扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则

1 扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则 第一章 拆迁评估总则 第一条 制订依据 ：根据中华人民共和国城市房地产管理法、国务院城市房屋拆迁管理条例（国务院第 305 号令）、江苏省城市房屋拆迁管理条例、扬州市城市房屋拆迁管理 暂行 办法 （市政府令第 58号） 、房地产估价规范（ 以及城镇土地估价规程等有关规定，参照城市房屋拆迁估价指导意见制定本细则。 第二条 适用范围 ：在 扬州 市区行政区域内的国有土地上，从事房屋拆迁补偿估价（以下简称拆迁评估）的房地产评估机构和评 估人员的评估技术行为应当符合本细则的要求。 第三条 估价机构 ：进行拆迁评估的房地产评估机构应具备三级及以上房地产评估资质，并已列入向社会公布的扬州市城市房屋拆迁评估机构名录。 第四条 估价人员 ：承担房屋拆迁评估的房地产评估专业人员应该是符合本细则第三条规定的评估机构中的注册房地产估价师。 第五条 估价对象 ：房屋拆迁范围内，经现场查产认定的被拆迁房屋及其附属物（含其占用范围内的国有土地使用权）。 第六条 估价目的 ：统一为“房屋拆迁补偿估价”。 第七条 估价时点 ：被拆迁房屋的拆迁许可证颁发之日。 第八 条 价值标准 ：被拆迁房屋在估价时点完全产权下最可能达成的公开市场价值（含政府根据公开市场价值所确定并公布的拆迁补偿保障标准和优惠标准），不考虑被拆迁房屋所受抵押、租赁等权利限制情形。 第九条 拆迁区位分区 ：根据扬州市城市房屋拆迁区位划分体系，按住宅、非住宅非营业用房、营业 用房三种情况，将市区主城区和经济开发区划分为三类拆迁区位及分区分等，作为拆迁补偿评估依托的技术基础。 第十条 房屋 拆迁评估价格构成 ：是被拆迁房屋（含一般装修）拆迁补偿的房地产市场评估价格，室内装饰装修内容不列入被拆迁房屋评估内容而另行 专项评估，也不包含房屋拆迁中的搬迁补助费、过渡补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的损失补助费等。 第十一条 评估程序 ： 确基本事项； 2 开展前期调查； 行现场勘察； 行评估测算； 写评估报告； 交评估报告； 估材料存档。 第十二条 评估结果表达 ：一是房屋拆迁项目补偿资金概算评估，作为 拆迁项目补偿资金总额概算依据；二是房屋拆迁分户补偿金额评估，作为被拆迁房屋的补偿依据。估价结果的货币 单位应精确到人民币元。 第十三条 估价结果应用的有效期 ：自提交正式评估结果之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。 第二章 住宅房屋拆迁评估 第十四条 住宅房屋分类 ：住宅房屋分为高档住宅和一般住宅两类，一般住宅又划分为成套住宅和非成套住宅，成套住宅中包括单元住宅与独门院落，上述分类的相关界定标准参见附件一。 第十五条 高档住宅房屋拆迁评估方法 ：高档住宅房屋的拆迁补偿适用市场比较法评估，直接套用可比实例修正方式进行，具体操作按房地产估价规范要求执行，可比实例的选择要求参见附件二。 第十六条 一般 住宅房屋拆迁评估方法 ： 一般被拆迁住宅房屋的界定参见附件一，适用市场比较法的基准价格修正方式估价。其拆迁补偿评估价格测算的技术路线为： 拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。“标准样本住宅”的设定要求参见附件三； 房地产估价规范规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件三。其计算公式为： 基准价格0V = n11 )(1001K100)( 2K)(10031K)(10032可比实例价格， 1K 交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取 100； 3 2K 交易日期修正系数。该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况 ，并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定； 31K 可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件四； 32K 可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件五； 保证测算结果的客观性，对“标准样本住宅”按成套单元住宅、独门院落、非成套住宅三种情况，测算其对应的分类基准价格，其公式为： 100， j 1， 2， 3 其中 取值参见附件三； 被拆迁房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。 其计算公式为： 被拆迁住宅评估价格标准样本住宅分类基准价格100)( 31准样本住宅实体因素修正为 被拆迁房屋实体因素的修正系数，系数确定参见附件 四 。 第三章 非住宅非营业用房拆迁评估 第十七条 非 住宅 房屋分类 ：非住宅房屋分为营业用房、非营业用房两类，非营业用房又分为办公类、厂房仓储类、其它类等， 具体界定见附件一。 第十八条 非营业用房评估方法 ： 非营业用房拆迁评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用成本法评估。 非 营业用房的成本法应用说明参见附件 六。 第十九条 成本法评估技术路线 ： 4 1. 测算 土地重新购建价格（ ：根据被拆迁非营业用房的占地范围，可采用 市场法、基准地价修正法求取该土地的重新购置价格，也可采用成本法求取该土地的重新开发成本； 2. 测算建筑物重新购建价格（ 根据被拆迁 非 营业用房的建筑结构，参照附件六所示重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格； 3 测算建筑物 折旧（ C）：现场勘察对照附件七所示的房屋完损等级评定标准和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明，估计测算确定建筑物的折旧额； 据房地产估价规范，考虑到城市房屋拆迁补偿评估的特点，按成本法评估的基本公式计算 被拆迁 非 营业用房的拆迁补偿价格 i C。 第四章 营业用房拆迁评估 第二十条 营业用房分类 ：营业用房分为商场类、商务类、商铺类、餐饮类、旅馆类、其他类等六类，具体界定见附件一。 第二十一条 营业用房评估方法 ：营业用房拆迁评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估。但其中高档次宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修正方式或收益法方式。 第二十二条 收益法评估商业街区基准价格 ：设 定典型商铺类营业用房为样本房，参见附件 八 。采用收益法评估被拆迁营业用房样本房的基准价格时，应采用有限期收益法公式。考虑到拆迁评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，即通常采用如下公式计算： )1( 11 no 关系数的确定参见附件 八 。 第二十三条 营业用房商业街区基准价格修正法评估 ：被拆迁营业用房评 5 估适用商业街区基准价格比较修正方式，其拆迁补偿价格经过商业用途修正、街道商业路线修正和实体因素修正后得到，其 评估测算公式为： 被拆迁房屋评估价格V 100 )(100 )( 10031V 商业 街区 基准价格； 业用途修正系数，具体数据的选用 参见附件八 ； 道商业路线 因素修正系数， 具体数据的选用 参见附件八 ； 被拆迁房屋实体因素修正系数， 参见附件八 ； 第五章 其他拆迁评估问题处理 第二十四条 “地大于房”的评估 ：对被拆迁住宅房屋及“住改非”房屋建筑面积小于土地使用面积情况的，土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为： 1.“地大于房”面积 S合法土地面积合法房屋建筑面积 2.“地大于房”土地单价 W= （ J g） O 该拆迁项目标准样本住宅基准价格； 该标准样本住宅建筑物重置单价，参见附件六； g 该标准样本住宅建筑 成新率， 参见附件七 ； 分类基准价格调整系数，参见附件三。 3.“地大于房”补偿金额 W S 第 二十五条 产权调换住宅房屋评估 ：选择产权调换方式的住宅房地产，对被拆迁房屋和待调换房屋进行价格结算时应按上述同样的基准价格修正评估模式和方法进行。 第二十六条 非住宅 房屋划拨土地评估 ：拆迁评估时涉及的被拆迁非住宅房屋的合法用地为划拨性质时，则应将其占用的合法用地的国有土地使用权的出让金部分予以扣除，该出让金数额按扬州市人民政府关于 国有 划拨土地使用权处置办法等文件的规定执行。 第二十七条 装饰装修 评估 ： 房屋拆迁评估中，装饰装修部分为独立的专 6 项评估，评估结果 作为 拆迁当事人双方协商 的依据 。 装饰装修 部分专项补 偿价格的评估可以按照下列公式进行： 装饰装修 专项补偿价格各单项装饰装修项目总金额 装潢综合成新率 测算中涉及的装饰 装修 工程费用单价以及装潢综合成新率等指标的取值，均视评估具体情况，参照本细则附件七、九等的规定选取。 第二十八条 其它评估 ：房屋附属物补偿价格可对照本规范附件 九 的规定测算；未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行评估，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。 第六章 拆 迁评估报告 第二十九条 出具报告要求 ：拆迁评估机构应按房地产估价规范的规定格式，依照本细则的要求出具拆迁评估报告。 第三十条 签名盖章 ：拆迁评估机构出具的评估报告应当由注册房地产估价师签名盖章，并加盖评估机构公章。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。 第三十一条 报告装桢 ：房屋拆迁评估报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。 第七章 拆迁评估工作准则 第三十二条 评估委托 ：被选定的拆迁评估机构应与委托单位签订拆迁评估委托协议 ，并将委托协议原件报市房屋拆迁管理部门备案。拆迁评估委托协议中应约定本次拆迁评估操作程序的时间安排。 第三十三条 评估技术负责人 ：评估机构必须确定受委托拆迁评估项目的评估技术负责人，评估技术负责人最终确定评估技术方案，并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。 第三十四条 现场勘察 ：所有拆迁评估项目均须开展现场勘察工作，承担评估业务的评估机构应派出有拆迁评估资格的专业人员依据查产资料和前期调查资料进行现场勘察。现场勘察记录资料是拆迁评估测算和撰写评估报告必备的基 7 础资料。 第三十五条 评 估到户 ：评估人员应佩戴由房屋拆迁管理部门统一监制的拆迁评估上岗证逐户逐项评估，做到评估到户，实地勘测准确、权证查验无误，不得错计或缺项。 第三十六条 内部审核评议 ：拆迁评估价格结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。 第三十七条 报告提交 ：拆迁评估机构在评估委托协议约定的时间内，应向拆迁人提交正式的拆迁评估分户报告。拆迁评估分户报告需经项目评估技术负责人签字认可。 第三十八条 报告解释与答疑 ：拆迁评估机构及其专业人员负有解释评估报告技术问题，接 受拆迁当事人就评估报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向拆迁评估技术委员会报告和答复技术质询的义务。 第八章 拆迁评估工作资料存档 第三十九条 整理存档内容 ：评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告（含技术报告）共同整理存档： （ 1） 评估委托协议； （ 2） 拆迁许可证； （ 3） 评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料； （ 4） 评估对象的实地查勘记录、照片等资料； （ 5） 标准样本房屋的实地查勘记录、照片等资料； （ 6） 可比实例的实地查勘记录、照片等资料； （ 7） 确定评估结果的有关系数、参数等证明资料； （ 8） 其他涉及评估项目的必要资料 。 第四十条 保存期限 ：完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。评估报告及有关资料至少应保留六年。 第四十一条 资料证据保全 ：评估涉及办理证据保全手续的房地产情形的，估价机构应将评估报告（含技术报告）及评估过程中形成的有关评估资料同时提交委托方。 8 第九章 附 则 第四十二条 细则附件 ：本技术细则附件系本技术细则的必要组成部分。 第四十三条 特种业务 ：凡房屋拆迁评估中涉及原始成本测算、机电设备评估、工程造价分析等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类 业务的机构协助评估。 第四十四条 范围外拆迁评估 ：城市规划区外国有土地上的房屋拆迁评估以及城市规划区内集体土地上的房屋 重置价格及装饰装修、附属物等的拆迁评估 ，可参照本技术细则实施。 第四十五条 实施时间 ：本技术细则自 2009 年 11月 15 日起执行。 9 扬州市城市房屋拆迁补偿评估技术细则附件 附件一、被拆迁房屋分类及其说明 住宅房屋分类 高档住宅房屋 包括独立花园别墅、联排别墅等密度低（容积率 1）、层次少（ 4）、环境优、式样美的高档住宅房屋；以上房屋均是指以商品开发 建设方式建造的房屋。 一般住宅房屋 成套住宅 单元住宅 指以商品开发或单位统一建设方式建造的单元式住宅，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。 独门院落 指办理合法手续后独门独院住宅房屋，院落为独家使用（独立产权），房屋内部功能布局明确，生活设施基本齐全等。 非成套住宅 除以上两类房屋以外的房屋。 非 住宅房屋分类 1、营业用房分类 营业 性用 房 商场类建筑 以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房 作为仓库、办公和相关业务用途之用。 商铺类建筑 以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。 商务类建筑 以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和 2、 3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。 娱乐类建筑 各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公 共卫生间。电照设施较复杂。 旅馆类建筑 分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、甚而星级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系 统。 餐饮类建筑 各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公用卫生间。 2、 非营业用房分类 10 非营业性用房 厂房仓储类建筑 以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。 办公类建筑 以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶 ，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。室内普通装修。 其它类建筑 以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。 11 附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明 以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。 中住宅房屋的可比实例必须是小类用途相同，非住宅房屋的可比 实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同； 筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为： (1)钢结构， (2)钢筋混凝土结构， (3)砖混结构， (4)砖木结构， (5)简易结构； 次相接近； 交易价格应是正常市场交易价格； 般不应超过十二个月，通常应选择近期六个月内成交的类似房地产案例作为可比实例； 定评估价格的，选用的可比实例的数量应为 3 个及以上数量； 0， 综合系数调整不得超过 30； 在交易实例较少的情况下 ,该价格差异最大不应超过 30%。 12 附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明 标准样本 住宅 设定要求及说明 住宅房屋拆迁评估时根据被拆迁房屋综合典型特征而设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件： 1. 应为成套的具有被拆迁房屋代表性特征的 在用房屋，功能齐全并具备使用条件； 2. 应是层高 5 层的多层建筑中的第三层，卧室至少一间朝南 ， 一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋； 3. 房屋为中等套型，成新为七成新或八成新（已使用 15年或 10年）； 4. 每一拆迁项目评估一般设定一套“标准样本住宅”，遇有拆迁项目跨分区时，则所跨的每一分区均应设定一套“标准样本住宅” ,作为相应分区范围内被拆迁房屋的比较基准。 5. 住宅标准样本房屋设定说明表 是否成套 套型 结构 所在层次 已使用年限 朝向 成套 二室半一厅 混合多层 3 10年或 15年 一室朝南 坐落位置 小区配套 室内水电及装修 其他条件 拆迁项目范围内相对中央位置上。 同拆迁项目范围内情况。 普通室内装修 普通厨卫设施 采光、通风、日照等条件中等。 建筑面积 70 87摊占地 权属及证照情况 产权，证照齐全 6独门院落标准样本住宅为独户院落内 2合结构，二等住宅套型及平面布置，其余基本同成套样本住宅情况；非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高 等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况； 7. 首先应在拆迁项目范围内寻找具有代 表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，如无法满足要求，再根据具体情况，可从方便操作提高效能的考虑出发，综合被拆迁房屋的典型特征，按上述要求在拆迁项目范围内设定虚拟“标准样本住宅”。 13 住宅房屋评估中可比实例选择要求 次应接近； 者差异不得超过十二个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比实例； 7. 采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为 3个及以上数量； 8. 每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过 20，综合系数调整不得超过 30； 9. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过 20%,在交易实例较少的情况下 ,该价格差异最大不应超过 30%。 分类基准价格调整系数 分类 成套 独门院落 非成套 分类调 整系数 j 98 102 105 110 90 94 分类基准价格调整系数依房屋建成年代及其总体情况确定。在计算“地大于房”情形下， 套住宅为 100，独门院落为 108，非成套为 92。 14 附件四、住宅房屋实体因素（ 正说明表 成套住宅房屋实体因素修正系数表 结构类型 钢混结构 砖混结构 砖木结构 简易结构 一 等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 一等 二等 系数取值 113080383872794待估房屋成新 样本房屋 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 系数（八成） 735950500数（七成） 7505050005卧室朝向 北 西 东 一间朝南 两间朝南 三间及以上朝南 修正系数 96 98 99 100 101 102 注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作 浮动。 楼层数 楼层系数 (%) 所在楼层 一层楼 二层 楼 三层 楼 四层 楼 五层 楼 六层楼 七层楼 一 98 99 98 97 96 95 95 二 99 99 99 98 97 97 三 98 100 100 100 100 四 92 97 98 100 五 90 93 95 六 92 93 七 86 说明： 层系数增加 1%，顶层系数减少 1%； 层系数增加 2%。 宅房的楼层系数相应减少 1%。 上表数字可以根据实际情况在分值上作 独门院落住宅实体因素修正系数表 15 结构类型 钢混结构 砖混结构 砖木结构 简易 结构 一等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 一等 二等 系数取值 113080383872794待估房屋成新 样本房屋 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 系数（八成） 735950500数（七成） 7505050005卧室朝向 北 西 东 一间朝南 两间朝南 三间及以上朝南 修正系数 96 98 99 100 101 102 注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作 浮动。 套型等级 一等 二等 三等 四等 五等 系数取值 101 103 98 100 95 97 92 94 89 91 住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下： 等级 内容 一等 二等 三等 四等 五等 说明 设计合理， 内部功能 布局得当，独立厨卫设施 ，明厨明卫，大卧明厅，露天院落整洁 设计较为合理，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施，露天院落较为整洁 内部功能布局较为凌乱，设施不全，搭建厨卫，院落凌乱 内部功能布局凌乱，房间比较分散 不满足上述要求的独门院落 非成套住宅房屋实体因素修正系数 16 结构类型 钢混结构 砖混结构 砖木结构 简易结构 一等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 一 等 二等 系数取值 113080383872794待估房屋成新 样本房屋 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 系数（八成） 735950500数（七成） 7505050005檐高 数取值 94 97 100 102 104 106 108 110 113表数字在实际勘察时可对照实际檐高作范围为 住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。 套型等级 一等 二等 三等 四等 五等 系数取值 101 103 98 100 95 97 92 94 89 91 住宅功能因素等级说明表如下： 等级 内容 一等 二等 三等 四等 五等 说明 通行方便，二室朝南，阳光充沛，空气流畅，房间大小合适 通行较为方便，一室朝南 设施不全，无朝南房间 内部功能布局凌乱，房间大小不一，通行不便 不满足上述要求的非成套住宅房屋 有关说明 1 0 120 之间； 17 2可比实例修正方式的房屋 个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。 3. 实体因素修正系数采用计算方式为： 4321 4321 18 附件五、住宅房屋区位因素（ 正说明表 （一）住宅区位因素修正调节系数评分表 因素类别 因素项目 内 容 考 察 项 目 评分等级 一等 二等 三等 四等 五等 拆迁 项目 周边 大环 境 自然环境 自然景观、风向 6 5 4 3 空气污染、噪音、水文 6 5 4 3 交通条件 离市区主干道的距离 0 8 7 6 5 公交线路情况 8 7 6 5 教育医疗设施 所在学区 1公里内学校情况 0 9 8 7 6 医院及医疗机构分布情况 0 9 8 7 6 商业配套设施 重要商业配套设施 0 19 18 17 16 拆迁项目范围内小环境 规划设计 建筑小区布局与外形等 2 11 10 9 8 建 筑密度、外型等 7 5 4 3 绿化率、室外公共活动空间与绿化景观 1 10 9 8 7 物业管理 物业管理情况 1 10 9 8 7 配套设施 住宅区内配套设施完备程度 1 10 9 8 7 以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作 浮动。 （二）住宅区位 因素调节系数评分等级说明表 序号 因素项目 考察项 目内容 一等 二等 三等 四等 五等 1 自然环境 自然 景观、 风向 公认的自然环境优越地区。 自然环境良好，附 近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。 附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺。 附近周围无绿化，比较拥挤、杂乱、环境较差。 附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差。 空气污染、噪音、水文 空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。 空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。 空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。 靠近污染源或重噪音源。 长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。 2 交通条件 离市区主干道的距离 离主干道的距离在100 米以内。 离主干道的距离在100之间。 离主干道的距离在250之间。 离主干道的距离在400之间。 离主干道的距离在500 米以上。 19 序号 因素项目 考察项 目内容 一等 二等 三等 四等 五等 公交线路情况 距离公交站点 50 米内，有 4条以上重要公交线路。 距离公交站点50内，至少有2 条重要公交线路。 距离重要的公交线路的距离在 100- 之间，至少有2 条公交线路。 距离公交线路的距离在200之间，至少有 1条公交线路。 距离公交线路的距离在 400米以上。 3 教育医疗设施 所在学区 1 公里内学校情况 属于省级及以上重点中学（ 初中）和重点小学学区。 属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。 属于区级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。 一般中小学学区。 无中学或小学。 医院及医疗机构分布情况 距市级及以上医院500 米以内。 距市级及以上医院500 米1000米。 距市级及以上医院1000 米1500 米。 距市级及以上医院1500 米以上。 距市级及以上医院2500 米以上。 4 商业配套实施 重要商业配套设施 在 400米范围内有大型的市级商业配套设施。 在 400 在 800米范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求。 在 800米范围内基本上无商业网点。 在 1000 米范围内无商业网点。 5 规划设计 建筑小区布局与外形等 布局合理、外形美观、错落 有致，满足通风、日照等健康要求 布局一般，外形整齐，满足通风、日照等健康要求。 布局一般，排列不整齐，外型较整齐。 任意布置、外型破旧杂乱、拥挤。 建筑散乱没有布局，且通行、空地利用明显不合理，外型破旧杂乱 建筑 密度 建筑密度40%以下 建筑密度在 40%建筑密度在50 建筑密度在60% 建筑 密度在 65%以上 绿化率、室外公共活动空间与绿化景观 绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。 绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。 少量绿化，少量的公共活动空间。 无绿化，基本无公共活动空间。 无公共活动空间，出行通道狭窄，小道弯曲。 6 物业管理 物业管理情况。 全封闭物业管理。 半封闭物业管理。 有物业管理。 无物业管理。 无物管，无环卫管理。 20 序号 因素项目 考察项 目内容 一等 二等 三等 四等 五等 7 住宅区配套设施 配套完善程度 在住宅区内具备小区智能化、供热、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。 在住宅区内具备小区智能化、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。 在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设施。 在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。 在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。 住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明： 其中住宅房屋区位因素调节系数 Q 711； 其中 2， 2， 2， 1， 3， 1， 1。 S，标准样本住宅区位因素调节系数为 比实例修正为标准样本住宅区位状况修正系数 100 。 21 附件六、成本法评估说明 （ 一 ） 非住宅非营业用房的成本法评估应用 然后扣除折旧 ,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则 中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法。本成本法中的“成本”含义，并不是通常意义上的成本，而是以成本为基础的市场价格。 拆迁补偿评估价格土地重新购建价格建筑物重新购建价格建筑物折旧 采用市场法、基准地价修正法求取土地重新购置价格，可采用成本法求取土地重新开发成本。土地重新开发成本包括土地取得成本、土地开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。 建筑物重新购建价格是指建筑物重置价格。建筑物重置价格通常采用成本积算法求取，建筑物重置价格包括建筑物建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，可通过对建筑安装工程费、专业费用的估算来求取建筑物建设成本。 照房屋完损等级评定标准的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。 （ 二 ） 住宅房屋重置价格（元 / 结构类型 钢筋砼（框架）一等 钢筋砼（框架）二等 砖混一等 砖混二等 砖混三等 砖混四等平房 砖木 简易结构 一等 二等 三等 重置单价 960 820 700 630 540 35000 470 27060 （三）非住宅房屋 重置价格（元 / 结构类型 钢筋砼（框 架）一等 钢筋砼（框 架）二等 砖混一等 砖混二等 砖混三等 砖混四等平房 砖木 一等 二等 重置单价 1020 910 760 690 610 520 600 470 注： 1、 住宅、非住宅用房（不包括工业及仓储用房）所列房屋的层高为 :钢砼结构 砖混结构 木结构 房屋层高每增减 重置价格相应增减 2%,房屋层高为 室内 地坪面与上层板顶面之间的高度 ,前后檐高不等的 ,以平均高度计算 。 2、房屋的结构、楼地面和设备状况等相应等级有较大差异时， 22 重置价格可适当增减。 （四）单层工业厂房 重置价格（元 / 类别 级别 结构、装修及设备状况 重置价格 钢混结构（框架） 一级 多层钢砼架承重，钢砼基础，实砌墙围护，现浇楼面，柱网较大（ 6M 6M），水泥楼面，钢门窗，水电卫齐全。 1250 二级 钢砼框架承重（或半框架），钢砼基础，实砌墙围护，柱网较小，水泥楼面，钢门窗。 1070 钢混结构（排架） 一级 钢砼柱，檐高大于 砼屋架或钢屋架，跨度15M，吊车吨位大于 5吨。 1020 二级 钢砼柱，檐高大于 砼屋架或钢屋架，跨度15M，无吊车。 920 全钢结构 一级 钢砼基础，钢柱，钢梁，有吊车， 夹芯 彩钢板墙面屋面，檐高大于 6M 。 1060 二级 钢砼基础，钢柱，钢梁，无吊车， 夹芯 彩钢板墙面屋面，檐高大于 960 砖混结构 一级 砖柱，檐高 屋架或钢屋架，有墙上跑吊车3度 9 900 二级 砖柱，檐高 屋架 或钢屋架，跨度 9 830 扣除折旧后单层工业及仓储用房现值 =房屋建筑物重置价格单价 （ 1+檐高调整系数 +跨度及跨数调整系数） 建筑面积 成新率 % 扣除折旧后多层工业及仓储用房现值 =房屋建筑物重置价格单价 （ 1+层高调整系数 +跨度及跨数调整系数） 建筑面积 成新率 % 1、层高檐高调整系数说明表 层高及檐高调整 调 整 值 钢筋砼结构，层高在 不含 每增加 筑物重置价格增 单层厂房及仓储用房檐高在 9M 以上调增 ,每增减 筑物 重置价格增减 砖混结构，层高在 上调增 , 下调减， 每增减 筑物重置价格增减 2、钢混结构、全钢结构跨度及跨数修正 系数说明表 跨度 (M) 12 18(15) 24 跨数 1 2 3 23 修正系数 4% 0 修正系数 0 （ 五 ）住宅房屋建筑等级说明表 房屋类别 等级 分部项 具 备 条 件 钢筋砼结构 钢筋砼一等 结构 钢筋砼整板基础或独立柱基础、基础梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢 筋砼楼屋面。结构质量好，外观无缺陷。 门窗 铝合金或塑钢窗，用料上等、制作考究的木质门或金属门，分户配有牢固防盗门 墙面及天棚 内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为一般涂料平顶 屋楼地 水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面 设备 水电卫齐全，照明、插座分线路设置，电气、电话、有线电视线路暗敷 . 钢筋砼二等 结构 钢筋砼条形基础或独立柱基础、基础梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面。结构质量一般，外观有缺陷。 门窗 钢窗或木窗， 普通木质门，木质用料中等 墙面及天棚 内墙为一般涂料墙面；外墙为一般涂料或水泥砂浆墙面；天棚为一般涂料平顶 屋楼地 水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面 设备 水电卫齐全，照明、插座分线路未分开设置或明敷 房屋类别 等级 分部项 具 备 条 件 砖混结构 砖混一等 结构 钢筋砼基础，砖墙及钢筋砼梁承重。钢筋砼楼屋面，有构造柱、圈梁。 门窗 铝合金或塑钢窗，普通木质门或钢门，分户配有牢固防盗门 墙面及天棚 内墙为一般涂料墙面；外墙为高档 涂料或面砖墙面；天棚为一般涂料平顶 屋楼地 水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面 24 设备 水电卫浴齐全，照明、插座分线路设置，电气、电话、有线电视线路暗敷 . 砖混结构 砖混二等 结构 砖基础或砼条形基础，砖墙及钢筋砼梁承重，钢筋砼 楼屋面，没有或很少有构造柱，圈梁。 门窗 用料中等的木门窗。 墙面及天棚 内墙为一般涂料墙面；外墙为一般涂料或水泥砂浆墙面或清水墙，天棚为一般涂料平顶 屋楼地 水泥砂浆 或水磨石 楼地面，普通防水屋面。 设备 水电齐全，照明、动力线路未分 线路设置，有厨无厕。 砖混三等 结构 砖基础或砼基础，实砌砖墙或空斗砖墙承重。 门窗 用料一般的木质门窗。 墙面及天棚 一般标号沙浆外墙面或清水墙，内墙面刷涂料，无吊顶。 屋楼地 水泥砂浆楼地面面层，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面，无吊顶。 设备 有水电，厨厕合用。 砖混四等平房 结构 砖基础，实砌一砖墙承重。 门窗 用料一般的木质门窗。 墙面及天棚 一般标号沙浆外墙面或清水墙，内墙面一般粉刷，无吊顶。 屋楼地 水泥砂浆地面，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面，无吊 顶。 设备 有水电及卫生设施。 房屋类别 等级 分部项 具 备 条 件 砖木结构平房 砖木一等 结构 实砌墙，屋面木梁、木屋架承重。 门窗 铝合金 门窗。 墙面 内墙为一般涂料墙面；外墙 面砖贴面。 屋楼地 木桁条或木椽，旺砖平瓦屋面，水磨石 地面。 设备 有水、电。 砖木二等 结构 实砌墙，屋面木梁、木屋架承重。 门窗 普通木门窗。 墙面 内墙为一般涂料墙面；外墙普通砂浆 屋楼地 普通水泥地面，平瓦屋面。 设备 有水、电。 25 砖木三等 部分砖墙、部分土墙， 部分空斗墙， 木屋架瓦屋面，有门窗、水泥地面，有电无水 4. 草房、披房及简易房 房屋类别 等级 具 备 条 件 草 房披房简易房 草房 砖墙或土墙，木结构草屋面，一般粉刷，有木门窗 披房、简易房 砖墙、瓦屋面或玻璃缸、石棉瓦、油毡屋面，檐高 2 米左右 （六 ）非住宅房屋建筑等级说明表 房屋类别 等级 分部项 具备条件 钢筋砼结构 钢筋砼一等 结构 钢筋砼整板基础或独立柱基础、基础梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面。结构质量好 ，外观无缺陷。 门窗 铝合金或塑钢窗，木质门或其它金属门有防盗门，底层窗户设防盗网。 墙面及天棚 内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为一般涂料平顶 屋楼地 水泥砂浆 或水磨石 楼地面；保温隔热、防水屋面 设备 水电齐全，线路暗铺，