项目概况【特荐】

项目概况Accelerating success.一 .基本资料 1. 区位分析地块位于佛山市 “2+5”组团发展规划中的狮山组团，规划定位为 “重要的新兴产业基地和区域性科研教育基地，重要的客运铁路枢纽，区域性休闲度假、会议基地 ”，规划起点高，环境优越，为项目打造高品质楼盘提供有利支持西南组团 30-50 万人口广佛都市区西部的交通枢纽和旅游、会议、培训基地，三水区的行政与文化中心 。狮山组团 30-50 万人重要的新兴产业基地和区域性科研教育基地；重要的客运铁路枢纽，区域性休闲度假、会议基地。西江组团 30-50 万人口市域西部地区的行政、文化、商业中心，重要的制造业基地，区域性生态旅游基地。九江 -龙江组团 30-50 万人市域南部的交通枢纽，区域性专业市场和物流基地，重要的制造业基地之一 。大 沥组团 30-50 万人口重要的制造业基地，区域专业市场与物流中心中心组团 100 万人口中心组团包括禅城区、南海区桂城、平洲、罗村镇和顺德区的乐从和陈村镇全市行政中心、商贸服务中心、文化体育中心全市重要的制造业、高新技术产业基地与物流基地大良容桂组团 100 万人口区域内地区性次中心，交通枢纽与物流中心高新技术主导的制造业 基地顺德区政治、文化、教育与信息中心一 .基本资料 1. 区位分析在总体布局上，狮山镇被划分为一个城市主中心、一个城市副中心、四个片区中心，共同构成狮山的三级城市服务中心体系。本项目位于狮山的城市主中心区，交通便利，配套完善。官窑片区中心城市副中心西北片区中心 南国桃园城市主中心 狮山大学城松岗片区中心本案小塘片区中心本案34一 .基本资料 1. 区位分析狮山华立医院项目位于狮山城区中心，周边配 狮山大学城套成熟。石门中学及石门小学均为省级学校。医院、市场、休闲、文化设施齐全。本案石门中学狮山中心小学休闲文化广场水晶湾狮山镇政府狮山商业广场、农贸市场湖景湾 郊野公园锦绣华庭石门小学穆天子山庄一 .基本资料 1. 区位分析地块内部山丘起伏，南侧及西侧均为水面环绕。周边环境优美，自然景观条件非常突出。56一 .基本资料 2. 规划要点土地使用权人 南海发展股份有限公司 （ 2）住宅建筑层数： A区： 6层； B、 C区： 30层用地位置 狮山镇原狮山农场 “羊房岗 ” （ 3）住宅建筑高度：地上部分 10米，且 100米；地下部分 20 米；强制条件内容一、规划用地及建筑控制指标1、地块用地红线范围（详见规划条件附图）用地面积： 139857.26平方米（作为指标基准面积）2、用地使用性质：（ 1）主导使用性质：商住；（ 2）其他用地使用要求：道路及停车场、绿地 、教育设施 。3、用地使用强度：A区：用地面积： 29582.21平方米（ 1）建筑密度： 20 ， 且 25 ；（ 2）建筑容积率： 0.8 ， 且 1.2；（ 3）绿地率： 30 。B区：用地面积： 86962.95平方米（ 1）建筑密度： 30 ， 且 35 ；（ 2）建筑容积率： 1.8 ， 且 2.3；（ 3）绿地率： 30 。C区：用地面积： 23312.09平方米（ 1）建筑密度： 30 ， 且 40 ；（ 2）建筑容积率： 3.0 ， 且 3.2；（ 3）绿地率： 20 注： A、 B、 C区须分别按各自地块的用地强度进行控制，不得总体平衡。（ 4）用地竖向界限：地上部分 120米；地下部分 20 米*考虑到用地现状地形情况， B区用地靠近水域，为保持良好的水域环境，营造生态景观，沿水域范围不适宜布置高层，建议沿水域区至博爱路方向，建筑高度逐渐递增。（注： A区、 B区按黄海 85高程系 10.0米为起算基点， C区按黄海 85高程系 20.5米为起算基点）提示考虑： 微波控高； 机场控高 （珠基高程 0.00计算）： 145 米； 文物保护控制区建筑高度控制要求： 米； 风景名胜区建筑高度控制要求： 米；注： 1、原地证面积： 186666.68平方米；地号： 18090053、 18090054、 18090052、18090056、 18090055）2、地下室及半地下室结构顶面标高不超过： A区、 B区临湖第一排住宅按黄海 85高程系 10.0米为起算基点 (坡地建筑地下室按佛规复 200760号执行 )， C区按黄海 85高程系20.5米为起算基点的部分，如用作车库或设备用房，其建筑面积均无须计入建筑密度及容积率，但要计入总建筑面积；3、建筑物首层架空用作公共绿化、公共活动空间的部分，其建筑面积不计入容积率，但必须按规定计入建筑密度。4、根据国家有关规定，不得开发建设别墅。二、规划用地红线控制要求1、建构筑物退缩要求：（ 1）地上建筑退缩线要求；（详见规划设计条件附图）（ 2）半地下室、室外台阶等结构顶面 0.45米标高（以上面给出的基点标高作为参照）的部分均不得超出地上建筑红线。（ 3）内部管线、构筑物及出挑外缘线均不准超出用地红线及小区路边线。无顶盖地下车库坡道起坡线位置应距机动车出入口不少于 5米。（ 4）围墙：空透围墙高度： 1.8米，空透率 80%；（未说明的详见规划设计条件附图）A、 B区沿湖道路围墙：高度： 1.8米，空透率 80% （注：参照标高基点：环湖路人行道（ 1）建筑物性质： 主导建筑物性质：住宅 ； 具体标高）；附属建筑物性质：配套公共服务、商业、停车库及设备用房；一 .基本资料 2. 规划要点南面退环湖路红线 2 米，北面退用地红线 0 米，东面退用地红线 0 米，西面退环湖路红线 2 米。沿科技路和博爱路不准设围墙，可采取绿化或水景等元素进行分隔。提示考虑： 高压线保护范围； 微波通道控制范围； 河涌绿化控制范围； 场地内城市管线保护范围。2、规划建筑间距要求：新区；并应按 佛山市城市规划管理技术规定 及有关规定执行，且应满足建筑日照和防火间距要求。3、地块周边道路控制线：（详见规划条件附图）4、场地交通主要出入口方位：（具体位置详见规划设计条件附图）（ 1）机动车出入口方位： 南、 北、 东、 西；（ 2）人行出入口方位： 南、 北、 东、 西。三、配套设施要求1、停车场 库 及机动车泊位数：停车场 库 应集中设置，宜设置地下、半地下停车库或多层停车楼。（ 1）配套商业停车位：汽车： 0.8个 /100M2（容积率面积）；（ 2）住宅停车位： 汽车： 1.2个 /100M2（容积率面积）；（ 3）室外（绿化）临时停车位（场），数量原则按不高于核准标准车位数的 15%。室外（绿化）临时停车位（场）沿规划道路宜尽量集中停放，集中出入口。2、配套商业、公共服务设施总建筑面积： 20000平方米，且 35000平方米。(注 :项目内商业建筑须集中在 C区布置 ,A区和 B区不得设置商业 ). 、公共服务设施：该项设施产权无偿移交政府进行统一管理：公厕： 1 处，建筑面积： 60 M2，男女各不少于 4个蹲位，及残疾人独立厕位各一间，可与其他建筑合并设置。 城市开放广场和环湖路：（ 1）附图所示的城市开放广场和环湖路为完全对外开放的公共空间，作为市民休闲的公共活动场所，不得擅自围闭或设置任何防碍通畅的设施；（ 2）城市开放广场范围内可建设宽度 25米的硬地广场，作为小区人行出入口；（ 3）城市开放广场和环湖路布局不得设置机动车停车；（ 4）城市开放广场和环湖路须与出让用地内的建筑布局同步规划，同步建设。 、商业、公共服务设施： 物业服务用房：在 B区临接博爱路与科技路交叉口处，设置不少于 3000平方米的小区会所，并按 2009年 3月 1日起实行的 广东省物业管理条例 执行； 垃圾收集点： 1 处；可与厕所合设。 无偿配置社区办公用房、警务室、公益性服务用房一共不少于 300平方米，并将以上设施产权无偿移交政府进行统一管理； 社区文化活动中心（站）： 1 处，应设置老人、儿童、青少年活动室、康乐中心及图书室等功能用房； 变配电房：按南电函 200855号文执行； 人防：南海区人防有关规定执行； 燃气：按南府 2002132号文执行。四、区内教育设施配置： 幼儿园（托儿所）： 1 处（独立占地），用地面积： 4000M2，建筑面积：3000M2。 该项目未达到独立设 置小学等教育配套设施的标准，其所需学位由狮山镇政府统筹解决。注：1、以上项目要求配套的，不准异地建设，并应在修建性详细规划图（总平面）中明确表示位置、用地面积和建筑面积。并由土地中标单位负责建设，须在工程竣工验收前完成。2、 非独立设置的用房不必在总图中反映。五、相关规定：1、沿博爱路、科技路两侧的住宅卧室噪音超过国家标准则须设置降噪设施。2、沿博爱路、科技路城市主干道外立面阳台不准设置晾晒衣物的阳台，若设置则须采取百叶或封闭阳台等处理方法。所有外窗及阳台外不准设防盗网及防盗门，如需设置，则必须设于玻璃窗内及阳台门内，阳台栏杆严禁设防盗网。3、空调机组的布置应与外立面统一设计，相关的修饰必须与建筑立面形成有机的整体，冷凝水必须有组织统一排入排水立管；裙房顶设置冷却塔需注意外观设计及噪音等影响。7一 .基本资料 3. 要点制约因素强制条件内容一 、规划用地及建筑控制指标第 3条 A、 B、 C区须分别按各自地块的用地强度进行控制，不得总体平衡。不利于 A、 B统一规划，影响项目的整体布局形态。 考虑到用地现状地形情况， B区用地靠近水域，为保持良好的水域环境，营造生态景观，沿水域范围不适宜布置高层。局限了高层的布置范围，为达到容积率要求，高层势必占据地块中间部分优势位置。 地下室及半地下室结构顶面标高不超过： A区、 B区临湖第一排住宅按黄海 85高程系 10.0米为起算基点 (坡地建筑地下室按佛规复 200760号执行 )。10米的起算基点设定，不利于项目层层抬高的坡地地形打造。二、配套设施要求 配套商业、公共服务设施总建筑面积： 20000平方米，且 35000平方米。 (注 :项目内商业建筑须集中在 C区布置 ,A区和 B区不得设置商业 )。商业位置的限定，局限了商业的业态 ，同时也不利于 A、 B区商业配套的完善。制约了与周边商业的联动。8路9一 .基本资料 4. 要点解析C地块，密度： 3040%用地内受高压线走廊影响的不可建设区域，对用地的布局和项目的形象影响较大。容积率： 33.2；含 2.03.5万商业及独立幼儿园（商业仅可在该地块，考虑到博爱路及分期开发的影响，该条件大大制约了项目 A、 B商业配套的完善）博爱路，双向 6车道，城市交通主干道B地块，密度 3035%：容积率： 1.82.3；限高 100米A地块，密度： 2025%容积率 0.81.2；限高 6层该地块位置优越，规划限制沿湖不建议建设高层。科技不能同 B地块平衡容积率，大大削弱了该地块价值的挖掘 由于土地权属不同而未在本次拍卖中，但对项目规划有较大 环湖路规划为市政路，对外开放影响 ,争取获取该地块规划沿湖路一侧布置高端别墅类产品，沿博爱路、科技路布置高层，并尽量将高层集中布置在 B区的东南侧，以利