二手房市场工作总结.docx

二手房市场工作总结 XX 年对于*二手房市场是一个不平凡的一年。房地产 政策空前的猛烈。3.17 国家央行再次加息，提高了购房成 本。5 月 11日国家七部委出台了关于做好稳定住房价格 的意见对营业税标准重新界定。6 月 1日国家契税标准重 新敲定。6 月中旬*个别区域开始实行“先税后证”办法。 8月 8日关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充 通知关于已购公房出售可以减免税费，对于整个*二手 房市场回暖是一个利好的消息。但是 10月中旬国家税务总 局发布关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问 题的通知重申二手房交易必须缴纳个人所得税，对当前 日渐恢复的京城二手房市场又泼了盆凉水。这一系列政策 的出台对于 XX年*房地产市场产生了巨大的影响。 XX 年*二手房市场虽然受到国家宏观政策调控的影响， 但是从 XX年*二手房市场成交量来看还是继续保持增长势 头。据“信一天”统计资料显示：今年*二手房成交量为 65000套，与 XX年 57374套相比成交量增加了 7626套，同 比增长了 13.3%。信一天市场人士认为：虽然受到国家宏观 调控的影响，二手房成交量比预期在一定程度下降，但是 *二手房市场“刚性”购买需求旺盛是支撑今年*二手房 市场成交的最有利的保障。只要是国家相关政策税收利好 的消息释放出来就会激发消费者的购买热情。 一、成交属性分析： XX 年*二手房市场交易继续大幅放量。全年二手房成 交量 65000套左右。 据“信一天”统计资料分析：全年* 二手房市场成交属性的各自占比分别为：二手商品房成交 34100套占总成交量的 52.3%，已购公房 28000套占总成交 量 42.9%。经济适用房 3100套占总成交量的 4.8%。其他类 型的二手房成交量占总成交量的 2%。二手商品房的成交量 首次超过公房，成为二手房市场的主体。但是“信一天” 市场人士认为：公房主导地位不会撼动，随着国家对已购 公房政策的放宽，以旧换新成为很多房主最大的心愿，而 未来几年公房将会大幅度放量。而国家为了“抑制房价过 快增长，打击房产投机炒作”对于商品房来说，营业税的 征收而直接影响了二手商品房的交易。 1. 二手商品房不负众望 全面超过已购公房 据“信一天”统计资料显示：二手商品房占全年成交 比为 52.3%：再上市公房占全年成交比为 42.9%。这是*二 手房市场开放以来二手商品房首次超过了再上市公房。据 “信一天”监测数据显示：近几年再上市公房主导地位就 已经有所动摇，而到今年二手商品房超过再上市公房 9.4 个百分点。由此可见，二手商品房已成为京城二手房市场 的主力。“信一天”市场人士认为：二手商品房的大幅增 长，主要在于以下几点：第一，丰台、通州、大兴、顺义 等边城区交易活跃，直接导致商品房交易的上升。因为丰 台、通州、大兴、顺义等区县以商品房为主。第二：由于 二手商品房大都在九十年代后期建筑完成，房屋比较新， 相比再上市公房有其明显的优势。 公房的成交占比下降，一方面是受到央行利率的调整， 作为房龄相对较老的公房，其投资置业的风险在无形中有 所上升，从而制约了公房的成交。二：由于新政后不少业 主、买家暂停自己的出售或购买计划，进入观望状态，致 使成交量萎缩。而随着国家对公房享受免征营业税的待遇， 巨大的存量公房将释放更多的房源来供应市场，所以再上 市公房的主导地位不会发生变化。 2. 二手经济适用房表现突出 经济适用房在经过 5年的禁期后，市场开始逐渐升温。 据“信一天”统计资料分析：今年二手经济适用房同比去 年增长了 25%。这主要是由于天通苑、回龙观两个社区经济 适用房已经符合了“5 年以后出售”的政策要求。从而带动 了全年经济适用房增长。随着越多经济适用房解禁，经济 适用房成交量将会大幅度增长。 二、成交区域分析 据“信一天”统计资料显示的成交区域来看：今年* 二手房成交主要分布于十一个城区。其中主要的成交热点 区域仍然是朝阳、海淀两区。昌平、丰台、大兴、XX 皆有 了不俗的表现。朝阳和海淀两区二手房的成交量分别占总 成交量的 25.2%和 18.8%，其余各区依次为：昌平 12.5%、 丰台 13.2%、大兴 6.7%、通州 7.8%、XX7.7%、西城 2.6%、 宣武 2.5%、东城 2.1%、崇文 0.9%。 1. 朝阳、海淀两个城区占据 44% 据“信一天”统计资料分析：朝阳和海淀仍然是二手 房交易最活跃的区域。两区二手房成交量占到总成交量的 44%这主要得益于这两个城区巨大的房源存量和客户需求量。 并且海淀以其中关村众多高科技企业和高校密集人文教育 环境好的区位优势仍然会吸引众多的流动人员到周边工作 居住，朝阳则以其传统的*商务区域优势和良好成熟的社 区配套设施服务同样也是众多的购房者首选，再加上这两 区域的商品房价格一般比较高，即使二手房价格稍高一些， 需求者也会偏好于地段的选择，而对价格变动的反映不太 敏感。 2.中心城区保持平稳发展 据“信一天”统计资料显示，东城、西城、崇文、宣 武等中心城区二手房成交量占总成交量的 8.1%。保持平稳 发展。由于中心城区房源供应量保持在一定的规模，从而 使得中心城区的成交量一直维持在一定的量。“信一天” 市场人士认为，中心城区的成交量必定会受到房源的限制 而使成交受阻，价格会继续攀升。 3.通州地区 由于近几年通州地区交通改变使通州地区与城市中心 越加紧密联系，使之誉为“CBD”的后花园。也使该地区房 地产突飞猛进的发展，该地区已经逐渐成为热点区域。据 “信一天”统计资料显示：近几年通州地区的二手房交易 量呈逐年递增趋势，今年通州地区二手房成交量同比去年 增长了 25%。通州地区成交量也在京郊地区名列前茅。目前 通州地区一手房价格 4000元/平方米-4500 元/平方米，二 手房价格在 3000元/平方米-3500 元/平方米。通州地区购 房者仍以自住为主。主要看好其交通便利、价格低廉等优 势；而通州良好的发展机遇，也是广大购房者选择这里的 最主要原因。 4.XX 地区 据“信一天”统计资料分析，今年 XX地区二手房成交 量相比去年上涨 26%。由于首钢搬迁的利好消息带动了 XX 二手房成交量快速上升，因为首钢的搬迁，可以使得 XX的 生活环境得到大大改善、更重要的是首钢原址将不在建高 密度的居住住宅区，而是将其建设成大规模的综合服务中 心，这样可以大大提高 XX的区位优势，让一直不温不火的 XX二手房市场着实火暴起来。 5.丰台地区 自从去年南城改进力度的进一步加大，交通道路设施 的进一步完善，丰台作为南城最具潜力的核心区域之一， 在房产升值空间更加明朗的趋势下，其长期投资增长潜力 加速释放，广大投资置业者纷纷抢占丰台。据“信一天” 统计资料分析，今年丰台地区二手房成交量相比去年上涨 23%。“信一天”市场人士认为：这不仅是由于第五商圈和 丰台科技园区的兴起等因素而聚积的潜力使得丰台日益显 现出强大的竞争优势的缘故，更是因为南中轴线的道路改 进和地铁 4、5 号线的开通等交通设施的改善直接带动置业 者到该区升级置业。 6.昌平地区 昌平在今年的交易中表现出强劲的增长势头，成交占 比占到了 12.5。“信一天”市场人士认为：这主要是由 于*第一批满五年上市标准的经济适用房解禁放量的缘故。 经济适用房在积累了几年力量后，今年终于爆发。 7.亦庄地区 据“信一天”统计资料显示：亦庄地区二手房成交量 逐年增加，交易价格也持续攀升。XX 年亦庄地区二手房成 交量同比去年增长了 35%。价格也在不断攀升，目前亦庄的 二手房的平均价格已经达到了 4000元/平方米-4500 元/平 方米，比去年上涨了 12.3%。而新房的价格 5000元/平方米 -5500元/平方米。亦庄地区二手房成交量增长和价格的上 升最主要是由于近几年亦庄经济技术开发区，吸纳了国内 外大中型企业，成为南城经济产业中心。京津塘高速，新 通的五环路又让城市与亦庄的联系更紧密。地铁五号线向 南延伸到亦庄的轨道线也被正式命名为*亦庄轻轨线。而 带动了亦庄地区房产的升值。 8顺义地区 据“信一天“统计资料显示：今年顺义区二手房交易 情况表现良好，同比去年增长了 25%。该地区二手房价平均 在 30004800 元/。而随着该区域工业、产业特色的越 来越明显，以及卫星城建设规模的不断扩大，便利的交通、 逐步完善的生活配套设施以及低廉的房价，该地区的二手 房必定会吸引越来越多的购房者的关注。 三、成交价格分析 总价在 3050万的成为交易主流 据“信一天”统计资料分析，从今年二手房成交的总 价来看，总价在 3050万的成交比例占到了 57%，相比去 年的 54%上涨了 3%。总价在 50万以上的成交比例也有明显 的上升，比去年上涨了 5%；总价在 30万以下的中低价二手 房成交占比由去年 28%下降为今年 21%，比去年同期的 35% 更是下降了 14%。由此可见，更多的消费者偏好中档房，特 别是总价在 3050万之间的中档房更成为交易的主流。 四、成交面积分析 据“信一天”统计资料分析：其中 51100平米的二 手房最受投资置业者的青睐，占二手房总成交量的 64%；“信一天”市场人士认为：这主要是由于购买二手房 的还是以满足居住为主，而中小户型既能够解决自住，还 能够用于以后的投资，所以中小户型的二手房