xx年浅析：为何以房养老没有推进可能.docx

XX 年浅析：为何以房养老没有推进可能 “以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒 按揭” ，是指老人把自己的产权房抵押出去，以定期取得一 定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在 老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。 一段时间以来， “以房养老”一直都是舆论关注的热点。 不过，舆论热点却并没有转换成为市场热点。早在去年 9 月 13 日，国务院就发布意见，提出开展“老年人住房反向 抵押养老保险”试点;3 月 20 日，保监会也下发实施意见， 北京、上海、广州和武汉成为“以房养老”保险试点城市， 但按媒体的报道却是“乏人问津” 。其中，北京在右安门街 道的试点启动 4 个月来，有人咨询却没有一个人真正办理。 看起来很美的以房养老为什么遇冷?有人认为这是发达 国家的经济现象在中国水土不服的又一例证，原因是国人 尤其是老年人观念保守、传统。比如，老人不愿意因以房 养老而让外界认为子女不孝，更愿将住房作为遗产留给后 人。这种观念问题，被认为“一时很难改变” 。 但是， “以房养老”应该跳出这种狭义的理解。北京市 民政局相关负责人曾表示， “以房养老”实际上只是一种金 融产品，并不是政府的养老服务政策， “把房子当做一个资 产、一个资源，更好地利用好它，这个大的概念都应该叫 做以房养老 。 那么， “以房养老”在中国的适应程度究竟有多高?在 我国整个养老保险体系中应该扮演什么样的角色呢?经济之 声特约评论员张彬就此事发表观点和看法。 观念的确会影响人们的经济行为。但是，要说以房养 老遇冷源于国人观念，却令人怀疑。比如，老人要选择 “以房养老”的话，肯定会考虑风险和收益，如果自行出 租或者销售房屋得到的收益可能远比“以房养老”要划算。 看起来很美的以房养老为何遇冷?张彬表示，首先是中 国人的传统观点。一方面，中国人的“养儿防老”观念比 较重。另一方面，普遍来讲，中国人房产必须传给下一代， 如果交给银行或者保险机构的话，很可能被人诟病说，你 怎么对子女这样啊?因为房产是中国人最大的一个资产，这 是一个观念上的问题。另外，在实际操作上，面临很多问 题无法解决。 “以房养老”其实提出好多年了，但在中国之 所以遇冷，一个最大的问题是我们的房产怎么来评估?老人 的健康跟预期寿命又是多少?一系列细则怎么出台?怎么去 完善?这些恐怕都是目前一些非常严重的问题。 张彬认为，目前以房养老的政策不够细，中国的这种 预期也不太明显。目前在养老方面的支出相对比例还比较 低，医疗体系不完善，公共服务体系基本也不完善，这种 情况下，让老人把家里最大的资产跟银行签合同，他觉得 心里没底。 从银行角度看“以房养老”这个事，它只不过是一笔 按揭购房的过程，那它怕的是什么?张彬分析说，从目前中 国的整体经济环境来讲，以房养老对银行来说是合适的， 因为这些房大多在黄金(, -, -%)地段，房屋相对老旧，很 可能房屋到年限之后一推就倒了，但这块地非常值钱。但 银行有银行的顾虑，一是关于老人的预期寿命和健康评估， 由哪个权威机构来做?比如说老人家 60 岁退休，跟银行签 了一个“以房养老”的合同，人家活到 100，银行算来算去 很可能就亏了。还有一种情况，如果房价暴跌的话，银行 的这部分损失谁来赔? 银行还有另一个风险，如果房屋损害甚至不能再用了， 这个协议会不会继续生效?张彬表示，这是一个非常关键的 问题，观念可以改变，银行规章可以更完善，但中国有两 个特色是没法改变的：一个是我们房屋的 70 年产权，70 年 之后这个所有权怎么转?另外一个，虽然说是 70 年产权， 但部分楼房二、三十年就出现质量问题了，那银行怎么算? 这看似是一个养老问题，其实跟我们的基础设施建设乃至 城市的规划都有密切联系。 张彬说，如果以房养老政策没有一个完善的实施细则， 保险公司铁定会开展自营房地产业务，或者跟其他房地产 商相互联营，自主收老人房。这些房子都在黄金地段，老 旧房屋一旦到期了推倒改造，等地价暴涨房价也高涨的时 候，保险公司肯定就赚了一大笔。这也是我们现在要理清 的一个问题，保险公司应该就只主营保险业务，如果是以 老人的房产跟房地产公司推动地产或房产升值的话，就违 背了我们“以房养老”的初衷。 张彬表示，理论上讲应该给老人安置房，而且不但要 安置房，还要适当的给予现金补偿，但这都不是主要问题， 老人要的不是钱，还有一个谁来照顾老人的问题，目前还 没有一个统一的规范。目前中国贫富差距这么大，经济发 展不均衡， “以房养老”这样一个政策只能说是一个创新， 是一个精神层面的东西，实质内容相对较少。 张彬认为“以房养老”根本就没有推进的可能，北京 市相关民政部门的负责人已经明确告诉老百姓，这是一种 金融产品，不是政府提供的基础养老服务、政策服务，而 金融产品意味着有可能赔钱，有可能赚钱。如果未来政策 细化了，也仅仅