福州市金山橘园洲地块项目前期策划报

福州市金山橘园洲地块项目 前期策划报告 2005.08.19 路线 分析及定位 各项规划建议 市场调研分析 突围 优术 取势 如何借势发力 明确突围方向 选择突围之术 明道 汇报内容 市场调研分析 项目各项规划建议 1 2 项目分析及定位 3 市场调研分析1 项目市场分析 客户市场需求研究方法 客户市场需求分析 项目市场空间研判 市场调研分析 金山橘园洲地块项目 项目片区市场 分析3 项目市场研究 区域的界定2 整体经济情况 1 、 整体经济发展持续增长 2、居民收入水平稳步提高 3、城市化建设速度加快 1 福州市房地产市场调研分析 福州市经济圈及发展趋势图 项目周边楼盘 调查分析4 相关区域楼盘 调查分析5 市场调研分析 金山橘园洲地块项目 整体房地产市场 1 、 市场供求基本平衡 2、房价稳步上涨 3、二手房市场交易量明显增加 1 福州市房地产市场调研分析 历年住宅开发面积总量表 房地产投资理性回落。 单位：万立方米 项目片区市场 分析3 项目市场研究 区域的界定2 项目周边楼盘 调查分析4 相关区域楼盘 调查分析5 市场调研分析 金山橘园洲地块项目 整体房地产市场 1 、 市场供求基本平衡 2、房价稳步上涨 3、二手房市场交易量明显增加 1 福州市房地产市场调研分析 各类物业交易价格表 房价稳步上涨。 单位：元 /平方米 项目片区市场 分析3 项目市场研究 区域的界定2 项目周边楼盘 调查分析4 相关区域楼盘 调查分析5 市场调研分析 金山橘园洲地块项目 未来房地产市场 1 、供求结构趋于合理 2、需求持续旺盛 3、品牌和产品的竞争 1 福州市房地产市场调研分析 未来经济及房地产市场发展组团 项目片区市场 分析3 项目市场研究 区域的界定2 项目周边楼盘 调查分析4 成熟经济组团 未来大经济组团 发展中经济组团 发展中经济组团 相关区域楼盘 调查分析5 市场调研分析 金山橘园洲地块项目 项目概况 1 、福州房地产开发的集中地 2、金山房地产开发中心地带 1 福州市房地产市场调研分析 项目片区市场 分析3 项目市场研究 区域的界定2 项目周边楼盘 调查分析4 相关区域市场分析 1 、市中心板块 2、江滨板块 3、西区、五四北板块 4、东区板块 5、仓山板块 6、金山新区板块 研究区域的界定 1 、可比性区域选择 2、金山新区板块为研究重心 相关区域楼盘 调查分析5 市场调研分析 金山橘园洲地块项目 市场发展状况 1 、城市建设的重心 2、基础配套设施趋于完善 3、区域型经济文化居住中心 1 福州市房地产市场调研分析 金山新区两大居住板块 项目片区市场 分析3 项目市场研究 区域的界定2 项目周边楼盘 调查分析4 本项目地块 乌龙江金山 板块 南江滨板块 相关区域楼盘 调查分析5 市场调研分析 金山橘园洲地块项目 市场发展状况 1 、城市建设的重心 2、基础配套设施趋于完善 3、区域型经济文化居住中心 1 福州市房地产市场调研分析 小结： 项目片区市场 分析3 项目市场研究 区域的界定2 项目周边楼盘 调查分析4 金山生活区房地产开发相对较集中，主要以中高 档住宅为主，部分为经济适用房 建筑类型相似，多欧式风格，以多层、小高层居 多，其他还有联排、双拼、叠加及少量独栋别墅 除了金山碧水等几个开发较早的楼盘之外，其他 楼盘普遍突出配套设施不够完善的现象，特别是公 共交通系统不到位 整体销售状况良好，价格适中，随着配套的逐步 完善，价格有缓慢上涨的趋势 相关区域楼盘 调查分析5 市场调研分析 金山橘园洲地块项目 片区发展预测 1 、完善主体路网建设 2、形成最大组团型的中高档居住区 3、片区内两大居住板块的竞争 1 福州市房地产市场调研分析 两大居住板块的竞争 项目片区市场 分析3 项目市场研究 区域的界定2 项目周边楼盘 调查分析4 生态景观竞争 城市中心经济辐射线 本项目地块 竞争性楼盘 相关区域楼盘 调查分析5 市场调研分析 金山橘园洲地块项目 项目周边楼盘 小结： 金山区住宅用地投放量大 房地产开发竞争非常激烈 住宅供应量略大于需求量 住宅开发特色产品不多 高层住宅产品目前仍是空白 配套逐步完善 房价稳步上涨 1 福州市房地产市场调研分析 项目市场研究 区域的界定2 项目周边楼盘 调查分析4 相关区域楼盘 调查分析5 项目片区市场 分析3 相关区域楼盘 1、中天金海岸 2、香江红海园 3、南国金辉 4、中融爱琴海 5、丽景天成 6、融信第一城 7、江南名城 1、名城港湾 2、长滩美墅 3、兰庭西江月 4、福禄坊 小结： 别墅投放量与需求量都很大 多集中在沿江区域、仓山区 价格相对较低，潜在客户多 政府控制用地，未来供应少 市场调研分析 金山橘园洲地块项目 供求总量趋势 供应： 供应总量稳步上涨 以中高档楼盘为主 1 供求市场分析 未被满足的市 场空间2 供求结构趋势 居民购买力趋势 需求： 存在巨大潜在需求 消费者类型众多 供应： 经济适用房增加 中高档住宅增势 放缓 需求： 中高档价位、中大面 积户型 居住标准要求提升 房价增长率与 GDP 增长率之比： 福州房价相对 合理 GDP增长快于 房价增长 房价收入比： 中高档客户购买能力 较强 福州居民购房自有资 金水平高 市场调研分析 金山橘园洲地块项目 调查数据显示 1 供求市场分析 未被满足的市 场空间2 未被满足市场空间 居民对中高端住宅的实际购买力较强 占六成以上消费者希望购买 130平方米以 上的住宅 有 50% 的消费者认为房价走势会平稳上升 近 70% 的消费者计划购房 市场调研分析 金山橘园洲地块项目 客户市场需求 分析 区位 类型 环境 档次 文化 建筑风格 配套设施 户型 装修标准 价位 商业物业 付款方式 信息来源 客户资料 需求总结 繁华地段、交通便利、文化政治或商业中心 多层、小高层、高层、联排、独栋 无污染、较好的景观、安静、私密性好 中高档、高档 舒适、高尚、恬静、优雅、富有情趣 中式、欧式、拉丁美洲式等 超市、银行、托儿所、幼儿园、美容健身会 所、运动场馆 两房以上、错层、复式、别墅 中高档装修、高档豪华装修 单价 3000元 /平方米以上或总价 40万以上 项目分析及定位2 本项目分析分析 项目定位 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 项目定位3 项目竞争力 分析2 项目地盘分析 1 、区位 2、景观 3、形状 4、配套 1 本项目分析 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 项目定位3 项目竞争力 分析2 项目 S.W.O.T.分析 1 本项目分析 1 、优势 2、劣势 3、机会 4、威胁 优势 -Strength 区位：金山板块中心 交通便捷： 三环路与浦上大道 交 界处，浦上立 交桥旁 景观：金山公园与乌龙江湿地 公园中间，紧邻乌龙江 劣势 -Weakness 周边配套：不完善 居住环境：紧靠三环路，受影响 景观：乌龙江湿地公园开发不成 熟 机会 -Opportunity 规划：重心 位置：两大公园，发展成稀缺 性高尚社区 文化：与大学城隔桥相望 威胁 -Threat 竞争板块：南江滨板块 竞争项目：中天金海岸、香江红 海园 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 项目定位3 项目竞争力 分析 1 竞争性楼盘分析 2 本项目分析 具有一定规模，定位在中高端客户、中 高档产品，入市时间在 05年下半年或 陆续推出的楼盘为本项目的竞争性楼盘 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 项目定位3 项目竞争力 分析 1 项目竞争力优势 2 本项目分析 空中别墅式住宅 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 项目定位 2 项目竞争力 分析 1 项目市场定位 3 本项目分析 1 、中高档住宅 2、部分为高档豪华住宅 3、少部分为时尚商业型物业 商业 住宅 地块 特征 缺少与 住宅区 相配套 的商业 市场需求 具有发展 潜力，特 色产品不 多 没有建设大型 商业中心的条 件 周边多 住宅区 紧邻两大公 园，分成两 块 保健 、休闲 、餐饮 、商铺 高尚居 住区 配套 商业广 场 时尚商 业广场 本项目 定位 紧邻金 山公园 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 项目定位 2 项目竞争力 分析 1 项目客户定位 3 本项目分析 1 、住宅目标客户 2、商业目标客户 边缘客户群 次级客户群 核心客户群 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 项目定位 2 项目竞争力 分析 1 项目物业定位 3 本项目分析 住宅： 双拼、联排、叠加和高层（空中别 墅）相组合的别墅群 商业： 与本项目居住别墅群相匹配的体验 式参与式的风情商业街 高尚、现代的生态园林居住空间 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 项目定位 2 项目竞争力 分析 1 项目功能定位 3 本项目分析 居住 商业 尚城名墅 高尚生态园林别墅式居住区 项目形象定位 项目各项规划建议3 项目规划设计建议 物业管理及职能化建议 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 物业管理及 智能化建议2 开发模式建议 1 、整体布局、分期开发 2、景观园林先行 1 项目规划设计 建议 A区景观 建设 A区开发 A区住宅 建设 B区景观建设 商业广场 建设 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 物业管理及 智能化建议2 开发模式建议 1 、整体布局、分期开发 2、景观园林先行 1 项目规划设计 建议 B区开发 B区景观 建设 B区住宅 建设 A区住宅景 观维护 A、 B区住宅及景 观维护 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 物业管理及 智能化建议2 总体布局规划 1 、天际线由低到高 2、景观园林交错有致 1 项目规划设计 建议 商 业 广 场 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 物业管理及 智能化建议2 交通规划建议 1 、主、次出入口 2、主干道行车、人行道灵活布局 1 项目规划设计 建议 商 业 广 场 A、 B区主出 入口 A、 B区次 出入口 A区 B区 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 物业管理及 智能化建议2 建筑外观墙面 1 、外墙面辅以多种现代元素 2、架空、通透、空中花园 1 项目规划设计 建议 联排住宅外立面示意 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 物业管理及 智能化建议2 建筑外观墙面 1 、外墙面辅以多种现代元素 2、架空、通透、空中花园 1 项目规划设计 建议 叠加住宅外立面示意 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 物业管理及 智能化建议2 建筑外观墙面 1 、外墙面辅以多种现代元素 2、架空、通透、空中花园 1 项目规划设计 建议 高层住宅外立面示意 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 物业管理及 智能化建议2 外立面颜色 1 、以时尚、现代色调为主 2、统一和谐、充满活力 1 项目规划设计 建议 联排住宅外立面颜色示意 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 物业管理及 智能化建议2 外立面颜色 1 、以时尚、现代色调为主 2、统一和谐、充满活力 1 项目规划设计 建议 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 物业管理及 智能化建议2 外立面颜色 1 、以时尚、现代色调为主 2、统一和谐、充满活力 1 项目规划设计 建议 高层住宅外立 面颜色示意 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 物业管理及 智能化建议2 顶部处理建议 1 、立体化空中景观 2、空中别墅式花园 1 项目规划设计 建议 高层住宅顶部处理示意 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 物业管理及 智能化建议2 顶部处理建议 1 、以时尚、现代色调为主 2、统一和谐、充满活力 1 项目规划设计 建议 小高层住宅顶部处理示意 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 物业管理及 智能化建议2 标志建筑物 1 、塔式建筑 2、包含现代元素信息 1 项目规划设计 建议 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 物业管理及 智能化建议2 主力户型 1 、动静、公私、主次、干湿分开 2、多样性、花园式、人性化 1 项目规划设计 建议 户型组合比例 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 物业管理及 智能化建议2 主力户型 1 、动静、公私、主次、干湿分开 2、多样性、花园式、人性化 1 项目规划设计 建议 偶数层户型功能搭配示意 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 物业管理及 智能化建议2 主力户型 1 、动静、公私、主次、干湿分开 2、多样性、花园式、人性化 1 项目规划设计 建议 奇数层户型功能搭配示意 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 物业管理及 智能化建议2 景观设计 1 、调节微观气候 2、充分满足审美需求 1 项目规划设计 建议 高层住宅园林设计示意之一 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 物业管理及 智能化建议2 景观设计 1 、调节微观气候 2、充分满足审美需求 1 项目规划设计 建议 高层住宅园林设计示意之二 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 物业管理及 智能化建议2 景观设计 1 、调节微观气候 2、充分满足审美需求 1 项目规划设计 建议 立体化园林设计示意 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 物业管理及 智能化建议2 景观设计 1 、调节微观气候 2、充分满足审美需求 1 项目规划设计 建议 平面庭院园林 设计示意 项目分析定位 金山橘园洲地块项目 物业管理及 智能化建议2 配套设施 1 项目规划设计 建议 项目分析定位 金