项目整体综合分析及经济评估143857241

深圳市巨臣地产顾问有限公司专业 成就 价值 Special Accomplishment Value第 1 页 共 26 页地址：深圳市福田区第一世界广场 B 座 27 层 tel: 075582968396 fax : 075582969590 邮编: 518034说明：本方案财务测算以神鹰地产财务部门最终核算结果为准。目 录一、 项目整体投入产出分析 31. 整体投资需求 32. 项目整体投资构成 43. 项目整体投资估算 51) 整 体 开 发 成 本 的 估 算 52) 开 发 费 用 的 估 算 6二、 整体收益部分模拟 61. 销售收入模拟表及说明 62. 项目整体经营税费估算 93. 利润表模拟及说明 11三、 项目整体投资与筹资计划 111. 投资计划及资金缺口 112. 筹资计划及其费用 13四、 项目整体投资可行性分析 131. 项目整体投资可行性分析的模拟前提 132. 损益表与项目整体静态盈利能力分析 143. 项目整体现金流量表与项目整体动态盈利能力分析 164. 资金来源与运用表及资金平衡能力分析 195. 项目整体投资可行性分析结论 21五、 项目整体不确定性分析及开发经营风险分析 211. 项 目 整 体 盈 亏 平 衡 分 析 212. 项 目 整 体 投 资 风 险 分 析 及 规 避 方 式 提 示 22深圳市巨臣地产顾问有限公司专业 成就 价值 Special Accomplishment Value第 2 页 共 26 页地址：深圳市福田区第一世界广场 B 座 27 层 tel: 075582968396 fax : 075582969590 邮编: 5180341) 项目整体风险评估 222) 资金运作风险评估及可行性建议 233) 经济、政策风险预测 23六、 项目整体开发节奏与投资控制建议 241. 影 响 项 目 整 体 开 发 节 奏 的 因 素 分 析 242. 项 目 整 体 开 发 节 奏 建 议 及 结 果 预 测 25七、 项目整体敏感性分析 26深圳市巨臣地产顾问有限公司专业 成就 价值 Special Accomplishment Value第 3 页 共 26 页地址：深圳市福田区第一世界广场 B 座 27 层 tel: 075582968396 fax : 075582969590 邮编: 518034一、 项目整体投入产出分析1. 整体投资需求项目整体经济指标汇总如下所示：表 1： 项目经济指标表项目 指标占地面积 11,321m2建筑用地面积 8,900m2总建筑面积 103,165m2商业筑面积 37,170m2住宅筑面积 70,000m2项目总投资 33,714.28 万元住宅及商业销售收入 51,490.00 万元项目即返结束后年均租赁收入 32.40 万元表 2： 价格测算基数表面积（）项目 -1F 1F 2F 3F 4F直接销售铺位 5,010.00 4,590.00 4,390.00 4,390.00 1,590.00返租铺位 3,000.00 2,700.00 2,900.00 2,900.00 4,800.00自营/只租不售 0.00 0.00 0.00 0.00 900.00合计 8,010.00 7,290.00 7,290.00 7,290.00 7,290.00销售单价（元/）直接销售铺位 6,000.00 20,000.00 7,000.00 5,000.00 4,000.00返租铺位 7,000.00 22,000.00 8,000.00 6,000.00 5,000.00租金（元/月.）直接销售铺位 80.00返租铺位 20.00自营/只租不售 30.00返祖 10 年返祖，年回报率 8%；3 年即返。深圳市巨臣地产顾问有限公司专业 成就 价值 Special Accomplishment Value第 4 页 共 26 页地址：深圳市福田区第一世界广场 B 座 27 层 tel: 075582968396 fax : 075582969590 邮编: 5180342. 项目整体投资构成项目总投资 33,714.28 万元，详细估算如下表所示：表 3： 项目整体投资构成表（单位：万元）序号 项目总价（万元）投入比例 面积（） 备注1 土地出让金 1,500.00 5.73% 11,321.001.1 五金公司地块 1,100.00 4.20% 4,200.001.2 工行地块 400.00 1.53% 7,121.00按造当地政府相关规定缴纳土地出让金2 拆迁安置补偿费 7,321.43 27.97% 29,677.08 估算总价3 建安工程费 14,763.94 56.40% 按照铜仁综合建安成本指标予以测算3.1 地下室建安工程费 1,352.49 5.17% 20,025.00地上总建筑面积38 元/3.2 商业和住宅建安工程费 13,411.45 51.24% 103,165.001300 元/（不含外装修和亮化工程）4 前期工程费 616.60 2.36% 估算总价4.1 设计费 185.70 0.71% 103,165.00 单位设计费 18 元/4.2 可行性研究费 22.15 0.08% 建安工程费0.154.3 地勘费 61.90 0.24% 103,165.00 单位地勘费 6 元/4.4控规、测绘及专家评审费 51.58 0.20% 103,165.00 单位费用 5 元/4.5 建筑物动迁及调查费 295.28 1.13% 建安工程费25 城市配套费 0.00 0.00% 根据与市政府协议，城市配套费全免6 办公费用 200.00 0.76% 估算总价7 不可预见费 1,220.10 4.66% （1+2+3+4+5+6）58 开发期间税费 553.56 2.11% 估算总价8.1 预算定额管理费 147.64 0.56% 建安工程费18.2 监理费 51.58 0.20% 103,165.00 单位费用 5 元/8.3 工程质量安全监督费 59.06 0.23% 103,165.00 建安工程费0.48.4 其它税费 295.28 1.13% 建安工程费2合计 项目开发成本 26,175.63 100.00% 1+2+3+4+5+6+7+81 管理费用 785.27 10.42% 开发成本3深圳市巨臣地产顾问有限公司专业 成就 价值 Special Accomplishment Value第 5 页 共 26 页地址：深圳市福田区第一世界广场 B 座 27 层 tel: 075582968396 fax : 075582969590 邮编: 5180342 销售费用 3,089.40 40.98% 销售收入63 财务费用 3,663.98 48.60% 即建设期利息，五年期贷款年利率 7.65合计 项目开发费用 7,538.65 100.00% 1+2+3项目整体投资构成 33,714.28 项目开发成本+开发费用3. 项目整体投资估算1) 整 体 开 发 成 本 的 估 算（ 1） 土 地 使 用 权 出 让 金按造当地政府相关规定缴纳土地出让金。（ 2） 土 地 征 用 及 拆 迁 安 置 补 偿 费估 算 总 价 ， 具 体 金 额 请 见 开 发 商 提 供 的 资 料 。（ 3） 前 期 工 程 费 设计费：单位设计费 18 元/ 可行性研究费：建安工程费0.15 地勘费：单位地勘费 6 元/ 控规、测绘及专家评审费：单位费用 5 元/ 建筑物动迁及调查费：建安工程费2（ 4） 建 安 工 程 费由开发商提供资料得知，建安成本为 1300 元/（不含外装修和亮化工程）（ 5） 城 市 配 套 费根 据 与 政 府 协 议 ， 全 免 。（ 6） 办 公 费 用深圳市巨臣地产顾问有限公司专业 成就 价值 Special Accomplishment Value第 6 页 共 26 页地址：深圳市福田区第一世界广场 B 座 27 层 tel: 075582968396 fax : 075582969590 邮编: 518034由 开 发 商 提 供 资 料 得 知 办 公 费 用 为 200 万 元 。（ 7） 不 可 预 见 费为 前 6 项 之 和 的 5%。（ 8） 开 发 期 间 税 费 预算定额管理费：建安工程费1 监理费：单位费用 5 元/ 工程质量安全监督费：建安工程费0.4 其它税费：建安工程费22) 开 发 费 用 的 估 算（ 1） 管 理 费 用 （ 约 为 开 发 成 本 的 3%）约 为 开 发 成 本 的 3%（ 2） 销 售 费 用约 为 销 售 收 入 的 6%（ 3） 财 务 费 用 （ 从 “贷 款 还 本 付 息 表 ”所 得 ）即建设期利息，五年期贷款年利率 7.65 二、 整体收益部分模拟1. 销售收入模拟表及说明本项目整体收入由住宅销售收入、商业销售收入元和商业出租收入三项构成（销售价格及租金详见定位报告） 。经估算，各项收入细项及相关税费如下列表格所示：深圳市巨臣地产顾问有限公司专业 成就 价值 Special Accomplishment Value第 7 页 共 26 页地址：深圳市福田区第一世界广场 B 座 27 层 tel: 075582968396 fax : 075582969590 邮编: 518034表 4： 项目整体销售收入估算表（单位：万元）各年销售收入（万元）序号 物业类型 项目 合计2008 年 2009 年 2010 年6,000.00 0.00 6,000.00 0.00销售单价（元/） 7,000.00 0.00 7,000.00 0.005,010.00 0.00 5,010.00 0.00销售面积（） 3,000.00 0.00 3,000.00 0.001.1 -1F销售收入（万元） 5,106.00 0.00 5,106.00 0.0020,000.00 0.00 20,000.00 0.00销售单价（元/） 22,000.00 0.00 22,000.00 0.004,590.00 0.00 4,590.00 0.00销售面积（） 2,700.00 0.00 2,700.00 0.001.2 1F销售收入（万元） 15,120.00 0.00 15,120.00 0.007,000.00 0.00 7,000.00 0.00销售单价（元/） 8,000.00 0.00 8,000.00 0.004,390.00 0.00 4,390.00 0.00销售面积（） 2,900.00 0.00 2,900.00 0.001.3 2F销售收入（万元） 5,393.00 0.00 5,393.00 0.005,000.00 0.00 5,000.00 0.00销售单价（元/） 6,000.00 0.00 6,000.00 0.004,390.00 0.00 4,390.00 0.00销售面积（） 2,900.00 0.00 2,900.00 0.001.4 3F销售收入（万元） 3,935.00 0.00 3,935.00 0.004,000.00 0.00 4,000.00 0.00销售单价（元/） 5,000.00 0.00 5,000.00 0.001,590.00 0.00 1,590.00 0.00销售面积（） 4,800.00 0.00 4,800.00 0.001.5 4F销售收入（万元） 3,036.00 0.00 3,036.00 0.001.6商业小计 32,590.00 0.00 32,590.00 0.00销售单价（元/） 2,700.00 2,700.00 2,700.00 2,700.00销售面积（） 70,000.00 0.00 59,500.00 10,500.00销售收入（万元） 18,900.00 0.00 16,065.00 2,835.002 住宅小计 18,900.00 0.00 16,065.00 2,835.003 合计 51,490.00 0.00 48,655.00 2,835.00深圳市巨臣地产顾问有限公司专业 成就 价值 Special Accomplishment Value第 8 页 共 26 页地址：深圳市福田区第一世界广场 B 座 27 层 tel: 075582968396 fax : 075582969590 邮编: 518034表 5： 项目商业租金收入估算表租金 各年租金收入（万元）物业类型 计算面积（）（元/年） 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 以后各年5,010.00 精品店中店 960.00 0.00 0.00 480.96 480.96 480.96 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.003,000.00 产权式商铺 240.00 0.00 0.00 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 0.001F0.00 自营部分 360.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.004,590.00 精品店中店 960.00 0.00 0.00 440.64 440.64 440.64 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.002,700.00 产权式商铺 240.00 0.00 0.00 64.80 64.80 64.80 64.80 64.80 64.80 64.80 64.80 64.80 64.80 0.001F0.00 自营部分 360.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.004,390.00 精品店中店 960.00 0.00 0.00 421.44 421.44 421.44 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.002,900.00 产权式商铺 240.00 0.00 0.00 69.60 69.60 69.60 69.60 69.60 69.60 69.60 69.60 69.60 69.60 0.002F0.00 自营部分 360.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.004,390.00 精品店中店 960.00 0.00 0.00 421.44 421.44 421.44 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.002,900.00 产权式商铺 240.00 0.00 0.00 69.60 69.60 69.60 69.60 69.60 69.60 69.60 69.60 69.60 69.60 0.003F0.00 自营部分 360.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.004F1,590.00 精品店中店 960.00 0.00 0.00 152.64 152.64 152.64 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00深圳市巨臣地产顾问有限公司专业 成就 价值 Special Accomplishment Value第 9 页 共 26 页地址：深圳市福田区第一世界广场 B 座 27 层 tel: 075582968396 fax : 075582969590 邮编: 5180342. 项目整体经营税费估算表 6： 项目经营税费估算用表税费金额(万元)序号 项目名 称 取费标准 合计2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192020 以后各年1经营收入税费及附加2,905.68 6.79 2,305.71 298.18 138.57 73.26 -34.67 -34.67 -34.67 -34.67 -34.67 -34.67 30.64 30.641.1 营业税经营收入*5% 2,574.50 0.00 2,041.67 258.79 117.04 59.04 -36.82 -36.82 -36.82 -36.82 -36.82 -36.82 21.18 21.181.2城市维护建设税营业税*7% 180.22 0.00 142.92 18.12 8.19 4.13 -2.58 -2.58 -2.58 -2.58 -2.58 -2.58 1.48 1.481.2教育费附加营业税*3% 77.24 0.00 61.25 7.76 3.51 1.77 -1.10 -1.10 -1.10 -1.10 -1.10 -1.10 0.64 0.641.3地方教育费附营业税*2% 51.49 0.00 40.83 5.18 2.34 1.18 -0.74 -0.74 -0.74 -0.74 -0.74 -0.74 0.42 0.424,800.00 产权式商铺 240.00 0.00 0.00 115.20 115.20 115.20 115.20 115.20 115.20 115.20 115.20 115.20 115.20 0.00900.00 自营部分 360.00 0.00 0.00 32.40 32.40 32.40 32.40 32.40 32.40 32.40 32.40 32.40 32.40 32.40合计 每年租金收入统计 0.00 0.00 2,340.72 2,340.72 2,340.72 423.60 423.60 423.60 423.60 423.60 423.60 423.60 32.40深圳市巨臣地产顾问有限公司专业 成就 价值 Special Accomplishment Value第 10 页 共 26 页地址：深圳市福田区第一世界广场 B 座 27 层 tel: 075582968396 fax : 075582969590 邮编: 518034加1.4 印花税经营收入*0.03% 15.45 0.00 12.25 1.55 0.70 0.35 -0.22 -0.22 -0.22 -0.22 -0.22 -0.22 0.13 0.131.5土地使用税 6 元/ 6.79 6.79 6.79 6.79 6.79 6.79 6.79 6.79 6.79 6.79 6.79 6.79 6.79 6.792 增值税按国家规定征收 4,461.01 0.00 4,461.01 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.003 合计 6.79 6,766.72 298.18 138.57 73.26 -34.67 -34.67 -34.67 -34.67 -34.67 -34.67 30.64 30.64深圳市巨臣地产顾问有限公司专业 成就 价值 Special Accomplishment Value第 11 页 共 26 页地址：深圳市福田区第一世界广场 B 座 27 层 tel: 075582968396 fax : 075582969590 邮编: 5180343. 利润表模拟及说明表 7： 项目利润表序号 项目名称 合计一 主营业务收入 63,356.56 减： 主营业务成本 26,175.63 主营业务税金及附加 7,071.70 二 主营业务利润 38,906.34 加： 其他业务利润 减： 销售费用 3,089.40 管理费用 785.27 财务费用 3,663.98 三 营业利润 22,045.12 加： 投资收益 补贴收入 营业外收入 减： 营业外支出 15,941.60 四 利润总额 6,103.52 减： 所得税 2,003.47 五 净利润 4,100.05 说明：利润模拟为地块年限（70 年）结束后的整体利润模拟，不为销售期结束后的利润模拟。三、 项目整体投资与筹资计划1. 投资计划及资金缺口本项目预计建设周期为两年，项目前期相关费用皆按首年投入计算，相关发生的费用和税费皆平摊到计算期内；管理费用均发生在工程建设期内，故平摊到工程建设期内计算；销售费用发生在销售期内，故按照销售计划分摊到销售期内。具体细项如下所示：深圳市巨臣地产顾问有限公司专业 成就 价值 Special Accomplishment Value第 12 页 共 26 页地址：深圳市福田区第一世界广场 B 座 27 层 tel: 075582968396 fax : 075582969590 邮编: 518034表 8： 项目整体分期投资计划表年份序号 项目 总价（万元）2008 年 2009 年 2010 年1 土地出让金 1,500.00 1,500.00 0.00 0.001.1 五金公司地块 1,100.00 1,100.00 0.00 0.001.2 工行地块 400.00 400.00 0.00 0.002 拆迁安置补偿费 7,321.43 7,321.43 0.00 0.003 建安工程费 14,763.94 8,058.22 6,705.73 0.003.1 地下室建安工程费 1,352.49 1,352.49 0.00 0.003.2 商业和住宅建安工程费 13,411.45 6,705.73 6,705.73 0.004 前期工程费 616.60 616.60 0.00 0.004.1 设计费 185.70 185.70 0.00 0.004.2 可行性研究费 22.15 22.15 0.00 0.004.3 地勘费 61.90 61.90 0.00 0.004.4控规、测绘及专家评审费 51.58 51.58 0.00 0.004.5 建筑物动迁及调查费 295.28 295.28 0.00 0.005 城市配套费 0.00 0.00 0.00 0.006 办公费用 200.00 100.00 100.00 0.007 不可预见费 1,220.10 610.05 610.05 0.008 开发期间税费 553.56 350.60 202.96 0.008.1 预算定额管理费 147.64 147.64 0.00 0.008.2 监理费 51.58 25.79 25.79 0.008.3 工程质量安全监督费 59.06 29.53 29.53 0.008.4 其它税费 295.28 147.64 147.64 0.00小计 项目开发成本 26,175.63 18,556.90 7,618.73 0.001 管理费用 785.27 392.63 392.63 0.00深圳市巨臣地产顾问有限公司专业 成就 价值 Special Accomplishment Value第 13 页 共 26 页地址：深圳市福田区第一世界广场 B 座 27 层 tel: 075582968396 fax : 075582969590 邮编: 5180342 销售费用 3,089.40 0.00 2,574.50 514.903 财务费用 3,663.98 1,501.83 1,501.83 660.33小计 项目开发费用 7,538.65 1,894.46 4,468.96 1,175.23合计 项目整体投资构成 33,714.28 20,451.36 12087.69 1175.232. 筹资计划及其费用本项目计划贷款 19,631.72 万元，约占项目开发总成本的 75%，具体借款及还款计划如下所示：表 9： 项目借款偿还计划表序号 项目 合计 2008 2009 20101 本年借款 19,631.72 19,631.72 0.00 0.002 当年末本金结余 19,631.72 8,631.72 0.003 当年利息 2,162.15 750.91 750.91 660.335 当年本息总额 20,382.64 9,382.64 660.336 本年还本付息 23,295.70 1,501.83 12,501.83 9,292.056.1 其中：还本 19,631.72 0.00 11,000.00 8,631.726.2 付息 3,663.98 1,501.83 1,501.83 660.33四、 项目整体投资可行性分析1. 项目整体投资可行性分析的模拟前提 成本投入按当地工程建设的行业水平进行估算； 项目收入由销售收入和商业出租收入组成； 基准收益率取行业基准收益率 10%； 相关费率详见开发商提供的相关附件； 折旧按照平均折旧法计算，折旧期限 10 年；深圳市巨臣地产顾问有限公司专业 成就 价值 Special Accomplishment Value第 14 页 共 26 页地址：深圳市福田区第一世界广场 B 座 27 层 tel: 075582968396 fax : 075582969590 邮编: 5180342. 损益表与项目整体静态盈利能力分析项目损益表是反映项目静态盈利能力的重要数据表，从项目损益表可以得出项目的静态回收期、项目净利润、静态投资利润率等衡量项目静态盈利能力的经济技术指标。详细测算过程见下表：深圳市巨臣地产顾问有限公司专业 成就 价值 Special Accomplishment Value第 15 页 共 26 页地址：深圳市福田区第一世界广场 B 座 27 层 tel: 075582968396 fax : 075582969590 邮编: 518034表 10： 项目损益表序号 项目名称 合计 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20192020 以后各年总计一主营业务收入 63,356.56 0.00 48,655.00 5,175.72 2,340.72 2,340.72 423.60 423.60 423.60 423.60 423.60 423.60 423.60 1,879.20 减：主营业务成本 26,175.63 2,617.56 2,617.56 2,617.56 2,617.56 2,617.56 2,617.56 2,617.56 2,617.56 2,617.56 2,617.56 0.00 0.00 0.00 主营业务税金及附加 7,071.70 6.79 2,305.71 4,759.19 138.57 73.26 -34.67 -34.67 -34.67 -34.67 -34.67 -34.67 30.64 491.00 二主营业务利润 38,906.34 -2,624.35 43,731.73 -2,201.04 -415.42 -350.11 -2,159.29 -2,159.29 -2,159.29 -2,159.29 -2,159.29 458.27 392.96 1,388.20 加：其他业务利润 减： 销售费用 3,089.40 0.00 2,574.50 514.90 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 管理费用 785.27 392.63 392.63 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 财务费用 3,663.98 1,501.83 1,501.83 660.33 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 三 营业利润 22,045.12 -4,518.81 39,262.77 -3,376.26 -415.42 -350.11 -2,159.29 -2,159.29 -2,159.29 -2,159.29 -2,159.29 458.27 392.96 1,388.20 深圳市巨臣地产顾问有限公司专业 成就 价值 Special Accomplishment Value第 16 页 共 26 页地址：深圳市福田区第一世界广场 B 座 27 层 tel: 075582968396 fax : 075582969590 邮编: 518034加： 投资收益 补贴收入 营业外收入 减： 营业外支出 15,941.60 0.00 7,821.60 0.00 0.00 1,160.00 1,160.00 1,160.00 1,160.00 1,160.00 1,160.00 1,160.00 0.00 0.00 四 利润总额 6,103.52 -4,518.81 31,441.17 -3,376.26 -415.42 -1,510.11 -3,319.29 -3,319.29 -3,319.29 -3,319.29 -3,319.29 -701.73 392.96 1,388.20 减： 所得税 2,003.47 0.00 1,974.01 -250.37 726.71 365.46 -231.57 -231.57 -231.57 -231.57 -231.57 -231.57 129.68 447.41 五 净利润 4,100.05 -4,518.81 29,467.16 -3,125.89 -1,142.12 -1,875.57 -3,087.72 -3,087.72 -3,087.72 -3,087.72 -3,087.72 -470.16 263.28 940.78 税前投资利润率：18.10% 税前静态回收期：1.77 年 税后投资利润率：12.16% 税后静态回收期：1.84 年3. 项目整体现金流量表与项目整体动态盈利能力分析表 11： 项目现金流量表序号 项目名称 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020深圳市巨臣地产顾问有限公司专业 成就 价值 Special Accomplishment Value第 17 页 共 26 页地址：深圳市福田区第一世界广场 B 座 27 层 tel: 075582968396 fax : 075582969590 邮编: 5180341 现金流入 0.00 48,655.00 5,175.72 2,340.72 2,340.72 423.60 423.60 423.60 423.60 423.60 423.60 423.60 32.40 1.2 销售收入 0.00 48,655.00 2,835.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 租赁收入 0.00 0.00 2,340.72 2,340.72 2,340.72 423.60 423.60 423.60 423.60 423.60 423.60 423.60 32.40 2 现金流出 20,458.15 22,215.00 5,934.42 138.57 1,233.26 1,125.33 1,125.33 1,125.33 1,125.33 1,125.33 1,125.33 30.64 8.612.1 土地出让金 1,500.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.2 拆迁安置补偿费 7,321.43 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.3 建安工程费 8,058.22 6,705.73 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.4 前期工程费 616.60 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.5 城市配套费 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.7 办公费用 100.00 100.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.8 不可预见费 610.05 610.05 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.9 开发期间税费 350.60 202.96 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.10 管理费用 392.63 392.63 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.11 销售费用 0.00 2,574.50 514.90 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.12 财务费用 1,501.83 1,501.83 660.33 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.13 经营收入税费及附加 6.79 2,305.71 298.18 138.57 73.26 -34.67 -34.67 -34.67 -34.67 -34.67 -34.67 30.64 8.61 2.14 增值税 0.00 0.00 4,461.01 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.15 返租支出 0.00 7,821.60 0.00 0.00 1,160.00 1,160.00 1,160.00 1,160.00 1,160.00 1,160.00 1,160.00 0.00 0.00 3 净现金流量(税前) -20,458.15 26,440.00 -758.70 2,202.15 1,107.46 -701.73 -701.73 -701.73 -701.73 -701.73 -701.73 392.96 23.79 4累计净现金流量(税前)-20,458.15 5,981.85 5,223.14 7,425.29 8,532.75 7,831.02 7,129.29 6,427.55 5,725.82 5,024.09 4,322.36 4,715.32 4,739.11 5折现净现金流量(Ic=10%)(税前) -18,598.32 21,851.24 -570.02 1,504.10 687.64 -396.11 -360.10 -327.36 -297.60 -270.55 -245.95 125.21 6.89 6累计折现净现金流量(Ic=10%)(税前) -18,598.32 3,252.92 2,682.89 4,186.99 4,874.63 4,478.52 4,118.43 3,791.06 3,493.46 3,222.91 2,976.96 3,102.17 3,109.06 深圳市巨臣地产顾问有限公司专业 成就 价值 Special Accomplishment Value第 18 页 共 26 页地址：深圳市福田区第一世界广场 B 座 27 层 tel: 075582968396 fax : 075582969590 邮编: 518034税前： 项目财务内部收益率：31.30% 投资回收期：1.85 年 税后： 项目财务内部收益率：20.51% 投资回收期：1.92 年注 该现金流量表反映项目土地运营部分现金流量状况； 折现率按照房地产项目行业基准收益率 Ic10%计算。7 所得税 0.00 1,974.01 -250.37 726.71 365.46 -231.57 -231.57 -231.57 -231.57 -231.57 -231.57 129.68 7.85 8 净现金流量(税后) -20,458.15 24,465.99 -508.33 1,475.44 742.00 -470.16 -470.16 -470.16 -470.16 -470.16 -470.16 263.28 15.94 9累计净现金流量(税后)-20,458.15 4,007.84 3,499.51 4,974.94 5,716.94 5,246.78 4,776.62 4,306.46 3,836.30 3,366.14 2,895.98 3,159.2