全国土地估价师考试试卷之土地估价知识

A自然条件的差异性B 土地 投入的不同 C区位的差异D 土地 的有限性所引起的 土地 经营上的垄断 2 建筑 地段地租的显著特点之一，是占有显著的优势。 A绝对地租B级差地租C垄断地租D准地租 3马歇尔关于准地租的概念是生产者从获得的生产本以外的收益。 A 土地 B 土地 之外的其它各种生产要素C商业贸易D林牧业 4李嘉图认为：是产生级差地租的条件。 A土地数量有限B土地的肥沃程度C位置的差别D上述三个条件的综合 5工业区位论认为影响工业布局的因素是 A运输成本B工资因素C集聚与分散因素D三种因素的综合作用 6根据马克思地祖理论，农产品的生产价格由农产品的个别生产价格决定。 A优等地B中等地C劣等地D其它区域 7影响土地区位的主要因素为。 A社会经济因素B自然因素C行政因素D上述三种因素的综合 8地价是的资本化。 A土地B土地权益C土地所有权D地租 9杜能圈的农业布局模式，是以城市为中心，使各种耕作制度呈分布。 A三角形B四边形C六边形D同心圆 10城镇土地等级是土地的等级化体现。 A交易价格B使用价值C所有权属D肥沃程度 11与其它 商品 相比，地价。 A有明显的计划性B在市场经济国家是无计划性的 C与其它 商品 一样D计划性强弱根据不同国家而不同 12申报地价是由。 A土地出让方和受让方向关方面申报的地价 B土地所有人或使用人向有关机关申报的地价 C下级向上级机关申报的地价D是用地单位或个人向政府 申请 的地价 13基准地价为。 A市场交易价B出让底价C政府限价D以上均不是 14城镇地产估价是为了。 A掌握城镇宗地地价B掌握城镇基准地价 C掌握城镇土地利用状况D掌握城镇地产的总量，分布状况和宗地的地价标准 15标定地价是。 A确定定基准地价的依据B确定出让价格和地价优惠幅度的依据 C征收城市基础设施费的依据 16标定地价是地价的一种。 A基准B市场交易C宗地D拍卖 17市场交易价是收支地价款的标准。 A地方政府B买方C卖方D交易双方 18建立地价体系主要是为了达到地价 管理 的目的。 A搞活市场流通B发展经济C宏观调控、微观搞活D杜绝腐败 19公用设施完备度主要影响用地宗地价格 A商业B住宅C旅游D工业 20 建筑 面积密度与容积率的内涵是的 A基本相同B一致C命题不成立D相反 21以下答案中，是正确的 A土地纯收益与地价呈反比关系B还原利率与收益价格成反比关系 C宗地之各部分价值随离街道之程度无退减之势D容积率与地价成反比关系 22下列因素不是影响地价的区域因素。 A区域位置B区域对外交通C区域公共设施条件D宗地供排水条件 23下列因素不是影响地价的个别因素。 A宗地所在区域环境条件B宗地使用限制C宗地形状D宗地容积率 24评估标定地价时，一般以为依据。 A宗地地价B基准地价C市场交易地价平均地价 25根据原则，两宗效用及使用价值相似的土地应该具有相似的价格。 A供求B预期收益C综合分析D替代 26按照原则，投资成本的增加并不一定会使用土地价格增加。 A收益分配B报酬递增或递减C综合分析D预期收益 27宗地估价的基本方法可分为。 A收益还原法、标准宗地估价法、路线价法、购买年法 B市场比较法、成本逼近法、收益还原法、剩余法 C标准宗地估价法、路线价估价法、模型估价法、基准地价修正法 D成本法、市场比较法、收益还原法、路线价法 28在一定的层数条件下，容积率与 建筑 密度成关系。 A反比B正比C互补D不相关 29应用收益还原法的计算公式 评估土地价格的假定前提是。 A各年的土地纯收益及土地还原利率固定不变，土地使用为无限年期 B各年的 土地 纯收益及 土地 还原利率固定不变， 土地 使用为有限年期 C各年的 土地 纯收益及 土地 还原利率有所变化，土地使用为无限年期 D各年的土地纯收益及土地还原利率有所变化，土地使用为有限年期 30收益还原法是借助适当的还原利率，将评估对象在未来给定年期内的各年折现求和，以确定其现值的一种资产评沽方法。 A预期总收益B预期纯收益C实际总收益D实际纯收益 31收益还原法不适于评估用地。 A商业B写字楼C宾馆D博物馆 32采用收益还原法评估土地价格时，应以作为评估的依据。 A有形收益B无形收益C实际收益D客观收益 33空地出租时，土地纯收益的计算公式应为： 土地纯收益租金 管理 费维护费 A 保险 费B税金C折旧费 利息 34还原利率是求取土地及其地上 建筑 物的价格时所使用的还原利率。 A土地B 建筑 物C综合D其他 35土地还原利率一般应 建筑 物还原利率。 A与；相同B比；高C比；低D以上答案都不对 36根据我国城镇土地估价规程，确定土地还原利率时可采用的方法是：。 A根据区域内某一相似地产的年纯收益与价格的比率确定 B根据区域内若干相似地产的年纯收益与价格的平均比率确定 C根据区域内若干相似地产的年纯收益与价格的平均比率确定 D根据区域内若干相似地产的价格与年纯收益的平均比率确定 37在利用收益还原法评估房地收益价格时，计算公式：房地价格房地纯收益房地还原利率之中的房地纯收益应为。 A扣除房屋折旧前的房地纯收益B扣除房屋折旧后的房地纯收益 C扣除房屋折旧前、后的房地纯收益均可D上述答案均不对 38评估饭店用地价格时，可先采用估出该物业价格，然后运用成本法确定 建筑 物价格并予以扣除，以得到土地的试算价格。 A收益还原法B剩余法C路线价法D成本法 39一个城市住宅用地年地租为10元平方米，地价为100元方米，则土地还原利率为 A10 B9 ;C11 D10.5 40收益还原法中，土地收益地租。 A量上等于B大于小于D都不对 41替代 原理 是的理论基础。 A成本逼近法B剩余法C市场比较法D收益还原法 42市场比较法的基本公式为。 A待估宗地价格 比较案例宗地价格( )100( )100( )100( )100 B待估宗地价格 比较案例宗地价格100( )( )100( )100( )100 C待估宗地价格 比较案例宗地价格100( )100/( )100( )100( ) D待估宗地价格比较案例宗地价格待估地情况修正系数案例地情况修正系数估价期日地价指数案例地交易日地价指数待估地区域因素条件指数案例地区域因素条件指数待估地个别因素条件指数案例地个别因素条件指数 43采用市场比较法评估求得的土地价格，称之为。 A积算价格B比准价格交易价格D参考价格 44某一地块，土地面积为800平方米，规划容积率为2.5，土地总价格为96,000,000元，试问楼面地价为元/平方米。 A520480C480.5380 45某交易实例的交易时日己过5.5年，作为待估宗地的比较交易案例。 A适合B不适合C其它条件满足，可D以上答案都不对 46某地块1993年7月10日的价格为30000元，1993年7月10日至1994年7月10日地价指数上涨5（其它情况均不变），则该地块1994年7月10日的土地价格为元。 A31000B315000C40000D31500 47在市场比较法中，市场交易情况修正是指通过修正排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。以下选择项中，交易情况不需修正。 A有一定利害关系人互相间交易B赠予C拍卖D协议 48运用市场比较法评估某宗地价时，若选择的比较案例成交地价为每平方米500元，对应使用年期为30年，而待估宗地年期为20年，该市土地还原利率为8，则年期修正后的地价为元平方米。 A436.06400C512.96392.73 49运用市场比较法评估地价时，一般认为，在一次评估中，具有替代性的比较交易实例最少不能少于个。 A105C3D2 50运用市场比较法评估地价时，选择能起到示范及比较标准作用的地块称之为。 A比较宗地B标准宗地C均质区域D勘估宗地 51采用市场比较法评估宗地地价时，选择的比较案例为协议出让的地块，其价格明显低于市场交易价格，须作情况修正。若协议出让价为300元平方米，经调查分析，修正系数应为0.4，则经情况修正后的交易案例价格应为元平方米。 A800 B700 C750 D780 52地价指数等于。 A前一年地价当年地价B（报告期地价基期地价） 100 C报告期地价基准地价 D（前一年地价当年地价）100 53成本逼近法与一般不动产估价中所用的成本法的主要差异在于：。 A计算成本的方法不同B计算利税的依据不同 C对 土地 价格的理解不同D 土地 价格是否已知 54成本逼近法的基本公式是： 土地 价格 土地 取得费税费 利息 利润 土地 所有权收益区位修正值。 A青苗补偿费B土地开发费市政设施配套费D小区 建设 配套费 55新征 建设 用地的土地增值比率应确定。 A分区域、分级别、分用途B分区域、分级别C分区域D分级别 56成本逼近法一般适用于评估。 A建成区内的土地转让价格B建成区内的土地抵押价格 C新开发区内商业用地出让价格 新开发区内的工业用地出让价格 57成本逼近法的主要缺陷是。 未能考虑土地效用和市场供求因素的影响B需要用较多的交易实例 C只适于评估有收益的土地价格只适于评沽已利用的城镇土地 58一村民集体拥有耕地1000亩，农业人口500人，因修筑国道需征用该村100亩耕地，则应支付安置补助费的人口数为。 A10人20人C50人D100人 59应用成本逼近法评沽土地价格时，单位面积征地费用应按。 A实际发生费用计算B预算费用计算 C区域内平均征地费用计算D上述答案均不对 60新建住宅小区的土地开发费用一般包括。 A基础设施配套费住宅的土建费C内外装饰费D设备购置费 61在常用的投资 利息 计算公式：投资 利息 总额投资总额2开发月数月 利息 率中，投资总额之所以要取二分之一，是基于的假定。 A月 利息 率波动不定B计划开发周期通常长于实际开发周期 C投资额在整个开发周期中均匀投入投资预算通常留用一定的余地 62成本逼近法的基本公式是： 土地价格土地取得费土地开发费税费利润土地所有权收益区位修正值。 A青苗补偿费B利息C市政设施配套费D小区 建设 配套费 63在土地价格评估中，计算投资利息应以为基数。 A借贷资金B自有资金C自有资金与借贷资金D实际成本 64成本逼近法中，农地取得费的计算期为。 A整个开发期B1/2开发期C1/4开发期D3/4开发期 65在交易实例不足的情况下评估一幅已建写字楼的土地价格，比较可行的估价方法是：。 A成本法B剩余法原价法D市场比较法 66剩余法是根据来推断物业中所含土地价格的一种土地估价方法 A物业开发预期总收益与总支出的差额B物业开发的投资额 C物业的年租金收入D物业的 建筑 造价 67剩余法可用于。 A土地估价B 建筑 物估价C学校、医院用地估价D土地和 建筑 物估价 68剩余法不适用于评估。 A具有潜在开发价值的土地价格B不具有潜在开发价值的土地价格 C有商业 建设 的土地价格无商业 建筑 的土地价格 69评估待开发生地价格，可以采用剩余法按下列计算公式求取：生地价格土地开发费利息税金利润。 A物业开发总价值B房地价格C熟地价格D房地总收益 70采用剩余法评估土地价格时，各种费用的计息期。 均为整个开发期B均为二分之一个开发期C均为两年D不完全相同 71在剩余法的基本公式地价开发后的不动产售价开发成本利润 利息 税金中， 利息 是指。 A开发费的 利息 B购在成本的 利息 C贷款资金的 利息 D场地取得费及开发费用的利息 72剩余法估价时，调查待估地块区位条件的主要目的是。 A确定 土地 最佳利用的方式B估算 土地 开发费用 C估算物业销售费用D估算物业 建筑 费用 73某物业用地面积1000平方米， 建筑 物10层，13层每层 建筑 面积6000平方米，410层每层 建筑 面积4000平方米，则 建筑 容积率为。 A1.82.8C4.60.6 74某物业用地面积1000平方米，建筑物地上10层、地下2层。地上13层每层建筑面积6000平方米，410层每层建筑面积4000平方米，则 土地 覆盖率为。 A40B60 C100D无法判断 75根据路线价的基本 原理 ，特定街道上使用价值相近的各宗 土地 价格随其。 A用途的改变而升降B 土地 开发成本的高低而升降 C经营 管理 水平的好坏而升降 D与临街线距离的增大而降低 76里地线远离道路一侧的区域通常称作。 A标准地标准宗地表地D里地 77四、三、二、一法则是将标准深度100英尺4等分，各等分价值占路线价的比率，将随其与道路距离的增加而，分别为。 A提高；10、20、30、40B不变；25、25、25、25 C降低；40、30、20、40 D降低；50、30、15、5 78四、三、二、一法则又称。 慎格尔法则B霍夫曼法则C苏马斯法则D哈柏法则 79根据路线价法的评沽程序，第一步的工作应为。 A计算宗地价格B划分地价区段C编制深度修正系数表D划分路线价调查区段。 80若同一商业区段两侧的繁华程度有明显差异，则应将区段两侧作为。 A一个路线价区段B两个路线价区段三个路线价区段D四个路线价区段 81形状为平行四边形的宗地，其临街深度应按平行四边形的确定。 A与街平行的边长B不与街平行的边长高度D对角线 82路线价是指。 A临街道路的地价B临路宗地的平均价格 临街多数宗地的平均价D以上说法都不对 83建筑物及构筑物中由承重构件梁、柱、墙、基础板、桁架等组成的体系，一般称之为。 A建筑墙体B建筑结构C建筑基础D基础结构 84建筑物的墙、柱等用砖砌筑，楼板、楼梯和屋顶用钢筋混凝土制作的建筑物结构属于结构。 A砖木B混合钢筋混凝土D钢 85是按照原建筑物的结构、式样和设备配置，采用其所用的材料、技术及工艺，重新建造一幢与之完全相同的新建筑物而现在所需支付的费用。 A重建成本B重置成本C新建成本D综合成本 86建筑物耐用年限的长短一般与该建筑物的无关。 A建筑结构B实际用途C外部装饰D内部装饰 87评定房屋成新度，应根据房屋结构与楼地面、房屋装饰及房屋设备三部分的完损程度确定。若各部分的评定结构不一致时，应以的完损程度为主要依据。 房屋结构与楼地面部分B装饰部分C设备部分D其它 88在定额折旧法中，建筑物折旧率的大小取决于。 A耐用年限和残值率耐用年限、残值、重置价格和已使用年限 C耐用年限、残值D残值和重置价格和已使用年限 89是一种评估建筑物价格的常用方法 A重置价格折旧法B路线价法基准价格法D基准地价系数修正法 90房屋的新旧程度，一般根据房屋尚余使用年限与耐用年限的比值，并参与房屋确定。 A实际完好程度B主体结构的完好程度 C装修部分的完好成变D设备部分的完好程度 91建筑物的残值是指。 A建筑物现值B建筑物年折旧额 C建筑物无法使用时仍存有的价值D建筑物折旧总额 92在已定有路线价标准的地区，可以作为划分地价区段的界线。 A标准深度B标准宽度C临街线D里地线 93采用定额折旧法计算而得的年折旧率。 各年相同B逐年递减C逐年递增D变化不定 94目前评估基准地价主要采用的技术途径。 A级差收益测算和路线价估价法 B在 土地 定级基础上，以市场交易资料为依据进行测算 C，以 土地 定级为基础，以 土地 收益为依据，市场交易资料为参考或以用地条件划分均多质地域，用市场交易价格等资料测算 D基本估价方法评估 95目前，宗地地价评估的技术途径。 A只采用路线价估价法评估B只能采用基准地价系数修正 C只采用市场比较法评估 D可采用基本估价方法评估，也可采用基准地价系数修正法评沽 96运用级差收益法评估基准地价时一般将每级 土地 的商业、住宅、工业等 土地 类型的作为每级土地的基准地价。 A平均基准地价B最高基准地价C加权平均基准地价D综合基准地价 97小城市开展基准地价评估时，基准地价的工作底图应采用的比例尺。 A1:2000一1:50001:50001:10000 1:1000一1:5000 1:500一1:5000 98若评估对象为城市商业区中的空地，目前未加利用，也无收益，则以下观点正确的是。 A不能用市场比较法评估B不能用剩余法评估 C不能用收益还原法评估D。可用收益还原法评估 99根据我国现有政策规定，在土地使用权转移活动中，土地转让者应交纳与地价有关的税费是。 A原行政划拨土地转让时要补交出让金B营业税和契税 C市场 管理 费D以上全部税费 100政府对单位和个人的土地使用权实行提前收回的原因是。 A土地大幅增值 B土地利用不断变化 C国家经济和城市 建设 的需要D以上答案均不对 101就征收土地增值税的作用而言，以下答案中是不正确的。 A保证土地增值收归政府，促进 企业 平等竞争 B防止土地交易双方虚报、瞒报交易价 C保证政府垄断土地市场D防止土地投机 102根据国家有关地价 管理 制度，凡独立从事土地估价的人员，都必须取得证书。 A 工程 师B高级 经济师 C 注册会计师 D土地估价师 资格 103均质地域是指 A商业中心区B在土地利用上同质的区域 C集中连片的建成区D成片开发区 104以下答案中，为城市中的结节点。 A主要交通干道B工业区与居住区的交接处C居委会驻地D影剧院 105权重测常用的方法可分为。 A数理统计法B成对比较法 C人为定议法 特尔斐测定法、因素成对比较法、层次分析法等 106以下答案中是错的。 A权重值的大小与因素对土地质量的影响大小成正比 B权重值的取值范围在01之间 C各因素权重值之和可以不等于1 D在特尔斐测定法中，方差值越小，说明专家评判越集中 107市级 商品 中心 A只具有市级商服中心的功能B具有各级商服中心商服的功能 C只经营高档 商品 D位于城市的几何中心 108某评价单元，市级、区级、小区级商服中心对其均多有影响，影响分值分别为60、18、5，但同时又受另一区级中心的影响，影响分值为20，则该评价单元的商服繁华度作用分值为。 A8385C8078 109中等城市，土地级别总图的工作底图一般采用的比例尺。 A1:10001:5000 B1:100001:20000 C1:5000l:10000 D1:20001:5000 110城镇土地定级中，商服繁华影响度是指 A某一区域的商服繁华程度B某一区受各级商服中心的影响程度 C市级商服中心对各区域的影响D商服中心的优劣 111在城镇土地定级中，衡量公交便捷度的指标主要是。 A公交车流量、公交线路B公交车站的起止位置 C公交车流量、公交线路数、公交站点数D公交行驶方向、公交工具、公交流量 112在城镇土地定级中，衡量基本生活设施完善度的主要指标是。 A设施的分布、设施的保证率B投入的物化劳动量 C设施的齐备程度、设施的服务水平、设施的保证率 D设施的可靠度、设施的分布密度、设施的类型 113土地定级单元是。 四条街道围成的区域B一个工厂或一个居住小区 C内部特性和区位条件相对均一的地块D以上答案均不对 114不可作为划分土地定级单元的界线。 A河流B铁路线C土地权属界线D多种用途的干道 115某市在城镇 土地 定级中选择了5个主要因素，其因素权重值分别为0.3、0.2、0.2、0.15、0.15。其中某一单元5因素作用分值分别为90、80、75、60、45。则该单元的总分值应为。 A9075.25C7073.75 116城镇 土地 定级中 土地 级别划分的主要方法有。 A直方图法、聚类法等B模糊评判法、数轴法、总分直方图法 C总分数轴确定法、总分频曲线法、总分剖面图法 逐步判别法、同级合并法、频率分配法 117反映城市公交便捷度的指标之一是公交站点流量，若某区载内共有3条公共汽车线路经过，其中甲线路在该区域无站点，乙线路为单向车，各条线路的车流量统一按每天12小时计算平均值，据统计甲、乙、丙三条线路的单向平均车流量分别为6、12、6个班次每小时，则该区域内公交车站流量为。 A200B240C288272 118在城镇 土地 定级中，根据作用分值只与因素指显著作用区间相对应的原则，若绿地覆盖度这一因素指标只有050之间对 土地 质量差民有明显影响，其作用分值0100分与之对应，则当绿地覆盖度为0时，对应的作用分值为分 A8050C10098 119城镇土地定级中，因素对土地质量影响变化方式为指数递减的为。 商服繁华影响度B基础设施完备度C路网密度D人口密度 120小城市土地级别划分的数目一般为。 A47B35C658 121用房地出租资料计算地价时，房地年纯收益等于。 A房地出租年总收益房地出租年总经营费用 B房屋租金（ 管理 费维修费 保险 费税金 利息 利润） C房地出租年总收益（ 管理 费维修费 保险 费税金 利息 利润折旧费） D房地出租总收益（房屋出租 管理 费房屋出租维修费房屋年 保险 费房屋年 折旧费房屋出租应交税金建房资本 利息 ） 122以下公式中，是错的。 A建房资本 利息 ：房屋现值年 利息 率 B建房资本利息房屋现值年折旧率 C房屋现值：房屋重置价格调房屋成新 D房屋现值：房屋重置价格一房屋已使用年限折旧总额 123以下公式中，是正确的。 A房屋建造资本利息（房屋建 造价 年折旧费房屋残值）年利息率 B房屋折旧费房屋现值一房屋残值 C土地纯收益房地纯收益一房屋折旧费 D房屋年折旧额（重置价格一残值）房菽陀媚晗?124甲方以1000平方米土地作为股本与乙方联营，每年享受60股息，股息总额每年为120000元。若土地还原利率按8计，则该联营土地的单位面积地价为元平方米。 A720 B900C90D860 125用房屋出租资料计算地价时，一般应从房租中扣除项费用。 A86C74 126甲方出地500平方米，乙方出资联合建房1000平方米，建成后甲、乙双方六四分成，若当地该类房屋 建筑 综合 造价 （包括应交税费）和售价分别为800元/平方米和2000元/平方米，则该地块地价水平为元平方米。 A4000B1600C2400D960 127甲方出地500平方米，乙方出资联合建房1000平方米，建成后甲、乙双方六四分成，若当地该类房屋 建筑 造价 为800元/平方米（包括应交税费），则该地块总地价额为万元。 A200B120C100D48 128甲方出地500平方米，乙方出资联合建房1000平方米，建成后甲、乙双方六四分成，若当地该类房屋 建筑 造价 （包括应交税费）为800元/平方米，则该地块的楼面地价为元/平方米。 A2000B800C1200D480 129甲方以某处1000平方米房屋换得乙方A处土地800平方米，若该房屋所在区域房屋综合 造价 和平均售价分别为800元/平方米和2000元/平方米，则A地块地价为元平方米。 A6401600C25002000 130基准地价公布的内容为。 A综合级别基准地价值B分类土地定级别基准地价值 C商业、工业和住宅三种用途的级别的基准地价值D区域综合基准地价值 131利用基准地价系数修正法摔估宗地价格的一般程序为。 A划分土地级别或均质区域编制宗地地价修正系数表估算宗地地价 B确定级别基准地价选择宗地地价影响因素编制宗地地价修正系数表 C确定级别基准地价选择宗地地价影响因素选择基本估价方法估算宗地地价 D确定级别或区域基准地价选择宗地地价影响因素计算各因素影响地价的修正幅度确定宗地地价修正系数估算宗地地价 132在调查和测算区域祥点地价的基础上，确定区域基准地价的方法有。 A算术平均数B中位数C众数D以上三种方法 133估价师根据各个试算价格确定最后估价额时，以下观点不正确的是 A可采用各个试算价格平均值B可采用各试算价格中位数 C必须以市场比较法得出的价格作为最后的估价额 以一种试算价格为主，参考其他试算价格综合确定 134对于估价师提交的估价报告书，以下答案中是不正确的 未经估价师同意，委托者不得随意公布报告有关内容 B未经委托人同意，估价师不可透露估价报告有关内容 C估价报告只是一份专家评估意见，不能作为公证性文件 D估价师应按职业规范和法律规定对评估结果承担责任 135房屋现值等于 A房屋重建价格年折旧费已使用年限B房屋重置价年折旧费 C房屋重置价年折旧费已使用年限D房屋重建价格成新度 136在