华欣小区智能化综合楼物业管理系统设计方案

1 华欣小区智能化综合楼 物业管理系统设计 方案 前言 随着科技和经济的不断发展，智能化建筑正逐渐普及并为人们所接受。据初步统计表明，目前安装的智能化系统其使用效果都不是很理想。因而造成资源的严重浪费，产生这种现象的原因有多方面，不但与产品质量及产品和系统的兼容性有关，也与方案确定及设计、施工过程中的质量控制有密切的关系。因此选择一个好的设计是系统实施的关键。 一、需求分析 需求 描述： 该 综合楼宇 是一片现代化办公及住宅大楼，建成后要求具有一流的建筑结构和布局完善的服务基础设施、先进一流的自动化设备、现代化办公及通 信设施、高度智能化的管理和控制，是一群跨世纪的高度智能化、现代化的大厦建筑物。 因此，我们对 综合楼 的设计要求如下： 1、综合布线系统的设计要求 （ 1） 计算机网络的速度目前不低于 100要考虑千兆网的要求。 （ 2） 布线系统要支持各种不同类型不同厂商的计算机及网络产品。 （ 3）布线系统的信息出口采用标准的 座，以支持话音、数据、图像等多媒体的传输 。 （ 4）系统的传输线路要达到的技术要求。 （ 5）布线系统要求采用模块化结构 ， 系统的信息通道传输稳 定、可靠。 2、 配线间的建设要求： （ 1）室内照明不低于 150 为了保证在安装、测试及今后维护时可能使用电源，建议安装若干电源插座，每一个电源插座的容量不小于 300W； （ 3）配线间内的温度应保持在 30%50%之间； （ 4）为了确保配线架上各种插座的工作性能良好，要求配线间内具有良好 2 的通风，并做到室内无尘。 3、 设备间的设计要求： 按照标准的设计要求，设备间是要集中放设置的房间，应尽量满足下面的要求： （ 1）将服务电梯安排在设备间附近，以便装运笨重的设备； （ 2）室温应保持在 18 至 27 之间，相对湿度保持在 30%55%； （ 3）安装合适的消防系统； （ 4）使用防火门，至少能耐火 1 小时的防火墙和阻燃漆； （ 5）设备间的地板负重能力至少应为 500方米； （ 6）根据结构化布线系统的要求，在配线间安装布线硬件的墙壁上须覆盖涂有阻燃漆的 3/4 英寸（合 的木板； 二 、工程概述 该项目的楼宇 位于 春城 市 人民 路 商业街 ，包括 2 栋 110M 高的 35 层楼， 2栋 4 层高的裙楼，各有地下二层，分别高 4 米。 地下为停车场所，有值班室、休息室各二间；一层为商业用房； 2为办公行政用房， 23为宾馆用房，2 栋 4 层高的裙楼餐厅、舞厅等服务用房间。 三 、工程范围 本项目的特点是建筑工程庞大、设施较多、设备完善、功能齐全。 整个工程由 16 个相关子系统共同构建，包括综合布线、 卫星及共用电视天线 、建筑设备自动监控、智能照明控制、 火灾自动报警 、宾馆客房控制 、 智能 停车场管理、 防盗报警、电子巡查、 视频安防控制 、 空调通风控制 、 出入门禁控制、 公共广播、电子公告、 电梯集群管理系统、 触摸屏多媒体电脑查询等系统。 四 、功能定位 智能化 综合楼 提供的环境应该是一种优越的生活环境和高效率的工作环境 。因而要 有完整的控制、管理、维护和通信设施，便于进行环境控制、安全管理、监视报警，并有利于提高工作效率，激发人们的创造性。 根据本项目的建筑特点和功能需求，其设计定位是集技术先进、设备高效运行、信息共享、优化控制、集中管理于一体的智能化建筑。其单体建筑包括主楼、裙楼和地下室，根据建筑用途的不同，对其做不同的功能定位。 3 1） 主楼一层为商业用房， 2为办公行政用房， 23为宾馆用房 。商业用房以高安全性、便利性为主 进行设计；办公行政用房则以高效 性 、便捷性 、舒适 性为主进行 设计；宾馆用房将以客人舒适性服务为中心进行 设计 。 2） 裙楼 （ 2 栋 4 层高 ）以宴会 厅、俱乐部等服务性用房为主，针对其人群密集且流动量大的特点，整体设计要 突出交流、互动、安全的主题。 3） 地下 为智能化停车场。 停车场的管理 运用先进的计算机 技术 、自动化技术 ， 并在能源管理上统筹安排，很大程度上提高服务效率。 五 、设计原则和设计依据 1、设计原则 智能楼宇工程方案设计应遵循技术先进、功能齐全、性能稳定、节约成本的原则，应综合考虑施工、维护及操 作，并为今后的发展、扩建、改造等因素留有扩充的余地。设计内容应是系统的、完整的、全面的，设计方案应具有科学性、合理性、可操作性。遵循以下原则： （ 1）先进性与适用性 。 系统的技术性能和质量指标应达到领先水平；同时，系统的安装调试、软件编程和操作使用又应简便易行，容易掌握，适合中国国情和本项目的特点。 （ 2）经济性与实用性 。必须 充分考虑实际需要和信息技术发展趋势，根据现场环境，选用功能适合现场情况的系统配置方案，实现最佳的性能价格比，以便节约攻其不备工程投资，同时保证系统功能实施的需求，经济实用 。 （ 3）可靠性与安全性 。 系统的设计应具有较高的可靠性，能确保数据的准确性、完整性和一致性，具备迅速恢复的功能， 还 具有一整套完整的系统管理策略 。 （ 4）可扩充性 。 系统设计中考虑到今后技术的发展和使用的需要，具有更新、扩充和升级的可能，并根据今后该项目工程的实际要求扩展系统功能，同时在方案设计中留有冗余，以满足今后的发展要求。 （ 5）保留足够的扩展容量 。 2、设计依据 为了规范智能楼宇建筑工程设计，提高智 能楼宇的设计质量，智能楼宇应根 4 据标准设计的要求进行 。 六 、系统设计 1、综合布线系统 综合 布线系统将为住宅楼的通信网络及计算机网络提供高速信息通道，在满足现有应用的基础上应可能的包括更高更新的应用，使整个系统具有良好的性能价格比，同时具有极高的先进性和灵活性，最大限度地保护用户的投资。 电讯机房和数据系统的主设备间设于 综合楼的 15 层的 网络 主机房内，同时作为大楼各子系统的设备主机主房，为星形结构的中心。并具备必要的冗余量和扩充性。 (1)工作区子系统： 工作区子系统由线缆、跳线和适配器组成，以将电话、计算机、烟 感器、门铃、读卡机等连接至信息插座上，信息插座由符合国际 准的 8 芯模块化插头组成，它可以接受从建筑自动系统的弱电信号需求到高速数据网和数字话音的复杂传送的一切信息。 工作区子系统示意图： 入式信息插座与其旁边电源插座应保持 20距离，信息插座和电源插座的低边沿线距地板水平面 30下图所示： 信息插座G 20 铁管2 0 C C M(2)水平布线子系统 ： 5 连接工作区和干线电路的分布系统的这一部分为水平子系统，一般使用 4对 /24铜线，目的在于避免多种 线缆类型，以免造成灵活性的降低和管理上的困难。 线缆选型： 采用超五类非屏蔽 4 对双绞线，语音和数据系统可以互为备份，提高了系统的灵活性和可扩展性，可以支持未来数字电话和 550带视频传输的需要。 线缆路由走向建议：走廊的吊顶上应安装有金属线槽，进入房间时，从线槽引出金属管以埋入方式由墙壁而下到各个信息点。 线槽G 2 0 或G 2 5 管暗装铁盒(3)垂直干线子系统： 提供建筑中最重要的铜线或光纤线路，一般它做为语音或数据主 干线路，提供位于不同楼层的设备间和布线机柜间的多条连接路径，它也可连接单层楼的大面积地方，这一硬件能传送高速数据信号。干线子系统主要用于连接各层配线室，并连接主配线室。直至传送到最终设备接口 ,它必须能满足当前的需要 ,同时又能适应以后的发展趋势 . (4)管理子系统：由交连、互连配线架组成。各层分配线间设在本区垂直干缆走线的弱电竖井内，数据主干光纤端接在抽屉式光纤配架上，语音主干端接在卡线式配架上，均采用机柜安装方式，即将语音配线架和光纤配线架都安放在19 英寸标准机柜内。 (5)设备间子系统：该子系统由主配 线架及各种公共设备 (计算机主机、数字程控交换机、各控制系统、网络互连设备、电器保护装置等 )组成，实现主配线架及各种公共设备之间的连接。 讯机房和网络主机房设在酒店的二层 络主机房的主干光纤端接在 19 英寸机柜内的抽屉式光纤终接架上。电讯机房的三类大对数铜缆端接在 19 英寸机柜内的卡线式配线架上。 2、 卫星及共用电视天线系统 6 智能 化综合楼 的环境设计应向人们提供舒适、 休闲的 环境 。因此 要求实现高质量、 多频道、多功能的电视转播。 该综合楼 的卫星及共用电视天线系统，是由卫星接收天线、机房电视前端 和放大分配网络系统组成。整个系统频宽达到860酒店的 C 段屋顶装设全频道天线、卫星天线，电视前端室设在 C 段机房层。由卫星天线引入的馈线加装避雷保护器，以防止雷电波的侵入。 3、建筑设备自动监控系统 自动监控系统 的主要设备有报警系统 监视器、矩阵切换、控制主机、长延时录像机等。 （ 1） 在主要出入口、首层大堂、电梯轿厢、客房走廊等处设置摄像机。视频线采用 缆，电源线采用 5。控制线采用5。系统采用的设备和部件的输入、输出阻抗以及 电缆阻抗均为 75 欧姆。 （ 2） 图像水平清晰度：黑白电视系统不低于 400 线，彩色电视系统不低于270 线。图像画面的灰度不低于 8 级。各部分信噪比指标分配应符合：摄像机部分 40输部分 50示部分 45路视频信号，在监视器输人端的电平值为 13 4、 智能照明控制系统 (1)建筑物大堂及公共走廊等区域的照明控制 大堂是客人进入大厦的第一印象，灯光的不止不仅仅是为了照明的需要，更应该考虑照明的气氛与周围环境的协调。应充分利用 自然 光，实现日光的补偿。当天气阴沉或夜幕降临时，大厅的主照明应渐渐调亮。当室外阳光明媚时，系统将自动调暗灯光。无论客人什么时候进入大厦都能感觉到灯光效果带来的舒适环境。采用智能照明控制系统可根据一年四季季节的不同，旺淡季不同，甚至一天内不同的时段通过控制系统的软件编程，非常灵活的设计出各种不同的控制方案。 (2) 车库等公共区域的智能照明控制 汽车库采用智能照明控制系统，即能保证给用户提供最合适的照度，同时实现合理的节能。智能照明控制系统根据不同的 时序设置不同的状态，如 “白天 ”、“晚上 ”、 “清扫 ”、 “安全 ”等。当一天的某些时候，人员活动少（如深夜），智能 7 照明控制系统选择 “安全 ”状态，这是的照明系统只点亮普通型的低耗能灯，用于保证紧急情况下或安全检查时所需的基本照度，从而实现节能和降低费用。当设置 “安全 ”状态时，动静探测器开始工作，一旦探测到有人进入该区域，立即进入“晚上 ”状态，并保持数分钟，这样即使在深夜某段时间内也能保证个给用户提供合适的环境。 (3)会议室、 俱乐部、 宴会厅的智能照明控制 利用智能照明控制系统的调光功能及场景开关可方便的实现 多种场景的转换，实现多点控制。也可通过总线控制相应的电气设备如空调、电扇等。通过调光控制器预设的多种灯光场景，适合不同用途的场合。在准备阶段开启少量灯光，会议时，可将全部灯光打开。宴会时，灯光应针对宴会桌，灯光亮暗不同搭配，产生立体的灯光视觉效果，其称场景。演出时，环境灯渐暗，射向舞台的灯光投入运行。 (4)大开间办公室智能照明控制 一般大开间办公室开进窗户一侧采光较充分，背光一侧需要灯光补偿，如整间办公室灯光全部开启则会造成很大的能源浪费。采用智能照明控制系统后，可使照明系统工作在全自动状态。 通过配置 “智能时钟管理器 ”可预先设置若干基本工作状态，通常为 “白天 ”、 “晚上 ”、 “清扫 ”、 “安全 ”、 “周未 ”、 “午饭 ”等，根据预设定的时间自动的在各种状态之间转换。自动将照度调整到最合适的水平。每个办公室都配有手动控制面板，可以随时调节房间的工作状态以及满意的灯光效果，照明控制系统可以保证办公区域和公共请协调的工作。在办公室的每一面窗边（室内），安装智能探测器，检测日照情况，自动调节室内亮度，始终保持室内恒定的亮度，创造最佳的工作环境，达到节能的效果。 5、 火灾自动报警系统 系统采用总线制方式，依消防规范 在建筑内各层的不同位置安装了感烟 (温 )探测器，在客房内设置的智能感烟探测器，在设计中充分考虑了以人为本的原则。选择了在有火警时，声，光同时显示的探测器，在厨房的灶间设置可燃气体报警器。各层的走道、大厅、餐厅、会议室等公共场所内设置广播扬声器，每个扬声器的额定功率大于 3W，平时利用消防广播作为播放重要通知和背景音乐，在火灾状态下，由消防控制室强切作为事故广播。 8 消防联动控制系统包括以下控制装置：火灾报警、自动灭火、消火栓、防、排烟系统及空调通风、防火卷帘、电梯回降、火灾应急广播、火灾警报装置、火灾应急照明与 疏散指示标志等。消防控制设备的控制电源及信号回路电压采用直流 24V。 6、防盗 报警系统 （ 1） 入侵报警。报警控制器应能直接或间接接收来自入侵探测器和紧急报警装置发出的报警信号，发出声光报警，并指示入侵发生的部位，此时值机人员应对信号进行处理，如监听、监视等。确认有人入侵，立即报告保安人员和公安机关出视现场。若确认为是误报警时，则将报警信号复位。 （ 2） 防破坏报警 a. 短路、断路报警。传输线路被人破坏，如短路、剪断或并接其他负载时，报警控制器应立即发出声光报警 信号，此报警信号直接至报警原因被排除后才能实现复位。 b. 防拆报警。入侵者拆卸前端探测器时，报警控制器立即发出志光报警，这种报警不受警戒状态影响，提供全天 时的防拆保护。 c. 紧急报警。紧急报警不受警戒状态影响，随时可用。比如：入侵者闯入禁区，现场工作人员可巧妙使用紧急报警装置，报知保安人员。 （ 3） 自检功能。报警控制器有报警系统工作是否正常的自检功能。值机人员可手动自检和程序自检。 （ 4） 监听功能 。报警控制器均有监听功能，在不能确认报警真伪时，将“报警 /监听”开关拨至监听位置 ,即可听到现场声音 ,若有连续走动、撬、拉抽屉等声音，说明确有入侵发生，应马上报知保安及公安人员出视现场。 7、 智能 停车场管理系统 停车场智能管理系统可以实现以授权形式管理用户卡片，管理者可以对岗位操作点收费标准，智能卡的发行等进行功能设定，系统一经设定后，岗位的权限范围和职责也得到规定；卡的期限等均在管理者的掌握之中，持卡者驾车出场时电脑便会按规定标准合理收费。 (1)停车场入场控制 a 停车车位显示： 示停车场内有无空余车位。 9 b 停车区域引导： 示来车停到哪一个区域。 c 停车位引导： 示来车停到哪一个停车位。 d 语音 +示：语音及 示礼貌用语、操作提示或其他信息。 e 身份辨别：辨别车主所刷的卡是否为本系统卡。 f 自动出卡：临时车主按键取临时停车卡， (无车不发卡，取卡即起闸 ) g 停车信息记 录：记录所读卡的时间、卡号、卡类型等信息。 h 停车图像抓拍：抓拍进场车辆的图片，供出场对比。 (2)停车场出场控制 a 车辆确认：读卡时显示入场时间、卡号、车牌号等并确认是否与储存的入场卡是同一张卡 b 图像对比：拍摄出场车辆图片，并自动调出该卡对应车辆入场图片进行对比，确认是否同一车辆。 c 停车自动记费：临时卡和储值卡读卡后根据收费标准和泊车时间自动计算费用，并显示在收费显示屏上。 d 收卡：临时车在完成收费后自动或人工收回临时卡。 e 语音 +示：语音及 示礼貌用语、操 作提示或其他信息。 (3)管理系统维护功能：系统计算机自动给接收到的数据进行处理、排列、合理放置，保证系统随时都以最佳状况运行，并对系统运行情况自动检测，出现异常时会及时提醒。停车场系统每一刻的所有动作都如实地记录、整理、统计。管理者可以随时查用，打印车场动作情况，如整个停车场收款情况，某岗位收款情况，某操作员收款情况、场内车辆、某卡的进出次数、时间、卡内余款及更改各种收费标准等。 8、电子巡查系统 （ 1）、系统功能 巡更 ： 确定巡更路线设定检测点，安装信息卡（即巡更点），以读卡机为巡更签到牌（即巡更棒 ），由电脑软件编排巡更班次、时间间隔、线路走向，有效地管理巡更员巡视活动，加强了保安防范措施。 发行 ： 软件设定巡更时间要求、线路要求、次数要求，通过发行巡更点、巡更棒，记录巡更员身份、编号，并授予有效巡更活动读起权限。 10 信息采集 ： 巡更员带巡更棒按规定时间及线路要求巡视，将巡更棒在巡更点前一晃，便可记录巡更员到达日期、时间、地点及相关信息。若巡更员不按正常程序巡视，则记录无效。查对核实后，即视作失职。返回控制中心时可连接电脑下载所有数据，整理并存档。 开放的数据结构 ： 系 统具有标准接口，便于系统集成。 能记录巡更人员所巡地点和时间，而且能记录人员及各种事件、情况。电脑采集器个数不限；保安人员多少不限；情况多少不限； 地点多少不限；操作简便：巡查只须一触；软件只须鼠标左键即可全部操作；报告详尽，记录日期、时间、地点、保安人员及各种情况；安装简便，只须把地点标识钮安装在巡查现场即可。 （ 2）、系统特点 可靠性高 技术含量高 使用简单方便 巡查点设置简易 系统整体性能价格比高 9、 视频安防控制系统 (1)前端系统 前端采用网络摄像机系列，摄像机采 集模拟视频信号后，在摄像机内部直接通过 频压缩格式编码打包成数字信号，通过网络传输到后端控制系统。可以有效节约布线成本，尤其是在网线已经布好的情况下。如果取电不是很方便，建议使用 网络摄像机。在营业场所主要通道安装红外网络摄像机，安装或报警红外网络摄像机 . (2)传输系统 由于本系统采用网络视频设备，因此主要通过 络传输。 (3)后端系统 后端系统包括显示系统、存储系统、管理控制系统。 10、 出入门 禁 控制系统 为保证小区的安全性，需要进行封闭式管理。出入门禁控制系统需要识 11 别来访人 的身份，只有与授权人身份相同者才可进入。出入门禁控系统由多个现场控制器、通信网络、管理计算机组成。管理计算机通过通信网络管理所有现场控制器，接收来自控制器的信息，完成全部信息的分析、处理。 系统结构图如下： 11、 触摸屏多媒体电脑查询 多媒体查询系统的软硬件采用模块化设计，可以根据用户的需要灵活地增减功能块。表现在硬件方面为可以增加功能组件如磁卡阅读器等，软件方面则可以根据用户的要求灵活增加功能模块，使系统可以具有良好的扩展性。 12、 电梯 管理系统 通过对电梯按键面板进行改造后，所有使用电梯的持卡人，都必须先经过系统管理员授权。 (1)使用电梯时，不同的人有不同的权限分配，每个进入电梯的人经过授权可以进入指定的区域或楼层，并且可以根据时间表进行授权管理。未经授权，无法进入管理区域的楼层，并对重要楼层进行时间段控 制。 (2)控制器不管是脱机运行还是联机控制，都可记录大量的交易数据，使得电梯的所有人员进出记录都有据可寻。 12 (3)对于访客管理，采用与对讲联动电梯控制，即访客接通住户室内分机通话后，住户通过室内分机旁的电梯按钮将信号发送给 层控电梯系统，系统接收到住户的开梯信号后，在设定的时间内开放住户层（其它层不开放），访客即可进入轿箱按下住户层键，启动电梯只上到住户层，从而实现对讲联动电梯。 13、宾馆客房控制系统 宾馆客房管理系统的 可以完成日常的客人入住及客人的退房信息的管理及查询等工作，大大提高了的工 作效率。虽然计算机管理并不是宾馆管理走向成功的关键元素，但它可以最大限度地发挥准确、快捷、高效等作用，对宾馆的服务管理提供有力的支持。 (1)基本操作 :包括登陆信息 ,修改密码 ,计算器 ,锁定系统 ,员工交接班 ,退出系统。 (2)前台处理 :包括客人登记，客人预定 ,预定处理 ,客房入住 ,取消入住 ,客房续住 ,客人换房 ,客人退房 ,客人结帐 ,签单结帐 ,票据打印 ,餐饮费入帐 ,电话费入帐 ,杂费入帐 ,物品寄存。 (3)查询处理 :包括客人信息资料 ,客人消费记录 ,预住过期提醒 ,押金不够提醒 ,交接班记录 ,签单业务数据 ,客房状态图示。 (4)系统报表 :客房结帐报表 ,客人结帐汇总报表 ,客房收益按时间分组报表，客房收益按房间汇总报表。 (5)财务管理 :上缴营业款 ,下放营业款 ,金额修改。 (6)客房管理 :客房状态 ,添加客房 ,删除客房 ,整理客房。 (7)夜审：功能强大而重要。修改房价，押金，执行一些特定的 句，对数据进行操作。 (8)库存管理 :商品入库 ,商品出库 ,库存查询 ,库存报损 ,商品设置。 (9)系统维护 :系统选项 , 数据库初始化，备份和恢复，添加管理员 ,删除管理员 ,管理员公里 ,员工照片管理 ,等级权限设置 ,签单单位设置 ,黑名单管理 ,业务 员管理 ,打印机设置。 (10)程控电话自动计费 14、 电子公告 线小区 子 公告牌 。 显示屏以显示各种文字、符号和图形为 13 主。画面显示信息由计算机编辑，经 线发送置入 示屏的帧存储器，然后逐屏显示播放，循环往复。显示方式丰富多彩，控制简单，操作方便 。 15、 空调 通风控制 系统 空调 通风控制 系统 ， 对房间和建筑物内部 的空气状态参数进行调节，为人们的生活和工作，创造一个温度适宜、适度恰当的舒适环境。该系统对空气的温度、湿度控制，当室内空气参数 偏离规定指标时，就要采取相应的空气调节措施和方法，使其恢复原来的规定指标值。如图所示，为中央空调控制系统： 16、 公共广播 (1)传输方式：系统的输出功率馈送方式采用有线广播传送方式 (2)对线路衰耗要求：在公共广播系统中 ,从功放设备的输出至线路上最远的用户扬声器间的线路衰耗应符合以下要求： 业务广播不应大于 2 分贝 (1 ) 服务性广播不应大于 1 分贝 (1 ) (3)采用定压输出的馈电线路 ,输出电压采用 70V 或 100V。 (4)功率放大器的备用 公共广播系统的功率放大器应设置备份功率放大器，功率放大器在工作功率 放大器发生故障时能自动或手动投入使用。用于重要广播的功率放大器（如火灾事故广播的功率放大器）其备用功率放大器，应能在工作放大器发生故障时立即自动投入使用。备用功率放大器的数量 应根据重要广播负载的容量确定。 七、工程设计图 1、智能 停车场管理图 14 (1)管理结构图 (2)车辆出入智能检测图 15 (3)停车场平面图 2、 网络综合布线图 (1)水平子系统示意图： (2)垂直子系统示意图： P B 房配线架配线架粗钢筋大对数电缆竖井H O S T 16 (3)整体综合楼布线 3、 内网地址划分子网 （ 1）两栋高 110M 的主楼内的 址 地址： 网掩码： 关： N S： 2）两栋 4 层高的裙楼内的 址 地址： 网掩码： 关： N S： 17 八、 工程报价一览表 （ 1）停车场管理系统报价一览表 （ 2）网络综合布线报价一览表 产品名称 规格类型 单价 数量 配线架 4 口配线架 620 元 1200 交