物业公司学习的考察报告

物业公司学习考察报告 学习提高、改变创新，带着这样的目的，在领 导的带领下我们走进枊州福来物业。在对#、#两个 项目进行学习考察后，感触颇深，受益匪浅。考察 归来，我也一直在想，春风物业如何像福来一样做 大做强，我们可以在哪些方面提高自己的实力。 一、市场 市场是永恒的话题，任何企业也无法躲避或掩 饰市场份额对自身发展的影响。 根据数据，中国民营企业的平均寿命是年，春 风物业已平稳运行十年，应该说我们的历史比较悠 久，此外，由于一些外在有利条件加上各届领导班 子的努力，春风物业发展成了南宁乃至物业界的一 个老牌子。但是随着市场的发展和条件的限制，伴 随着荣和、保利、利海、盛天等品牌的相继推出， 春风就不免落入后尘。 现如今，如果春风物业还是仅仅做同宗开发商 的盘，这种形式不仅会随着市场经济的发展被取代， 更重要的是，我们的管理经验、管理水平、管理专 业化程度的发展都会跟不上市场的要求。况且，目 前我们所接手的比较优势的项目是两个仅收四角五 和五角的低端项目，另外两个是目前不能很快带来 效益和声誉的前期项目，仅仅立足于此，不去开拓 新的市场，就算等把这两个前期项目做成熟、做成 功，市场也过了这个最佳扩张期，我们那时也因不 具备足够的资金基础和人力资源去与其它的竞争者 抗衡。同时，当我们的人力和资金基础落后时，我 们的服务水平也将会大打折扣。从而，当物业行业 的业委会形式真正成长起来后，我们就沦为市场经 济的炮灰。 前几天看到一份资料，介绍龙湖物业 xx 年的 战略规划，有一个篇章先用一串数据分析说明 xx 的中国房地产平均销售增长率达到 54%，中国房地 产企业已进入快速增长期，龙湖物业必须把握住行 业发展节奏，否则将很快被边缘化，因此规划 xx 年净收入达到 50 亿元，基本完成环渤海湾和长三 角的布局。龙湖物业深切体会到危机感，因此制定 出了针对性非常强的战略规划。对此，我们需要借 鉴的是这份规划基于市场进行分析，先分析各区域 布局、业态布局，然后是在这样的市场态势下，龙 湖物业将如何抢占先机、如何领先业务规模、如何 快速市场扩张。龙湖物业把市场当作公司发展的重 头戏，整个五年的战略规划，完全是一个市场开发 规划，可见，在现在的市场行情下，重视市场营销 的重要性。柳州福来，xx 年成立，比我们的历史 短了十年之久，但目前已接手三十余项目，诚然， 其中可能有其它因素存在，但我认为带动其飞速发 展最为重要的因素是市场意识带动公司发展。据称， 连原来一直秉乘舍弃市场以成就地产品牌的万科物 业现在已开始关注物业市场份额，其不久前新成立 了物业管理发展公司，将经营定位在拓展国内物业 管理市场上。 回头分析我们的春风物业，可以先分析下南宁 乃至广西的市场情况，制定出属于我们的市场规划， 如果我们有把握将春风物业的写字楼物业做成精品 物业、五星级物业，那么是不是可以借助这一高端 平台，在服务和创新上做足功夫，将春风物业这一 品牌进行全面提升，然后复制、扩展、延伸，实现 春风物业整体素质的三级跳。在南宁乃至广西这个 市场上，越来越多的外来军团(鹏基、盛天、保利、 广州恒大的金碧)陆续到来，广西物业市场的竞争 日趋激烈，只有拥有系统、规范、完善的市场营销 体系的企业才能在市场浪潮中适应市场发展和市场 竞争的需要，使企业立于不败之地，得以长期生存、 发展和壮大。建立健全科学、系统、完善的市场营 销体系，要不断提升自身的市场营销理念，由上而 下都充分认识到市场营销对企业发展及生存的重要 性，公司决策层更应具备强烈的营销意识，做到懂 营销，参与营销，将营销的概念深刻地融于经营管 理工作之中。另外，我们还要做好完善市场营销体 系的一系列工作，包括自身长远的发展规划、良好 的企业定位、 制定市场战略、 进行市场调研与预 测、 信息收集、 人员管理、 市场管理等多方面 工作。 二、经营 做好经营是提高服务水平的前提。作为物业行 业的领袖企业，拥有中国大型开发企业背景的万科 物业，在物业服务费提升不易、员工成本不断提高 的行业状况下，目前也不得不考虑经营压力，通过 成立房地产中介业务来补充物业服务费。这种情况 不是万科物业一家物业公司面临的困境，而是中国 所有物业服务企业所面临的困境。在春风物业，由 于已管项目的实际情况(北湖和新城的低端项目、 苹果园和国金未实际盈利项目)，我们的经营困境 更加明显，在这情况下，采用单一的压缩成本或寄 希望于业主的恩赐来提高一毛或两毛的物业服务费 单价对于企业来讲是杯水车薪，生存得以短暂的延 续而已，难以从根本上解决经营困境。从这一角度 上讲，积极开展创收经营对我们企业非常重要。 三、管理 管理是保障。德鲁克管理理论认为，管理就是 界定企业的使命，并激励和组织人力资源去实现这 个使命。作为物业管理企业，要将管理与服务相融 合，在提供优质服务的同时，严格管理。将德鲁克 的管理理论运用在春风物业中就是需要我们能有一 个愿景和规划，同时通过各种手段和方法实现这一 愿景。分开来讲 ，在企业的外部管理运作当中，促使员工把业 主的要求放在首要位置，在工作中加强与业主的沟 通，努力做到业主满意，创造良好企业的口碑;在 内部管理中，制定各项任务，根据实际情况调整组 织架构，不断完善管理制度，并通过培训、考核等 方式以促使春风物业这个团队保质保量、团结一心 地完成既定任务。 四、服务 服务是基础。此行时间仓促，未深入观察、研 究福来的实际服务情况，只考虑福来物业的外在服 务，本文在文字说明的基础上，用图片展示的形式 来介绍自己的所见所想。 1、物业团队管理严谨、训练有素、忠于职守。 秩序维护员站立如松，衣冠齐整，站立不动， 有如军人;他们行走规范，步履有力，见人敬礼、 微笑、问好;在岗员工，神态严谨，不见嘻笑;指挥 车辆，手势准确、有力，有如交警。在小区内，任 何一条道路、小径，不见一张纸屑、垃圾，中午时 分，仍见在清扫、保洁。可以想见，这样的队伍， 一定具有较强的活力、战斗力和竞争力。由表及里， 可以反映出福来持之以恒的决心。另外一点，在尔 海南山御景，他们的保安、保洁年龄基本上都在 四十岁左右。也就是说，在不是特别高档的小区， 配备年纪大一点的基层员工比较稳定、比较节约成 本。 2、生态化、人性化经营。 保护树木，树名牌用线绑，而不是用钉;地下 停车场内开孔为了保留一棵树。生态化并不是一味 地非要买多少棵名树，而是有了树，令人感到生态 理念。这样表面上看虽然是浪费了一些精力和一些 资金，但是给业主带来的感受就是这样非常生态， 小区整个档次就提高很多，我认为我们的苹果园可 以借鉴这个理念。 3、小区内每十米都有桌椅、垃圾桶，令业主 非常方便。另外，值得我们关注的是，福来根据小 区的具体档次，配备不同的设备，但都保证小区功 能的完善 4、小区绿化非常细致、时尚、美观。盆花精 巧地挂在树上、草坪梳成一个方向、树根旁边用石 子堆围着、不同的水景用不同的花草装饰、停车道 用绿化隔开、地下车库入口设计非常美观、大方。 5、公示、提示到位。无论是对业主和住户的 温馨提示、物业服务的公示、内部检查的标示，福 来物业都做得非常美观、完善。 6、每个单元下面的公示栏里都把负责这栋楼 的工程人员和房管等人员照片和联系方式等基本信 息公布出来，我认为这点做得很好，让业主有事知 道找谁，让管理处知道事情没处理或没有处理好时 该问谁的责。另外，公示牌很大，几乎有二分之一 的位置都是可以空出来的，可以利用这块地方让别 的公司做广告，这种文明、卫生、美观的广告也不 会令业主反感。这样的话，别的墙角或者一些不该 出现广告的地方就干净了，创收也做起来。 改变企业现状，完善市场、经营、管理、服务 都是非常重要，也都需要我们花费大力气去钻研、 去提高。在这里，若想把提高我们春风物业实力这 个概念表述清楚，市场、经营、管理、服务，这四 个方面中的每一个方面都需要大篇幅去分析和把握。 本文就这几个方面谈一些不成熟的想法，请领导和 同事指正。/p 学习提高、改变创新，带着这样的目的，在领 导的带领下我们走进枊州福来物业。在对#、#两个 项目进行学习考察后，感触颇深，受益匪浅。考察 归来，我也一直在想，春风物业如何像福来一样做 大做强，我们可以在哪些方面提高自己的实力。 一、市场 市场是永恒的话题，任何企业也无法躲避或掩 饰市场份额对自身发展的影响。 根据数据，中国民营企业的平均寿命是年，春 风物业已平稳运行十年，应该说我们的历史比较悠 久，此外，由于一些外在有利条件加上各届领导班 子的努力，春风物业发展成了南宁乃至物业界的一 个老牌子。但是随着市场的发展和条件的限制，伴 随着荣和、保利、利海、盛天等品牌的相继推出， 春风就不免落入后尘。 现如今，如果春风物业还是仅仅做同宗开发商 的盘，这种形式不仅会随着市场经济的发展被取代， 更重要的是，我们的管理经验、管理水平、管理专 业化程度的发展都会跟不上市场的要求。况且，目 前我们所接手的比较优势的项目是两个仅收四角五 和五角的低端项目，另外两个是目前不能很快带来 效益和声誉的前期项目，仅仅立足于此，不去开拓 新的市场，就算等把这两个前期项目做成熟、做成 功，市场也过了这个最佳扩张期，我们那时也因不 具备足够的资金基础和人力资源去与其它的竞争者 抗衡。同时，当我们的人力和资金基础落后时，我 们的服务水平也将会大打折扣。从而，当物业行业 的业委会形式真正成长起来后，我们就沦为市场经 济的炮灰。 前几天看到一份资料，介绍龙湖物业 xx 年的 战略规划，有一个篇章先用一串数据分析说明 xx 的中国房地产平均销售增长率达到 54%，中国房地 产企业已进入快速增长期，龙湖物业必须把握住行 业发展节奏，否则将很快被边缘化，因此规划 xx 年净收入达到 50 亿元，基本完成环渤海湾和长三 角的布局。龙湖物业深切体会到危机感，因此制定 出了针对性非常强的战略规划。对此，我们需要借 鉴的是这份规划基于市场进行分析，先分析各区域 布局、业态布局，然后是在这样的市场态势下，龙 湖物业将如何抢占先机、如何领先业务规模、如何 快速市场扩张。龙湖物业把市场当作公司发展的重 头戏，整个五年的战略规划，完全是一个市场开发 规划，可见，在现在的市场行情下，重视市场营销 的重要性。柳州福来，xx 年成立，比我们的历史 短了十年之久，但目前已接手三十余项目，诚然， 其中可能有其它因素存在，但我认为带动其飞速发 展最为重要的因素是市场意识带动公司发展。据称， 连原来一直秉乘舍弃市场以成就地产品牌的万科物 业现在已开始关注物业市场份额，其不久前新成立 了物业管理发展公司，将经营定位在拓展国内物业 管理市场上。 回头分析我们的春风物业，可以先分析下南宁 乃至广西的市场情况，制定出属于我们的市场规划， 如果我们有把握将春风物业的写字楼物业做成精品 物业、五星级物业，那么是不是可以借助这一高端 平台，在服务和创新上做足功夫，将春风物业这一 品牌进行全面提升，然后复制、扩展、延伸，实现 春风物业整体素质的三级跳。在南宁乃至广西这个 市场上，越来越多的外来军团(鹏基、盛天、保利、 广州恒大的金碧)陆续到来，广西物业市场的竞争 日趋激烈，只有拥有系统、规范、完善的市场营销 体系的企业才能在市场浪潮中适应市场发展和市场 竞争的需要，使企业立于不败之地，得以长期生存、 发展和壮大。建立健全科学、系统、完善的市场营 销体系，要不断提升自身的市场营销理念，由上而 下都充分认识到市场营销对企业发展及生存的重要 性，公司决策层更应具备强烈的营销意识，做到懂 营销，参与营销，将营销的概念深刻地融于经营管 理工作之中。另外，我们还要做好完善市场营销体 系的一系列工作，包括自身长远的发展规划、良好 的企业定位、 制定市场战略、 进行市场调研与预 测、 信息收集、 人员管理、 市场管理等多方面 工作。 二、经营 做好经营是提高服务水平的前提。作为物业行 业的领袖企业，拥有中国大型开发企业背景的万科 物业，在物业服务费提升不易、员工成本不断提高 的行业状况下，目前也不得不考虑经营压力，通过 成立房地产中介业务来补充物业服务费。这种情况 不是万科物业一家物业公司面临的困境，而是中国 所有物业服务企业所面临的困境。在春风物业，由 于已管项目的实际情况(北湖和新城的低端项目、 苹果园和国金未实际盈利项目)，我们的经营困境 更加明显，在这情况下，采用单一的压缩成本或寄 希望于业主的恩赐来提高一毛或两毛的物业服务费 单价对于企业来讲是杯水车薪，生存得以短暂的延 续而已，难以从根本上解决经营困境。从这一角度 上讲，积极开展创收经营对我们企业非常重要。 三、管理 管理是保障。德鲁克管理理论认为，管理就是 界定企业的使命，并激励和组织人力资源去实现这 个使命。作为物业管理企业，要将管理与服务相融 合，在提供优质服务的同时，严格管理。将德鲁克 的管理理论运用在春风物业中就是需要我们能有一 个愿景和规划，同时通过各种手段和方法实现这一 愿景。分开来讲 ，在企业的外部管理运作当中，促使员工把业 主的要求放在首要位置，在工作中加强与业主的沟 通，努力做到业主满意，创造良好企业的口碑;在 内部管理中，制定各项任务，根据实际情况调整组 织架构，不断完善管理制度，并通过培训、考核等 方式以促使春风物业这个团队保质保量、团结一心 地完成既定任务。 四、服务 服务是基础。此行时间仓促，未深入观察、研 究福来的实际服务情况，只考虑福来物业的外在服 务，本文在文字说明的基础上，用图片展示的形式 来介绍自己的所见所想。 1、物业团队管理严谨、训练有素、忠于职守。 秩序维护员站立如松，衣冠齐整，站立不动， 有如军人;他们行走规范，步履有力，见人敬礼、 微笑、问好;在岗员工，神态严谨，不见嘻笑;指挥 车辆，手势准确、有力，有如交警。在小区内，任 何一条道路、小径，不见一张纸屑、垃圾，中午时 分，仍见在清扫、保洁。可以想见，这样的队伍， 一定具有较强的活力、战斗力和竞争力。由表及里， 可以反映出福来持之以恒的决心。另外一点，在尔 海南山御景，他们的保安、保洁年龄基本上都在 四十岁左右。也就是说，在不是特别高档的小区， 配备年纪大一点的基层员工比较稳定、比较节约成 本。 2、生态化、人性化经营。 保护树木，树名牌用线绑，而不是用钉;地下 停车场内开孔为了保留一棵树。生态化并不是一味 地非要买多少棵名树，而是有了树，令人感到生态 理念。这样表面上看虽然是浪费了一些精力和一些 资金，但是给业主带来的感受就是这样非常生态， 小区整个档次就提高很多，我认为我们的苹果园可 以借鉴这个理念。 3、小区内每十米都有桌椅、垃圾桶，令业主 非常方便。另外，值得我们关注的是，福来根据小 区的具体档次，配备不同的设备，但都保证小区功 能的完善 4、小区绿化非常细致、时尚、美观。盆花精 巧地挂在树上、草坪梳成一个方向、树根旁边用石 子堆围着、不同的水景用不同的花草装饰、停车道 用绿化隔开、地下车库入口设计非常美观、大方。 5、公示、提示到位。无论是对业主和住户的 温馨提示、物业服务的公示、内部检查的标示，福 来物业都做得非常美观、完善。 6、每个单元下面的公示栏里都把负责这栋楼 的工程人员和房管等人员照片和联系方式等基本信 息公布出来，我认为这点做得很好，让业主有事知 道找谁，让管理处知道事情没处理或没有处理好时 该问谁的责。另外，公示牌很大，几乎有二分之一 的位置都是可以空出来的，可以利用这块地方让别 的公司做广告，这种文明、卫生、美观的广告也不 会令业主反感。这样的话，别的墙角或者一些不该 出现广告的地方就干净了，创收也做起来。 改变企业现状，完善市场、经营、管理、服务 都是非常重要，也都需要我们花费大力气去钻研、 去提高。在这里，若想把提高我们春风物业实力这 个概念表述清楚，市场、经营、管理、服务，这四 个方面中的每一个方面都需要大篇幅去分析和把握。 本文就这几个方面谈一些不成熟的想法，请领导和 同事指正。/p 学习提高、改变创新，带着这样的目的，在领 导的带领下我们走进枊州福来物业。在对#、#两个 项目进行学习考察后，感触颇深，受益匪浅。考察 归来，我也一直在想，春风物业如何像福来一样做 大做强，我们可以在哪些方面提高自己的实力。 一、市场 市场是永恒的话题，任何企业也无法躲避或掩 饰市场份额对自身发展的影响。 根据数据，中国民营企业的平均寿命是年，春 风物业已平稳运行十年，应该说我们的历史比较悠 久，此外，由于一些外在有利条件加上各届领导班 子的努力，春风物业发展成了南宁乃至物业界的一 个老牌子。但是随着市场的发展和条件的限制，伴 随着荣和、保利、利海、盛天等品牌的相继推出， 春风就不免落入后尘。 现如今，如果春风物业还是仅仅做同宗开发商 的盘，这种形式不仅会随着市场经济的发展被取代， 更重要的是，我们的管理经验、管理水平、管理专 业化程度的发展都会跟不上市场的要求。况且，目 前我们所接手的比较优势的项目是两个仅收四角五 和五角的低端项目，另外两个是目前不能很快带来 效益和声誉的前期项目，仅仅立足于此，不去开拓 新的市场，就算等把这两个前期项目做成熟、做成 功，市场也过了这个最佳扩张期，我们那时也因不 具备足够的资金基础和人力资源去与其它的竞争者 抗衡。同时，当我们的人力和资金基础落后时，我 们的服务水平也将会大打折扣。从而，当物业行业 的业委会形式真正成长起来后，我们就沦为市场经 济的炮灰。 前几天看到一份资料，介绍龙湖物业 xx 年的 战略规划，有一个篇章先用一串数据分析说明 xx 的中国房地产平均销售增长率达到 54%，中国房地 产企业已进入快速增长期，龙湖物业必须把握住行 业发展节奏，否则将很快被边缘化，因此规划 xx 年净收入达到 50 亿元，基本完成环渤海湾和长三 角的布局。龙湖物业深切体会到危机感，因此制定 出了针对性非常强的战略规划。对此，我们需要借 鉴的是这份规划基于市场进行分析，先分析各区域 布局、业态布局，然后是在这样的市场态势下，龙 湖物业将如何抢占先机、如何领先业务规模、如何 快速市场扩张。龙湖物业把市场当作公司发展的重 头戏，整个五年的战略规划，完全是一个市场开发 规划，可见，在现在的市场行情下，重视市场营销 的重要性。柳州福来，xx 年成立，比我们的历史 短了十年之久，但目前已接手三十余项目，诚然， 其中可能有其它因素存在，但我认为带动其飞速发 展最为重要的因素是市场意识带动公司发展。据称， 连原来一直秉乘舍弃市场以成就地产品牌的万科物 业现在已开始关注物业市场份额，其不久前新成立 了物业管理发展公司，将经营定位在拓展国内物业 管理市场上。 回头分析我们的春风物业，可以先分析下南宁 乃至广西的市场情况，制定出属于我们的市场规划， 如果我们有把握将春风物业的写字楼物业做成精品 物业、五星级物业，那么是不是可以借助这一高端 平台，在服务和创新上做足功夫，将春风物业这一 品牌进行全面提升，然后复制、扩展、延伸，实现 春风物业整体素质的三级跳。在南宁乃至广西这个 市场上，越来越多的外来军团(鹏基、盛天、保利、 广州恒大的金碧)陆续到来，广西物业市场的竞争 日趋激烈，只有拥有系统、规范、完善的市场营销 体系的企业才能在市场浪潮中适应市场发展和市场 竞争的需要，使企业立于不败之地，得以长期生存、 发展和壮大。建立健全科学、系统、完善的市场营 销体系，要不断提升自身的市场营销理念，由上而 下都充分认识到市场营销对企业发展及生存的重要 性，公司决策层更应具备强烈的营销意识，做到懂 营销，参与营销，将营销的概念深刻地融于经营管 理工作之中。另外，我们还要做好完善市场营销体 系的一系列工作，包括自身长远的发展规划、良好 的企业定位、 制定市场战略、 进行市场调研与预 测、 信息收集、 人员管理、 市场管理等多方面 工作。 二、经营 做好经营是提高服务水平的前提。作为物业行 业的领袖企业，拥有中国大型开发企业背景的万科 物业，在物业服务费提升不易、员工成本不断提高 的行业状况下，目前也不得不考虑经营压力，通过 成立房地产中介业务来补充物业服务费。这种情况 不是万科物业一家物业公司面临的困境，而是中国 所有物业服务企业所面临的困境。在春风物业，由 于已管项目的实际情况(北湖和新城的低端项目、 苹果园和国金未实际盈利项目)，我们的经营困境 更加明显，在这情况下，采用单一的压缩成本或寄 希望于业主的恩赐来提高一毛或两毛的物业服务费 单价对于企业来讲是杯水车薪，生存得以短暂的延 续而已，难以从根本上解决经营困境。从这一角度 上讲，积极开展创收经营对我们企业非常重要。 三、管理 管理是保障。德鲁克管理理论认为，管理就是 界定企业的使命，并激励和组织人力资源去实现这 个使命。作为物业管理企业，要将管理与服务相融 合，在提供优质服务的同时，严格管理。将德鲁克 的管理理论运用在春风物业中就是需要我们能有一 个愿景和规划，同时通过各种手段和方法实现这一 愿景。分开来讲 ，在企业的外部管理运作当中，促使员工把业 主的要求放在首要位置，在工作中加强与业主的沟 通，努力做到业主满意，创造良好企业的口碑;在 内部管理中，制定各项任务，根据实际情况调整组 织架构，不断完善管理制度，并通过培训、考核等 方式以促使春风物业这个团队保质保量、团结一心 地完成既定任务。 四、服务 服务是基础。此行时间仓促，未深入观察、研 究福来的实际服务情况，只考虑福来物业的外在服 务，本文在文字说明的基础上，用图片展示的形式 来介绍自己的所见所想。 1、物业团队管理严谨、训