2014年版物业管理实务计算题公式

2014 年版物业管理实务（自己做的，不保证 100%正确，请大家一起来纠错） 第十四章 物业项目管理权交接 1.物业管理权移交的主体有哪些？ 答：物业管理权移交主体有:1.物业所有人。2.原物业服务企业。3.新物业服务企业。4.其他移交 参与人。 2.简述物业管理权移交工作的程序？ 答：物业管理权移交工作程序：1.成立接收小组。2.召开工作会议。3.以书面形式将移交的有关 情况在物业管理区域内公示。4.移交工作开始时，双方应签订物业移交协议。5.移交工作中，双 方移交人员认真做好清单和运行实验记录。6.协商一些存在问题的解决方法。 3.简述物业管理权移交的内容？ 答：物业管理权移交内容：（一）物业资料。1.物业产权资料、2.业主资料包括：（1）业主入住 资料:入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片。（2）房屋装修资料：装修申请表、装修 验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等。（3）业主专有部分维修及特约服务记录 等。 3.管理资料。4.财务资料。5.合同协议书。6.人事档案资料。7.其他需要移交的资料。 （二）物业共用部位及共用设施设备管理工作的移交 1）房屋建筑工程共用部位及共用设施设备。 2）共用配套设施 3）物业管理用房 （三）人、财、物的交接形式 4.物业项目管理退出的方式有哪些？ 答：1.前期物业服务合同到期后，供需双方不再续订物业服务合同。2.履约期间供需双方协商终 止合同 3.非正式退出。 5.物业项目管理退出的原因有哪些？ 答：物业项目管理退出原因有： 1.因政策方面等外部原因引起的物业项目管理退出 （1）物业管理服务收费价格机制不合理 （2）物业服务企业承担的社会责任过重 （3）部分垄断职能部门不作为给物业管理企业带来的负担。 2.因物业服务企业自身原因导致物业项目管理退出 （1）缺乏经营风险的有效评估（2）缺乏诚信。（3）企业自身包袱过重，无力旅行物业服务合同。 3.因开发建设单位原因导致物业项目退出 （1）前期承诺不兑现。（2）遗留问题未解决。 4.因业主原因导致物业项目管理退出 （1）业主消费意识差。（2）业主对于物业管理的政策存在偏颇，与物业服务企业无法就某些问 题达成一致。 6.简述物业项目管理退出中的交接问题及成因？ 答：物业项目管理退出中交接存在的问题：1.交接主体的问题。2.财务清算问题。3.责任履行问 题。4.交接确认问题。5.物业服务企业自身问题。 物业项目管理退出中交接存在问题的成因分析：1.业主大会主体缺失。2.物业服务企业诚信缺失。 7.简述物业项目管理退出的程序？ 答：1.退出预警报告，发挥物业管理社区联席会议和行业调解机制。2.退出方案拟定及实施。3. 退出后遗留问题的处理原则确定，商定处理原则。 8.物业管理退出的注意事项（1）退出的义务（坚持诚信守法原则，履行退出程序和相应职责，协 调遗留问题，做好新旧物业衔接，保持项目的连续性）（2）退出的纠纷协调（未收物业费，可 委托新公司收取签收协议或自行委托业委会对账目有异议，聘请专业审计并公布审计结果不 同意见可让街道级社居委协调，无效通过司法途径解决 1.房屋完好率、危房率 房屋完好率= 完好房屋建筑面积+ 基本完好房屋建筑面积 100% 房屋总建筑面积 危房率= 危险房屋的建筑面积 100% 房屋总建筑面积 设备完好率= 完好设施设备数量 100% 全部设施设备总数量 满意度指数=（各分值 X 各分值对应抽样户数）/抽样总户数 定量分析法：管理职位定编：比例定员 F/M（F 指员工或顾客数量 M 指定员标准比例） 秩序员定编：岗位定员：（*）（一个岗位定员标准 S 为班次 N 同类岗位数量 E 为轮休系数 保洁定编：比例定编：F/M（F 指建筑面积 M 指定员标准比例） 物业服务费：酬金制：（所有支出项+税+管理酬金）/面积=收入/面积=管理费标准 包干制：（所有支出项+税+合理利润）/面积=收入/面积=管理费标准 电梯系统电费：电梯、照明、通风等电费=数量*功率*30*每天使用时间（小时）*电价 公共照明电费=功率*30*每天使用时间（小时）的总和*电价 变压器的电费=（基本电费+超基本的实际电量）*单价=功率*单价*24 小时*30 天 消防水泵、送排油烟机=数量*功率*单价*2.5 小时/3 月 中央控制室电费=所有电器功率*30 天*每天实际工作时间*单价 供水泵电费=泵的功率*数量*30 天*每天实际工作时间*单价 泳池电费=循环系统功率*30 天*每天实际工作时间*单价 绿化水费=面积*每天浇水渗透土壤厘米数*50%*每月浇水天数*单价 清洁用水=估算每天用水量*30 天*单价 泳池用水=容量*3 次（每年换水 3 次）/12 月*单价 小区景观用水=每天耗用水量*30 天*单价 绩效指标评价方法：线性插值法（1）实际完成值基准值，单项指标评估得分=0 （2）基准值实际完成值目标值， 单项指标评估得分=基准值基础