辽阳大埠东村改造项目设计方案

大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 1 辽阳大埠东村改造项目设计方案 第一节 项目情况 项目简介 1. 项目名称：大埠东村村庄改造 2. 项目概况： 地段：项目位于辽阳西路、劲松五路与劲松七路之间，隶属于市北区东部地区。西临青岛市最大规模的浮山后居民社区，南接湖光山色、东城国际等时尚住宅小区。东部和北部是大片青岛未来中高档生活用地。区域内将会有多个大规模居住区迅速崛起，未来的良好生活环境，可以预见。 交通：辽阳西路是青岛市区贯通东西的主干道路。周边路网畅达，交通便捷，发展潜力巨大。 市政配套：与高科园装饰城仅一站之隔，规划中的青岛中央商务区和建设中的高新开 发区分列西、东两陲，沿辽阳西路环境和生活气氛即将发生翻天覆地的变化。颐中体育场、依浪水世界、国际啤酒城、石老人国家旅游度假区、石老人生态观光园、海尔科技馆等遍布项目周围，文化娱乐、教育卫生配套日臻完善。 生态环境：南向展望浮山秀丽，东部远眺道教名山 山秀色，历历在目。 大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 2 第二节 可行性研究的依据和范围 可行性研究的范围 1 项目背景和建设的必要性 2 市场分析 3 改造目标 4 厂址选择及建筑条件 5 项目的技术方案和建设方案 6 项目的环境保护和节能 7 实施进度安排 8 管理机构 9 投资估算及效益分析 10 研究结论及建议 政策 依据 1 关于加快城市村庄改造进程有关问题的通知（青政发200263 号） 2 关于加快市区旧城（村庄 ） 改造进程的通知（青政办发 2002621 号） 3 青岛市征用集体土地房屋拆迁补偿暂行规定（市政府令第 141号） 4 青岛市市北区控制性详细规划 大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 3 5 城市居住区规划设计规范 可行性研究的原则 1 以创造二十一世纪文明的居住环境为主导，以推进住宅企业现代化，不断提高居住区综合开发建设水平和综合功能质量为目标，以满足不同层次的社会需求、城市建设、环境改造、经济效益的统一为基本目标。 2 以国家康居工程标准为目标，充分体现“ 以人为本”的思想，面向二十一世纪针对居民经济水平提高和生活方式的更新，以满足居者的居住及精神层次需求为目的，努力创造富有特色的城市景观和富有吸引力的高品质生活居住环境。 3 坚持节地、节能统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发配套建设相结合的原则，根据实际情况，在建设中拓展，顾及长远，做到设计新颖、布局舒展、环境优美、配套齐全，具有超前性、示范性的原则。 4 根据城市规划要求，本着舒适、经济、安全、美观的原则考虑设计方案。 5 坚持科技进步、择优选用的原则，选择优秀设计方案，采用新材料、新工艺、新技术、新设备，节约投资 、降低成本、减少能耗，推进居住区建设水平的提高，以获取尽可能高的经济效益和社会效益为原则。 6 坚持环境生态化的原则，在满足日光、通风的基础上，着重进行环境和绿地系统的设计建设，最大程度使居民接近大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 4 自然、享受自然。同时，按照可持续发展的原则，尊重人与自然的和谐统一。充分利用土地及其他资源，坚持“社会效益、经济效益、环境效益”相结合的原则，实现社会、经济、自然、生态在高水平上的协调发展。 第三节 主要经济技术指标 总用地面积： 231亩（ 154077平方米） 容积率： 2 总建筑面积： 308154平方米 其中：住宅面积 221870 平方米 多层（ 60%） 133600 平方米 小高层（ 40%） 88270 平方米 公建面积 79984平方米 写字楼（ 70%） 55989 平方米 网点（ 30%） 23995 平方米 绿化率： 40% 大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 5 第二章 项目提出的背景和建设的必要性 第一节 项目提出的背景 2003 年，国务院总理温家宝就农村小康建设的总体要求是：高举邓小平理论伟大旗帜，全面贯彻“三个代表”重要思想，坚持党在农村的基本政策，深化农村改革，调动和保护农民的积极性，不断解放和发展农村生产力；大力推进农业和农村经济结构战略性调整，提高农业综合生产能力和可持续发展能力，提高农业的现代化水平和城镇化水平，全面繁荣农村经济，稳定增加农民收入，是昂大农民过上小康生活。 改善农民居住条件和生活水平现代化称为衡量农民生活水平提高的重要标准之一。 青岛市总 体规划确定的我市城镇发展战略是：继续完善“一个中心城市和五个次中心城市”的城市群发展格局，充分发挥中心城市的吸引辐射作用，强化次中心城市的分工协作职能，相对集中地发展重点城镇，逐步形成一中心城市为依托，由中心城市、次中心城市、重点城镇、一般城镇组成的层次分明、规模适度、布局合理、职能分工明确、基础设施配套完善、城乡协调发展的城镇体系。各级政府要在市域城镇体系规划的指导下组织编制各区（市）域城镇体系规划和镇（乡）域规划，明确发展目标，指导城镇建设。同时，要理顺小城镇规划建设管理体制，开展小城镇规划建设的政策 研究，积极稳妥地大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 6 推进小城镇建设方面的各项改革，加快城乡一体化进程，加大村镇改革力度，促进城乡协调发展，共同繁荣。 青岛是一个美丽的海滨城市，改革开放后，随着招商引资和国企改革力度的加大，经济迅速发展，建设国际化、现代化大青岛的城市化战略已初见成效，城市建设取得了长足进步。尤其是作为 2008年奥运会协办城市，对城市建设提出了更高要求。面向二十一世纪，随着人们生活水平和文化素质的提高，住宅的发展将由“安居型”向“康居型”转化。住宅的“舒适性、生态性、信息性和文化性”将成为二十一世纪住宅发展的主要特征，目前青岛市 城市住宅建设不论数量上和质量上都发生了很大的变化，但与二十一世纪住宅发展的主要特征还有很大的差距。尤其市政府加快小城镇规划建设步伐，青岛各周边市区商业价值凸现，许多空置地块有待开发，但由于农业人口占大多数，缺乏完善配套的公共服务设施，环境质量低下。为了使人民群众安居乐业和社会稳定，不断提高市民的居住水平，使青岛市住宅实现大的跨越，大埠东村委会建议开发建设大埠东村村庄改造项目，将其建设成为具有二十一世纪特征的现代化居住小区，推动市北东部的住宅建设向更高层次发展。 本着认真贯彻、落实胡总书记讲话和“三个代表”发 展 “三农”的重要思想以及国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知精神，积极呼应青岛市政府的利民措施，美化城区，增加社会经济效益，完善项目周边配套设施，改善农民生活居住环境。拟通过对大埠东村村庄改造项目所在地块进行细致勘测规划，新建总面积 308154 平方米，集多层、小高层、写字楼、商业网点于一体的大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 7 大型现代化居住社区。为了加快项目的实施，特作本可行性研究报告报审。 第二节 项目建设的必要性 符合国家、地方政策 1. 项目符合国家“九五”及 2010年远景目标规划把住宅产业作为国民经济支柱产业的 规定精神；符合青岛市九届人大会议通过的政府工作报告中提出“积极推进住房制度改革，采取切实措施，促进住宅商品化，使居民住宅建设成为新的经济增长点”的精神；第九届人大第二次会议上政府工作报告中指出：“在扩大投资需求的同时，要采取有力措施引导和扩大消费需求，形成投资和消费对经济增长的双重拉动。要通过多种渠道增加城乡居民特别是低收入群众的收入，加快发展消费信贷，推进城镇住房制度改革，支持居民购买住房和大件耐用消费品”。在九届人大三次会议上提出的“住宅产业将成为国民经济的主要产业”。 在九届人大二次会议上，国家计 划委员会曾培炎在报告中指出：“理顺体制，完善政策，扩大住房等高价值商品消费。逐步建立以个人消费为主体的消费制度，减少福利型、供给型、实物型分配，实行分配货币化”。加快推进城镇住房制度改革，整顿土地转让价格和拆迁消费，清理各种摊派和收费，规范住房成本构成，切实降低房价。增加住房信贷，完善二级市场，尽快把住房培育成新的消费热点。提倡和推广分期付款等大众信用消费的精神。 2. 符合青岛市“九五”及 2010年远景目标规划的精神；项目符合省、大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 8 市今年在经济工作会议上提出的把住宅业培育成我省、市新的经济增长点的要求。住宅建设可 以带动许多相关行业的发展，今年全市房地产业计划投资比上年增长 5%以上。培育和完善建设市场体系，培育房地产交易的二级市场也成为政府促进房地产业良性发展的重点。建立竞争有序的市场秩序，以工程建设招投标为龙头，完善建筑有形市场的运作，规范建设程序和管理体制；抓好房地产市场主体的培育，发展中介机构，培育房地产交易的二级市场，激活房地产开发市场，从而反向推动住宅建设产业化进程。国家已把住宅建设提到了国民经济发展的重要位置。随着居民生活水平提高和住宅需求的增强，我市房地产业将出现新的发展前景，该项目具有显著的示范作用。 3. 符合中共中央发展“三农”的精神，加快城市郊区化、郊区城市化的步伐。 4. 符合区域经济发展和加快城市化进程步伐的需要。青岛市当前整体规划的重点是北部，项目所在地是我市加快城市化进程和经济发展的重要建设区域之一。项目在北部板块紧依高科园，周边经济发展迅速，进行旧村改造是该区域当前的一项迫切任务。尤其是根据大埠东村的实际情况，以及村民可望通过旧村改造改善居住环境的迫切要求，结合该村现有的财力状况，按照“成熟一村、改造一村”的原则，以期通过项目改造，能促进和带动青岛市北区东部的开发建设和经济发展。 5. 符合村民住房需要。 自青岛市 1994年区划调整以来，由于种种因素的制约，大量村民因子女住房紧张而引发家庭和社会矛盾，向大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 9 村委提出申请建房的要求愈加强烈，村委压力愈来愈大，但全部解决有很大难度。 6. 符合推动周边经济、社会发展的需要。项目位于辽阳西路、劲松五路与劲松七路之间，交通发达，周围已有浮山后小区等大规模成熟居住社区，并拥有广阔的未来发展前景。因此，该项目的改造开发可彻底改变当地现状。积极利用土地及自然资源，周边自然生态环境会得到很好的保护，并且直接提升区域形象，加快城镇改造建设的速度，直接改善周边农民居住环境和市容市貌，对创建 文明卫生城市、迎接 2008年奥运会都是很有必要的。 7. 符合提升（小康）生活水平，推进两个文明建设和市场发展的需要。改善周边农民居住条件，提高其生活质量，是当地农民的迫切需要。目前周边多个村庄，仍有很多村民私自建设，虽然有关部门采取了诸多措施，但屡拆屡建。通过本项目的快速开工建设，可在现有土地上建成功能完善、交通便捷、具有现代气息的住宅区，不仅可改变周边群众的居住条件，更可通过新入住的高科园内高素质人群引导其转变观念，提高整体生活质量。同时，更可以截止周边乱建现象，有利于区域内进行规划调整，以求更大发展。 8. 符合 提升地区品牌的需要。本项目的超前规划、建设，不仅可以改善周边的居住及自然生态环境，更可以塑造一个好的品牌，对于扩大和提升市北东部区域的知名度、影响力有很大的促进作用，对进一步提升市北区政府品牌起到推进作用，从而营造一个更佳的投资环境，有利于招商引资，带动周边经济发展。 大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 10 本项目虽然本身的经济效益不高，但项目的建成对于周边经济的提升和巨大的社会效益却是可观的，这也就是本项目建设的必要性。 第三章 市场分析 第一节 房地产市场分析 我国房地产发展趋势预测 房地产业是国民经济的支柱产业之一，它不但满足市民对居住的要求，而 且肩负着刺激消费，促进生产的重担。 2003 年后世界经济回暖，美国泡沫经济不断挤压；受日元贬值影响，东南亚各国货币竞相贬值，造成中国出口不利。在此情况影响下，扩大内需，加大投资成为国民经济增长的主要手段。房地产产业的投资是其中最有力的手段之一。 随着中国经济的深入发展，住房消费仍是大多数百姓家庭主要的消费投资计划之一，房地产仍然是我国今年经济中的热点。2004年，青岛房地产价格总指数 升 其中房屋销售价格指数上涨明显，上升 土地交易价格指数上升 城市居民人均可支配收入 11089元，增长 人均消费性支出9002 元，增长 根据世界各国房地产发展经验，人均 500美元时，房地产业将进入一个快速发展的时期。青岛市人均 就已超过 1500 美元，但直至 2004 年末，城区人均住宅建筑面积 方米；农民人均住房使用面积 方米。而西方发达国家人均居住面积在 35平方米以上。因此，青岛房地产业依然具有广阔的发展空间。 大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 11 中国行业景气分析报告是我国第一份跟踪式行业景气分析报告。该报告指出，对房地产业而言， 2002 年是一个转折点，持续繁荣 了近 5 年的房地产业，将进入中期调整过程。专家指出，与投资相对的，是房地产消费增长将明显减缓。随着 2003年开始土地拍卖、 2004年房贷加息、 2005年的二次加息等政策性调控逐步规范房地产市场。火热的房地产消费增幅逐步放缓。业内专家预计， 2005 年房地产消费增长总体将继续呈逐步回落态势，估计商品房消费的增幅将在 16% 但同时这也是凤凰涅磐的过程，是重新洗牌、规范市场的过程，这一点从 03 年至今的市场发展看，尤为明显。整个行业朝着良性的轨迹发展，资源得到更加有效的整合配置。产品得到质的提升，消费者成为真 正的受益者，反作用于市场的购买力爆发，使得房价在一片叫“降”的喊声中依然保持稳定的升幅。因此，中国房地产市场还是会在一个快速发展的良性环境中越走越远。 青岛市房地产分析 六大特点主导青岛市 2004年房地产开发投资。 1. 住宅投资继续“领跑”，投资结构进一步优化。随着我市经济发展的持续趋好，老城区改造步伐加快，居民对商品住房的需求热度不减，促动房地产企业继续加大住宅投资的建设力度，投资结构也进一步优化。 2004年，住宅投资完成 比增长 37%，高于房地产开发投资增速近 10个百分点，占全部投资完成额的 比上年提高 百分点；办公楼投资 比增长 所占比重上升 百分点；大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 12 商业营业用房增速缓慢，全年完成投资 元，所占比重下降了 2. 房屋施工面积快步扩张，新开工面积增速放缓。 2004 年，我市房地产开发收有关土地政策的影响和良好的市场预期，房地产企业加大存量土地开发的力度，新开工项目一度大量增加。加之上年结转较多，房屋施工面积快步扩张，导致在建房屋盘子很大。各房地产企业在国家宏观调控政策的影响下，为化解风险，加大了在建工程的投入，新开 工项目逐步减少，增幅回落，走势趋缓。全年房屋施工面积达 平方米，增长 其中住宅施工面积 比仅增长 3. 房价持续走高，涨幅明显回落。据城调队抽样调查显示， 2004年我市房屋价格指数比上年增长 在全国 35个重点城市中位居第一。市南区新近开盘的宁夏路附近的几处楼价已达到7600 元 /平方米以上；市北区辽宁路新开的楼盘也在 6000 元 /平方米以上；地处李沧的经济适用住房楼价也攀升至 3500元 /平方米，但涨幅较去年明显回落， 2004年下半年市场价格上涨幅度趋缓，较 去年同比降低。 4. 郊区板块仍是房地产开发中心。随着青岛市郊区经济的发展与建设，郊区房地产开发热潮迭起，加上市内四区中心开发用地的紧俏，也是许多房地产开发企业纷纷把开发目光转向市郊，尤其是高科园、李沧、城阳等区域成为房地产开发投资的热土。一季度，在青岛市 元的房地产投资中，市内四区及崂山完成 其余郊区五市两区完成 埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 13 占 5. 商业营业用房空置问题比较突出。 2004年，我市商业营业用房竣工面积 售面积为 新增空置面积 平方米 ，比上年商业用房空置面积多增 4 万平方米，其中：市内四区及崂山新增商业用房空置面积 区 7 个市区新增空置面积 平方米。商业营业用房空置的大量增加，应引起有关方面的密切关注，一方面造成积压和占用大量资金，影响资金的回笼，另一方面不利于房地产企业的健康发展和我市商品房市场供需结构的合理。 6. 房地产总体情况较好，房地产业景气指数逐步增强。 2004年，在国家宏观调控的引导和市场需求的带动下，我市房地产开发投资继续保持块增态势，房屋开发、资金来源构成进一步优化，行业发展走势向好。从 2004 年四个季度 的房地产景气数据来看，我市房地产业景气指数一直处于景气区间，位于工业、建筑业、批发零售贸易餐饮业之后，居第四位。房地产企业家信心景气指数全年一直在 170点左右，位于八大行业之首，可见各房地产企业对我市房地产开发具有良好的市场预期。 由上可见，在经历了一系列政策变动，从市场结果来看，对房地产业产生巨大影响，如央行加息，对房地产的投资和房价暴涨起到一定遏制作用，同时也增加了购房成本，抑制了部分购房欲望。就青岛房地产市场而言，随着宏观调控的进一步深入，市场继续发展的同时，压力也在逐步加大 。 大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 14 青岛市房地产价格走势预测 近几年来，房地产业的迅猛发展，对青岛的社会经济发展产生了巨大影响。居民收入水平不断提高和城市化进程逐渐加快，以及旧城改造力度的进一步加大，都为房地产业的发展注入了新的活力。从目前我市的房地产发展情况看，巨大的市场需求仍是拉动房屋价格上涨的主要原因。青岛市近几年的房价居高不下，增长幅度居全国同类城市之首。尽管市政府采取有力措施实行宏观调控，但受住房建设周期较长等因素的影响，供求矛盾一时难以化解。 2004年，我市房价呈稳中有升的态势。主要是因为： 1. 土地资源的不可重复性是土地拍卖价 格涨幅较大，带动房价上扬； 2. 建筑成本加大，如钢材提价、配套标准提高等因素影响，从而拉动房价上升； 3. 市区居民的购房需求和外来人口的购房需求共同拉动房价上升。 从目前发展情况看，青岛市房价上升带有房地产自身周期性变化的特征，具有其合理性。但是房价较高，超过了居民收入的增长速度，势必影响居民购房的积极性。因此，政府积极加强宏观调控，整顿和规范市场秩序。同时规划加大经济适用住房的建设，满足中、低收入家庭的购房需求，是我市房地产业保持健康、快速的发展。 房地产泡沫的结果是房价虚高，由于实际购买力没有随房价而增长，因此 很快就将形成明显的消费断层。目前我国房地产收入价格比在世界上处于畸高的水平。在日本东京，居民的年收入与房价比大概是 1： 目前在我国大部分城市是 1： 8 至 1： 15。青岛也大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 15 在此之列。 估计今明两年内，全国房价增幅将呈稳和回落态势，不会再出现无秩序的大幅上涨局面，这是挤泡沫所必需的过程。青岛在此大环境影响下，房价的上涨会比 2004 年均衡平稳。 综合上述统计数字和市场调查分析： 2005年一季度，岛城房地产开发主要指标较 2004 年依然有较大幅度提高，房地产业仍在景气空间持续发展。房价依然会保持稳中有升的局面。 区域房地产分析 1. 近几年来，辽阳西路超大规模的住宅楼盘在逐渐增加，浮山后、河马石和辽阳西路连接在一起，开始了青岛历史上真正的大盘时代，具有代表性的有城建地产的湖光山色等山色系列大盘、河马石四季景园和海信 部地产的火爆，将大批中坚消费群体积压到了辽阳西路，以至在这条路附近聚集了惊人的人气，这些居住区将为未来的在 作的白领提供一个很好的住处，便利的交通再加上大规模的住宅供应数量，使得辽阳西路已经成为名副其实的岛城居住生活主动脉。 2. 外来投资、经商、留青人员逐步成为中高档住宅的购买主力。市内四区青年 白领择房眼光逐步聚焦北部东区，投资者也开始关注这一片区。外籍人士也加入置业队伍。尤其郊区的韩资、日资企业数量众多，外籍企业主及高级管理人员较多。东方人在文化心理取向上比较接近，因此，这部分群体也将成为周边高级住宅产品的客户群之一。 3. 村镇改造正在进一步启动，城市化速度加快，为房地产市场提供大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 16 更多的土地资源和消费需求。 4. 2003 年，大型开发资本进入北部高科园房地产市场，储备了大量待开发地块； 2004年底开始，海尔东城国际等多个项目正式启动。 5. 以天泰 进了世界先进 的住宅规划，居住理念。优良的社区环境、先进的居住空间、完善的生活配套和服务带动了房地产市场整体水平的快速提升。千禧国际村、海信 纵观东西南北，岛城楼市遍地开花。高科园及其周围因土地原因，去年开发建设基本停滞，供小于求，市场一路走高。预计今年开始，大量地块进入大规模实际开发建设阶段，市场竞争会相当激烈，但同时也会带来高科园片区房地产市场的新高潮。 区域市场供量估算 鲁信房地产公司的长春花园项目位于湖光山色的西北面，围合地块沿劲松五路大约 500 亩地，容积率在 筑 面积在 50万平方米左右，其中包括旧村改造的一部分。 麦迪绅房地产公司开发项目围合地块在颐中体育场以北，沿同安路，规模大约是 160亩地，建筑面积在 16万平方米左右。 以上两个项目预计都在明年推出，建筑形式以小高层为主，包括湖光山色，都会是区域市场的竞争对手，今年项目周边地块的房地产市场一期供应量将在 50万平方米以上。 第二节 项目市场前景分析 大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 17 现代都市人崇尚返璞归真，回归自然，近郊，交通便捷，既能享城市便利又无工业污染的温润自然环境是他们的最佳选择。 项目虽然不具备“山”和“海”的双重卖点，但同样可以以 山为背景，同时还具备老市区许多项目所不具备的田园风格及人文特征。因为田园情结从来没有从人们的意念中消失。从古至今，仕途不如意的时候，往往隐居田园，而功成身退之时，也往往归隐山林。现代的人们更是常常远足郊外，去感受大自然的魅力。 项目地处辽阳西路，区域的综合快速发展将直接促进项目区域内房地产市场的发展。 青岛市规划局近期确定在市北建设青岛市 岛市 端延伸至辽阳西路，面积在 500 万平方米左右，其位置的确定，标志着青岛建设核心区域的扩大和北移，为青岛北部房地产发展注入了一针长效强心剂，此地将会诞生大 量的高层、小高层住宅楼盘和办公楼盘， 而形成一个旺销的 来以 东、北、西三面辐射的岛城地产新格局必将形成，南北差距、东西差距也将随之缩短。 商业配套 “一线六区”：即沿胶州路、辽宁路、威海路、敦化路、辽阳西路展开的一条商贸走廊，连接小港、胶州路、辽宁路、台东三路、敦化路、浮山新区六大商贸集聚区。辽阳西路两边的生活娱乐、商业配套将越来越完善。 近期规划的四条城市主干道 大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 18 此次规划的范围为山东路、辽阳路 昌路、松岭路四条城 市主干道两侧区域，范围原则上确定为道路两侧各 300 米的范围，部分地区根据需要适当加大规划范围，其中之一的辽阳路 青岛市东西方向的城市快速路，此次规划涉及的长度约 12000米，面积约 4 平方公里。 片区市场前景展望 从空间上看，无论是流亭空港、 204、 308 国道、济青、青银高速公路、烟青公路等进出岛城的交通枢纽的设立，还是其他基础设施配套情况，项目都具有得天独厚的地缘优势。从时间上看，岛城的房地产发展正处于城市化过程中的一个“市郊区化”的重要节点上。市北大型高档居住区的整体规划预示了项目所在区域良好的 市场发展前景。 大埠东村是传统农业村，民风淳朴，生活方式单一。片区综合开发的发展带来现代生活方式的冲击下，势必会打破并改变大埠东村乃至这一地区的传统生活方式和人群素质结构。人们的思想观念会有较大转变，一种新的居住文化会在这一区域形成，周边富裕起来的农民对现代生活的向往成为驱动力，形成强有力的购房群体。 依据市场调查分析，青岛城市人口结构正在发生变化， 35于其有多年积蓄，或事业有成，或功成名就，有一定经济实力，其购房需求已在住房改革第一、二年逐渐得到满足。这一人群由于经济收入高，有一定积蓄 ，其再置业的可能性大，趋向为投资性选择和享受性居住。而出于对海洋性气候的喜爱，许多外地人在青岛置业，意在季节性度假和晚年修养之用。这两类群体均需求地域大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 19 清静、设施齐全、生活方便、服务较好的中高档大型居住区。项目所在位置空气清新，温润相济，是得天独厚的生活佳境。目前，项目周边同类项目较少，市场空间仍然很大。 大埠东村村庄改造项目既借岛城 速发展之势，又取高科园完善规划之力，拥有良好的区域发展前景。而区域房地产开发是序幕阶段，现项目周边大量地块待开发，供给市场中，供小于求。在2004年上半年有效供给基本没有 ，至 2004年下半年供给市场可能出现大的变化，大范围开发建设铺开后，这里将成为新的开发热点。 可以预见，辽阳西路沿线区域正在逐渐成为青岛住房消费的“主力”。 综上所述，如果本项目能在 2005年下半年拆迁开工，项目市场广阔，销售前景良好。 第四章 项目改造目标与改造方案 第一节 地块现状 大埠东村隶属于青岛市市北区，位于辽阳西路、劲松五路与劲松七路之间，南临浮山森林公园，以西是浮山后小区，北面为湖光山色，以东多为老居民用房，生活气氛较为杂乱，与高科园装饰城仅有一站之隔，颐中体育场、依浪水世界、国际啤酒城、石老人国 家旅游度假区、石老人生态观光园、海尔科技馆等遍布项目周围。此地未来将有大面积的居住区迅速崛起，现在即可预见未来的良好生活场景。 大埠东村村落占地约 400余亩，全村住宅总建筑面积 118000平方米，其中二层住宅 99户，建筑面积 10000平方米，非住宅用房 92大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 20 处，建筑面积 8600平方米，企业 91处，占地面积 86000平方米，土地浪费严重。建筑以砖木结构为主，低矮、阴暗、潮湿，无暖气、管道煤气配套，水、电、下水等市政配套设施不全，村内树木绿化稀少，村级道路极差，村民进出、就医、上学、购物极不方便，居住条件恶劣。因 此，迫切要求改善居住条件。 第二节 改造目标 基于大埠东村急需改造的现状，村委会通过详尽的市场调查，经村民委员会多次研究，就大埠东村的改造目标，达成一致意见： 改善大埠东村民的现有居住环境及居住条件，提高村民生活水平，解除村民生活的后顾之忧，让大埠东村的村民真正过上城里人的生活。同时利用后发优势，配合城区改造工作，建设高标准、大规模的现代化高品质健康居住社区。 第五章 项目设计及建设方案 第一节 项目建设组成内容 本项目主要由多层住宅、小高层住宅、写字楼、商业网点、配套公建、道路、绿化及室外管线工程等组成。 基本组成如下： 多层住宅工程：住宅建筑工程按七层以下设计。 小高层住宅工程：住宅建筑工程按十二层以上设计。 写字楼：写字楼建筑工程按十五层设计。 商业网点：网点建筑工程按三至四层设计。 大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 21 公建工程：主要包括商场、幼儿园、文化中心、物业管理、医疗卫生，以及水、电配套用房等公用建筑。 道路：道路共分三级 团车行道及宅间道路。 绿化：应考虑用地形态特征、居民行为特征及建筑功用特征与区域温润的气候特征相适应的植被，以中心绿地来组织周围的道路系统和绿化系统。区内绿化分三级，中心景观绿化和组团绿化、社区共享 绿地和庭院绿地由林荫步道连接，形成点、线、面相结合的绿化系统，小区总绿地率达 40%左右。尤其注意周边城市绿化与社区景观相互融合渗透，做好城市景观的营造。 室外管线工程：室外管线工程包括地下优质给水管道、污水管道、雨水管道、电力电缆、电信电缆、热力管道及有线电视网和宽带网。 第二节 建筑规模 建设地点：青岛市市北区大埠东村 占地面积： 231亩 总规划建筑面积： 308154平方米 工程范围：根据规划规定的工程范围为现大埠东村居民居住点 计划建筑配套标准： 外墙：底部贴石材或面砖、上部高级外墙涂料 内墙：墙身石 灰砂浆批挡 门窗：彩色喷塑铝合金窗框，中空保温玻璃 厨房：地面做防水找平层，给排水管，水表出户 卫生间：地面做防水层，给排水管 大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 22 供电：每户安装独立电表 供水：每户安装独立水表、太阳能热水供应系统、饮用水供应系统 供气：敷设燃气管道 暖气：城市集中供热 通讯：预留电话线路、电视线路、网络接口到房间 第三节 建筑规划设计方案 设计依据 本项目的设计依据主要有： 1. 中华人民共和国城市规划法 2. 民用建筑设计通则 3. 青岛市总体规划 4. 城市居住区规划设计规范 5. 城市规划编制办法 6. 青规字（ 1995） 333号 文及青岛市城市规划管理办法 7. 国家、省、市有关房地产开发的文件精神 总体规划方案 设计原则： 本项目设计必须认真执行国家的技术经济政策及现行的有关规范，根据国民经济和社会发展的需要，按照青岛市城市规划及片区控制性详细规划的要求，统筹安排，因地制宜，做到技术先进、经济合理、安全适用、功能齐全、确保质量。 大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 23 项目需按照如下原则进行设计： 1. “以人为本”的原则： 面对 21世纪，针对居民经济水平的提高和生活方式的要求，以满足居民生理心理上的各种需求，努力创造富有特色的城市景观和富有吸引力的生活居住环境，以满足不同层次 的需求，实现社会、环境、经济、效益相统一的原则。 2. 注重传统文化的原则： 站在城市的角度考虑社区，社区作为城市的一个组成部分，使其有机地融入城市，并为城市增光添色。在尊重地方特色，延续历史脉络的同时，注入现代文化意识，努力创造富有特色的城市景观风貌。 3. 和谐统一的原则： 总体布置按照使用功能要求进行功能分区，要做到交通合理、绿化系统完善、空间布置和周围环境协调。建立人与自然有机和谐的统一体，在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，体现“大空间、大绿化”的社区特色要求，最大程度的使居民接近自然、享受 自然，保证居民的身心健康。 4. 景观环境优先的原则： 居住区外围的山体与中心水面是提高居住环境质量的有利条件，也是规划设计构思的源泉。充分挖掘地域特色，尽可能保持原生态地貌环境，加以利用。综合考虑小区内各物质因素，特别注重居住区内外部空间的景观设计，建筑、道路、水景、绿化、小品统筹规划，有机结合，形成完整的统一整体。 5. 规范原则： 大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 24 本项目属大型中高档商品住房工程，根据城市规划、环境保护等方面的要求，按照使用性质，应符合对噪音、采光、透视、日照、湿度、净化等的要求。建筑规划设计应满足节能环保、防腐防火等要求，布置一 体化、尺寸模数化、构建标准化，施工规范化，便于施工，降低成本。 项目除按照以上原则进行设计外，还将引入以下设计创新理念 : 1) 体验地球南北温带最美丽的同纬度风情的小镇人文风情 与自然融为一体的地球南北半球同纬度温带生态小镇风情，作为整体人文居住氛围的基调，并尊重、结合青岛人的生活方式和地域特色，力求将现代、简洁融合于景观中的建筑、宜人的道路和庭院的空间尺度。 2) 邻里街区的整合景观 此方案建立在景观规划的基础之上，意在使落成的建筑环境具有独特、丰富而有机的景观内涵，着力为住区内所有住户提供各具特色的近宅景观视野，并 为街区景观做出贡献。注重宅院和街道的关联。 3) 居住空间与生活方式的“创新” 住宅的“创新”，就是要把握本项目与市场上现有项目的设计差异性和地点性，实现居住空间和生活方式的“创新”。通过创新的设计方案来有效降低小区住宅的视觉密度感，重视亲切宜人的居住氛围的创造。住宅单体与户型内部空间的设计，细节的推敲，处处从居住者高品质的需求着眼，为更舒适的居住着想，营造健康型的居住空间。 综上所述，本项目在项目设计、建设及各项配套上均力求提高居住质量和生活品质，为区域原驻居民和未来业主提供一个理想的家大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 25 园。 项目技术参数： 项目总规划用地 231 亩（ 154077 平方米），改造后总建筑面积301854 平方米。 总用地面积： 231亩（ 154077平方米） 容积率： 2 总建筑面积： 308154平方米 其中：住宅面积 221870 平方米 多层（ 60%） 133600 平方米 小高层（ 40%） 88270 平方米 公建面积 79984平方米 写字楼（ 70%） 55989 平方米 网点（ 30%） 23995 平方米 绿化率： 40% 建设条件分析： 1. 区位优势： 地块具有较好的区位条件，规划中的青岛中央商务区和建设中的高新开发区分列西、东两陲，沿辽阳西路环境和生活氛围即将发生翻天覆地的变化。东部和北部是大片青岛未来城市发展预留储备生活大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 26 用地。区域内将会有多个大规模高尚生活居住区迅速崛起，发展潜力巨大。 2. 自然环境优势： 地块空气清新，回望苍山，远离市中心区的嘈杂，贴近自然 ，感受宁静、休闲的田园风光。 3. 人文环境优势： 西临青岛最大规模的浮山后居民社区，南接湖光山色等新型时尚住宅小区，人群素质较高；颐中体育场、依浪水世界、国际啤酒城、石老人国家旅游度假区、石老人生态观光园、海尔科技馆等遍布项目周围，文化娱乐、教育卫生配套日臻完善。 4. 交通优势： 辽阳西路是青岛市区贯通东西的中心主干道路，可方便到达城区政治、经济、商业中心区域。城市市政设施、生活综合配套基本齐全。 5. 规模优势： 大规模综合滚动开发可使该地区发展更具理性，并可降低间接成本，更有利于公共服务设施和绿化景观设施配套完善。 6. 区域发展劣势： 公共设施与基础设施配套尚不完备；目前项目地块处于城市边缘，如大规模的进行开发建设，达到近万人的居住规模，需高水平的公共设施与基础设施尽快超前配套，为居民创造便利舒适的生活条件。 建筑规划设计 大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 27 规划布局倡导创造最佳的环境和宜人的空间，寻求人与城市、人与自然的和谐与均衡，建设绿色社区、生态社区、公园社区。基于文化与环境，强调自然景观环境和人工景观特色的和谐统一，建设“山、水、绿、城”交融的现代生活社区。 1. 规划结构 居住区整体布局力求系统化与组织化，采取居住区 组团 公共 活动空间为中心，主要步行通道为纽带，以景观轴线为骨架，以城市主要道路分隔，形成“中心、环线、轴线、小区”的整体结构框架，形成各小区围绕公共设施和中心景观呈带状分布的格局，以公共活动空间为中心，强调住宅与环境之间的多层次融合，院落空间、中心绿地的多层次穿插与渗透。 2. 功能分区 商业文化设施：在路与路之间安排，主要为百货商场、美食城、超级市场、文化中心，他们之间穿插安排公共停车区和休闲广场，形成多功能的公共设施带，为整个社区居民配套使用。 步行休闲街：位于公共设施带一侧，建设有活力的步行街区，以专卖店、精品店、银 行、邮局、电信、修理、洗衣、美容、美发、礼品、鲜花、冷饮店、咖啡屋等为日常生活服务的小型设施为主，结合路面上的休憩设施、绿化、雕塑、灯具等环境小品，配合周边布置，力求商业、娱乐、餐饮、休闲等功能交混、互补，创造功能齐全的、独具风情的、人性化的步行街区，为该地区提升活力。 办公区：小型的办公、管理机构，如工商、税务、派出所、社区管理、物业管理、医疗卫生、小型公司。 大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 28 绿化景观区：绿化系统的重要部分，形成贯穿南北的绿化走廊，安排休闲、游憩、游乐、景观等设施。 3. 建筑布局 居住小区均由城市道路划分界定，各小区布置相应 的中心绿地和配套的公共服务设施。每个小区分别由不同的建筑形式和社区主题，绿化配置及雕塑小品以此来展开，充分体现地域和环境特点，在统一中求变化，且标志性、识别性均较强。 为加强整个居住区的整体性、统一性，建筑以群体成组团式布局，组团之间有绿化分隔。建筑群体内的构成需有凝聚力，群体内相邻建筑物一般都应具有亲和性，在平面布局、建筑造型、材料使用、色彩选择及细部装饰上要有相互呼应。而建筑群体之间根据功能的不同、位置的不同，可以作相应的变化，这样才能达到和谐统一，变化有序的整体风貌。 在小区多层住宅以 6 层为主，小高层 为 12层以上，写字楼为 15层，公共建筑以 3为主，幼儿园和会所以低层为主。所有这些布局方式使整个居住区天际线丰富律动，错落有致，且掩映在绿化与景观之中。 在平面布局上摆脱传统，在满足北方居民对日照、朝向、通风、间距等要求的同时，以条式住宅为主，适应地方气候与居住习惯。采用变形行列式对住宅进行布局，通过对住宅单元组合所采取的拼接变化、长短变化、角度变化、高低变化、空建围合等手法的运用，打破了单纯行列式布局的呆板局面，使空间布局更加灵活丰富，跟各位自由奔放，富有韵律。 大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 29 建筑形式导入现代主义的建筑风格，追求典 雅、稳重的气氛，清新脱俗，体现出现代人文主义的内涵，建筑线条挺拔刚毅，建筑形体变化韵律。小区间相互变化的色调及装饰处理与区内绿树、蓝天的景观形成和谐的有机整体。 4. 住宅设计 小区住宅以坡屋顶结合平层顶为主，部分顶层住宅北部作退台处理，并设计成复式和跃层式，充分利用坡屋顶的有效空间，以节约用地。 住宅层高不低于 ，建筑造型强调文化内涵的体现，造型与环境相协调。立面形式结合窗，弧形阳台，空调搁板，空间构架等，丰富立面层次和空间构成，统一中富有变化。 建筑色彩以主色调（白灰）为背景，局部色彩适当鲜明，不同组团 有相应的差别，具有趣味性和生活气息。楼梯入口处强调人性化、个性化和私有化，空间趣味性强。 多层住宅底层可设 高地下储藏室，部分地上储藏室架空可作为游艺休憩平台等功能区使用。小高层可考虑部分楼座局部架空，增加社区整体灵活性和景观的渗透性，使多层、小高层更有机的融为一体。 道路系统 1. 小区道路 居住区道路系统由干道加内外双环线构成，规划道路红线宽 24米；外环为居住区外围道路，规划道路红线宽 20环路为居住区内联系小区之间、小区和公共设施之间的居住区级环形道路。 大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 30 居住区内环路是居住区道路系统的重要组 成部分，在居住区道路结构中起着承上启下的重要作用，它是一条通而不畅的道路，在小区内部，根据具体情况或是车行道或是步行道，为小区内部出行提供方便，但阻止外部交通任意穿行。 居住区道路交通整体化与系统化相结合，小区内道路系统相对独立，同时成为外围道路便捷的联系。 每个小区的主要道路系统呈环状布局，各个小区出入口相对，减少对城市道路的交通干扰，且便于公共设施的统一使用。小区级道路系统为各小区内部道路系统，结合小区绿化系统联系各个组团或院落，规划小区内主要道路红线宽 7 2. 小区停车 青岛市正在或即将面临机动化 的问题，本居住区必须超前应对这一发展趋势。如何有效地解决小汽车进入家庭后给生活带来的便利和环境污染、停车需求之间的矛盾，是现代居住环境建设中急需解决的问题。小区内采用全新的人车分流的交通组织方式，步行交通集中到中央，车行交通分散到外围，形成机动车通行空间和居民休息活动空间分离，全步行活动庭院，人车有效分流，提供车行和人行各得其所的安全空间，使居民在交通便利的前提下，仍能够享受宁静、安全的居家生活。 机动车行系统采用在小区住宅外围设置环路并沿环路设置停车泊位，居民驾车沿环路行至自己的住宅附近，就近停车后直接进 入院落入户，车行道宽 7 米，外加 6 米宽垂直停车带，如遇搬家及火灾等紧急情况时，环路上的机动车可直接进入院落。 大埠东改造可行性研究报告 青岛瑞泽管理咨询有限公司 31 规划小区停车主要有地上停车和地下停车结合。要满足居民的远期使用要求。 人流则可结合各级绿化系统进入院落入户。 本小区车行道、步行道、庭院及小型广场根据不同的功能选取多种不同的材质，如小区内主要车道为沥青路面；人行道、住宅院落内的道路采用彩色混凝土地砖；室外停车场采用植草砖；一些步行广场则采用天然铺地材料和彩色混凝土地砖，以丰富小区内的景观和色彩。 3. 公交停车场 公建带处需结合大型公建规划公共停车场，设公 交始末站，双向共规划至少两处公交机动车港湾式站点。 绿化景观系统 1. 绿化景观设计理念 1) 在景观设计中采用景观先行和网状脉络景观的规划思路。 项目先进行景观规划，然后在此基础上进行建筑设计；在景观设计中采用网状脉络景观带的方法，以主景观带展开三条线性景观带，再展开网状脉络延伸到小区的各个组团区域，景观带沿线设计大量供居民活动和休息的分区主题活动区，使人们有更多机会走出户外与他人交流。 景观轴线是通过景观的系统布局，形成统一的、连续的景观视觉轴线。充分利用道路作为景观视廊，保证最佳地段视觉环境的通畅。保障从小区各主 要出入口及小区内主要活动场所对