加快安置房建设力度，逐步提高安置小区建设档次(拆迁办).docx

加快安置房建设力度，逐步提高安置小区 建设档次(拆迁办) 近年来，随着我区开发建设力度的不断加大，征地拆 迁工作逐步成为社会关注的热点和焦点。拆迁后安置工作 面临着任务重、建设慢、安置难的众多压力。一方面，上 级对拆迁安置工作的要求越来越严格，另一方面，群众对 安置要求的期望值也不断提高。安置房建设进度和安置小 区的建设档次日益受到社会的关注和政府重视，下面就我 区在这方面的工作作调查研究。 一、安置房建设存在问题 目前我区拆迁安置基本以调产安置为主，少量户选择 调产货币组合安置和货币安置，基本无迁建安置，调产安 置率高，安置房建设量大、任务重。目前，主要存在问题 是： 1、安置用房紧缺、安置滞后。安置房建设和调产安置 用地供应的速度与拆迁安置的需求还有一定的差距。虽然 我区目前的安置房建设量很大，但拆迁调产安置房的需求 缺口还较大，且各街道、乡镇不平衡。安置房建设相对滞 后，导致拆迁户的安置过渡时间长，一般需 2 至 3 年、长 的需达到 4 至 5 年，政府过渡费支出多，安置压力大。可 建设安置用地紧张，储备安置用地远远不足，特别是大矸、 霞浦、柴桥已无后续项目拆迁预备安置房建设用地，安置 用地供应形势严竣，增加了今后的拆迁难度。 2、安置房建设协调多、开工及建设慢。目前安置地块 村民征地政策处理工作难度越来越大，及其它多方面原因， 造成交地慢、交地难；安置地块竞得人接受交地消极，进 场开工缓慢，建设进度不够快，竣工验收时间长，小区交 付慢，期间要求政府协调多。 3、安置小区形象差、档次低。我区已建成交付的安置 小区普遍相对位置偏、建设档次低、质量差、综合配套不 完善，安置小区与普通商品住宅小区形象分明，城市融入 度欠佳，影响城市整体形象的提升。 二、安置房建设问题产生的主要原因 安置建设滞后主要受二方面因素影响。一是规划滞后， 在城市规划过程中未前瞻性、科学合理规划安置地块，以 致拆迁时临时找地规划，安置房建设无法提前或与拆迁同 步。二是我区建设用地紧张，用地指标紧缺，提前落实安 置用地困难。 造成安置小区建设档次相对低的是由多方面原因造成 的。我区调产安置房是以“政府定价、市场运作”模式来 建设，即由政府指定安置商品房的销售价格，土地公开挂 牌出让由房地产公司来开发建设，开发建设的运作按市场 化操作、要求同市场商品房一致，安置房的销售对象和时 间由政府安排。由于安置房是政府定价，并且安置价格较 低，安置房的销售收入基本上是已定的，开发利润薄;房地 产开发商建设投入的积极性低，是安置小区建设档次相对 较低的内在根源。我区已建成的安置小区档次相对低,具体 受以下几方面因素影响： 1、设计定位低。我区已建成的安置小区，设计定位以 经济实用为指导原则，小区容积率高，房屋设计方整紧凑， 附属配套设施设计立足于只求满足规范和相关文件要求。 2、建设成本低。由于开发商的趋利本性，追求利润最 大化，安置房建设投入相对低，建筑装饰用材和附属配套 设施用材建设档次相对较低，只求满足使用功能和验收要 求。特别是装饰材料上如涂料、面砖、栏杆、门窗材料等 相对档次低，品质和质量一般，耐久性差；还有绿化简单、 品种普通，附属设施如围墙、路灯、红外报警设施等质量 不是很好。以上这些从建设上造成了安置小区相对档次低 的印象。 3、规划位置偏和周边配套不完善。已建成的安置小区 普遍在城市边缘，相对位置较偏；周边综合城市配套不够 完善，生活、工作多有不便。 4、小区物业管理难和城市管理覆盖不足。由于安置小 区普遍物业费收取困难、经费不足，物业管理不规范、服 务差，安置小区居民城市化生活意识低、难管理，以及城 市管理部门日常管理覆盖力度不足。安置小区普遍存在脏、 乱、杂、破、挤现象。 三、改善安置房建设困境的措施 针对安置房建设中存在的不足，在区政府的重视下， 我们切实采取措施加大安置房建设力度，逐步提高安置小 区的建设档次。 围绕拆迁进度，满足安置需求、尽早安置，切实加快 调产安置房建设速度，缓解安置慢的状况。 1、及早安排安置用地。紧贴拆迁实际，加强安置用地 的计划性，做到早安排、早申报，防止安置用地违规情况 的发生，尽量及早落实安置建设用地。近几年来，在区政 府的重视下，优先保障安置用地。在用地指标紧缺的情况 下，自征地拆迁办成立以来共落实调产安置用地 33 宗面积 2658 亩，有力缓解了安置用地紧张局势。 2、抓紧安置地块方案设计。为缩短安置房建设时间， 在土地还不能出让之前，我们抓紧安置房规划方案设计， 遵照模拟审批程序，尽量把能办理的建设前期手续办理好， 确保安置房能尽早开工建设。协调规划和相关部门，加快 各项审核、审批工作，及时完成规划审批，及早定稿；使 土地一经出让，开发建设单位就可进入施工图设计和施工 准备，缩短建设周期。今年共有 15 幅 1427 亩安置用地在 进行安置房规划方案设计；其中 12 幅 1119 亩安置用地已 完成规划方案设计，并有 6 幅 531.6 亩安置用地已完成挂 牌出让。 3、加快安置建设速度。我们在对安置小区建设进行全 程监管的同时，一是抓紧配合做好土地出让前准备工作， 待土地农转用一经批准，能及早挂牌出让；二是督促房地 产公司抓紧开工建设，按时间节点抓建设进度；三是配合 做好地块外道路、水、电等配套工作，为顺利施工创造有 利条件；四是协调水、电、气、视等各专业部门给予支持 配合，及时衔接施工；五是协调区有关职能部门在符合验 收条件前提下给予支持特办，尽快验收，确保安置小区及 时交付。另外，对预计拆迁项目计划明确、土地出让条件 成熟的安置用地，我们将安置房建设先行，力争向准现房 安置目标靠近，促进拆迁和减少政府过渡费的支出。三年 来，竣工交付 5 个小区建筑面积 35.6 万平方米，目前在建 共 15 个安置房小区建筑面积 114 万平方米，另有土地已出 让还未开工的安置房小区 5 个建筑面积 87 万平方米。 提高安置房建设标准，加强安置房建设管理，完善地 块配套建设，提升安置小区档次。 为更好的适应拆迁安置形势发展的需要，加快调产安 置房建设，提高安置房建设品质。在考察了市、各区调产 安置房和经济适用房建设管理模式的基础上，结合我区实 际，经过多方研讨，通过以下几方面切实提高安置小区的 档次。 1、优选安置房设计方案。为提高安置房建设档次，从 安置房建设的源头上把好关，提高我区的安置房方案设计 水准，获得较好的安置房建设方案。一方面为促进城市形 象提升和提高安置小区档次，以及节约、集约利用土地， 我们全面推行安置小区建设高层住宅，设计定位上跟非安 置小区看齐，使安置小区达到同期同区域住宅小区的中上 档次。另一方面我区安置房方案设计落实由原竞争性谈判 筛选改为公开招标，提高方案设计费，要求甲级资质的设 计单位参与投标，力求多方案比较、选到更好的设计方案， 提高设计水准。再一方面方案设计中的住宅套型和比例由 我办把关，力保套型合理、实用，符合安置需求；总平布 置和立面风格以及设计规范由规划局把关，力求符合我区 城市规划和有利于城市形象的提升。 2、提高安置小区建设标准。制订和统一安置房建设标 准，提高装饰材料、智能化系统、小区绿化景观等建设标 准和加强对建设要求实施情况的监督检查，切实提高安置 小区的档次，以期达到与同期同区域中上住宅小区同档次。 3、由我区国有房地产公司开发建设安置房。为减少社 会房地产公司的商业逐利性造成的安置房建设用材标准低、 压缩建设成本，以致安置小区建设档次低、质量差、建设 缓慢的现象。切实提高安置小区的建设标准和施工质量， 加快建设进度、便于建设管理，从去年开始全区安置小区 开发建设任务基本上由区属国有房地产公司承担。 4、加强安置地块配套建设。我办根据安置区块规划和 安置小区建设进度，适时提出配套工程报区发改局列入政 府投资项目建设计划，及时跟进安置地块政府投资配套项 目建设，完善幼儿园、社区、停车场、广场、道路、绿化、 水利等公共配套设施，美化宜居生活环境，促进农转非居 民环境生活品质、社会生活品质的新提升,城市环境的新改 善和新发展，提升安置区块整体城市形象。 四、安置房建设有待探索建议 为促进拆迁工作，破解安置难、建设慢的难题，按照 “规划超前、质量优良、环境优美、设施齐全、功能完善” 的理念加快安置房建设、同步提高安置房品质，促进拆迁 工作，还需要加强探索、解放思想、开拓思路、提前谋划、 加大投入。我们建议： 加强安置用地规划。全区要加强中长期的安置用地规 划落实、合理布局安置地块位置，不能只求解决眼前所需， 四处临时找寻安置用地，和一味地把安置地块安排到城市 边缘地带，要考虑拆迁户的心理和兼顾区域平衡，减少拆 迁和安置阻力。 完善综合配套。加强安置区域周边建设规划，穿插布 局商业、公建等公共服务设施，提前和加大周边市政设施 建设，完善综合配套建设，营造优美安置区块城市形象， 提升宜居生活环境，增加拆迁户安置认同感同，促进拆迁 安置工作顺利开展。 加大财政投入和土地投放。提前安排安置地块出让， 预先落实安置小区建设，在拆迁时尽量接近现房安置，不 仅便于拆迁，还可节约过渡费的支出。丞待提前规划、安 置用地提前保障出让和资金预先投入，安置房提前建设。 探索安置小区物业管理新思路。物业管理质量高低直 接影响安置小区的形象和档次。需全面调研全区已交付安 置小区的相关物业管理工作现状，了解物业管理困境，探 索安置小区物业管理的新方式、新办法，切实提高安置小 区物业管理水平，提升安置小区形象。 加强对老安置小区的改造提升。由于老安置小区相对 建设档次低、质量差、小区内公共设施配置落后