业主委员会常见问题汇总_

金地太阳城业主委员会电话：博客：/jdyzwyh电子邮件： 微博：/jdyzwyh金地太阳城业主委员会 常见问题汇总V1.0金地太阳城 业主委员会8版本历史版本发布时间备注V1.02011-03-22第一稿目 录版本历史i章节目录：1读者须知11.1本文的目的11.2版本和有效期11.3业委会做这个文件是不是浪费时间不务正业？12业委会篇12.1业委会的职责是什么？12.2业委会有多少人？22.3业委会的人如何分工？22.4业主的任何需要业委会都可以满足吗？22.5业委会每个月收入来源？22.6业委会每个月支出多少？22.7业主如何监督业委会的财务？32.8财务审查制度的目的？32.9财务审查活动的具体流程？32.10面对业委会准备好的账目，我们有可能查出问题吗？查出来又能如何？33维修基金篇43.1本小区维修基金目前面临的问题？43.2维修基金的构成？43.3维修基金的用途是什么？43.4业委会对维修基金的使用是什么态度？43.5物业为什么不用物业费维修，而要动用维修基金？43.6维修基金的使用流程？53.7如何保证业委会不滥用维修基金？53.8维修基金用光了怎么办？53.9我家外墙没有渗水，凭什么动用我的维修基金修别人的房子？63.10要是业主始终不同意使用维修基金怎么办？64物业篇64.1现在太阳城的物业面临什么问题？64.2业委会对换物业的态度是什么？64.3为什么业委会不愿意进行物业招标？64.4业主对物业不满意，难道就没办法换了？64.5物业费到底用在什么地方？64.6小区的维修都该业主自己出钱吗？74.7业主不满意物业的服务，不想交物业费，物业会起诉吗？难道业主没有办法制约物业了吗？74.8因外墙渗水导致的室内墙体损坏是否可以以维修基金支付？如果是，是否可以使用原有室内装修材料相同的材料进行维修？75维权篇75.1本小区维权是怎么回事？75.2政府的规划对小区有多大的影响？75.3我们的要求是什么？85.4我们的底线是什么？85.5我们有理吗？85.6我们有胜算吗？85.7现在进展到哪一步了？81 读者须知本章是对本文的基本介绍，帮助读者了解本文的背景，以方便读者更好地阅读本文。1.1 本文的目的本文的目的是将与业委会有关的问题以简短问答的形式列出来，以便业主了解情况。1.2 版本和有效期本文件会定期或不定期地更新发布，每次发布都会有新的版本号。由于有些事情变化很快，因此业委会只能保证文件中的信息在该文件发布时是准确的，但是无法保证一直准确。文件发布时，在文件的第一页会表明版本号（如“v1.0，v1.2”等），第二页会注明各版本的发布时间，以便读者推测文件中信息的准确性。一般情况下，每个版本的有效期为三个月。1.3 业委会做这个文件是不是浪费时间不务正业？的确，制作这个文件需要耗费额外的精力。但是，经常有业主因为不了解情况而对业委会的决定或行动不理解。而业委会为了进行解释工作也耗费了很多精力。与其如此，我们不如将常见的问题列出来。今后，再遇到问题时，先请业主看一下这个文件。对于这个文件都没有解答的问题，我们先解答，再补充进文件。总的来说，收获远远大于付出。2 业委会篇本章介绍与业委会相关的情况。2.1 业委会的职责是什么？根据物业管理条例第十五条，“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(四)监督管理规约的实施；(五)业主大会赋予的其他职责。”2.2 业委会有多少人？业委会共有7个人。5名委员，1名执行委员，1名秘书。其中5名委员由选举产生，其余人选由业委会自行决定。名单如下：主任：骆扬副主任：尹明强，陈晓辉委员：周雪红，杨文玉执行委员：朱庭秀秘书：赵倩2.3 业委会的人如何分工？为了避免长期负责同一事务可能导致的工作疲劳和财务腐败，业委会并没有限定每个委员的工作职责，而且原则上要进行不定期的轮换。在大多数情况下，是根据个人的时间、特长、兴趣等因素临时决定。2.4 业主的任何需要业委会都可以满足吗？当然不是。目前业委会只有7个人，其中5个是有正式工作的，因此精力有限。另外，业委会手中掌握的资金非常有限，没有充足的财力来解决所有的问题。因此，业委会将主要精力放在力所能及的对业主生活影响重大的事情上。2.5 业委会每个月收入来源？业委会的主要收入来自小区停车费，物业收取的停车费中有一半归业委会所有。在2010年，每月约有9000元，2011年预计每月有10000元。业委会还有一部分少量收入来自小区内的广告收入，这部分收入根据广告商、物业和业委会三方协议来确定。本届业委会尚未签订这一类协议。因此对收入的具体金额不明确，根据上一届业委会的一些数据统计，此部分收入约为数千元。2.6 业委会每个月支出多少？一.固定支出：工资：执行委员400元，秘书600元。电话费：主任及副主任80元，委员50元，执行委员100元，秘书（业委会热线电话） 实报实销。办公费用：每月不等，主要用于购买纸、笔、胶水等办公用品，用于支付复印、胶印等费用。正常情况下不会超过100元。交通费：每月不等，用于相关人员外出办理与业委会相关的事务，业委会鼓励委员搭乘公交车。正常情况下不会超过100元。其它：与工作无关的开支（例如聚餐、旅游等）没有，也坚决不可以有。请业主监督。总结：每月固定支出约1540元，占总收入的15.4%，工资性支出占总支出的64.9%。二非固定支出：主要用于小区公共设施的维修和保养。2.7 业主如何监督业委会的财务？ 在业主愿意参与的前提下，业委会将建立财务审查制度。通过该制度的执行，业委会将公开财务收入和支出明细，供广大业主监督。2.8 财务审查制度的目的？1. 让业主拥有知情权。2. 消除和减轻业委会面临的质疑和压力。3. 尽量预防可能产生的经济问题。4. 改进业委会的财务制度，使业委会掌握的资金更好地为业主服务。2.9 财务审查活动的具体流程？完整的财务审查流程如下：1. 业委会以书面报告形式公布本审查周期的财务数据，详细说明每一笔收入和支出的 来源和目的。2. 以审查会的形式对上述报告进行审查，每一笔收入和支出的相关人回答审查小组的 问题。3. 审查会结束以后，审查小组独立以书面形式出具审查意见报告，直接公布，业委会不参与该报告的内容修改。2.10 面对业委会准备好的账目，我们有可能查出问题吗？查出来又能如何？业委会掌握的资金是业主的公用资金，虽然数量不大，但是用好了却对小区的意义重大。但是，对于不了解业委会日常开支的业主，很容易对这笔“庞大”资金的去向产生怀疑。另外，每个人对钱该如何花都有不同的看法，有一些业委会认为必要的开支项并不一定能反映业主的真实意愿。我们建立财务审查制度，就是要建立一个沟通的渠道。通过这个渠道，一方面使业主了解业委会的财务情况，对资金的使用有大概的了解。另一方面，也使业主能够在了解情况的基础上指出他们认为不合理的地方，对业委会的资金使用进行修正。因此，我们建立财务审查制度，并非要业主来查我们的经济问题，而是通过此举让业主了解钱花到哪里去了，让业委会的相关人员意识到自己的资金使用行为处于业主监督之下，让业委会使用资金真正能代表业主的意愿。但是，如果真的在财务审查中查出了问题，业委会及相关人员愿意也应该承担任何法律责任。3 维修基金篇本章介绍与维修基金相关的情况。3.1 本小区维修基金目前面临的问题？由于很多业主对维修基金的使用不太了解，导致这一部分业主不同意使用维修基金。3.2 维修基金的构成？维修基金由开发商缴纳的部分（总规模建安造价1.5%，配电梯是2.5%）和业主办理房产证时缴纳的部分（房款总额的2%）构成，其支配权归业主。3.3 维修基金的用途是什么？按照规定，维修基金用于小区公共设施的维修。公共设施包含两部分：一是住宅楼的公共部分，例如外墙、过道等；一是小区内住宅楼外的公共设施，例如路面翻修，水泵维修、电梯、消防设施设备、配电房、安防设施设备等。3.4 业委会对维修基金的使用是什么态度？1. 一切按法律办。2. 一切以业主的意愿为准。3. 业委会负责进行解释，收集业主意见，以及办理维修基金的相关手续。3.5 物业为什么不用物业费维修，而要动用维修基金？ 物业费使用范畴:1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行费用；3. 清洁卫生费用；4. 绿化养护费用；5. 秩序维护费用；6. 管理服务人员办公费用；总结一下，物业费就是用于保安、保洁和公共设施的维护（不是维修）。7. 物业共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，应通过专项维修资金（公共维修基金）予以列支，不计入物业服务支出或者物业服务成本。所以对于设施设备的更新维修不出钱也是符合法律法规的。3.6 维修基金的使用流程？1. 业委会和维修方制定方案和进行预算。2. 将方案和预算进行公示。3. 维修项目所涉及业主总数的三分之二签名授权同意使用维修基金。4. 到政府部门进行申请。5. 政府部门进行书面和现场审查。6. 政府拨款80%。7. 维修。8. 验收合格后政府拨付尾款。3.7 如何保证业委会不滥用维修基金？一般情况下，相关的维修费用会直接打入维修方公司的账户。如果存在问题，那只可能是业委会和维修方双方勾结。因此业委会将邀请业主参加维修基金管理小组，审查维修方的施工方案和报价。另外，政府部门会到现场来进行勘察，确定维修方案及报价的合理性，这样又多了一重保障。3.8 维修基金用光了怎么办？每次申请维修基金时，都要说明维修方案和金额，政府不会将维修基金的全部余额都划拨出去。下一次需要动用维修基金时，还需要重新进行申请。所以，业委会没有可能一次把维修基金用完。即使把维修基金用完了，那么维修基金的补充来源来自两大块：（1）利用小区共用部位的经营收入。（2）业主按房款总额的2%重新缴纳维修基金。维修基金用完的几率是非常小的，基本不用担心这种情况的发生。3.9 我家外墙没有渗水，凭什么动用我的维修基金修别人的房子？维修基金是用于共用部位和公共设施设备的更新和维修。在房屋使用期限内，不能保证你的房子就不会漏水，你这次不帮助别人，别人下次就不会帮助你。3.10 要是业主始终不同意使用维修基金怎么办？业委会将坚决执行业主的决定。既然住在一个小区，大家就是一家人，无论苦难还是幸福，大家都要一起承受。4 物业篇本章介绍与物业相关的情况。4.1 现在太阳城的物业面临什么问题？很大一部分比例的业主对物业的服务不满意，要求更换物业。业委会没有满足这部分业主的要求，而是延长了物业的试用期。4.2 业委会对换物业的态度是什么？业主不满意，业委会就要坚决更换。但是要求更换物业的业主数量必须要达到一定比例。这个比例是多少，我们还没有确定。4.3 为什么业委会不愿意进行物业招标？业委会不是不愿意，而是目前不愿意。无论换成哪个物业，在过渡期间都会对业主的生活产生极大的影响。同时，如果新的物业不比老的强，那就还不如不换了。另外，新的物业如果收费很高，恐怕会引起很多业主的不满。因此，业委会的态度是：先延长物业试用期，将业主的意见收集起来反馈给物业，让物业限期整改。在试用期结束前，发动全体业主进行投票，根据结果选择是否重新招标。4.4 业主对物业不满意，难道就没办法换了？有办法。如果调查显示一定比例的业主要求更换，业委会就坚决换。4.5 物业费到底用在什么地方？物业费使用范畴:1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行费用；3. 清洁卫生费用；4. 绿化养护费用；5. 秩序维护费用；6. 管理服务人员办公费用；总结一下，物业费就是用于保安、保洁和公共设施的维护（不是维修）。4.6 小区的维修都该业主自己出钱吗？不该物业维修的部分，基本上都该业主自己掏钱。4.7 业主不满意物业的服务，不想交物业费，物业会起诉吗？难道业主没有办法制约物业了吗？物业公司有义务按照合同提供物业服务，同时业主也有义务履行按时缴纳物业管理费的责任。对于欠缴物业费的业主，我们建议业主与物业公司进行平等协商，尽量做到双方都满意，也希望通过此举提高业主对物业的满意度。业委会愿意在协商中为双方提供力所能及的帮助。对于确实无法达成一致的情况，业委会支持双方以法律途径解决问题。业委会不是司法部门，无法判断谁是谁非。在进行司法程序的过程中，业委会有义务向司法部门如实反应情况。4.8 因外墙渗水导致的室内墙体损坏是否可以以维修基金支付？如果是，是否可以使用原有室内装修材料相同的材料进行维修？ 维修基金只是针对公共部位损坏进行维修，室内墙体属于业主个人财产。如果确实造成重大损失，可以申请恢复，但是不能保证和原有装饰材料一模一样。5 维权篇5.1 本小区维权是怎么回事？ 根据政府规划，原本在我小区北面围墙内的部分土地将被建设成马路。5.2 政府的规划对小区有多大的影响？如果该规划得以实现，小区新的围墙将距离北面住宅楼3米左右，小区将损失数百个车位和大片绿化面积。新建的马路由西向东逐渐升高，部分一楼业主将居住在马路以下。5.3 我们的要求是什么？我们要求政府考虑实际情况，对规划进行更改，尽量保留小区的原貌。5.4