加强土地市场建设的调研报告.docx

加强土地市场建设的调研报告 XX 年 5 月，国土资源部要求各级国土资源管理部门，要准 确把握运用土地政策参与国民经济宏观调控的力度和时机， 逐步学会运用土地政策为宏观经济“加油门”、“点刹车” 。作为国土资源管理参与宏观调控平台的土地市场建设的 培育与规范，无疑象一只“无形之手”，对地方经济的发 展起着至关重要的作用。只有深刻认识我县在土地市场建 设发展中存在的不足，有效运用好土地市场这只“无形之 手”，建立起市场配置资源的长效机制，实现政府对土地 资产的有效调配和集中统一管理，才能发挥出国土资源参 与宏观调控的积极作用。 一、我县土地市场建设回眸 我县地处豫西山区，工业基础薄弱，城镇化水平不高。 近年来，为加快城市建设步伐，县委、县政府按照“巩固 完善老城区，强力开发北城区”的基本思路，投入大量资 金，对老城区道路、通水、排水、绿地、路灯和各类市场 基础性设施进行了大规模的改造，逐步建立了以红旗大道、 李贺大道、锦屏大道、滨河路、红旗广场、北城区中心广 场、滨河游园为亮点的“四路两场一园”的城市新格局。 XX 年，县政府又投入大量资金进行小城镇建设，极大改变 了乡镇面貌，促进了乡镇经济的健康发展。政府在基础设 施建设上的资金投入，增强了城市的服务功能，城镇地价 水平明显增高。这部分升值的地价本应由政府收取，最终 回归社会用于城市建设再投入、再升值，但由于土地市场 建设不规范，城市大量的土地掌握在用地者手中，一些单 位和个人正是看到了土地的潜在价值，在土地使用制度改 革中钻空子，最终成为政府投资土地上的最大受益者，作 为投资者的政府却没有得到应得的回报，造成了国有土地 资产的白白流失。 为了强化政府管地权威，使政府高度垄断土地一级市 场，国务院关于加强国有土地资产管理的通知文件下 发后，宜阳县人民政府及时下发了关于实行建设用地五 统一的通知，明确了征地是政府的专有权利，禁止用地 单位与农村集体经济组织自行协商用地，对建设用地实行 统一规划、统一征用、统一开发、统一按项目供地、统一 管理。县政府根据土地利用总体规划和城市规划，制定土 地利用年度计划和年度规划，控制建设用地供应总量，按 照合理配置、有效利用土地现状的原则，编制建设用地区 域的详细规划，确定开发强度、地块用途，统筹安排各类 建设用地。建设单位需要使用农村集体土地的，由县人民 政府按照土地利用年度计划实施统一征用，根据建设用地 的位置、用途、数量制定征地方案，每年分批次上报，经 批准后，依照有关规定和法定程序，对被征地单位予以补 偿，向用地单位供给土地。政府统一征地，实行一个渠道 进水，从源头上扭转了土地需求决定供给的被动局面。此 举严格控制了建设用地总量，既保护了耕地，又能保证被 征地农民的补偿费及时足额到位，不损害农民的利益。而 且良好的用地环境吸引了众多商家来宜投资建厂，兴办企 业。先后有洛阳龙羽宜电有限公司、洛阳恒基铝业公司、 洛阳热电厂、黄河同力水泥集团等企业落户我县，县国土 局服务国家、省、市重点建设项目及一般建设用地项目达 15 个，提供土地 3000 余亩，达到了政府管理土地“一个龙 头出水”的目的，为我县经营城市土地打下了坚实的基础， 促进了县域经济的发展。为规范土地市场秩序，我县开展 了土地隐形市场的清理整顿，县国土局在纪检委、纠风办、 公、检、法、司、城建、房管等部门的密切配合下，对全 县范围内未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权 或改变用地性质的单位和个人，依法进行了收缴土地出让 金和罚款的处理。共查处土地隐形交易 80 余宗，补缴土地 出让金 160 余万元，把土地使用权交易纳入了依法管理轨 道。与此同时，县国土局积极借鉴外地经验，大力推行土 地有偿使用制度，在推行经营性用地招标、拍卖、挂牌出 让等方面进行了尝试，努力建设土地有形市场，但因种种 原因，效果并不明显。 二、我县土地市场的特点 政府对土地一级土地市场实现了高度垄断 我县在对建设用地实行“五统一”管理之后，政府调 控土地一级市场的能力增加了，“一个龙头进水，一个龙 头出水”的格局基本形成。“要用地找政府”的政策，有 效遏制了用地单位与村、组私下交易、协商用地的行为。 特别是北城区建设的用地秩序得到规范，区域发展所需的 建设用地，严格按照土地利用总体规划、城市建设规划及 北城区详细控制性规划来调配，杜绝了违法用地，减 少了因用地问题而引发的群众上访事件的发生。 土地市场机制不健全 随着我县固定资产投资的逐年增高，由此带动了百业 兴旺，也增加了土地的需求量。在土地市场的建设上，存 在许多不足之处，主要表现在：一是政府调控土地市场的 力量薄弱，应该由政府掌握和调控的城镇建设用地供应量、 闲置、存量土地的数量，没有实质性的掌握和控制在政府 手中。二是对旧城区存量土地的盘活，以及实现土地集约 利用上，缺乏行之有效的措施，三是土地收购储备机制不 健全，没有成立以政府为主导的专门的土地收购储备机构， 对县域闲置、低效应纳入储备库的用地，仅限于“预储备” 。政府手中的土地和资金不充足，无法对土地市场进行有 效的调控，土地资源的价值就不能够充足的显现。 招拍挂出让效果不明显 近年来，我县虽然尝试了对经营性用地采用招拍挂方 式出让土地使用权，但由于土地有形市场未建立，各项土 地市场机制不健全，经营性用地招拍挂的效果并不明显。 据不完全统计，近两年以挂牌方式出让的土地使用权有 5 宗，面积 34.23 亩，挂牌成交价 132.88 万元，政府基本无 收益。相对于其他市县来说，明显处于落后状态。应该在 一级市场出让的土地及收益，没有集聚到政府手中，也因 此造成了土地市场的不稳定，开发商对地价的水平、土地 成本、土地供应量、规范获取土地的途径的认知度较低， 一方面给不法开发商造成了可乘之机，土地隐形交易的现 象依然存在；另一方面，在一定程度上扰乱了土地市场秩 序，降低了政府应有的威信，还影响到投资商的信心。 三、规范土地市场建设的意义 有利于政府宏观调控 作为政府部门要根据经济社会发展计划和各项专门的 规划开展建设活动，必须进行有效的管理和调控。土地市 场作为基础环节之一，作为社会的基本资源和财富的配置 场所，必须按照法律和法规进行规范。规范和有序的土地 市场有利于政府对土地资源和社会资源以及经济建设的宏 观调控。特别是宜阳县耕地少，耕地后备资源又较为缺乏， 但加快城市建设步伐的大气候又不得不占用耕地。因此， 只有规范土地供应渠道，才能够有效保证全县的建设用地 需求和粮食生产安全，也才能保证可持续发展有较为充足 的土地资源。 有利于节约土地资源，实现集约利用 对投资者来说，在规范管理的环境下，越是公平取得 的资源包括土地，越是会全力以赴地加以利用，绝不会粗 放利用，更不会让它长久闲置。特别是宜阳县正处于城市 化、工业化的进程中，耕地的减少伴随着城市化、工业化 的进程是成正比例的，建设用地的增加是不可避免的。工 业化是消耗自然资源、原材料的过程，所以建立资源节约 体系是完全必要的。但是，要实现在集约用地的同时，保 障建设用地的需求，就必须建立由市场主导配置资源的长 效机制，实现对土地资产的有效调配和集中统一管理，最 终使国家受益、企业和个人投资者受益。 有利于增加财政收入 相对于各级财政而言，土地收益是十分可观的。如河 南省方城县，在 1992 年就开始以拍卖的形式出让土地使用 权，开创了河南省土地拍卖的先河，也因此获得了巨大收 益。在敲响土地拍卖“第一锣”后的两年间，方城县拍卖 出让城区国有土地使用权 8.4 万平方米，收取土地出让金 2100 万元，先后用这笔资金开通新街道 11 条，吸纳近 2.5 亿元的资金建厂办店，发展新的工商业服务项目。而这一 切都是在财政不拿一分钱的情况下实现的，政府真正尝到 了运作市场机制配置土地资源的甜头，走出了一条以地生 财、聚财，以财建城、建市，促进经济繁荣发展的新路子。 有利于为城镇建设筹集资金 我县的经济基础薄弱，政府的财政力量极为有限，难 以筹措大笔资金搞基础设施和市场建设。在土地市场方面， 大面积供应熟地很困难，如果等待一切条件成熟再发展， 那就会使宜阳县的经济发展水平与其他各地的距离越来越 大。所以，增强区域自身的造血功能，增强自身的发展能 力十分重要。土地资源的潜在价值，是通过市场途径来体 现的，土地市场的正确运作能起到至关重要的作用。随着 城市建设的发展，环境的优化，区位优势的逐渐显现，能 够带动宗地价格的上涨。同时，每宗地的投资者，不仅仅 投资购买了土地使用权，更为重要的是，他要继续投资搞 基建、搞经营，这样就在获得土地使用权后，再投入数倍 于土地出让金的建设资金，无形中又带动了区域经济发展。 如滨河公园的绿化及基础设施完善后，周边地区的地价明 显高于其他地区，在其周围从事饮食、娱乐等经营的投资 者不计其数，逐渐形成了一个新的市场繁荣区。据宜阳县 城镇国有土地资产评估显示，我县现有国有土地资产总值 为 33.22 亿元，如果经营管理得当，就会为城镇建设提供 充足的资金。 四、关于培育和规范土地市场的建议 规范的土地市场是地方经济发达与成熟的重要标志， 只有规范有序的土地市场，才能促进经济的健康发展，才 能使政府部门有效地运用市场机制参与对土地资源的宏观 调控。如果土地市场不规范，市场秩序混乱，土地资产流 失，不仅削减了土地对经济发展的贡献，而且影响经济的 运行质量，滋生腐败现象，影响社会稳定。所以，根据宜 阳县土地市场建设的实际情况，建议从以下几方面规范土 地市场建设： (一)建立以政府为主导的土地收购储备机制 建立土地收购储备制度，是规范土地储备运行，增强 政府调控力度，解决多头供地的重要手段。在具体的操作 中，要抓好以下三点： 一是成立土地收购储备中心。该中心代表政府实施土 地收购、储备和出让工作，将分散在各土地使用者手中的 土地聚集起来，纳入土地储备库，统一归政府调配。并通 过招拍挂等形式有计划的出让供地，从而盘活土地资产， 促进土地交易市场规范、有序健康地发展。 二是加大对土地收购储备的资金注入。土地收购储备 的主要问题是资金问题，要收购土地，必须有一定的资金 作支撑。作为土地收购储备的主导部门，政府可先支付一 部分启动资金，也可以以土地抵押的方式向银行贷款，土 地部门也可自筹资金，然后通过招标、拍卖出让土地收回 投资，政府也可增加收益。 三是加大土地收购储备和开发力度。土地储备的目的 是调节市场供应，政府手中只有掌握大量的土地，才能实 现以市场配置土地资源，以供给引导需求。对土地的收购 储备，可以采取以下三种方式：一是实物储备。对国有企 业改制、旧城改造和新增建设用地中商品房开发和经营性 项目建设的土地，以及政府应依法收回、收购的土地，实 行实物储备，纳入土地储备库；二是规划红线储备。按照 土地利用总体规划和城市建设规划以及城市建设需求，对 划入城市规划区范围内的土地实行红线储备，严格按规划 供地。特别是对城市规划范围内的经营性用地，严格以招 拍挂出让方式供地。三是信息储备。对不急于收购储备或 受财力限制一时无力进行资金收购的地块，采取信息储备， 待时机成熟时，有计划的收回、收购、开发、出让。 在储备用地的同时，土地收购储备中心要在县计划、 城建、财政等部门的配合下，加大土地开发力度，将储备 生地变为熟地后，有计划的推向市场。通过政府部门一个 “口子”向市场供地，强化政府在土地供应上的主导地位， 明晰城镇土地的产权关系。 大力推行土地使用权招拍挂出让制度 土地使用权招拍挂制度既是地价水平的“晴雨表”， 也是检验房地产开发商市场运作水平以及实力与资质的试 金石，对房地产开发企业必将起到优胜劣汰的作用。随着 土地市场建设的逐步深入，形成公开、公平、公正的土地 市场竞争态势，由市场确定土地价格，实行“物竞天择” 是市场发展的内在要求。要实现对经营性用地全部实行有 偿供应，必须把握好四点： 一是坚持土地市场的高度统一。对旧城区的经营性用 地以及北城区控制性规划范围内的经营性用地必须纳入县 政府统一供应渠道，实现一个“口子”向市场供地。 二是加大土地拍卖出让力度。我县目前对经营性用地 主要采取挂牌出让方式，在一定程度上消减了开发商参与 竞价的积极性。所以，在经营性用地公开出让方式上，要 把握住拍卖出让方式的优势，由挂牌报价演变为现场竞价， 激发开发商的投资积极性。并通过正确的引导，使开发商 认识到，在土地市场的竞争中，谁率先进入市场，谁就赢 得了主动权，只有通过招拍挂方式，才能依法取得土地使 用权。同时，把招拍挂出让方式逐步引向深入，由商业用 地逐步发展到工业和居住用地，对除法律规定可以进行划 拨供地以外的各类用地，逐步尝试全面推向市场，增加政 府收益。 三是加强地价管理。对所有的土地在出让、转让、出 租、抵押之前，必须经过地价评估交易中心评估作价；特 别是对经营性用地要按照标定地价，确定宗地的最低价格， 防止出让价格过低。然后，通过竞价方式，提升土地的产 出效益。 建立土地有形市场，创造良好的土地市场环境 一个地方投资环境的好坏，关键看这个地方的经济环 境和市场环境，也要看政府部门是否为用地者营造了一个 良好的土地市场环境。所以，要实现由市场配置土地资源， 由市场选择土地使用者，由市场决定地价，就必须建立土 地市场交易场所，公开交易信息，增加交易机会，降低交 易成本，保证交易顺畅，接受社会监督。政府只有采用适 应市场经济的全新定位，才能为经营土地提供良好的外部 环境。 严格按计划、按规划供地，控制建设用地供应总量 要保障土地资产管理和土地市场建设的健康发展，只 有依法用市场机制供应土地。国土资源部颁布的招标拍 卖挂牌出让国有土地使用权规定，明