南宁市第二次土地调查之城镇地籍调查项目权属调查技术设计书

1 南宁市二次土地调查城镇地籍调查项目权属调查技术设计书 1 总则 的 根据国务院关于开展第二次全国土地调查的通知（国发 200638号）的要求， 2007年 7月 1日全国第二次土地调查工作开始启动，我市的第二次土地调查要求在 2008年底前完成全面工作，根据我市二调办的工作布置，今年年底开展 60平方公里的城镇地籍调查工作。 为统一调查工作的技术和方法 ， 编 制 本技术设计书， 供在调查工作中参考执行。 务 六城区城镇地籍调查的主要任务是 充分利用已有的权属调查成果，查清调查区范围内每宗土地的位置、权属、界址 、界线和地类等基本情况，满足土地登记的需要。 2 调查区概况 地理概况 本次权属调查范围为南宁市及其辖区，经纬度范围： 东经 1074510851、北纬 2213 2332，主要是南宁 市六城区的各乡镇社区和市区内近年来变化较大的几个区域，具体分成 32 个调查点， 调查面积约 60 平方公里。 具体调查区位置和面积见下表： 序号 测区名 面积 (平方公里 ) 序号 测区名 面积 (平方公里 ) 1 双定社区 16 镇龙社区 2 那龙社区 17 那楼社区 3 金陵社区 18 中和社区 4 坛洛社区 19 南阳社区 2 5 富庶社区 20 长塘社区 续上表 序号 测区名 面积 (平方公里 ) 序号 测区名 面积 (平方公里 ) 6 东沟岭 21 伶俐社区 A 区小计 22 刘圩社区 7 苏圩社区 23 九塘社区 8 延安社区 24 四塘社区 9 那陈社区 25 三岸收费站 10 大塘社区 C 区小计 11 南晓社区 26 龙腾路 12 百济社区 27 永和路 13 新江社区 28 秀灵路北段 14 那马社区 29 友爱南路 15 蒲庙镇东区 30 相思湖东路南段 B 区小计 31 高新区工业园 32 仙葫五合 D 区小计 合计 2 技术依据 土地调查执行的文件 检查验收执行的文件 全国二次调查办公室第二次全国土地调查成果检查验收办法 3 城镇调查技术流程 确定调查范围： 依南宁市现行的街坊划分 逐宗预编宗地号分区、分片发放指界通知书现场调查核实 (宗地权属状况、土地用途及土地座落 ) 界址调查核实指界、签界、标定界址点填写地籍调查表绘制宗地草图资料整理归档。 4 技术要求 查内容 3 属调查，是对调查 区内的单位和居民使用的国有建设土地、城镇集体使用的集体建设土地按相关的法律、政策进行调查。权属调查的内容包括权属界址点（线）的位置、界标类型、埋设界桩、土地权属性质、权属使用者名称、土地坐落、四至、门牌号、土地利用类别、使用期限等地籍要素及地理名称的调查。权属调查的基本单元是宗地。 （ 1）宗地，又称地籍调查单元。是指被权属界址线所封闭的独立权属地段，是权属调查的基本单位。一个宗地原则上由一个土地使用单位所使用，称独立宗。 （ 2）调查的主要内容 a 查清一宗地的位置、界线和四至关系； b 查清一宗地的权属状况 ； c 查清一宗地的土地利用类型； d 查清一宗地的面积和质量等级。 其中权属状况是重点，包括权属界址点、界址线以及权属面积（宗地面积）。 （ 3）土地权属性质与单位划分 a 性质：城市市区的土地属于国家所有，单位（全民与集体所有制单位）和公民个人只有土地的使用权，即国有土地的使用权；城镇和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有外，其它均属集体所有，集体所有制单位和个人只有土地的使用权，即集体土地所有权与集体土地建设用地使用权。 b 权属单位的划分，我国目前权属单位划分是根据中华人民共和国土地管理法中所规定的即国 有土地使用权单位和集体土地所有权与使 4 用权单位。 （ 4）宗地位置与权属界址点、界址线 宗地位置通常指宗地所在的区、街道、门牌号及四至关系。 权属界址点，凡是土地权属界的转折连接点都是界址点，在地籍测绘中用以确定土地权属的界地面位置，相邻界址点的连线构成界址线。 实际情况分为初始地籍调查、设定地籍调查和变更地籍调查。并根据实地情况设定界址点，画草图，为地籍测量人员提供界址测量依据。 本要求 充分利用各乡镇土地所，收集各权利人提交的权属来源材料。 属调查应充分利用已有的 权属调查成果以及各类行政决定书、争议调解书或法院裁决书；权属界线认定要合法、位置要准确、表示要规范。 地用途的认定应严格依据相关职能部门批准的文件。 类图表、数据应与实地一致。 5 权属调查技术方案 作准备 准备工作是权属调查的前提工作，内容包括组织准备、行政事务准备和工作准备。权属调查由项目实施单位负责。具体如下： 织准备是开展权属调查的重要步骤。具体工作包括业主成立城镇地籍调查项目权属调查领导班子，指导和协助实施单位进行权属调查工作。 政事务准备是 权属调查的政策保障。具体工作包括制定工作方案、进行宣传发动，筹集资金等。 务方面准备是权属调查的重要保障。具体工作包括收集整理图件（ 1： 1 万或 1： 5000 正射影象图、 1： 1 万地形图等）、资料（涉及有 5 关单位的发证资料、原土地权属界线协议书、土地权属争议协议书等），对权属调查人员进行业务培训等。 业工作 传动员 由业主利用电视台、报刊等媒体发布公告，并作宣传，下发文件给相关城区和乡镇政府，宣传土地登记的意义、作用、权属调查方法、调查路线安排、有关的政策规定，对土地权利人单位的要求 等，并进行动员、解释和安排布置，为开展权属调查铺平道路。 交土地来源资料 由各乡镇土地所负责接收本辖区内调查区权利人提交的土地来源资料。 a、土地权属来源证明分为两类：直接的土地权属来源文件和土地权属来源参考文件（材料）。直接的土地权属来源文件，是指政府部门批准使用土地的文件。其中包括土地管理法颁发前主管土地的政府部门，如计委、建委、民政、农业等有批地权的政府部门批准的用地文件。土地管理法颁发后，国土部门批准的用地文件。土地权属来源参考文件包括土地公有制实行前的土地契约、土地改革时颁发的 土地所有证（土改发放的土地所有证，是入社之前的私有土地的证明和可以入社成为集体土地的法律依据）、集体土地交换协议等。 b、土地证书、土地附着物权属证明。 c、与权属有关的司法文书。 d、转让或征用土地协议书及补偿证明。 e、市城建档案馆证明。 f、无法提供权属来源材料的，提供土地所在地村委会（或居委会）盖章的用地来源、权属情况、建房时间和使用情况说明材料。 阅已登记发证的档 6 通过调阅邕宁区国土分局档案室和局地籍档案室的土地登记档案 ,复印调查区内相关权利人的宗地图和发证坐标 ,或相关能标明位置的其他 图件、材料。 属调查 查的单元是宗地。 （ 1）属同一权利人拥有的权属界线所封闭的土地（含该权利人所有的建设用地）划分为一宗地。 （ 2）同一权利人的土地被铁路、公路、河流、沟渠等线状国有或其他权利人土地分割的，应分别划分宗地。铁路、公路、河流、沟渠等线状国有土地的分宗，以跨越其它权利人或其它线路，都应分宗，铁路的车站和区间应单独分宗，以进出站信号灯为界。建设用地原则上按单一用途分宗。 （ 3） 独立飞地划分为一宗地。 （ 4）使用权的宗地号按已设定的街坊从已编的最大号码起顺序编号。 （ 1）集体建设土地使用权权属调查 只对测区内的集体、单位使用集体建设土地进行调查，城镇宅基地此次不作调查。 （ 2）国有建设土地使用权的调查 调查测区内所有单位、个人使用的国有建设土地。 地权属调查基本原则 充分利用以往确权资料和调查成果，权属调查的基本原则是： （ 1）延用性原则 已有的确权资料（登记资料、协议书等），当经过核实未发生变更， 7 且与实地一致时，原资料可继续沿用，不需重新进行土地权属调查。如已签字盖章的地籍调查表，经核 实无误的，可继续延续使用，不需重新指界。 （ 2）完善性原则 已有的确权、登记资料，手续不完善的，应补办相关手续，不需重新确权。 （ 3）重新调查原则 已有的确权资料，如登记资料、地籍调查表经复核存在错误或实地界线已变化的，应重新确权划界，重新签订地籍调查表。 未确权登记的，有关各方法定代表人或委托代理人应共同指界。与没有明确使用者的国有土地相邻的权属界线，由土地使用者单方指界人指界、签字，签订地籍调查表。 （ 4）权属来源不清、有争议，先搁置的原则 有争议的界线，应依法予以调处。对那些权属来源不清或 涉嫌违法占地的，此次调查中暂时搁置不处理。 查方式 重新进行土地权属调查的，由项目实施单位主持，土地权利人（或授权委托人）、相邻土地权利人（或授权委托人）、土地权属调查人员及其他必要人员必须到场，经过审阅提供的权属资料、到实地指界等阶段，依法对土地进行确权。 对原已签订土地权属争议调解书、法院裁决书及相关政府的确权文件确定的用地不需再确权，只调查其范围。 地权属界线表示方法 （ 1）界址点的选取、表示和点位说明 土地权属界线由曲线和折线组成。在权属界线上，界线的转折点、与其他地物的 交叉点，是起到控制界线位置和走向的关键点位，这些关 8 键点位称为界址点（也称为拐点）。界址点一般都依附于明显地物，因此需先将明显地物的位置调绘准确，然后再选取界址点。界址点的选取原则，一是实地点位明显，便于找寻；二是便于用文字描述其位置。下列地物点一般可选为界址点： 土地权属界线与沟、渠、路、河流、田坎等线状地物的交叉点。 土地权属界线的转折点。 土地权属界线经过固定的房角、墙角、地角点等。 土地权属界线经过的山顶。 界址点编号 :国有土地使用权的界址点点号按已划定的街坊从最大 号起顺编。 （ 2）界址线表 示和说明 界址线是指相邻两界址点的边线。界址线一般主要有三种形式，一是依附于沟、渠、路、河流、田坎、地块边缘、居民点边缘、单位围墙外边缘等明显地物走向；二是依附于山脊、山沟等不明显地物从地形走向为主；三是不依附于任何地物、地形走向，通过两界址点间连直线来确认。 属调查要求 （ 1）指界人。农民集体所有土地的指界人由该农民集体推举产生（如村民小组组长），并由村委出具证明。国有土地使用权的指界人为该国有土地使用权者，可以是法人代表、自然人或委托代理人。 （ 2）指界通知：按照调查工作计划，分片公告通知或 书面通知 ,通知集体土地所有者或国有土地使用者到现场指界。 （ 3）权属调查原则上以最新数字正射影像图为调查工作图。 查的类型 本次权属调查分为初始权属调查和变更权属调查 业调查前期工作 9 内转绘 收集各权利人的土地证书、房屋所有权证，将宗地图复印或扫描拼接成封闭权属界线，并编 界址点号，界址点编号按顺时针方向编 。 标数据上图 将收集到的宗地界线、征地红线、划拔用地红线等坐标数据展绘上图，或将收集到的电子数据标注上图。 最新数字正射影像图和大比例尺地形 图作为底图，叠加已上图的各种界线，作为外业调查工作图。 业权属界线调查 界通知 根据实际工作情况，按要求分片、分区向各土地权利人宗发出指界通知书，告知指界的地点和时间，以及指界的要求。 属调查 现场核实已经登记发证的宗地界线、权属名称，实际使用情况。对没有登记的宗地应对权利人、土地位置、界址等使用情况进行实地调查、勘丈、记录，为地籍测量和权属审核发证提供文书凭据。权属调查人员依据土地使用权登记申请书及权源证明文件，将有关的数据、依据逐项过录到“地籍调查表”上，作为到现场进行实 质性调查核定的记录 址调查 按照指界通知书约定的时间，工作人员准时组织本宗地土地权利人和相邻宗地土地权利人到现场共同指界。首先由各方出具身份证明和法人代表身份证明书、指界委托书等材料。单位使用的宗地必须由法人代表出席指界，出具身份证明和法人代表身份证明书，个人使用的宗地必须由户主出席指界，出具身份证明和户籍簿。法人代表或户主不能亲自出席指界的，由委托代理人指界，并出具身份证明及委托书。两个以上土地使用者共同使用的宗地，应共同委托代表指界，并出具委托书及身 10 份证明。在进行共同指界时，若几方同指一界， 现场用红油漆画定界址点（界址点号均按宗地采用流水号，点名在入库时提取）。并让各方在地籍调查表上签字盖章。若界址有争议，现场能达成共识的，按上述方法操作；现场不能处理的，按有关规定另行处理；若一方或几方无故违约缺席指界的，则以自然界或到场方指界为准，并发放缺席指界通知书，将指界的结果通知缺席方，缺席方对界址有异议的，另行约定时间指界，并由缺席方负责有关费用。双方确认的界址点，要实地按规定设立界址标志，并将调查结果记录到地籍调查表上。 制宗地草图 宗地草图是描述宗地位置、界址点、线和相邻宗地关系的实 地记录，是处理土地权属的原始资料，应现场绘制。宗地草图应记录如下内容： 本宗地号和门牌号； 宗地使用者名称； 本宗地界址点、界址点号及界址线，相邻宗地的宗地号、门牌号和使用者名称或相邻地物； 在相应位置注记界址边长、界址与相邻地物的相关距离和条件距离；宗地界址点位置、界址边方位所必须的或者其他需要的建筑物和构筑物 指北针、丈量者签名、丈量日期，各方指界人签名、盖章。 写 地籍调查表 调查人员现场应将权属调查的结果在地籍调查表上（表一）。地籍调查表填写的宗地内容有：土地使用者名称和性质 ；上级主管部门名称；土地的座落；法人代表或户主的姓名、身份证号及电话号码；委托代理人的姓名、身份证号及电话号码；土地权属性质、 11 权属来源情况；预编地籍号、地籍号及宗地所在图幅号；宗地的四至；宗地的批准用途及实际用途；宗地使用期限；宗地共有使用权及他项权利状况；权属来源证明材料的情况说明；界址点号、界标的种类、界址间距、界址线类别位置；本宗地和邻宗地指界人对其指定的界址线签字盖章；界址调查员姓名、权属调查记事及调查员意见、地籍勘丈记事、地籍调查结果审核意见等。 经双方认可的无争议的界址，须由双方指界人在地籍调查 表上签字生意。有争议的界址，调查现场处理不了的，也可填写土地纠纷原由书，说明有争议土地的位置和双方调查意见及调查员意见，并草绘界址纠纷示意图，送登记办公室处理。 填表要求 1、表中内容填写原则上不得空项； 2、表中填写项目不得涂改，每一处只允许划改一处，并在划改处盖章，以示负责；全表划改超过两处时，整个表作废。 3、填写时，需使用蓝黑墨水或碳素墨水，字迹工整、清晰、整洁。 4、不得使用谐音字、国家未批准的简化字或缩写名称。 5、地籍调查表按一宗地一个土地使用者填写，共有宗地按共有土地使用者的个数逐户填写。界 址调查表可以续页，宗地草图可以附贴，凡续页或附贴的，必须加盖管理机关的印章。 填写说明如下： 1、封面 （ 1）编号：这是宗地的正式地籍号，但区（县）编号可省去括号。 12 （ 2） 区 街道（路） 号：该宗地使用者通讯地址。 （ 3） 年 月 日：现场权属调查时间。 2、地籍调查表 （ 1）初始、变更：若初始地籍调查时，在“变更”二字上划一从左上至右下的斜杠，反之则在“初始”二字上划斜杠。 （ 2）土地使用者 （ A）名称：单位全称（即该单位公章全称）、个人用地则填户主姓名。 （ B）性质：全民单位、集体单位、股份 制企业、外资企业、个体企业或个人等。 （ 3）上级主管部门：与单位有行政、资产等关系的上级主管部门；个人用地时此栏可以不填。 （ 4）土地坐落：此宗地的坐落。 （ 5）法人代表或户主：单位主要负责人（与“地籍调查法人代表身份证明书”一致）或户口簿上的户主。 （ 6）土地权属性质：国有土地使用权或集体土地建设用地使用权或集体土地所有权。国有土地使用权又分：划拨国有土地使用权、出让国有土地使用权、国家作价出资（入股）国有土地使用权、国家租赁国有土地使用权、国家授权经营国有土地使用权。 （ 7）预编地籍号、地籍号：预编地籍 号是指在工作用图上预编此宗地的地籍号。地籍号是指通过调查正式确定的地籍号。 （ 8）所在图幅号： （ A）未破宗时，即为此宗地所在的图幅号。 13 （ B）破宗时，应该包括此宗地各部门地块所在的图幅号。 （ 9）宗地四至：具体填写邻宗地的地籍号及四至情况或注“详见宗地草图”字样。 （ 10）批准用途、实际用途、使用期限：批准用途是指权属证明材料中批准的此宗地用途。实际用途是指现场调查核实的此宗地主要用途。使用期限是指权属证明材料中批准此地块使用的期限，如“ 20 年”或“ 50 年”等，没有规定期限的可以空此栏。 （ 11）共有使用 权情况：指共用宗地时，使用者共同使用此宗地的情况。 （ 12）说明：说明初始地籍调查时，注记此宗地局部改变用途等；变更地籍调查时，注明原使用者、土地坐落、地籍号及变更的主要原因；宗地的权属来源证明材料的情况说明。 （ 13）界址种类、界址线类别及位置：根据现场调查结果，在相应位置处画“”符号，也可在空栏处填写表中不具备的种类、类别等。 （ 14）界址调查员姓名：指所有参加界址调查的人员姓名。 （ 15）指界人签章：指界人姓名、签章，原则上不得空格，且指界人必须签字、盖章或按手印。 （ 16）权属调查员记事及调查员意 见： （ A）现场核实申请书中有关栏目填写是否正确，不正确的作更正说明。 （ B）界址有纠纷时，要记录纠纷原因（含双方各自认定的界址），并尽可能提出处理意见。 14 （ C）指界手续履行等情况。 （ D）界标设置、边长丈量等技术方法、手段。 （ E）评定能否进入地籍测量阶段。 （ 17）地籍勘丈记事： （ A）勘丈前界标检查情况。 （ B）根据需要，适当记录勘丈界址点及其他要素的技术方法、仪器。 （ C）遇到的问题及处理的方法。 （ D）尽可能提出遗留问题的处理意见。 （ 18）地籍调查结果审核意见：审核人对地籍调查结果进行全面审核， 如无问题，即填写合格；如果发现调查结果有问题，应填写不合格，并指明错误所在及处理意见。审核人签章：审核 其它：邻宗为已经登记发证的出让土地且有用地批文的，如未曾建设，则不须签字盖章。 邻宗为已经登记发证的划拔土地，并且已建设完成的，如不签字，则调阅其登记档案。若其原登记发证双方已签字盖章的，复印该地籍表作为附件；否则按缺席指界处理。 其它不签字的，按缺席指界处理。 两宗地相邻间隔不超过 的，要求邻宗签字盖章。 如邻宗为城镇集体宅基地的，要求户主签字、摁手印，然后由村委盖章确认。 地籍调查人 员根据调查及签字盖章情况完善地籍调查表的内容，并签名、署日期。 15 6 权属调查数据入库 属调查信息入库 在电子政务系统中提取宗地号，把地籍调查表的信息录入数据库中。 线、界址上图，量算宗地面积，宗地数据入库 根据测量单位测定的界址点坐标成果，从综合政务系统中提取界址点号，将点号填到地籍调查表中，完善地籍调查表。将界址数据和图形数据导入数据库中。 立变更关系 已登记发证的宗地如数据库中没有的，则需补录原宗地的基本信息，然后与变更后的宗地号建立变更关系。 已登记发证的宗地如数据库已有信息的，则直接与变更后的宗地号建立变更关系。 7 权属调查成果 （ 1）权属调查技术设计书、工作总结报告、技术总结报告、检查验收报告 （ 2）地籍调查表原件 （ 3）宗地草图 （ 4）面积成果表 （ 5）权属来源证明文件以及土地有偿出让或转让的有关合同、批准书等材料、有关土地经济活动（抵押、出租等）的合同书、有关土地权属纠纷处理的协议书和判决书等； 8 检查与验收 查和验收的内容 (1) 调查底图上