2008《土地估价实务》考试模拟试题及答案

2008 年土地估价师土地估价实务考试模拟试题及答案（一） 第一部分 计算题 共 3 题，各题分别为 30、30、40 分。要求列出算式、计 算过程和计算结果，计算结果保留两位小数，地价单价的单位为“元/平方米” 、 总价单位为“万元” 。 一、某企业 2000 年 9 月以有偿出让方式取得某地块 40 年使用权，面积 1000 平米，同时在其上以 2000 元/平米造价建成 800 平米商铺，建筑物耐用年 限为 50 年，残值率为 5%，目前重置价格为 2500 元/ 平米，该商铺现全部优惠 出租给企业内部下岗职工，每月租金 30 元/平米，同类商铺市场租金一般为每 月 50 元/平米，土地还原率为 4%，房屋还原率为 5%，每年需支付税金 20 元/ 平米，管理费为同类租金的 5%，年维修费和保险费分别为重置价格的 2%和 0.2%。请评估该宗地在 2004 年 9 月的价格。 二、某开发区土地总面积 5000 亩，已完成“七通一平”建设，公共设施和 基础设施占地 1000 亩。完成土地开发后需要评估出让土地的底价，出让土地使 用年限为 50 年。据测算，该开发区所在地征地费为 15 万元/亩; 土地开发费为 10 万元/亩，土地开发周期为 2 年，第一年投资额占 40%，各年内均匀投入， 贷款季利率为 2%;要求土地开发投资回报率和土地增值收益率均为 20%，土地 还原率确定为 8%。请评估该开发区出让土地的底价。 三、某公司于 2001 年 8 月通过出让方式取得一宗 10000 平方米土地使用权， 出让年限为 50 年，该地块规划为综合，容积率为 3。该公司于 2002 年 8 月动 工兴建一座综合楼。2003 年 8 月该公司拟将土地使用权向银行抵押贷款。如以 该宗土地使用权评估价的 70%贷款，请问可贷多少款? 项目其他资料如下： 1、该大楼 1-3 层为商铺，建筑面积为 5000 平方米，上面为写字楼。 2、大楼开发周期预期为 3 年，第一年投入 30%，第二年投入 50%，第三 年投入 20%。 3、大楼建成后该公司计划自留 5000 平方米写字楼，另安排 1000 平方米商 铺优惠出租给内部职工，月租金为 150 元/平方米。其余用于对外出租，预计出 租率为 90%。 4、据调查，目前同类建筑物建安综合造价为每建筑平方米 3000 元，同类 商铺市场租金水平每月为 200 元/平方米，写字楼租金每月 100 元/ 平方米。房屋 出租年经营费用中，管理费为年租金的 10%，维修费为租金的 8%，税金为租 金的 12%，保险费为建安造价的千分之二。项目投资回报率取建安造价的 30%。建筑物经济耐用年限为 70 年，残值率为 3%。当地土地还原率为 6%，综 合还原率为 8%，银行贷款利率为 8%。 第二部分 案例分析 共 1 题，60 分。包括一个地价评估与土地资产管理的实例，根据条件综合 分析回答有关问题。 四、某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及到 A、B 、C、D 四宗地， 土地总面积为 20000 平方米。其中，宗地 A 为一旧住宅，土地总面积 8500 平 方米;宗地 B 为企业甲所使用的国有划拨土地，土地总面积 7000 平方米，土地 现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区;宗地 C 为公司乙 所使用的国有出让土地，土地总面积为 1500 平方米，除让用途为商业，出让年 期为 40 年，已使用 5 年;宗地 D 为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为 3000 平方米，出让用途为商业性办公用地，出让年期为 40 年，由于缺乏资金， 该宗地已现值 5 年。 上述四宗地由当地市土地储备收购中心代表政府统一收购，经整理后按照 规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为 2.0-3.5。请根据以上情况，回答下 列问题： 1、市土地储备收购中心在对宗地 A 进行收购补偿时时，有人认为只要对 房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正 确，并简述理由; 2、为保证企业甲的顺利搬迁，市土地储备收购中心需对其所使用的国有划 拨土地进行补偿，试问：如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有 划拨土地进行评估，请简述评估思路; 3、根据国家有关规定，市土地储备收购中心在收购宗地 C 时，应对公司 乙的土地使用权进行补偿，请问：如何确定补偿价格? 4、根据法律规定，对宗地 D 应如何处置，并说明法律依据 ; 5、该中心区域整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出 第 3 页 共 17 页 让，并简述不同出让方式的基本特点; 6、市土地储备收购中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该 宗地的价格进行评估，请问： (1) 该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估; (2) 可以选用哪两种方法进行估价，为此应收集哪些资料。第三部分 土地 估价报告改错题 五、共 1 题，40 分。本题包括一个土地估价技术报告，其中存在多处错误， 请指出报告中的错误。每指出一处错误并能简述原因的，得 3 分，最高得分 40 分，只指出错误但没有说明原因的不得分。 土地估价技术报告 第一部分 总 述 一、估价项目名称 公司位于区路号用地地价评估 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价对象 估价对象为公司位于市区路号营业楼用地，面积 595.58 平方米。 五、估价目的 本次评估是委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转 让该宗土地提供价格依据 六、估价依据 (1)中华人民共和国土地管理法 (2)中华人民共和国城市房地产管理法 (3)国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定 (4)城镇土地估价规程 。 (5)土地估价报告规范格式(1996) (6)省关于土地管理的法律、法规。 (7)评估委托书 (8)估价对象 房屋所有权证 (9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。 七、价格定义 估价对象作为商业用地，在容积率为 4.9，开发程度不场内“五通一平” 、 场外“六通一平”状态下，于估价期日的四十多年的土地价格。 八、估价期日：一九九九年十二月三十一日。 九、估价日期：一九九九年十二月三十日至二年一月十日。 十、估价结果 估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价 程序，确定估价结果为： 委估土地面积：595.58 平方米 单位面积地价;4485.25 元/平方米 总地价：2671325 元 大写：(人民币) 贰佰陆拾柒万壹仟参佰贰拾伍元整。 十一、需要特殊说明的事项 (1) 本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地 的土地价格，苈条件发生改变，则本结果应作相应调整。 (2) 本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相 应调整。 十二、土地估价师答名 (略) 十三、土地估价机构 (略) 二年一月十日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1. 土地位置状况 估价对象位于市区路号，土地证号为国用()字第 号，土地面积为 595.58 平方米，东至路，南至、西至、 北至，宗地号为。 第 5 页 共 17 页 2. 土地权利状况 估价对象是公司以划拨公式取得的国有土地使用权，土地所有权属国 家。公司拟出让方式取得该宗地 40 年期商业用途的土地使用权后，转让出 售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法 权益受法律保护。 3 建筑物和地上附着物状况 估价对象上有一幢建于 1981 年的钢混结构建筑物，现用于商业经营和办公。 建筑面积 2914.5 平方米，有效使用率 80%。 二、地价影响因素分析 (一 ) 区域因素 (略) (二 ) 个别因素 (略) 第三部分 土地估价 一、估价原则 1、最有效使用原则 (略) 2、贡献原则 (略) 3、变动原则 (略) 4、合法原则 (略) 二、估价方法与估价过程 (一 ) 估价方法的选择 估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原 则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。 (二 ) 估价过程 1、收益还原法 (1)计算估价对象总楼价： 计算公式为：P=a/r 1-1/(1+r)n 其中：P 为总楼价。 a 为房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得。 r 为综合还原率 n 为房地尚可使用年限 估价对象上上建筑物的耐用年限为 60 年，经现场查勘，该房屋尚可使用年 限为 45 年。建筑物的重置单价为 700 元/平方米，残值等于 0。 根据估价人员现场观察和对照房屋完损等级评定标准 ，确定本次估价对 象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为 75%。 (2)确定客观租金： 应用市场比较法确定客观租金。 选择可比实例： 根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见房地 出租比较实例基本情况一览表 。(略) 影响租金因素修正(略) 客观租金的计算及确定 比准价格 A=243.60 元 /平方米 比准价格 B=233.40 元/平方米 比准价格 C=249.09 元/平方米 取比准价格 A、比准价格 B、比准价格 C 的算术平均数作为估价对象的客 观租金，即： 客观租金=(243.60+233.40+249.09)3=242.03 元/平方米 (3)计算房地总收益： 年总收益=2914.50 0.8242.03=564317.15 元 (4)计算年总费用 管理费： 根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的 3%，即： 房屋出租经营管理费=房地年租金3%=564317.153%=16929.51 元 维修费： 根据市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租车经营维修费为房 屋重置价格的 2% 即： 房屋出租经营维修费=房屋重置价2%=2914.5070075%2%=40803 元 第 7 页 共 17 页 保险费： 根据调查，市区房屋保险费为房屋现值的 2，即： 房屋年保险费=房屋现值2=2914.50 70075%2=3060 元 房屋年折旧额： 房屋年折旧额=房屋重置价1/耐用年限=2914.507001/60=34002.50 元 租金损失： 根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即： 租金损失=564317.15122=23513.21 元 年总费用=+ + =118308.22 元 (5)房地年纯收益： 房地年纯收益=房地年出租总收益-房地年出租总费用 =564317.15-118308.22=446008.93 元 (6)确定综合还原率： 采用收益排序插入法确定综合还原率为 10%。 (7)计算总楼价： P=a/r1-1/(1+r)n=446008.93/10% 1-1/(1+10%)45=4398900.39 元 (8)房屋现值 房屋现值=房屋重置价成新率=2914.50 70075%=1530112 元 (9)总地价 总地价=总楼价-房屋现值=4398900.39-1530112=2868788.39 元 2.市场比较法 (1)选择房地出售实例： 估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了一宗交易实例作 为比较实例，基本情况见下表： 基本情况 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C 交易方式 买卖 买卖 买卖 买卖 交易时间 1999 年 12 月 1999 年 3 月 1998 年 9 月 1999 年 12 月 交易价格(万元) 310 260 275 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用年期 40 年 40 年 40 年 40 年 土地用途 商业 商业 商业 商业 用地面积() 651.67 496 385 442 容积率 4.90 4.75 4.80 4.90 建筑面积() 2914.5 2356 1848 2187.9 重置单价(元/) 680 580 600 580 成新率 75 80 75 70 (2)房屋占地地价计算 房屋现值计算： 房屋现值=房屋重置价成新率 实例 A 房屋现值=580235680%=1093184 元 实例 B 房屋现值=600184875%=831600 元 实例 C 房屋现值=5802187.9070%=888287.40 元 实例地价计算： 据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的 8.5%，则; 单位地价=(房屋交易所- 房屋现值-卖方应支付的税费 )/房屋用地面积 实例 A 单位面积地价=(3100000-1093184-31000008.5%)/496 =3514.75 元/平方米 实例 B 单位面积地价=(2600000-831600-26000008.5%)/385 =4019.22 元/平方米 实例 C 单位面积地价=(2750000-888287.40-27500008.5%)/442 =3683.17 元/平方米 比较因素条件指数： 分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指 数见下表： 比较因素 估价对象 比较实例 A 比较实例 B 比较实例 C 地价指数 110 105 100 108 商业繁华程度 100 94 100 96 交通条件 100 97 100 101 第 9 页 共 17 页 临街宽度 100 98 96 95 临街深度 100 103 108 100 因素修正系数： 根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数如下 表： 比较因素 比较实例 A 比例实例 B 比例实例 C 交易期日修正 110/105 110/100 110/108 商业繁华程度 100/94 100/100 100/96 交通条件 100/97 100/100 100/101 临街宽度 100/98 100/96 100/95 临街深度 100/103 100/108 100/100 计算比准价格： 将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代入计算公式， 则： 比准价格 A=3514.75110/105100/94100/97100/98100/103 =4000.69 元/平方米 比准价格 B=4019.22110/100100/100100/100100/96100/108 =4264.22 元/平方米 比准价格 C=4072.63110/108100/96100/101100/95100/100 =4072.63 元/平方米 通过对上述三个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为 4264.22 元/ 平方米。 三、地价的确定 估价人员签于估价对角特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估 价结果的算术平 均数作为估价对象的最终估价结果，即： 单位面积地价=4816.800.4+4264.22 0.6=4485.25 元/平方米 楼面地价=4485.25 4.9=915.36 元/平方米 总地价=4485.25 595.58=2671325 元(取整) 第四部分 附录 1. 估价对象国有土地使用证 2. 估价对象宗地图 3. 估价机构土地估价机构资质证书 4. 土地估价师资格证书 5. 估价对象照片 6. 委托估价协议书 参考答案： 第一题： 1、解题方法 该宗土地与房屋有出租受益，适宜采用收益还原法进行估价。 2、房地出租总收益计算 房地年总收益=50 元/月平米80012 月=480000(元) 3、计算出租总费用 (1) 年税金 =20 元/年平米800=16000(元) (2) 年管理费 =50 元/ 月平米80012 月5%=24000(元) (3) 年维修费 =25008002%=40000(元) (4) 年保险费 =25008000.2%=4000(元) (5) 年折旧费 =房屋重置价 /房屋可使用年限=2500800/40=50000(元) (6) 年总费用 =年税金+年管理费+年维修费+年保险费+ 年折旧费 =16000+24000+40000+4000+50000=134000(元) 4、计算房屋年纯收益 房屋年纯收益=房屋现值房屋还原率=( 房屋重置价 -年折旧费已使用年 限)=(2500800-500004)5%=?(元) 5、计算土地年纯收益 土地年纯收益=年总收益-年总费用- 房屋年纯收益=?(元) 6、计算 2002 年 9 月土地价格 (1)土地总价 = a/ r 1- 1/(1+r)n =?(元) r=4% ， n=36 第 11 页 共 17 页 (2)单位地价 =土地总价 /1000=?(元/平方米) 第二题： 1、方法选择 根据题意，应采用成本逼近法 2、基本公式 出让土地价格=(土地取得费用+ 土地开发费用 +利息+利润+土地增值收益)/ 可出让土地面积比率年期修正系数 3、计算步骤 (1)计算土地取得费：1515=225( 元/平方米) (2)计算土地开发费用：1015=150( 元/平方米) (3)计算利息： 利息=土地取得费利息+ 土地开发费利息=225 (1+8%)2-1 +15040%(1+8%)1.5-1 +15060%(1+8%)0.5-1=?(元/平方米) (4)计算利润： 利润=(土地取得费+土地开发费)投资回报率=(225+150) 20%=75(元/ 平方 米) (5)计算土地增值收益： 土地增值收益=(土地取得费用+ 土地开发费用 +利息+利润)土地增值收益 率=(225+150+ 利息+75)20%=?(元/平方米) (6)计算无限年期全开发区土地的单位地价 无限年期全开发区土地的单位地价=土地取得费用+土地开发费用+ 利息+利 润+土地增值收益=?(元/平方米) (7)计算无限年期可出让土地平均单位地价 无限年期可出让土地平均单位地价=无限年期全开发区土地单价/ 可出让土 地面积比率=无限年期全开发区土地单价/(5-1)=?( 元/平方米) (8)进行年期修正，计算 50 年期可出让土地平均单位地价 50 年期可出让土地平均单位地价=无限年期可出让土地平均单位地价年 期修正系数=无限年期可出让土地平均单位地价1-1/(1+8%)50=?(元/ 平方米) 第三题： (一 )解题思路 1、 运用收益还原法估算房地合一的房地产价格; 2、 运用剩余法估算土地价格; 3、 根据贷款要求推算可以贷款的额度。 (二 )本题应用的主要公式 1、收益还原法涉及的主要公式： 年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用 年出租总收入=商铺年出租总收入+ 写字楼年出租总收入 年房地费用=管理费+维修费+保险费+税金+ 折旧 年折旧=建安造价/按土地剩余使用权年限计算的折旧期 采用收益还原法计算房地产价格公式(略) 2、剩余法涉及的主要公式： 地价=房地产价格 -总建筑成本- 利息-利润 3、可抵押贷款额计算涉及的主要公式： 可抵押贷款额=地价可贷款比例 (三 )计算步骤 1、应用收益还原法测算房地产总价 (1)计算年出租总收入 房地产总建筑面积=土地面积容积率=100003=30000( 平方米) 商铺建筑面积=5000(平方米) 写字楼建筑面积=30000-5000=25000( 平方米) 商铺年出租收入=20012(1000+4000 90%)=1104(万元) 写字楼年出租收入=10012(5000+20000 90%)=2760(万元) 年出租总收入=商铺年出租收入+ 写字楼年出租收入=3864( 万元) (2)计算年房地费用 年管理费=年租金10%=386410%=386.4( 万元) 年维修费=年租金8%=38648%=309.1( 万元) 年保险费=建安造价千分之二=3000 300000.002=18(万元) 年税金=年租金12%=386412%=463.7( 万元) 第 13 页 共 17 页 年折旧=建安造价/46=195.7(万元) 年房地费用合计=386.4+309.1+18+463.7+195.7=1372.9(万元) (3)计算年房地纯收益 年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用=2491.1(万元) (4)计算房地产总价 假设 P 为房地产价格，a 为房地纯收益，r 为综合还原率，n 为使用年期， 根据有限年收益法的计算公式： P=a/r1-1/(1+r)n= 2491.1/8%1-1/(1+8%)46=30235.5(万元) 2、应用剩 余法计算地价 (1)计算总建筑成本 项目总建筑成本=项目建筑面积建安综合造价=9000(万元) (2)计算利息 假设地价为 V，利息为： V(1+8%)4-1+9000 30%(1+8%)2.5-1 +900050%(1+8%)1.5-1 +900020%(1+8%)0.5-1=?(万元) (3)计算利润 利润=建安造价 30%=900030%=2700(万元) (4)计算地价 地价=房地产价格 -总建筑成本- 利息-利润 V=30235.5-9000-?-2700=-(万元) 进行年期修正： V1-1/(1+6%)48/ 1-1/(1+6%)50= V(万元) 3、计算可抵押贷款额 可抵押贷款额=地价70%= V 70%(万元) 第四题： 1、答题要点 该说法不正确,其补偿应包括土地的价格补偿.因为: (1) 由于土地的资产属性,住户作为土地使用者,享有一定的土地收益权. (2) 由于土地区位和收益的差异,住户也应得到补偿. 2、 答题要点 (1) 划拨土地使用权的价格因为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的 余额. (2) 划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估. 3、 答题要点 对宗地 c 应按原来出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿. (1) 土地用途应设定为商业. 土地使用权年限应为出让剩余年限 35 年。 (2) 可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还 原法. 4、 答题要点 对于宗地 D 应政府无偿收回,因为: 根据 的规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开 发的如 2 年未动工开发的,可无偿收回。 5、 答题要点 作为商业中心用地,属于经营性用地,根据国土资源部 2002 年 11 第号令的规 定,必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。 各出让方式的基本特征如下： 招标:由投标者制作并投送标书,根据标书所示非得设计方案和投标价格确定 中标者,投标者一般在 3 个以上。 拍卖出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制,然后在固定的场所集中竞 买,出价高者成交。 挂牌:由出让方发布挂牌公告,公布出让土地的交易条件和期限 ,挂牌期限截 至时的最高价格即为成交。 6、 答题要点 (1) 估价机构接受评估委托后,应按以下程序进行评估: A . 确定估价的基本事项,包括估价对象、估价目的、价格类型、估价日期 等; 第 15 页 共 17 页 B . 拟定估价作业计划,确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、 人员安排、时间进度等; C . 资料收集与实地勘察,主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及 宗地个别资料等; D. 相关资料分析,对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分 析; E . 按照一定的原则,选择适当的估价方法,试算宗地价格 ; F . 试算价格调整 ,确定最后估价结果 ; G . 撰写土地估价报告书; H . 将土地估价报告提交给委托方.(2) 由于待估宗地为商业用途,为此应选 用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种. 收集的资料包括: 1) 收益还原法应收集以下资料: A . 开发后的房地产出租收益; B . 房地产出租费用及有关税费等; C . 房屋重置成本; D . 土地还原率、房屋还原率等参数; E . 当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等 . 2) 市场比较法应收集以下资料: A . 三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、 交易时间相近等的比较实例; B . 土地还原率等参数; C . 当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等. 3) 基准地价系数修正法应收集以下资料： A . 当地基准地价及修正体系; B . 待估宗地所在土地级别; C . 土地还原率等参数; D . 当地土地市场、房地产市场资料及待