商品住房价格情况调研分析.docx

商品住房价格情况调研分析 我县商品住房价格年年攀升，逐年按 10%以上的幅度增 长。在去年下半年国际金融危机爆发期间，房价也未受到 多大的影响，只是销售量下降了 50%，而商品房价格仍维持 在 1700 元/至 2100 元/之间，同比 XX 年上半年仅下降 了 5%，与周边县市的商品房价格相比，结合我贫困县的经 济发展和生活水平来看，我县的房价显得偏高。房地产价 格一直是当前和今后一段时期内人们关注的焦点，为此， 笔者近期对商品住房价格进行了市场调查，现将调查分析 情况综述如下： 一、商品房开发与销售情况 XX 年 1-10 月全县房地产开发完成投资 24174 万元，比 上年同期增加 1813 万元，增长 7.5 %。其中商品住房完成 投资 18356 万元，比上年同期增加 3598 万元，增长 19.6 %，占全县房地产开发总投资的 75.90%。 1、商品房施工、竣工情况 XX 年 1-10 月全县房地产开发面积为 43.85 万，比上 年同期增加了 24.14 万，增长 55.04%。其中商品住房开 发面积为 36.85 万，比上年同期增加 31.17 万，增长 84%，占全县开发施工总面积的 84%，商品房竣工面积 22.77 万，同比上年同期增长 600%。 2、商品住房销售情况 XX 年 1-10 月商品房销售面积 15 万，同比去年同期 增长 20.74%，其中住宅销售 12.4 万，占商品房销售面积 的 18.4%。至 10 月底，全县商品住房空置面积 2.8 万， 空量率 35%，造成空置率高的原因除市场供求关系和政策因 素的影响外，还有住房价格居高不下造成销售量滞涨也是 重要的一个方面。 3、商品房价格情况 至 XX 年 1-10 月，新建商品住房平均销售价格达到 1980 元/，商品住房期房平均销售价格为 2130 元/，分 别比上年同期增加 300 元/和 450 元/，同比增长 17.6% 和 25 %，其中 90以下的小户型商住房价格 1600 元/， 90m2-130的中户型商住房价格 1980 元/，130以上的 大户型商住房价格 2360 元/，分别同比上涨 23.75%，20.30%和 18.60%。 二、我县商品房价格持续上涨的原因分析 1、居民收入增长，带动住房需求增长 随着经济的发展，居民收入在不断增加，每年以 12%的 增幅在递增。由于城镇化进程的加快，居民和富裕的乡镇 农民在县城对住房的需求在不断增长。自去年金融危机爆 发以来，县委、县政府围绕“保增长、保民生、保稳定” 工作重点，大力培育经济增长点，转变经济增长方式，提 高人民经济收入，改善人民生活质量。据资料反映：XX 年 前三季度全县实现国民生产总值 309983 万元，同比增长 12.7%，完成财政收入 24376 万元，同比增长 10.4 %，全县 在岗职工月平均收入 1728 元、同比增长 4.5%，金融机构各 项存款余额 405712 万元，同比增长 5559 万元、增幅 1.5%，由此说明今年城乡居民的收入在增长。居民收入增 加后，除满足基本生活需求外，还将考虑对房产的投资、 增值、保值，这将促进住房的需求，使得住房价格维持在 较高的水平。 2、土地供应偏紧，供应结构不合理，助推中小户型住 房价格上涨 由于国家出台一系列严厉的土地宏观调控政策，使得 商品住房的土地供应偏紧。就我县而言，每年能用于商品 住房开发的土地数量在减少，年均递减 2%以上。XX 年 1-10 月，全县住房开发面积 36.85 万，90以下的小户型商 品房仅 6.14 万，占比 16.66%。由于家庭规模出现小型 化趋向，家庭平均人口 3.6 人，表明人们对小户型住房的 需求不断增长。而恰恰相反的是，房地产开发商为追求高 收益，高回报，把大量资金投入到高档物业的开发中，盲 目追求“大而全”，而需求较大的中低档住房开发不足， 供需错位使大量高档住房积压，形成高空置率，而中低档 住房的需求得不到满足，使得中低档小户型住房价格不断 上涨。据统计，今年 1-10 月份的中小户型住房价格同比上 年由 1600 元/上涨到 1980 元/m2，涨幅 23.75%，在整体 交易严重萎缩的情况下，90以下的住房交易活跃，价格 大幅上涨。这就是因为土地供应偏紧，开发商追求超额利 润，供应结构不合理造成的。 3、利好政策的延续将继续支撑现有住房价格 房地产业是我县经济发展的一个重要支柱产业，今年 1-10 月的税收收入占全县地方财政收入的 37%。去年下半 年，因受国际金融危机的影响，我县的商品住房销售量逐 月下降，影响了我县的地方财政收入和经济的发展。但是， 商品房价却一直在高位运行，房市有价无量，这是开发商 宁愿冒着资金链断裂的风险，也不愿降价销售，力挺到今 年年初。今年 3 月以来，县政府为刺激房地产的复苏，使 房地产走出低谷，出台了一系列住房消费优惠政策。如鼓 励城乡居民购买自住房，银行按揭贷款首付比例由 30%降至 20%，利率执行基准利率的 0.70 倍，用公积金贷款的首付 比例调为 10%；购买 90以内的自住房贷款期限延至 20 年， 用公积金贷款的贷款金额由最高的 10 万元提高到 15 万元， 个人转让居住 2 年以上的自住房，免征营业税，转让居住 5 年以上的免征个人所得税；首次购买 90以下的自住房， 交易契税为 1%。90-140的契税按 2%征收后再按 1%奖励给 购房户；对交易双方免征印花税和土地增值税等等。这一 系列优惠政策，有效地刺激了商品住房的消费，使得房市 价量齐升，商品房价格持续攀升。因此说，政策因素的影 响是巨大的，它将直接左右房市，直接影响到房地产价格 和市场供求关系,若优惠政策得以延续,将继续支撑现有房 价。 4、市场需求大于供给，将继续推动住房价格走高 首先，城市化进程加快，家庭规模缩小，家庭户数增 加，导致需求增加。尤其是近年来县政府出台一系列优惠 政策，鼓励农民和外来投资、择业人员在县城购房落户， 使得县城人口迅速膨胀，居民和乡镇农民以及外来务工人 员首选的是买房，购买力不断增强，需要大量的住房满足 需求，需求一直大于供给，从而推动房价上涨。如 XX 年县 城面积 15k，而至 XX 年县城面积已达 22k，每年以 10% 的速度拓展；人口也以 1.5%的增幅向县城转移；商品住房 供应量平均也以 15%的速度递增。 其次，消费预期心理力促房价上涨。今年在房价上涨 时，消费型购买者预期房价还将上涨，为减少未来支出， 争相购买；投资型购买者预期房价仍将上涨，为保值增值， 也争相购买，两股力量使得房价持续上涨。再加上一些开 发商利用市场信息的不对称，在各种媒体上大肆发表房价 会上涨的言论，使得市场跟风争购，造成短期内中小户型 房价非正常上涨。人们的住房消费普遍存在买涨不买跌心 理，象去年下半年房地产萧条时，连续 3 个月全县卖不出 一套房，房价也跌到最低，平均价为 1700 元/；而到了 今年上半年，房地产业刚复苏不久，人们预期房价会上涨， 便争相选购，有些楼盘还出现了排长队抢购的局面。到了 8 月份，县城的房价持续上涨创了历史的新高，最高价达到 2480 元/，平均房价达到 2100 元/，仅 10 个月时间， 最高上涨了 25%，由此可见，消费预期心理的作用很大，理 性和非理性心理共同作用，就形成了强大的购买力，助长 了市场需求，推动房价持续上涨。 5、政府主导房市，为维持各方利益，房价将居高不下 政府是房地产市场的监管者，同时又是利益的参与者 和分配者，对房地产市场的稳定发展负有直接的责任。为 主导市场，维系政府、银行、开发商、建筑商、生产者、 已购房者等各方面的利益，政府必然制定相关政策，采取 有效措施，稳定和繁荣房地产市场，不能让它萧条和萎缩 下去。因此，政府对房地产利益的依赖决定其不希望房价 大幅下跌，开发商、建筑商、已购房者等群体也不希望房 价下跌。所以，政府为了稳定房地产市场，增加地方财政 收入，一方面，通过加快城镇建设改变城市面貌，优化投 资和居住环境，鼓励农民向城镇转移，刺激城镇居民住房 消费；另一方面，通过控制土地供应量，挤压房市泡沫、 实施税费宏观调控，尤其是对企业融资，货币供给进行弹 性调控，以引导房地产投资，刺激经济的增长，维持房价 在现有水平运行。 三、今后一段时期商品住房价格的走势分析 分析我县商品住房价格今后一段时期的走势，从调查 了解的情况来看，笔者认为今后一段时期我县的商品住房 价格的走势将维持现状，在现有水平运行仍有可能小幅上 涨，但幅度不超过 5%，平均售价在 2100 元/左右，理由 有如下几点： 1、从政策调控的角度来看。房地产业受国家宏观调控 政策的影响很大，若刺激住房消费的政策继续延续，则住 房价格必定维持在现有水平之上，并略有上涨，平均售价 可达 2100 元/，最高售价可超 2500 元/。因为在县城 规划区范围内，可供出让用作商品住房的土地供应越来越 少，据了解，这方面的土地供应每年递减 2%以上，由于土 地供应减少，开发商取得土地的成本只会上升，而不致于 下跌，也就是说取得地价的成本费用上涨封闭了房价下跌 的空间。 2、从经济复苏的角度来看。国家经济刺激政策已在下 半年产生了明显的效果。我县的经济也在提振复苏当中， 乡镇农村外出务工人员逐渐增多，收入也在增加，据统计， 至今年 10 月份外出务工人数同比去年同期增长了 1.7 %， 劳务收入同比去年同期增长了 2.8%，这些农村外出务工人 员收入的增长，促进了回县城购置住房的需求。据调查了 解，农村外出务工人员在县城购置住房的比例每年均以 8% 的幅度增长，他们会把我县的房价与经济发达地区的高房 价对比，助推我县住房价格的上涨。 3、从消费心理预期来看。今后一段时期，心理预期仍 影响了住房的价格，而当前房地产各项优惠政策是否延续， 又直接影响到人们购置住房的心理预期。目前尚处在观望 状态的消费心理，若遇国家政策发生紧缩而调整，他们便 会把这种预期转变为刚性需求，维持房价上涨的态势；另 处，就是那些已经买了房子的，也在期待住房升值，他们 不希望已购置的房产贬值，那些还没有买房而又迫切希望 买房的人们，买了房之后，也是不希望房价下跌，因此说， 消费预期心理是不希望看到房价下跌的。 4、从房贷货币政策来看。目前还没有迹象表明，国家 会立即紧缩银根，放松信贷，调整房地产投资政策。因为 经济复苏的基础还不够牢固，还需要继续宽松的贷币政策， 以刺激投资和消费，调结构、保增长，仍是今后各项经济 工作的重点。最根本的表现就是观察央行何时加息，就可 反映房贷货币政策的变化。因此说今后一段时期房价仍将 维持现有水平，可能还略有上涨，而不致于下跌。 5、从参与房地产市场的主体来看。主要有政府、开发 商、建筑商、材料供应商、服务商和购房者六个主体，前 面我们已经调查分析过，政府是房地产市场的主导者，是 政策的制定者和执行者，房地产业已经成为税收的主要来 源，成为地方经济的一个重要支柱产业，房地产业的繁荣 至少为本届政府带来政绩，而不希望看到房价下跌。开发 商、建筑商、材料供应商，广告、物业等服务商，他们是 房地产产业链上的一个环节，都希望每个环节畅通，不能 断裂，他们知道，房价下跌意味着全行业萎缩、萧条，没 人买房子了，就直接动摇了他们赖以生存和发展的基础， 因此说这些主体都是不希望看到房价下跌的，总是千方百 计、想尽一切办法维持房价。而只有想购房但还未购房者， 才最迫切希望房价下跌，买到便宜低价房。但常常又是在 房价下跌时，他们又不敢买，担心买了房之后房价又下跌， 造成不应有的损失，待到房价上涨时，又埋怨房价涨了， 他们这样一个群龙无首的弱势消费群体，怎能抵挡强势主 宰房价上涨的步伐？所以说从参与房地产市场的各方主体 来看，最终都是维系房价稳定和上扬的。 四、对促进商品住房健康发展的几点建议 1、继续实施宏观调控政策，改善商品住房供应结构 要进一步完善住房建设规划机制，正确区分不同性质 的住房需求，鼓励中等收入家庭正常购房，控制高收入者 多买房、囤积房，保证低收入家庭住上经济适用房或廉租 房。要积极推进经济适用房和廉租住房建设，优先安排中 低价位、中小套型普通商品住房的建设和供应，使优惠政 策真正落实到中低收入且住房困难的家庭。同时加强土地 出让管理，将套型结构比例、建设标准及各项规划指标列 为土地出让的前置条件，明确项目的开工、竣工时间，加 强项目建设监管，严格开发商按约定条件进行开发建设。 2、规范房地产市场经营秩序，抑制商品住房价格过快 上涨 一是合理控制房地产开发投资总量，加强规划和引导， 清理闲置土地，督促已出让土地如期开发建设，严格执行 国家土地使用和管理的政策法规，打击