的特点土地成交主要集中在下半年,下半年土地集体放量。今年成都土地市场的启动是在 5 月份，5-12 月的土地放量,也使得全年的土地,有了一个圆满的收尾。（2）供应分析银石广场商业综合体项目可行性研究122013 年成都各区域土地供应面积比较图 1-3- 3 2013 年成都整体市场土地各区域供应面积占比图2013 年成都市土地供应 184 宗，总供应面积达到 779.4 万，合计11690.94 亩。在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区，其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的 27%和 18%。本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为 1：1.45。在主城区中，城东 93 万供应面积最多，城西居于第二位，城南和城北并列第三，城中约 4 万土地供应。2013 年成都土地供应性质状况图 1-3- 4 2013 年成都整体市场土地用地性质供应分配图：13 年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地 50 宗，总面积约 113 万；住宅用地 134 宗，总面积约 667 万。（3）成交分析2013 年成都各区域成交土地面积分析图 1-3- 6 2013 年成都整体市场主城区土地成交面积区域分布：银石广场商业综合体项目可行性研究13由于土地供应渠道的唯一性，土地成交的区域分布与供应的区域分布具有规律一致性。成交面积最大的区域是新都，占总成交面积的 21.0%，其次为双流，占 19.0%。13 年成交土地郊区化地块偏多，郊区成交地块与主城区成交地块面积比例达 1：1.17。 13 年成都各区域成交土地用地性质分析：图 1-3- 7 2013 年成都整体市场土地用地性质成交分配图在 13 年土地成交中，住宅地块成交面积要大于商业地块的成交面积。商业地块成交与 12 年相比，降幅较大。银石广场商业综合体项目可行性研究142013 年成都土地成交价格分析图 1-3- 9 2013 年成都整体市场各区域土地成交价格情况：2013 年，在主城区的各个区域内土地价格满足由内向外价格逐渐下降的走势，其中成交单价最高的是城南区域，稀缺性地段让其成交价格领跑成都各个区域，成交单价最低的是城北区域。在郊县中，双流的成交单价最高，温江最低。（二）商品房市场分析1、商品房市场综述2013 年成都市供求关系分析：从 2008-2013 年成都市整体商品房市场供求态势变化来看，呈现出一个跌宕起伏的态势，由 2008 年、2009 年严重的供不应求到 2010 年供求持平，再到 2011 年、2012 年回归到供大于求的局面， 2013 年则出现了供不应求的局面。2013 年供应面积一直处在起伏不断的态势上，1 月之前，政策持续平稳再加上去年年末市场持续利好的情况下，开发商对市场有了充足的信心，纷纷调高了年度销售目标，从而抬高了供应量，2 月进入传统的销售淡季，开发商纷纷放慢推盘，观望市场；3 月过后，多地执行新公积金政策，楼市开始回暖，开发商们相继推出以价换量的销售手段，导致供应量开始回升；再到 6、7、8月楼市的传统淡季，促使供应量持续走低；9 月开始，随着金九银十 的到来，开发商纷纷推盘，供应量迅速上升；10 月，受到前期央行对金融机构贷款利率管制的影响，再加之十一月即将召开的十八届三中全会，可能会出现地产调控新政，所以大部分开发商都在进行市场观望，十月供应量一反常态的减少；11月，开发商为了完成年终销售目标，纷纷推盘放量，供应回升；12 月，随着地银石广场商业综合体项目可行性研究15方版调控政策的陆续出台，新一轮调控思路逐渐浮出水面，供应良下跌，市场利好，市场出现供不应求的态势。2013 年成都全市价格分析：2008-2013 年成都市商品整体房价呈上扬的态势，2013 年商品房均价为 7555 元/，较 2012 年商品房均价小幅上升，同比上涨 13.7%；月度价格有小幅波动，但整体保持着持续上扬，特别 9 月份成交均价已达到 9136 元/，创年内峰值。2、商品房市场供求分析2008-2013 年成都全市供求关系情况对比分析： 2008 年-2013 年成都整体市场商品房量价对分析，图 2-1- 1 2008 年-2013 年成都整体市场商品房量价对比图：从上图可以看出成都市今年供应较去年出现下降的趋势。成交量较去年则出现小幅上升，成交价格继续保持着上扬趋势。2013 年，房产调控依然，国家积极巩固调控成果，继续实施差别化信贷和税收政策以及限购政策。本年政策调控的显著特点是继续通过抑制投资投机购房，增加土地和住房的有效供应，同时加大保障房投入，增加保障房。来遏制房价的过快上涨，调控后市场观望情绪加浓，投资客减少。受 2012 年调控影响，今年 1-2 月成交市场陷入低迷，开发商纷纷放慢推盘，新开盘数量大幅度减少。随着开发商陆续推出以价换量的营销手段，成都楼市回暖，出现供不应求的现象。供应方面，随着年初冷冬的过去，开发商纷纷推盘，在春秋两季房交会上出现了供应量的大幅增长的态势，其他月份的供应量比较稳定，市场主要以消化存量为主。3、商品房市场新增供应分析2008-2013 年成都全市新增供应情况对比分析，图 2-1- 5 2008 年-2013年成都整体市场商品房供应量对比图：银石广场商业综合体项目可行性研究162008 年-2013 年新增供应量走势呈现波荡起伏的趋势，2013 年供应量较去年相比下降。今年商品房新增供应量为 1913.46 万，同比下降 25.3%，其中主城区新增供应量为 782.64 万，同比下降 31.2%，郊区新增供应量为1130.81 万，同比下降 20.6%。2013 年成都市主城区、郊区商品房供应对比分析，图 2-1- 7 2013 年成都市主城区、郊区商品房供应对比走势图：从 2013 年主城区、郊区商品房供应量对比来看，其新增供应集中推案时间在房交会前和旺季较为一致，如 4、6、9 月，郊区新增供应都远大于主城区新增供应，但在 9 月至 12 月，出现了主城区超过郊区供应的趋势。4、商品房市场成交分析2008-2013 年成都全市成交情况对比分析，图 2-1- 8 2008 年-2013 年成都全市商品房成交量对比图：银石广场商业综合体项目可行性研究172008-2013 年成都商品房成交呈现波浪形的发展形势，经历了 2008 年市场成交量的惨淡，2009 年的报复性反弹后，2010 和 2011 年都被政策打压了下来，2012 年则保持了平稳上升，2013 年则持续保持上升态势，其中 2013 年商品房成交量为 2621.72 万，同比上升 12.5%。主城区成交量为 1092.72 万，同比上涨 22.0%；郊区成交量为 1529.29 万，同比上升 6.6%，成交量小幅上升。5、商品房市场的价格分析08-13 年成都全市成交均价情况对比分析，图 2-1- 11 2008 年-2013 年成都全市商品房成交均价对比图：2013 年商品房均价为 8589 元/，较 2012 年商品房均价上涨 13.7%；月度价格有小幅波动，但保持着持续上扬的态势。2013 年成都全市商品房价格走势分析，图 2-1- 12 2013 年成都市城郊商品房价格走势图：银石广场商业综合体项目可行性研究182013 年成都楼市价格一直持续保持在一个稳步上升的状态，年内随着市场的逐渐利好，国五条的颁布，集中释放了大量刚需，抑制了投资性购房，年终，成都公积金中心颁布新公积金贷款政策，减小了购房成本，使大量刚需客户得到解放，纷纷出手入市，而此形势让开发商对市场重拾信心，适当调高了房价，导致成交均价上升。整体成交均价呈现出稳定上升趋势，主城区均价上升趋势较猛，全年均价均突破万元大关，其中有 6 个月成交均价均突破 11000 元/平米；反观郊区均价依然呈现出一个平稳上涨的趋势，无较大起伏状态。2013 年成都楼市成交量较 2012 年增加，成交均价持续平稳上涨。（3）区域市场分析1.土地市场区域市场分析一、项目位于成都春熙路、红星路步行街，地铁 2、3 号线春熙出站口之上，项目周边房地产开发用地近期的成交情况见下表：图：近几年相邻区域土地拍卖价格土地位置 面积大小 规划指标土地成交单价楼面地价 用地性质 交易时间锦江区红星路银石广场以东、东锦江街以南、南纱帽街以西、东大街以北地块6.142 亩总建筑密度50%，高层主体建筑密度25%2474.65万/亩4640 元/ 商业 2013.11锦江区滨江中路 13.44 亩总建筑密度50%，高层主体建筑密度25%4299.45万/亩7700 元/ 商业 2013.3银石广场商业综合体项目可行性研究19锦江区大慈寺路以南、红星路步行街以东、江南馆街以北、纱帽街以西82.2856亩整体容积率8%总建筑密度65%8800 万/亩16499.99 元/ 商业 2007.9锦江区东大街以北、暑袜街南街以东、南新街以西（东大街 2 号地块）6.8329 亩容积率1.6 建筑密度45%2210 万/亩2.1 万/ 商业 2006.9青石桥街以东、半边桥街以南（青石桥 6 号地块）3044.83合 4.5672亩容积率8.0 商40%住25%1410 万元/亩2644 元/ 商住 2006.5锦江区东大街12 号地块（东方广场）12-1 地块：1010.91合 1.5164亩商业：容积率1.0，建密40 金融：4.050500 万元/亩1.26 万/商业金融用地 2006.3锦江区东大街以南、水井街以北（东大街 11 号地块） 九龙仓70747.14（合106.1207亩）其中A 地块:52627.75B 地块:18119.39容积率： A 地块7.0B 地块4.0 建筑密度：A 地块65%B 地块30%734 万元/亩1767 元/商业金融住宅 2005.8锦江区东大街以北、较场坝中街以南（东大街14 号）东方广场8391.88合12.5878亩容积率7 建筑密度50%810 万元/亩1736 元/商业用地 2005.5锦江区红星路三段以西、正科甲巷以东、利都广场以北（第一商业广场）8159.29合12.2389亩容积率7.建筑密度60%2005 万/亩4296 元/商业娱乐、商业办公、旅馆酒店2004.7锦江区东大街以北红星路以东(东大街 4 号地11874.28合17.8113容积率7.建筑密度50%880 万/亩1885 元/商业金融用地 2004.3银石广场商业综合体项目可行性研究20块) 现香槟广场 亩由于成都房地产市场的发展，成都中心城区可供应土地的日益减少，特别是市中心的商业区域存量土地的不足，土地资源日益稀缺，地价总体水平上扬很快。可见，随着时间的推移，受大环境的影响，成都春熙路红星路交界地铁出口未开发土地会变得更加珍贵。2、商品房市场春熙路规划与成都的整体规划是一致的，这对于该项目而言具有极为重要的意义，就其周边房地产主要楼盘情况如下：序号 项目名称 项目地址 价格（元/） 物业类型1 世代锦江国际酒店 下南大街 59 号 18380 酒店写字楼配套底商2 正熙国际 红星路 3 段 120 号 13500 甲级写字楼3 群光广场 春熙路与东大街交汇处89394 商业综合体4 第一城大厦 红星路三段 10 号附 5 号11590 甲级写字楼5 壹购潮流广场 上东大街 133 号 171429 购物中心6 春熙路商业街旺铺 春熙路商业街 110369 购物中心7 同瑞国际 大业路 39 号 71806 商业综合体从以上楼盘可以看出，春熙路商圈以商业综合体、购物中心和甲级写字楼为主。此表中的案例都具有参考价值，黄金地段，每平方价格都十分高，可以看出该地区商业繁华，房地产市场十分活跃并不受大环境影响，前景十分看好，同时由于投资高昂，都是大型房地产开发商参与竞争，因此本项目具有一定竞争压力。从土地市场和商品房市场看，该地区经济发展活跃，房价保持十分高的水平。同时也竞争激烈，进入该地区要有相当雄厚的实力。要有独特之处和闪光点。对于本项目而言，既是机遇又是挑战，值得参与竞争。银石广场商业综合体项目可行性研究21第三部分 项目预定位一、项目 SWOT 分析（一）项目优势分析（S）1、成都独特人文风情成都，一座来了就不想走的城市，物产丰富，自古享有“天府之国”美誉。成都以其独特的人文风情吸引了大量的外地游客，市区内拥有武侯祠、杜甫草堂、宽窄巷子、金沙遗址等多处旅游胜地，而春熙路也是众游客不得不去的一站。2、位于繁华的春熙路商圈该地块位于成都市最繁华的春熙路商圈核心地段和成都最大 CBD，周边配套设施成熟，商场、酒店、学校、医院一应俱全。且该片区开发较为成熟，知名度高，人流量极大，是消费者和商务人士聚集之处。3、交通便利通达度高本案半径 500 米之内拥有公交站达 6 个之多，有 10 余条公交线路经过。且位于地铁枢纽处，成都目前唯一双地铁上盖物业，高档舒适的购物环境直接吸引大量地铁人流。4、海内外品牌汇集人气旺盛本地块与春熙伊藤、伊势丹西面相邻，南面与香槟广场接壤。海内外知名品牌汇聚于此，人气畅旺，独拥日均 60 万人流量。（二）项目劣势分析（W）1、地块面积较窄地块面积较小导致项目单层面积受限，进行商业业态布局和品牌落位受制约严重。且布局整体楼层过高，较高层的人流量剧减，因此对于消费者的消费习惯也需要引导。2、片区房价偏高银石广场商业综合体项目可行性研究22春熙路商圈具有无可比拟的优越性，因此该片区房价普遍偏高，均价达到了15 万每平方米，过高的房价可能会阻挡一部分投资者的步伐，销售压力较大。3、车位配比偏低该区域商业中心和写字楼云集，车位配比率低是周边大型购物中心普遍存在的问题，停车困难可能会导致部分客源的流失，因此还要增加适当的临时车位。（三）项目机会分析（O）1、独特的时尚潮流定位在定位方面不同于周边百货商场，且与未来的九龙仓和铁狮错位经营，将会最大化积聚未来消费群体，发展时尚品牌潮流贩物中心是本案的一个契机。2、地铁商业发展潜力巨大成都地铁多条线路正在建设中，一二号线两条地铁每天带来 60 万客流量，随着地铁网的完善，地铁将成为成都市最重要的交通工具之一，依托此优势发展地铁商业将是本案的巨大优势之一。3、天府新区的建设为本区注入新活力成都正在规划建设天府新区，未来将形成以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际化现代新城区。由此带来的巨大商业潜力不容低估。4、 “72 小时过境免签”政策助推成都商业和旅游发展作为四川省的省会，成都是中国西部第一座为外国游客提供三天免签服务的，同时也是继北京、上海、广州之后中国第四座实施该项政策的城市。这一政策将大幅增加成都境外游客的数量，同时提升了成都的国际化水平，将为银石广场带来更多的商业机遇。（四）项目威胁分析（T）1、其他在建商业中心竞争的威胁本片区大型商场云集，且本案开业后周边还有多个大型商业综合体开业，且商业体量大品牌齐全，将会严重分流本区域客流。2、已建成商业中心的威胁本案所处商圈发展成熟，商业林立，多家已建成营业的综合体实力雄厚、发展成熟，品牌效应强，客源被严重分流。银石广场商业综合体项目可行性研究233、网络购物等新兴商业模式的威胁几年来以天猫、京东等为代表的电商巨头利用其货源丰富、方便快捷的优势分流了一大群消费者，特别是年轻消费群体，网络购物和电视购物的新兴购物方式对实体商业来说是个巨大威胁。二.项目初定位（1）市场定位作为春熙路扩张完善主要发展地区，地处春熙路商圈，红星路步行街，地段优势十分明显。外加双地铁交汇，交通便利，人流量十分大。区域人流聚集区将不断向本案地区转移。因此，主要以双地铁人流为目标客户群，辅以高端商务人士， ，周边消费者，社区居民为次主力客群，主要辐射各区中档收入阶层，集精品购物，甲级办公，餐饮，娱乐，休闲等功能于一体的综合商业体。（2）主力客户群定位1 成都市本地购物消费者2 高端甲级写字楼投资者3 技术型人才为骨干的企业，中等规模、发展迅速的、具有国际化趋势的新兴公司；对未来五年的发展充满自信的企业；4 企业中高层管理人员，高新技术产业人员。（3）产品定位1 商铺面积区间：除服饰旗舰店一般在 100 平米左右，其他单店面积通常在 40 平米以内，部分 MINI 店铺在 20 平米左右写字楼户型集中在 80-100 平米这一区间。2 功能定位精品购物，时尚潮店，餐饮，娱乐，休闲等功能于一体的综合时尚购物广场以及以新型产业公司为主打的高度商务甲级写字楼。依托春熙路与红星路黄金地段，繁华商业，便利交通的城市新兴商业综合体。3 风格定位购物广场针对春熙路购物人群要有强烈和良好的视觉冲击力和观感，同时银石广场商业综合体项目可行性研究24装潢要体现人文情怀使顾客感到轻松愉悦。外部采用现代风格造型，外面设计混合暖色调，室内尽量增加中庭面积，更具流通感和宽敞感。写字楼部分要引进国际流行新概念，以提升商务品味、尊重 客户人性化需求、树立优质形象为目的，采用国际标准，在电梯，空调等方面达到顶尖。（4）价格定位由产品定位可以看出，本项目主打中等面积商铺和写字楼，对于消费者和投资者的经济要求较高。在价格的定位上，单价不宜按片区较高水平来定位，可以采用成本利润法定价，与片区价格水平做比较。按市场销售经验来看，预定基准价格见下表：业态 楼层号 楼层数 单层面积（平方米） 销售单价（元） 销售总价（万元）商场 2F 1 3281 56500 18538 商场 1F 1 3579 78500 28095 商场 1F 1 3447 215000 74111 商场 2F 1 3196 125000 39950 商场 3F 1 3196 95500 30522 商场 4F 1 3196 75000 23970 商场 5F 1 2993 52500 15713 写字楼 7-21F 15 2161 31200 101135 写字楼 23-37F 15 2161 31200 101135 合计 94202 433168 银石广场商业综合体项目可行性研究25第四部分 项目投资与收益估算1、投资估算概述“银石广场商业综合体”项目投资估算是依据其总平面图、可行性研究报告、部分合同等相关资料，结合成都市同类建设项目经济指标，以“客观、公正、审慎”的原则进行测算的。该项目规划总建筑面积 94202，项目开发建设投资主要包括：土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、开发期税费、管理费用、财务费用、销售费用、其他费用及不可预见费用等。经测算，该工程总投资 234533.38 万元，单位成本 24896 元/平方米。2、投资估算说明（一）土地费用：162196.42 万项目土地通过土地拍卖方式取得。（二）前期工程费：254.35 万房地产项目前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测、工程咨询，以及场地平整费等阶段的费用支出。以上合计 254.35 万元。 （三）公共配套设施建设费：3019.56 万元 房地产项目基础及公共配套设施建设费主要包括项目小区供水、供电、供气、光纤、网络、通信费用，及项目配套设施、公共道路、环境绿化、消防设施等费用支出，以上合计 3019.56 万元。 （四）报建费：1568.46 万元 银石广场商业综合体项目可行性研究26房地产项目投资估算中项目所负担各种税费主要包括：城市基础设施配套费、文物勘探发掘费、工程定额测定费、建设工程质量监督费、新建房屋白蚊预防费、异地绿化建设费、防空地下室异地建设费、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项资金、人防易地建设费、异地绿化建设费等费用。本项目报建费为1568.46 万元。 具体情况见下表：序号 项目 金额（万元） 工程量（） 标准（元/）1 城市市政基础建设配套费 772.46 94202.00 82.00 2 文物勘探发掘费 65.94 94202.00 7.00 3 工程定额测定费 11.30 94202.00 1.20 4 建筑工程质量监督费 7.54 94202.00 0.80 5 新建房屋白蚁防治费 23.55 94202.00 2.50 6 新