发展我国公寓养老的可行性分析与对策探讨.docx

发展我国公寓养老的可行性分析与对策探 讨 摘要：我国老龄化程度和经济的快速发展，传统家庭 养老功能的弱化，福利机构养老的缺陷，以及老年人在心 理和生理上对生活越来越高的需求，催生了一种全新的养 老模式老年公寓养老。文章立足国情，分析了我国老 年公寓养老发展的可行性及发展中存在的问题，并在此基 础上相应地提出了促进我国老年公寓养老发展的对策建议。 关键词：老龄化；老年公寓养老；养老模式 目前，我国处于人口老龄化水平快速发展时期，在老 年人口不断增加的过程中，我国的养老模式也在发生转变。 家庭结构的变化导致我国传统家庭养老功能日趋弱化；老 龄化进程先于我国经济发展水平使得福利机构养老的缺陷 愈加明显；人民生活水平不断提高，老年人在生理和心理 上对生活的需求也越来越丰富，这一切促使了一种新型养 老模式老年公寓养老应运而生。 一、我国发展老年公寓养老的可行性分析 老年公寓市场存在较大的需求群体 我国是目前世界上老年人口最多、增长最快的国家， 截至 XX 年底，我国 60 岁及以上老年人口已达 1.5989 亿， 占全国总人口的 12，每年还将以 3.2的速度增长。并 且我国老龄化人口高龄化现象明显，我国 80 岁及以 XX 龄 老年人每年以 5.4左右的速度增长。高龄老人已从 1990 年的 800 万增加到 XX 年的 1100 万，到 XX 年将达到 1700 万，是老年人口中增长最快的年龄组。我国老年人口规模 之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发 展史上前所未有的。我国的老龄化现状，成为老年公寓养 老市场需求增大的客观因素，为老年公寓养老提供了巨大 的市场和广阔的发展空间。 老年公寓市场存在较强的市场购买力 1、老年人收入的提高为其购买力提升提供了条件。20 世纪 90 年代退休金增长机制的建立，相应提高了我国老年 人口的人均可支配收入。据中国老龄科学研究中心调查， 目前我国城市老年人中有 42.8拥有存款，仅退休金一项 到 XX 年就增加到 8383 亿元，到 2020 年为 28145 亿元， 2030 年为 73219 亿元。此外在城市 60-65 岁老年人口中， 大约 45会选择继续就业，除有退休金之外还将会有额外 收入，按此预测，到 2050 年就会有 73200 亿元消费储备金。 因此，对老年消费群体购买力不应小觑。 2、老年人福利水平提高为老年公寓养老消费解除后顾 之忧。近年来，我国加快了社会养老保险制度改革的步伐， 将建立起一套适合城乡各类企业职工和个体劳动者的，资 金来源多渠道，保障方式多层次的养老保险体系。这将使 有稳定养老金收入的老年人口，从国有企事业单位扩展到 各种所有制形式的企业，从城市扩展到农村，从而大大提 高我国老年人口的总体购买力水平。老年人在解除了医疗、 养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可释放出来，寻 求更优质的生活环境，为老年公寓养老的壮大提供了有力 保障。 3、子女为父母入住老年公寓提供资金支持。子女以改 善父母居住状况为目的而购买或租用老年公寓，成为老年 公寓消费的主力。当前大多数年轻人难以抽出时间周全地 照顾老人，因此他们就迫切希望有专门为老年人设计的住 宅产品，硬软件服务都能满足老年人的行为与心理需求。 年轻一辈为父母的健康长寿考虑，购置环境优美、空气清 新的老年公寓以改善父母的居住环境是子女购买老年公寓 的主要诱因。 老年公寓市场存在较强的购买意向 1、养老观念的转变促生老年公寓养老需求。我国老年 人对于养老问题的传统观念正在发生改变，老人们正从现 实和精神上逐步接受社会养老。据中国老龄科研中心调查， XX 年 XX 市 50 岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公 寓和将来愿意入住的分别为 10.4 万人和 30.8 万人。在上 海，根据同济大学建筑城规学院预计，截至 XX 年上海的老 年公寓入住人数将达到 7.25 万人，需要老年公寓 3.62 万 套，总建筑面积将近 200 万 m2，其中市区的需求总量在 150 万 m2 以上。文化程度较高，中级以上职称，月收人中 等或以上，身体健康，生活能自理的老年人，老年公寓成 为首选，他们中的大多数将老年公寓视为颐养天年的理想 之所。 2、消费观念的改变促进购买行为。随着老年人养老观 念的转变，老年人的住宅消费观念也随之发生变化，从基 本的住宅消费逐步发展到提高住宅消费品质上来。越来越 多的老年人认识到购买老年公寓是一种投资，既可保值升 值又可作为不动产留给后代，他们越来越愿意投资老年公 寓。 以上分析可知，我国老年公寓市场的人口、购买力和 购买意向三个要素都已具备良好条件，可以预测老年公寓 养老会有良好的市场潜力。我们有理由相信，随着各方面 条件的不断完善，在不久的将来，越来越多的老年人能在 老年公寓里老有所养，老有所乐。 二、我国老年公寓养老发展中存在的问题及原因 数量供不应求 截至 XX 年底，我国各地建有各级各类养老机构 39754 家，床位 212.8 万张，收养老人 171.9 万名。仅就床位数 来讲，刚刚超过老年人总数的 1，较之于国际通行的 5-7的比率相差甚远。以大连市为例，60 岁以上的老年 人口 71.1 万，占城市总人口的 24.9，若入住老年公寓和 其他养老机构的老年人口占总人口的比重，按 3的比例分 析，70 多万的老年人中，将有 2 万多人入住老年公寓和其 他养老机构，而目前仅有 7 千多个床位。这远远不能满足 随着人口老龄化发展对老年公寓养老的需求。 布局和档次不尽合理 目前我国的老年公寓有的虽然环境和物质条件都很好， 但地点远离社会和亲友、交通不便；有的居住高层塔楼并 密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活 动造成不便。另外，市面上现有的老年公寓普遍品质档次 较低。一些地区存在名为老年公寓的住房，并未考虑老年 人的生理行为特征，其居住小区不仅规模小，配套设施不 齐全，而且多为原来的已开发住房，只冠以“老年公寓” 之名进行销售，从选址规划、户型设计到相关服务设施的 建设与实际意义的老年公寓相差甚远。 从业人员素质较低 由于我国老年公寓起步较晚，还没有形成一个完善的 体系，现在的老年公寓对从业人员要求缺乏行业标准，普 遍雇佣的是一些文化素质偏低的临时工或下岗女工。这些 服务人员并未经过行业培训，缺乏基本的技能，只是像完 成任务般地给老年人喂饭、送水，并未考虑到老年人渴望 亲情、渴望家的感受，很容易让老年人产生怨言，这样的 服务很难面向市场。 政府和社会各界重视支持力度不够 1、资金和政策援助较少。我国目前在有关老年公寓的 建设及其资金方面还未有较大投入，支持政策也较少。有 些相应的政策虽已制定，但在实施过程中由于多方面的影 响往往不能落到实处。没有适当的鼓励政策，也就难以刺 激房地产开发商大规模投资兴建老年公寓，同时致使许多 建成的老年公寓普遍存在资金投入不足、管理不善等问题。 政府没有及时采取一些如给予老年公寓建设的每年专项拨 款、资金援助和税收优惠等措施，从而在某种程度上使我 国老年公寓养老的发展变得缓慢。 2、金融机构对老年公寓的融资存在一定限制。由于老 年公寓及其大量配套服务设施的建筑需要巨大的资金投入， 再加上老年公寓的回收期较一般住宅长，往往金融机构不 愿意贷款给开发商；还有些是由于观念认识上的原因，认 为老年公寓的建设前景不好，资金回收很困难，就不会轻 易贷款给那些想建设新型银色住宅的私营和外资房地产开 发商们。 传统养老观念难易转变 有些老年人及其子女对于入住老年公寓养老抱有偏见， 传统养老观念不易转变。子女认为送老人去老年公寓养老 是不尽孝心的表现，认为老年公寓是孤老去的地方，有儿 有女的老人不应该去那里养老。而有的老年人退休后会觉 得失落沮丧，非常在乎子女的关心、孝顺和家庭的和睦。 而且老年人和子女对老年公寓的硬件设施和服务质量不了 解，据调查，有 95的老年人根本没听说过老年公寓，更 谈不上了解其具体设施服务情况。这种信息的闭塞严重阻 碍和影响了老年人极其家庭对入住老年公寓的选择。 三、促进我国老年公寓养老发展的对策建议 政府要加强对老年公寓养老发展的引导和支持 1、发挥政府的引导作用。政府应根据当今和未来经济 社会协调发展的要求，制定发展老年公寓养老的规划，并 纳入国民经济和社会及城市总体规划之中，且要按照规划 要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。并应充分考虑 社会养老体系建设存在的困难，相应给予老年公寓开发项 目适当的优惠，除在租、税、费各方面予以减免外，还可 以允许开发商向银行申请低息贷款，差额部分由政府补贴 等，以提高开发者的积极性，保证项目的顺利实施。 2、制定与完善有关法律法规。为保障老年人的合法权 益，政府要担负起老年公寓开发建设的监督管理责任，加 快制定与完善相关法律法规，对老年公寓的建设和服务等 诸方面研究制定出一套完整的标准和规范体系，使之在建 设时按照程序申报审批和筹备建设，建筑施工过程中严格 执行各项标准，建成开业后则要严格遵守各类服务规范， 严禁各行其是，危害入住老年人的合法权益。还应加快研 究制定养老服务机构人身意外伤害事故的处理办法，为保 护老年人的合法权益和老年公寓等养老机构的利益提供基 本依据。 3、建立健全的养老保障体系。目前我国养老保障制度 的发展还比较滞后，我国须逐步建立一个健全的养老保障 体系，尤其是养老制度和老年住房保障制度，这两个制度 是老年人解决住房问题的重要前提。要扩大养老保障制度， 还要兼顾到非国有经济单位和个体劳动者。应建立多层次 的保障制度，充分发挥国家、企业或集体、家庭及个人的 积极性，各方面共同承担缴纳养老保险费的责任，建立社 会化养老同家庭和个人养老相结合的养老保障体系是我国 养老保障制度发展的方向。 金融机构要给予老年公寓建设及消费以资金融通的便 利 1、为开发商提供建设资金融通的便利。老年公寓是目 前老年产业中的新热点，同时又是房地产业中的一个新兴 细分产业，迫切需要社会资金援助。金融机构应积极配合 国家政府支持我国社会养老体系的发展，制定和完善相关 金融政策，鼓励和刺激老年公寓的建设，并给予资金融通 的便利。对于开发商的资金筹措，银行可以提供低息贷款， 差额则由政府补贴，确保开发商能顺利开发建设老年公寓。 2、为老年人提供消费资金融通的便利。为确保老年人 能够入住老年公寓，金融机构可从老年人的实际需求出发 制订各种住房抵押贷款：一是用自己或其子女的现房作抵 押，贷款购房；二是采用“双合同制”贷款购房，即老年 人与银行、其子女与银行，各签定一份买卖合同和担保合 同，当老人无力还款时，可由其子女或亲属还款；三是采 用目前国外一些国家普遍使用的“逆抵押”办法，让资金 不是很充足但拥有自己住房的老人，向银行以自有住房为 抵押，每月取得相应的售房金额，用于日常生活开支，或 是入住老年公寓以冲抵费用。整个售房期限是从老人售房 之日起到老人死亡之日为止，老人去世后，开发商返还剩 余本金，住房归开发商所有。这种方式对于大多数生活并 不充裕但又希望入住老年公寓的老人十分实用。 开发商要注意老年公寓开发的每一个环节 1、注意公寓选址。环境因素是老年公寓可持续发展的 基本条件。根据老年人的生理特点，老年公寓应修建在环 境幽静、空气清新、交通便利的地方，特别是需要有广阔 的绿化区，避免尘土。同时应该既要满足老年人生活行为 性和操作性要求，又要有安全感，具有健康性、灵活性、 方便性、自然性，这样的环境才是让老年人愉快地度过晚 年的佳境。 2、提供高水平的服务。配套服务是老年公寓养老发展 的必要条件。首先是老年公寓的日常生活服务，包括为老 年人买菜、做饭、送饭、洗衣、打扫卫生、上门维修、陪 老人聊天、白天照顾、夜间护理等以及给老年人提供免费 的教育咨询、精神慰藉、临终关怀等服务。其次是老年公 寓的娱乐学习服务。公寓的服务人员可以在社区内组织一 些棋牌比赛、球类活动、歌舞表演或比赛等，以鼓励老年 人多参加娱乐活动和社会交流。还可以在老年公寓内建立 老年大学，举行一些书画比赛和优秀字画展，并开设一些 课程，让老年人了解最新动态和补充知识，实现老年人继 续学习，不断上进的愿望。部分老年人还可充当老师，以 满足其自我价值的需求。 3、力求公寓形式的多样化和多档次。不同老年人的需 求层次不一样，因此要开发不同类型、档次的老年公寓来 满足不同层次老年人的养老需求，并提供不同层次的个性 化服务。开发商可针对经济条件好的老年人，提供自购型、 豪华型老年公寓；对于经济条件稍差的老年人，提供经济 型老年公寓；对生活完全能够自理的老年人提供独居型老 年公寓；对生活需要帮助的老年人提供护理型老年公寓。 4、合理定价。合理确定老年公寓的建设标准，既要考 虑功能需求，也要考虑老年人入住费用的经济承受能力。 我们应把今后一段时间老年人的经济收入状况作为确定老 年公寓建设标准的依据，费用不宜高于老年人的退休金收 入。开发商们可参考市场上的平均水平，制定老年公寓的 建设标准，同时对于服务收费标准也要适中，否则就违背 了开发老年公寓的初衷，也会因价格太高而失去市场竞争 力。 老年人及整个社会要尽快转变养老观念 首先，对老年公寓进行科学界定。为促进老年公寓养 老服务产业的健康发展，应规范养老中的相关概念，对各 种养老机构的名称、功能等加以合理界定与科学定位，以 免造成人们认识上的混淆。同时，还要开展老年公寓“正 名”、“防伪”的宣传活动，并尽快通过推出真正意义上 的示范工程，使选择养老模式的老年人和社会各界人士， 能把符合科学界定、正确定位的老年公寓与名为老年公寓 实为养老院等福利养老机构明确加以区分，纠正社会上已 经出现的偏差。 其次，提高老年人及其子女对老年公寓养老的认知。 在这方面，政府、企业和相关协会团体应携手合作，通过 各种渠道