高尔夫别墅市场分析

高尔夫地产市场分析一、 高尔夫地产综述高尔夫地产是高尔夫运动延伸至地产界的产物，其主要特点是高尔夫球场建设与房地产物业开发高度结合、紧密联系，在功能上形成互相配套补充，在价值上起到互相促进提升的作用。高尔夫地产一般指高档地产，必须与高尔夫球场配套，体现最高档、休闲的生活方式，一般分为高尔夫商业地产（酒店、度假村）和高尔夫住宅地产（公寓、别墅、洋房） 。高尔夫地产的产生有以下三大原因和推动力：（1） 高尔夫球场带来的居住需求。根据我国的市场统计，高尔夫运动参与者中 74%为高端商务人士，另外大多为热爱打球的“球友” ，一般也是有钱人，所以球场带来的居住需求必定要求高端、舒适。（2） 高尔夫球场对地产项目产生的溢价作用。高尔夫球场的景观资源（大面积的草场带来的良好空气质量） 、社区资源（高端商务人士、有钱人集中地地方） 、心理资源（理由同上）和商务资源（高尔夫参与者更多的目的在于与球友的商务洽谈）等有利条件会对地产项目产生明显的溢价作用。根据市场统计，这个溢价效应在中国平均为 20%，在发达国家平均为 30%。（3） 地产项目对高尔夫球场的资金支持。有资料显示,中国现存的高尔夫球场中，约 60-70%处于亏损状态。所以在国内现阶段如果单靠球场自身开发运营实现收支平衡难度很大，更不要说赢利。真正吸引高尔夫投资商的是关联产业的开发，而高利润的房地产物业开发收入则成为高尔夫地产项目主要的赢利来源。在高尔夫地产的规划开发中应注意以下四个重要问题：（1） 高尔夫球场与地产的因果、主次关系。 “高尔夫地产”分为以地产为主体的“高尔夫地产”和以高尔夫为主体的“地产高尔夫” 。其中的区别在于谁是根本的盈利手段，谁是用来提升主体价值的方法。这是开发之前应该明确的本质问题。（2） 高尔夫球场与地产的开发顺序和阶段划分。一般来说，球场和房地产的开发均是分阶段的，如何确定高尔夫球场与房地产物业在不同开发阶段的先后顺序，把握球场和房地产的开发时机，是关系到两者能否良性互动发展的关键，也是保证资金链条健康可靠的重要因素。（3） 高尔夫球场与住宅的空间布局关系。一般来说，住宅开发希望能充分利用球场的景观资源，而打球人士则不希望在球道附近见到过多的住宅，同时住宅过于靠近球道安全性也较低，球场与住宅在资源共享的同时又要保持一定的距离。（4） 特定高尔夫地产项目的自身特征和优势。目前中国的高尔夫地产项目绝大多数都是欧美风格的建筑，千人一面，缺乏特色和独到的卖点。今后在开发高尔夫地产时必须结合当地的社会、文化特色，形成项目自身的独特优势。二、 高尔夫别墅高尔夫别墅是上述高尔夫地产中的一种。是指和高尔夫场地密切相关的别墅，可分为两类。普通的一类是指分布在高尔夫场地附近的别墅。高尔夫球场是独立运营的，它既能从附近的别墅获得经营利润，又能增加附近别墅的价值，两者是良性互动。目前国际上的大部分和中国的几乎全部高尔夫别墅都属于此类。 顶级的一类是指本身独自拥有高尔夫球场或者适合做高尔夫球场的土地的别墅。这类别墅建筑豪华，占地面积大，包括山水林草的风景优美的私人土地。它们大多分布在在土地价格低廉的发达国家。在 本 项 目 中 将 要 开 发 的 “高 尔 夫 别 墅 ”， 是 指 分 布 在 高 尔 夫 球 场 附 近 ， 并 与 球 场经 营 形 成 良 好 互 动 的 别 墅 物 业 。三、 相似物业比较目前公开信息的高尔夫别墅项目，主要可以分为两种，一种是依托和滞后于高尔夫球场而产生的，即先有高尔夫球场及其引发的居住和地产投资需求，然后才产生的高尔夫别墅；另一种是在高尔夫球场、俱乐部或庄园在规划设计之初就已经存在于方案之中的，可以认为地产项目与高尔夫球场项目是同时开发和建设的。后者一般以度假村等综合开发项目形式呈现。现分别选取两种高尔夫别墅的一些案例进行比较分析：（注：各网站统计价格的口径或方法不同，导致公布的价格不同，为统一起见，价格数据均选自搜狐地产，价格走 势描述均选自搜房网；开盘时间选为有价格记录的最早时间。 ）（1） 依托于球场项目名称 丽湾高尔夫别墅 华堂高尔夫庄园 GAV 高尔夫会员别墅项目位置 北京市顺义区 北京市通州区 河北省涿州市球场名称 北京高尔夫球俱乐部 运河苑高尔夫练习场 东京都高尔夫俱乐部距球场距离（km） （沿道路） 4.633 2.857 9.306产品类型 240-270双拼别墅300-430独栋别墅600含地下室独栋350-500独栋别墅250-320联排别墅400-700独栋别墅开盘时间 2005 年 2005 年 2007 年室 4-5 4-6 3-6厅 3-4 3-4 2-3户型卫 4-5 4-5 3-4最低 6000最高 9000平均 7300 15000 6400历史价格（元/ ）价格走势描述 近 8 个月价格平稳 波动上升 波动上升占地面积（m 2） 59033 100000建筑面积（m 2） 22322 59475容积率 0.38 0.38 0.4小区特征绿化率 80% 35.2% 52%由上述数据可以看出，滞后于高尔夫球场规划建设的别墅项目，其各项指标除了受到高尔夫球场的影响以外，本身所处区位对项目产生的溢价效应也是不可忽视的。在上表中，均价表现为通州项目顺义项目涿州项目，与项目所处区域房地产市场一般价格是有比较显著的正相关关系的。很明显，所处区位社会经济发展水平对房地产项目价值产生了显著影响。（2） 与球场协同规划项目名称 鸿华高尔夫庄园 汤臣高尔夫别墅 佘山高尔夫别墅项目位置 北京市朝阳区 上海市浦东区 上海市松江区球场名称 鸿华国际高尔夫球会 汤臣上海浦东高尔夫球场佘山国际高尔夫俱乐部与球场的方位 球场西南角 1/4 区域 球场东南边缘 球场中部产品类型 双拼，三拼，叠拼 三层独栋别墅 250-400联排别墅600-700独栋别墅开盘时间 2005 年 2004 年 2008 年室 3-6 5 3厅 2-4 3-4 2户型卫 3-4 3-5 3最低 8500 23000 17500最高 28000 50000平均 11000 32000历史价格（元/ ）价格走势描述 波动上升 波动上升 大致平稳占地面积（m 2） 70000 133160 1500000建筑面积（m 2） 70000 140000 300000容积率 1 1.4 0.2小区特征绿化率 30% 60% 70%根据上述表格，我们发现这几个项目的均价与所处区域房地产市场的一般均价并没有明显的正相关，因此推断：在协同规划的项目中，球场、会所、别墅等子项目是互相影响和映衬的，最终决定子项目价值的主要因素应该是总体项目的档次、设施完备程度等，与区域的社会经济大背景关系并不密切。不过，我们仍然要断定，若非在城市经济发达的上海、北京等地，这种集成性质的娱乐休闲项目也是无法发展起来的。比较上文与高尔夫球场有着不同关系的两种高尔夫别墅项目，可以大致得出如下结论：（1） 依托于球场的高尔夫别墅受到区域社会经济因素的影响更多；（2） 协同于球场建设的高尔夫别墅受到项目整体区域限制较多，一般而言建筑密度比依托于球场的别墅要高一些。（3） 从每户面积、主力户型等角度来看，两者差别不大，并且同一般的别墅物业也比较接近，共同的特点表现为户型面积较大、户型种类较多。事实上，根据上文高尔夫地产综述的内容，即使是一体化规划开发的高尔夫球场与地产，也应当分清球场与地产的主次关系和开发顺序。我们选取两大案例作分析比较。（1） 以高尔夫为主体上海佘山国际高尔夫俱乐部（ ）首先，从佘山俱乐部的网站来看，其主页是以高尔夫为主体的宣传，包括高尔夫俱乐部、高尔夫学校、高尔夫杂志、俱乐部建设年代、取得成绩等；佘山别墅只是网页的一个标签和链接。因此该网站的宣传意图是吸引潜在客户对该俱乐部的注意，而绝不仅仅是为了销售楼盘。其次，从宣传手段上来看，对高尔夫球场的介绍深入到建设年代、设计者、球洞、球道乃至打球的建议，而对别墅的介绍仅限于建筑风格和小区图景。由此还是可以推断：其宣传的主体对象是高尔夫球场，而佘山别墅某种程度上也可以看做是提升主体价值和吸引力的一种手段。但是，从卫星图上来看，佘山别墅在整个佘山俱乐部中所占的面积比例还是相当大的。如图所示：左下-右上对角线以下的全部面积，几乎都被别墅所占据。由此，别墅建筑群占地面积与整个场地面积的比例并不能作为谁主谁次的判断标准。并且，通过佘山别墅这样的案例也可以推断：尽管别墅在佘山项目中并不能超越高尔夫球场成为主体，却一定是整个项目资金回笼和盈利的极其重要的手段。（2） 以房地产为主体大连西郊高尔夫庄园西郊高尔夫庄园是目前大连市唯一的纯粹的高尔夫艺墅社区，位于国家级 4A 景区大连西郊森林公园中的西郊高尔夫运动场北侧，庄园临近大连唯一国家级森林公园的山体溪流景观西山水库和王家店水库。本项目没有自己的主页，因此我们通过搜房网公布的信息了解其大致情况。在项目介绍中，主要是对自然环境、建筑风格、设计理念、建筑材料、户型、景观等方面的描述；而高尔夫球场仅出现在“项目配套设施”介绍中。此外，通过对该地区卫星图的观察，也可以清晰地发现，球场的建设并不完善，甚至几近于无。由此我们推断：该高尔夫庄园的主营业务必定是别墅，至于高尔夫球场，可以说仅仅是一种推销房产的手段，甚至可以称作“噱头” 。比较上文与高尔夫球场呈现不同主次关系的别墅项目，可以发现它们之间的显著差别，这也就应证了综述中的观点，即开发之前必须明确别墅和高尔夫球场的主次、因果关系，这将直接决定开发的模式和最终的产品。四、 本项目特征华彬庄园项目中的高尔夫球场与高尔夫别墅有以下特征：两者是协同规划的；高尔夫球场是两者中更为主体的部分，至少重要程度不比高尔夫别墅低。五、 客群