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XX 烟台房地产市场趋势 内容提要： 本次论文撰写的前提是在参考大量数据资料，以及经 过严谨的科学考察完成的。本着虚心学习和严肃治学的原 则，不断接近学术真理，以求获得最大的论文价值性。 通过本人的观察研究发现，烟台房地产市场起步较晚， 但是发展潜力巨大。近几年，整个烟台地区的房价一直处 于稳步攀升的状态。烟台的房地产市场正在从三个方面进 行融合，首先是各个区楼盘的价格在慢慢接近；其次是楼 盘的品质越来越接近，建设高品质楼盘渐渐成为一种共识； 最后是烟台房地产市场的地域界限在淡化，原来相对比较 独立的各个区域，现在正一步步朝着“大烟台”的方向迈 进，在不远的将来，烟台房地产将会融合成为一个大的完 整的市场。目前烟台地产区域市场均价由高到低依次为： XX 区、莱山区、开发区、福山区、牟平区，这也反映出了 各区域所处位置及城市性质、空间功能与开发潜力。截至 XX 年 11 月份烟台的房地产平均价格已经超过了 5000 元/平 方米，价格增长迅速。 从市场的角度考量，并结合近几年烟台房地产的发展 态势，预测烟台住宅类房地产市场的均价 XX 年将达到 6000 元/平方米左右。另外 XX 年住宅类房地产市场的开发项目 将开始分化，目前众多项目百花齐放的格局将改变，伴随 12 月 5 日政府金融市场紧缩政策的实施，一些项目将因为 销售速度跟不上而面临困境。市场去化将遇到难题，有实 力的开发商将领舞烟台房地产市场，一些小的地产商将面 临被淘汰的初期困境。因此可以肯定，XX 烟台地产市场日 趋成熟，市场将持续看好，但是地产商洗牌在所难免。 提 纲 一、 总论 二、 烟台五区地产基本情况 、莱山区基本情况 、福山区基本情况 、XX 区基本情况 、开发区基本情况 、牟平区基本情况 三、 烟台地产近几年价格市场分析 、什么因素推动了烟台房地产价格 、什么因素支撑了烟台房地产价格 1、 烟台自然状况 2、 烟台 GDP 总值山东省第二 3、 烟台的锐意进取为烟台的房价提供了拓展空间 4、 中高档项目在市场中孕育产生，价格提升较快 、未来烟台地产发展走向 四、综述 论 XX 年烟台地产走势 一、 总论 烟台房地产市场起步较晚，但是发展潜力巨大。近几 年，整个烟台地区的房价一直处于稳步攀升的状态。烟台 的房地产市场正在从三个方面进行融合，首先是各个区楼 盘的价格在慢慢接近；其次是楼盘的品质越来越接近，建 设高品质楼盘渐渐成为一种共识；最后是烟台房地产市场 的地域界限在淡化，原来相对比较独立的各个区域，现在 正一步步朝着“大烟台”的方向迈进，在不远的将来，烟 台房地产将会融合成为一个大的完整的市场。 二、烟台五区地产基本情况 目前烟台地产区域市场均价由高到低依次为：XX 区、 莱山区、开发区、福山区、牟平区，这也反映出了各区域 所处位置及城市性质、空间功能与开发潜力。具体分析如 下： 、XX 区 XX 区作为城市中心，是烟台的经济、文化和交通的中 心，经济发达、交通便利、人口众多，加之市中心土地越 来越少，所以 XX 区的平均房价目前在市区中是最高的，均 价已在 7000 元/平方米左右。 但是 XX 区的高价房主要集中在中心区内，特别是滨海 广场附近及南大街沿线，已成为高档公寓和写字楼的集中 区域，世茂海湾 1 号以 15000 元/平米的价格推出，更是树 立了烟台顶级地产项目的标杆。 而南部以及幸福一带，因为受到交通不便或周边环境 的限制，影响了房子的价格，所以使得房价与市里有着不 小的差距。但是随着交通状况的不断改善，城市基础设施 的建设，这一情况正在慢慢得到改变。 、莱山区 莱山区有着得天独厚的海景优势，位于滨海路一线的 海景豪宅价格昂贵，拉高了莱山区的整体价格。其次，烟 台市政府以及其它一些政府机构的落户使莱山成为烟台新 的城市中心，行政、文化、商业、体育、金融等方面的配 套日益健全完善，对莱山区的房地产市场产生了很大影响， 很多人都看好莱山区的发展潜力，因而选择在烟台未来的 城市中心安家落户。 但目前市府区域开发项目扎堆，且体量巨大，相互产 生竞争压力，除促使开发商提高项目品质，完善营销思路 外，对价格攀升也产生了一定的抑制作用。 、开发区 开发区近几年发展迅速，集中了烟台绝大部分的工厂 企业，辖区内人口众多，特别是外来工作人员不断增加， 为开发区的房地产市场带来了巨大的发展潜力和购房市场， 进而吸引众多的房地产投资商越来越关注开发区的房地产 市场，并在此投资。 开发区房价的增长比例是市区当中最大的，均价现已 达到每平米五千左右，特别是西部近期一系列靠近金沙滩 的高品质海景住宅投入市场，如维亚湾、天马相城等，更 是激发了开发区房地产价格的快速增长。 、福山区 福山区因为与 XX 区较远，自身大型的商业圈也没有形 成，又没有开发区靠海的优势，因此住宅的价格相对较低， 所以就成为了许多工薪阶层购房者和不少在开发区上班的 购房者的第一选择。 正是由于没有外在的优势，因此福山区的楼盘多以低 价格、高品质来赢得消费者的青睐。但是随着整个市场的 价格上涨，福山的房价也随之快速走高，目前均价已达 3700 元/平米左右。当价格优势在慢慢减弱，提高住宅品质， 正成为福山区楼盘冲出重围的重要出路。 、牟平区 牟平区作为距离烟台市中心最远的一个区，前几年在 房地产开发方面一直处于默默无闻的角色，价格更是长期 处于低谷。从今年开始，牟平地产开始发力，大量地产项 目频繁推出，主要是由于烟台主城区的不断东拓，莱山城 市新中心地位的确立，牟平基础设施的不断完善以及与主 城区不断高攀的房价之间形成的低洼吸引力。 目前牟平区楼盘均价还没有超过 3000 元，在烟台市区 明显处于低洼地带，甚至还不及蓬莱，未来升值空间可谓 巨大。随着土地放量的加大和新楼盘的加快推出，势必快 速提升牟平区楼盘的销售价格，预计 08 年均价突破 3000 元，应是在情理之中。 三、烟台地产近几年价格市场分析 作为国民经济支柱产业的房地产，近年来日益成为和 谐社会中的民生问题，为许多人所诟病，也为许多人所追 捧。其中，在当今社会里, 地产价格不但关乎着国家市场 经济发展走势，更是被全社会普罗大众所深切关注。房价 作为房地产市场的一个重要指标，不仅仅在于它的敏感性， 更重要的是房价也是一个区域的经济体现，是一个关系到 民生大计的问题。 XX 年，烟台房的价是 3372 元/平方米，可是经过短短 的 3 年，就迅速提升到 5000 余元/平方米，住宅项目的最 高均价也由 XX 年的 5600 元/平方米提升到现在的 15000 元 /平方米，价差扩大可谓迅如猛虎。从开发周期的角度看， 这样的价差也形成了目前烟台中高端房地产价格的构成区 间。 考察 XX 年烟台高档住宅的市场态势，我发现，高档住 宅的主力单价大都集中在 6000-9000 元/平方米，这部分物 业是烟台高档住宅的主力军。 、推动烟台房地产价格的因素 1、首先，市场供需因素。供需状况，是任何产品价格 的最终决定因素，房地产也不例外。房地产作为房产、地 产的统一体，以前因为中国土地的价格长期处于双轨制， 市场竞争还未形成，但是随着土地供应的市场化，地价适 度上扬，实际上是土地价格的市场复位。因此，我认为， 现今烟台房价的上扬，带有市场化合理调配的因素，当然 在土地的执行中还存在诸多问题，例如一些开发商屯地现 象，以及政府地价本身过高，也相当程度推动了烟台地产 的价格。关于这些问题，如果通过政府的强有力的调控， 相信会得到良好的解决。 2、其次，价格适度上扬符合市场经济规律。一方面， 作为市场特殊产品，随着时间的推移，房屋本身在折旧中 不断贬值，另一方面，土地由于位置的固定性、资源的稀 缺性等因素，绝对供应量必然日益稀少，所谓物以稀为贵， 土地的稀缺性推动房价的上涨，是完全符合市场经济规律 的。 3、再次，房价上升，也有商品房经营和销售因素。事 实上，前一段烟台市场房地产的价格上扬，主因还是市场 大环境的供需现状，也有许多小区整体品质的提高的原因， 这都给上扬的价格找到一个有力的支撑点。但是也不排除 相当一部分的纯概念炒作和浑水摸鱼。在地产市场日益火 热的今天，不少房地产商被受利益驱动，在土地价格不变 的情况下，不注重提升项目整体居住品质，而是狂炒概念， 不遗余力推动房价上涨。 4、经济基础决定上层建筑。烟台经济的快速发展有目 共睹，经济的迅猛增长同时，居民收入也大幅提高，从而 促使整个社会追逐更高的生活居住品质，推动了住房新需 求，房价因此随之上升。 5、人民币的升值，以及外资对中国市场的持续看好， 也或多或少影响到烟台房地产的市场价格。 总之，市场的供需状况是烟台近几年房价上涨的主因， 烟台本身经济的迅猛发展是这价格上扬的有力基础。当然 政府的调控力度以及房地产的行业规范也日益关系到房价 变动的方向。 、支撑烟台房地产价格的因素 1、烟台自然状况 全市土地面积 13745.95 平方公里，其中市区面积 2643.60 平方公里； 全市人口 647 万，市区人口 176 万； 全市海岸线曲长 702.5 公里； 支柱产业：机械、食品加工、电子、黄金、汽车、建 材、水果、葡萄酒、水产养殖； XX 年烟台荣获“中国十佳魅力城市”称号； XX 年烟台荣获“长安杯”全国社会治安综合管理优秀 城市； XX 年烟台荣获“全国文明城市”称号； XX 年烟台荣获“联合国人居奖”； XX 年烟台荣获“中国投资金牌城市奖”。 2、烟台 GDP 总值山东省第二 经济的发展是推动房地产发展的主要力量。 XX 年烟台以 17.6%的高经济增长率，超越 XX 的 16.9% 位居山东省第一。 XX 年全市生产总值完成 2402 亿元，烟台以 17%的高 经济增长率再次超越济南和 XX 的 15.7%。 XX 年烟台市地方财政收入完成 112.4 亿元，增长 29.2%。城市居民人均可支配收入 14374 元，农民人均纯收 入 6072 元，分别增长 15.4%和 13.6%。 良好的气候和宜居的环境使烟台成为“魅力城市”， 塑造了烟台金色名片，吸引了外埠投资，各方合力为烟台 的房价提升创造了坚实的落脚点。 XX 年烟台市房地产开发投资增长较快，全年完成房地 产开发投资 143.64 亿元，增长 30.7%，其中住宅投资 104.78 亿元，增长 30.8%，占整个房地产开发投资的 72.9%。 XX 年全市房屋销售价格上涨 5.5%，其中住宅商品房 销售价格上涨 6.5%。城市居民人均现住房总建筑面积达到 25.63 平方米。 3、烟台的住房刚性需求为房价提供了拓展空间 烟台规划 XX 年总人口 730 万，城市化水平 63%，2020 年总人口 820 万，城市化水平 76%； 截至 XX 年 11 月，烟台目前市内市区房地产平均价格 约为 5000 元/平方米(不包含牟平区)； 价格提升尺度:XX-XX 年-500 元/平方米.年 XX-XX 年-800 元/平方米.年。 4、中高档项目在市场中孕育产生，价格提升较快 如：南山世纪城，5300 元/平方米 天马相城，5600 元/平方米 广源天际，5700 元/平方米 西海岸，6000 元/平方米 紫郡城，7000 元/平方米 维亚湾，8200 元/平方米 阳光 100，8800 元/平方米 东上海赋，1XX 元/平方米 天鸿凯旋城，13000 元/平方米 世茂海湾 1 号，15000 元/平方米 项目所处地段、景观及项目品质是决定上述住宅 XX 年 能否成为市场主流的核心因素。 居住投资倾向：到烟台投资的富有阶层中，75%的人 们倾向于到居住在海边。 中高档房销售率：83，销售中人为的销控因素较多。 房型特点：主要以三室二厅为主，提倡主卧室和卫生 间的宽敞舒适以及房间功能性的满足，讲究舒适和景观效 果，新材料、新型设备开始在建筑设计中应用。 上述项目是目前市场中的热点区域、热点楼盘，是市 场中绝对的焦点。另外烟台市中心的土地稀缺使中心区域 价格过高，这将压迫部分需求转向周边区域，未来开发区 的海边和莱山区的市政府商圈，以及黄务周边市场将是未 来居住房产的发展重点，而福山区的住宅价格经过长时间 的酝酿也将有一个突破过程。而未来上述区域的项目如 “维亚湾”、“南山世纪城”等依旧是 XX 年关注的重点。 、未来烟台地产发展走向 “东扩”：过去烟台人眼中的“东郊”，显然已不是 一般意义的郊区了，正好相反，凭借优越的自然环境和政 策支持，这个以前的“东郊”已普遍成为人人羡慕的豪宅 “大本营”。依然火热的东部地产市场，经过几年的地产 开发，该区域已经没有大规模的土地供应。稀缺的海岸线、 市政府的东迁、产业的升级以及区域板块的崛起，都在为 烟台“东扩”吹足了阵势。而整个东部的地产发展，都在 围绕市政府及迎春大街扩散开来，这是东部的重中之重， 云集了东部近几年大多数的地产项目。 “西展”：国民经济是支撑开发区发展的主要因素。 作为全国最具活力开发区之一的烟台开发区，在各级政府 大力扶持下，国内外大型企业纷纷进驻，与此同时，带给 西部的不仅仅是高而优的经济增速，也带来了日益庞大的 居住人口，人口的聚集，产业的升级换代，西部的地产春 天才有因此如此长盛不衰。在烟台烟台五区中，开发区的 房价涨幅是最快的，住房需求与项目